Immobilienkauf in Spanien ohne Auflassung

Immobilienkauf ohne Auflassung trotz Wichtigkeit

des Grundbuchamtes

Stand 05.09.2022

Im spanischen Immobilienrecht gibt es keine Auflassung, da schon bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde das Eigentum und der Besitz (Schlüsselübergabe) übergehen, nicht wie beim deutschen Immobilienkauf, bei dem es einer Grundbucheintragung zum Eigentumserwerb bedarf. Die Grundbucheintragung ist in rechtlicher Hinsicht freiwillig, wenngleich heutzutage in der Praxis der Normalfall.

Vorteil der nicht notwendigen Grundbucheintragung: Schneller Eigentumsübergang

Nachteil: Vollzahlung des Kaufpreises ohne zeitgleiche Absicherung des Erwerbs

Auch in Spanien gibt es eine Art Auflassungsvormerkung, da bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde verhindert werden muss, dass kurz danach ein anderes Recht vorrangig eingetragen wird. Der Notar in Spanien ist dafür verantwortlich, dass bei Unterschrift der Kaufurkunde an das Grundbuchamt telematisch die Mitteilung des Verkaufes und Eigentumswechsels mitgeteilt wird.

Beispiel 1:

Es wird ein notarieller Kaufvertrag unterschrieben und der Kaufpreis bezahlt und der Notar meldet den Kauf nicht an das Grundbuchamt. Am nächsten Tage verkauft der Immobilienverkäufer nochmals die Immobilie an eine andere Person. Die andere Person sieht keine Vormerkung im Grundbuch und kann damit gutgläubig das Eigentum erwerben. Der Notar haftet.

Beispiel 2:

Käufer und Verkäufer sind beim spanischen Notar und unterschreiben den Kaufvertrag und die Kaufpreiszahlung erfolgt.
Der Notar hat den Grundbuchauszug 3 Tage zuvor eingeholt, und es gab keine Lasten.

Doch ein Tag vorher hat ein Gericht aus Madrid ein Verfügungsverbot in das Grundbuch eintragen lassen.
Damit hätte der Verkäufer nicht mehr verkaufen können und der Käufer nicht mehr das Eigentum gutgläubig erwerben koennen. Es ist ein Haftungsfall des Notars.

Mit den beiden Beispielen wird die Wichtigkeit des Grundbuches in Spanien ersichtlich, wenngleich die Eintragung nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.

Welche Urkunden haben Zugang zum spanischen Grundbuch?

• notarielle Kaufverträge oder Neubauerklärung (nach Fertigstellung eines Neubaus)

• Gerichtliche Urteile (rechtskräftig) und Verfügungen

• Verwaltungsentscheidungen

Private Dokumente haben normalerweise keinen Zugang zum Grundbuchamt. Es gibt Ausnahmen wie zum Beispiel die Erklärung einer Niessbrauchslöschung nach einem Todesfall.

Hervorzuheben ist, dass alle Dokumente, die beim Grundbuchamt eingetragen werden wollen, zuvor steuerlich gemeldet werden müssen, da ansonsten der Zugang zum Grundbuch verweigert wird.
Das typische Beispiel ist der Immobilienkauf. Bei diesem muss zunächst die Steuererklärung der Grunderwerbssteuer bezahlt werden, abhängig von der Region und dem Kaufpreis/Referenzwert der Immobilie von 6-11.5% (Teneriffa, Gran Canaria: 6.5%, wogegen Mallorca 8-13%) und dann hat die Kaufurkunde erst Zugang zum Grundbuchamt.

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Die Eigentumskontrolle ist ein wesentlicher Bestandteil der juristischen Vorkontrolle, die wir bei jedem Immobilienkauf empfehlen, um einen Vermögensschaden und jahrelangen Rechtsstreit zu vermeiden.

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