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Immobilienkauf Spanien Insiderwissen 2022/2023

Was kann der Käufer in Spanien vom Verkäufer einer Immobilie verlangen?

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist diese Frage relevant, da der Verkäufer oftmals seine Verpflichtungen nicht kennt und der Makler den minimalsten Aufwand betreiben möchte und der Käufer oftmals das Nachsehen hat, bzw in der Euphorie des Immobilienkaufes unter Druck gesetzt wird, um auf notwendige Unterlagen zu verzichten, was sich später als rechtlich nachteilig darstellt.

Die 4 Kardinalpflichten eines Verkäufers einer spanischen Immobilie, die er gegenüber dem Immobilienkäufer zu erfïllen hat, sind:

 

VERKÄUFERPFLICHTEN

Eigentumsübertragung und Besitzübertragung

In Spanien gilt anders als in Deutschland nicht das Auflassungsprinzip und damit der Eigentumsübergang bei Grundbucheintragung, sondern Eigentum und Besitz gehen schon bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde auf den Käufer über.

Insiderwissen:

Stets zu Hinterfragen ist, ob der Grundbucheigentümer noch lebt, da nur der Eigentümer, der im Grundbuch steht, auch die Immobilie verkaufen und eigentumsrechtlich übertragen kann.

Beispiel aus der Praxis:

Der Verkäufer verlangt nach dem Notartermin noch eine 30 Tagefrist für den Auszug aus der Immobilie.Loesung: Dies ist rechtlich problematisch und bedarf einer vertraglichen Sonderklausel, der sogenannten „precarista“ Regelung. Man kann sogar die Kaufpreiszahlung vom Auszug abhaengig machen.

Insiderwissen: Bei einem Neubau reicht fuer die Besitzuebertragung nicht die Schluesseluebergabe aus, sondern es muss auch die Bewohnbarkeitsbescheinigung uebergeben werden !

Lastenfreiheit

Die Immobilie darf keine finanziellen Belastungen haben und hier ist Vorsicht geboten.

Insiderwissen:

Es gibt zum einen Lasten, die im Grundbuch vermerkt sind, und durch die Grundbuchkontrolle erfasst werden können und Lasten, die nicht im Grundbuch stehen,. Diese können durch eine vertragliche Schutzklausel dem Verkäufer zurückbelastet werden.

Beispiel aus der Praxis:

Im Vorkaufvertrag (arras) wird zwar Lastenfreiheit bei notarieller Beurkundung versprochen, doch im anliegenden Grundbuchauszug ist eine Hypothek ersichtlich, die im Vertrag nicht erwähnt wird.

HINWEIS und Abhilfe:

Die Hypothek ist mit dem aktuellen Schuldensaldo im Vertrag zu erwähnen. Die Zahlungsweise an die Bank und den Restbetrag an den Verkäufer müssen angegeben werden, mit der entsprechenden Betragshöhe und eine Garantieklausel oder Rückbehaltsklausel, so dass der Verkäufer die Kosten der Hypothekenlöschung im Grundbuch und beim Notar zahlt und nicht schliesslich der Käufer dafür aufkommen muss.

Bestimmtheit der Immobilie – Abweichungsverbot

Es gibt in Spanien

  • Grundbuchamt
  • Katasteramt
  • realer Bebauungszustand

Die Quadratmeterzahl von Grundstück und Bebauung müssen in allen 3 Bezugspunkten übereinstimmen. Der Käufer kann die Regulierung vor dem Kauf verlangen und die Anpassung von Grundbuch und Kataster an die realen Gegebenheiten, so die ständige Rechtsprechung seit dem Jahr 2000.

Wichtiges Insiderwissen beim Immobilienkauf in Spanien:

Sollten Sie den Begriff cuerpo cierto im Vertrag lesen, dann ist unsere Anwaltskanzlei zu konsultieren, da dieser Begriff für den Immobilienkäufer weitreichende Folgen hat, wie keine Kaufpreisminderung bei fehlenden Quadratmetern von Wohnfläche oder bebaubarer Fläche bei einem Grundstückskauf mit Bauvorhaben.

 

Mangelfreiheit

Erhaltungsmassnahmen bis zum notariellen Kauftermin

Der Verkäufer muss die Immobilie mangelfrei übergeben.

Beispiel aus der Praxis:

Es wird am 01.09. ein privater Kaufvertrag geschlossen und am 01.12. soll der notarielle Kauftermin stattfinden.3 Tage vor dem Kauftermin findet eine Besichtigung statt und es werden Schimmel und Feuchtigkeitsschäden festgestellt.Die Mangelfreiheit musste am 01.09. und am 01.12. gegeben sein, folglich kann der Käufer vor dem Notartermin die Mangelbeseitigung durch den Verkäufer verlangen.VORSICHT ist geboten, wenn der Käufer den Feuchtigkeitsschaden am 01.09. kennt und den Kaufvertrag unterschreibt, dann kann er später nicht mehr die Mangelbeseitigung verlangen.

EMPFEHLUNG:
Nutzen Sie den Baumangelkontrollservice durch unseren Hausarchitekten.

Fristen:

Sollte der Mangel erst nach dem notariellen Kauf festgestellt werden, und dies innerhalb von einer Frist von 6 Monaten nach Besitzübergabe, dann ist eine gerichtliche Klage noch möglich.

Insiderwissen:

Diese  6 Monatsfrist kann vertraglich verlängert werden.Letztlich sei darauf hingewiesen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, alle notwendigen Unterlagen zur Beschreibung und rechtlichen Kontrolle der Rechtsmässigkeit der Immobilie herauszugeben. Während in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Tarragona, Tortosa) die Vorlage  der Bewohnbarkeitsbescheinigung Pflicht des Verkäufers ist, ist diese auf Mallorca optativ, wenngleich im Wohnungsgesetz aus dem Jahre 2017 vorgesehen und auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura kann nur die Erstbezugsbescheinigung bei Neubauimmobilien verlangt werden.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes mit Rechtssicherheit in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Mallorca, Barcelona, Costa Brava, Andalusien und Valencia.

 


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