Grundstückskauf Spanien

Der Grundstückskauf in Spanien hat oftmals Fallstricke, die einer rechtlichen Prüfung erfordern.

Beispiele sind:

Immobilienkauf einer Finca auf Mallorca: Die Finca ist teilweise Ackerland (rustico) und der Boden wurde mit Beton versiegelt. Dies ist rechtswidrig, wenn keine Baugenehmigung vorläge.

Teneriffa, Gran Canaria, Andalusien Grundstückskauf mit sichtbarer Stromleitung: Die Liegenschaft wird von einer Mittelspannungsleitung des Stromverteilungsnetzes durchquert. Diese Art von Infrastruktur unterliegt einer Grunddienstbarkeit, d.h. das Grundstück, über das sie verläuft, unterliegt einer Reihe von Verpflichtungen und Beschränkungen gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 223/2008, das die Hochspannungsvorschriften und ihre ergänzenden technischen Anweisungen genehmigt.

Gemäß Artikel 57 des Gesetzes 24/2013 vom 26. Dezember über den Elektrizitätssektor, umfasst die Dienstbarkeit für obererdige Leitungen neben der Überquerung des Grundstücks auch die Errichtung von Masten, Türmen oder festen Stützen für die Verlegung von Stromkabeln, die um die festgelegten Sicherheitsabstände erhöht sind.

Dieser Abstand ist der Streifen der Dienstbarkeit für Freileitungen, er hat keine konstante Breite und wird im oben genannten Königlichen Erlass 223/2008 definiert. Konkret wird er unter Berücksichtigung der vertikalen Projektion der von den Leitern gebildeten Oberleitung bei seitlichen Winden von 120 km/h berechnet und um mindestens 2 Meter vergrößert (der letztgenannte Abstand wird in Abhängigkeit von der Spannungsebene der Leitung berechnet). Daher ist die Spannweite in der Mitte der Spannweite der Leiter am größten und stimmt mit der Breite der Querträger des Trägers/Turms an diesem Punkt überein.

Mit anderen Worten, es ergeben sich unter anderem die folgenden Auswirkungen:

Der Grundstückseigentümer kann innerhalb der Grunddienstbarkeit ohne Genehmigung kein Gebäude errichten oder große Bäume pflanzen.

Das Verteilungsunternehmen (Eigentümer der Mittelspannungsleitung) hat das Recht auf Zugang und Wartung in dem festgelegten Streifen.

Für die Einschränkung der Nutzung des Grundstücks zum Zeitpunkt der Festlegung dieser Grunddienstbarkeit kann eine Entschädigung festgelegt werden.

Diese Grunddienstbarkeiten gelten als „offenkundig“ und sind, obwohl sie normalerweise nicht im Grundbuch eingetragen werden, für den Eigentümer des Grundstücks, durch das sie verlaufen, verbindlich.

Belastung wegen Schutz von Infrastruktursmassnahmen

Beispiele

• Strassenbauerweiterungen
• Fuerteventura – Fahrradweb
• Teneriffa Nord – Strassenerweiterung, Autobahn
• Teneriffa Süd – Zugprojekt, Abwasserleitungsnetzerwerterung etc.

Nach den Bebauungsplänen kann selbst im Baulandsbereich (urbano) eine Infrastrukturmassnahme im Kataster vorgemerkt werden und diese muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, was oftmals von Notaren und  Rechtsanwälten übersehen wird.

Befindet sich die Liegenschaft, teilweise auf ländlichem Gebiet wie auch im Küstenschutzbereich, dann sind solche Beschränkungen häufig, da verhindert werden soll, dass diese Bereiche bebaut werden.

Nutzungsbeschränkungen:

Der Zweck des Infrastrukturschutzes Ländlicher Raum (Straßen) besteht darin, die ordnungsgemäße Entwicklung und Funktionsfähigkeit der Straßeninfrastrukturen zu gewährleisten, weshalb die Errichtung dauerhafter Gebäude oder Nutzungen, die diese Funktionsfähigkeit beeinträchtigen könnten, nicht zulässig sind.

Enteignungen und Dienstbarkeiten:

Für den Fall, dass die Planung künftige Maßnahmen in dem Gebiet vorsieht, könnte die Liegenschaft Gegenstand von Enteignungsverfahren oder Wegerechten sein, um den Zugang und die Instandhaltung der Infrastrukturen zu gewährleisten.

Pflichten des Eigentümers:

Nutzungsunterlassung und Bebauungsuntersagung. Möglichkeit der Entschädigung: Im Falle einer Enteignung könnte der Eigentümer Anspruch auf eine Entschädigung gemäß den geltenden Vorschriften haben, die aber meist gering ist.

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Immobilienkauf in Katalonien

Masia – Finca rústica

Stand 13.06.2022

Der Begriff „Masias“ beschreibt in Katalonien einst Herrenhäuser mit landwirtschaftlichen Grundstücken, die heutzutage meist verlassen sind.

