Kaufurkunde Spanien – Eigentumsübergang

Eigentumsübergang in der notariellen Kaufurkunde

Oberste Rechtsprechung zum spanischem Immobilienrecht, Urteil 2019

Stand 08.04.2019

Mit der Veröffentlichung des Urteils am 05.04.2019 wurde eine wichtige gerichtliche Entscheidung für das spanische Immobilienrecht gefällt, dass eine notarielle Urkunde (escritura) nicht zur Eigentumsübertragung führt, wenn der Verkäufer nicht Eigentümer der Immobilie ist.

Die Fallkonstellation kommt in der Praxis häufig vor, wenn ländliche Grundstücke (finca rustica) gekauft werden, ohne dass geprüft werden kann, wer der Eigentümer ist, da keine Grundbucheintragung existiert.

In Andalusien, (Almeria, Granada, Malaga, Marbella, Cadiz), Mallorca, La Palma und Teneriffa finden sich häufig Immobilienkäufe von sogenannten Fincas Rústicas, Ackerflächen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, und damit eine Eigentumskontrolle äusserst wichtig ist, als auch eine Flächenkontrolle, so dass Kataster und Realität mit Grenzübereinstimmung gegeben ist.

In diesem Falle bestand eine Grundbucheintragung, doch die Liegenschaft war unterteilt und füer den Käufer der spanischen Liegenschaft nicht ersichtlich, wer der Eigentümer ist.

Der Verkäufer war kein Eigentümer und verkauft in notarieller Kaufurkunde.

Spaeter erhält der Käufer Klagen auf Herausgabe der spanischen Liegenschaft und erwidert diese nicht. Er verlangt vom Verkäufer der spanischen Liegenschaft die Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages und die Rückzahlung des Kaufpreises. 

Der Verkäufer verweigert sich und vertritt die Meinung, dass der notarielle Kaufvertrag zur Eigentumsübertragung führt, gleichwohl ob er Eigentümer ist oder nicht und sich der Käufer der spanischen Immobilie nur mit einem Gewährleistungsanspruch auf  „eviccion“ Belastung durch Rechte Dritter verteidigen kann, was der Käufer der spanischen Immobilie nicht tat.

Das oberste spanische Zivilgericht hat diese Argumentation zurückgewiesen und dem Käufer der spanischen Immobilie Recht gegeben, dass er nach Art.1124 CC den Kaufvertrag auflösen kann, da der Verkäufer der Liegenschaft wissentlich nicht in der Lage war, das Eigentum an der Immobilie zu übertragen, da er nicht Eigentümer war.

Tipp

Die Eigentumskontrolle ist ein wesentlicher Bestandteil der juristischen Vorkontrolle, die wir bei jedem Immobilienkauf empfehlen, um einen Vermögensschaden und jahrelangen Rechtsstreit zu vermeiden.

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