Ein Immobilienkauf ist stets mit der Frage verbunden, ob eine Renovierung möglich ist.

In der Region um Figueres, Darnius, Girona, Roses und im Hinterland von Barcelona sind viele Masias im Angebot.

Die katalanische Regierung hat nach dem Gesetz 50.2. die Zuständigkeit für die Renovierung den Gemeinden zugewiesen.

Damit soll der Gemeinde die Entscheidungsgewalt gegeben werden, aus historischen oder architektonischen Gründen, den Wiederaufbau von Masias zu ermöglichen und selbst wenn der Bebauungsplan den Wiederaufbau im Aussenbereich (suelo no urbanizable) nicht zulässt, kann die Gemeinde in einem besonderen Verwaltungsverfahren nach Art.48 den Wiederaufbau und die Renovierung für einen bestimmten Zweck, sogar für den Hotelbetrieb erlauben.

Im übrigen ist bei einem Kauf einer Masia – Finca rústica in Spanien ebenso das Grundbuch und Kataster zu prüfen und sollte es Quadratmeterabweichungen oder Lasten geben, dann ist abzuwägen, ob ein Kauf in Frage kommt, oder der Verkäufer diese rechtlichen Mängel beseitigt. Oftmals gibt es auch erbrechtliche Hindernisse um einen Masia Kauf durchzuführen. Diese müssen geprüft und dann rechtlich ordnungsgemäss abgewickelt werden, bevor der Kauf der Immobilie in Spanien stattfinden kann.

Grundbuchabfrage online

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• rechtliche Vorkontrolle
• Vertragsvorbereitung zweisprachig
• Durchführung des Notartermins
• Grundbucheintragung
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• Ummeldungen von Grundsteuern und Versorgungsdienstleistern 
  

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Finca Kauf Spanien

RA D.Luickhardt, Ihr Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht und die kompetente Immobilienkaufabwicklung in ganz Spanien

Der Finca Kauf ist im Jahre 2024 in Spanien weiterhin populär, da die Kaufpreise von Immobilien auf Bauland hohe Preissteigerungen in den letzten beiden Jahren erfuhren.

Beim Finca Kauf ist zu beachten, dass es sich in der Regel um Ackerland handelt, welches durch Sondervorschriften bebaubar sein kann. Im Einzelfall ist die Bebaubarkeit zu prüfen.

Beliebte Gebiete für den Finca Kauf sind

Mallorca – Felanitx
Teneriffa – Guia de Isora, Adeje, Icod de los Vinos
La Palma – Tijarafe, Los Llanos de Aridane, Fuencaliente
La Gomera – Valle Gran Rey
Fuerteventura – Costa Calma – Pajara
Gran Canaria – San Bartolome de Tirajana, Mogan
Almeria, Malaga, Conil de la Frontera (Andalusien ist bekannt für die Problematik des Finca Kaufes).

Beachten Sie

Zu beachten ist, dass im spanischen Immobilienrecht in dem Art.1523 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) ein Vorkaufsrecht für den Nachbarn geregelt ist, wenn das Ackerland, das verkauft wird, weniger als 10.000 qm Grundfläche hat.

Damit soll der Zersplitterung von Agrarflächen entgegengewirkt werden.

Wichtig

Dieses Vorkaufsrecht wird oftmals von Notaren und Rechtsanwälten übersehen und dies kann schwerwiegende Folgen haben.

Sie kaufen eine Finca auf Teneriffa in Icod de los Vinos und vereinbaren eine Ratenzahlung. Innerhalb von 9 Tagen nach der Grundbucheintragung von Ihnen, macht der Nachbar das Vorkaufsrecht geltend, und kann damit zu den gleichen Konditionen die Immobilie vor Ihnen erwerben.

Wann kommt das Vorkaufsrecht des Nachbarn zur Anwendung?

Man spricht von Ackerland, wenn es die Bezeichnung „rustico“ hat, und auch dann, wenn die tatsächliche Nutzung agrarisch ist.

Die Parzellengrösse muss unter 1 ha liegen.

Zu beachten ist, dass dieses Vorkaufsrecht nur bei Veräusserungsgeschäften und bei Erwerb durch eine Zwangsversteigerung zur Anwendung kommt.

Es kommt nicht zur Anwendung bei Schenkungen, Erbschaften oder Miteigentumsteilungen unter mehreren Miteigentümern.

Im spanischen Immobilienrecht gibt es noch zahlreiche andere Vorkaufsrechte, wie das Vorkaufsrecht des Mieters, des Miteigentümers, des Pächters und diese Vorkaufsrechte sind bei jeder juristischen Vorkontrolle vor einem Finca Kauf in Spanien zu bemerken.

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Immobilienkauf in Spanien

Immobilienkauf auf Ackerland (rústico)

Beispiel aus der Praxis

Herr S. möchte eine Immobilie in Tortosa (Katalonien) kaufen und im Grundbuch findet sich die Bezeichnung “rústico”.

Was hat Herr S. zu beachten?

In ganz Spanien, insbesondere Ibiza, Mallorca, Katalonien,  ist der Immobilienkauf einer sogenannten finca rústica problematisch, da es sich um bebautes Ackerland handelt und auf Ackerland darf nur gebaut werden, wenn die Bebauung mit einer Landwirtschaft im Zusammenhang steht oder ein sogenannter turismo rural (Agrartourismus) betrieben wird, aber auch dann müssen die Gebäude vor dem Jahre 1950 gebaut worden sein und einen ethnografischen Wert haben.

Die Gemeinden können in einem Bebauungsplan Regelungen zur Baugenehmigung auf Ackerland geben, so wie es die Gemeinde Tortosa in Art.41 des Bebauungsplanes getan hat.

Eine Bebauung auf Ackerland (rústico) ist genehmigungsfähig, wenn

• Renovierung
• Neubau mit der Verbindung mit landwirtschaftlichen Betrieb
• Einrichtungen für das Gemeininteresse (Campingplätze, Tankstellen, Telekommunikation etc)

Was muss ich bei einem Immobilienkauf einer finca rústica beachten

1. Ist die Bebauung im Grundbuch und Kataster in gleicher Größe eingetragen ?
2. Ist die Wohnnutzung auf der Immobilie auch ohne Landwirtschaftsbetrieb erlaubt ?
3. Wenn die Bebauung im Grundbuch eingetragen ist, liegt eine Baugenehmigung vor ?

Bauordnungsrecht

Bauordnungsrecht in Spanien regelt die Region, und in Katalonien (Problemzonen des Verkaufes von Immobilien auf Ackerland sind Tortosa, La Amettla de Mar, Delta des Ebro und die Costa Brava von Roses bis Barcelona) gibt es die Besonderheit, dass im katalanischen Gesetz auch die Verjährung von Baurechtsverletzungen in Ackerland nicht mehr möglich ist, so wie es in anderen Regionen Spaniens durchaus noch der Fall ist.

Es gilt der Art.207 und dieser besagt, dass die Verjährung bei Ackerland  (suelo no urbanizable) nicht greift.

Eine Baurechtsverletzung verjährt in anderen spanischen Regionen in der Regel in 5 Jahren, wenn es sich nicht um ein Naturschutzgebiet handelt. In Katalonien gilt eine Verjährungsfrist für Baurechtsverletzungen in Baugebieten von 6 Jahren.

Beispiel

Der Makler teilt dem Käufer der rústico Immobilie mit, dass die Eintragung im Grundbuch von dem Gebäude in Ordnung ist. Doch er legt keine Baugenehmigung vor und es handelt sich um rústico.

Zudem sagt der Makler, dass es “normal” sei, dass ohne Baugenehmigung gebaut wird und danach nach Abwarten der Verjährung der Bau als genehmigt gilt.

Mit den heutigen Ausführungen, können Sie sich als Immobilienkäufer ein juristisches korrektes Bild machen und dem Makler erwidern, dass eine Verjährung auf Ackerland in Katalonien nicht möglich ist und nach Art.187, 218 stets eine Baugenehmigung erforderlich, um einen Bau in das Grundbuch einzutragen.

Ausnahme mit Insiderwissen

Wurde die Bebauung vor dem Gesetz 24/1991 erstellt, dann gab es in Katalonien noch keine Baugenehmigung, allerdings ist der Bauzeitpunkt durch ein Architektengutachten (certificado de antigüedad) nachzuweisen.

Aktuelle Rechtsgrundlagen zur Regelung des katalanischen Bodenrechts und zur Tätigkeit, Zuständigkeit der Gemeinde und Aufsichtsbehörden bei Genehmigung eines Bauvorhabens, bei Abriss oder Bussgeldverhängung bei Baurechtsverletzungen
Bodengesetz RD 1/2010 Katalonien.

Art.25 Bodenqualifizierung (Baurecht, Bodennutzung)

• suelo urbano: Bauland
• suelo no urbanizable (rústico): kein Bauland, Acker und Außenbereich
• suelo urbanizable: Bauerwartungsland

In Art.47 wird die Nutzungsmöglichkeit des Ackerlands und die beschränkten Bebauungsmöglichkeiten dargelegt.

Beispiel

Es gibt ein altes Landhaus (Maisa) in renovierungsbedürftigen Zustand auf dem Grundstück. Eine Baugenehmigung zur Renovierung kann erlangt werden.

Beispiel Herr Schmid kauft ein Bauernhaus mit Ackerbau, dann ist auch die touristische Vermietung nach Art.47 Absatz 8 bis zulässig

UNSER LEGALIUM SERVICE

Mit unserem Immobilienkaufservicepakekt können Sie in ganz Spanien, und auch Katalonien (Tortosa, Tarragona, Tossa de Mar, Roses) mit Rechtssicherheit eine Immobilie prüfen, und wenn diese auf Ackerland ist, dann prüfen wir die Rechtsmässigkeit vor dem Kauf, da ein Kauf einer nicht legalisierbaren Immobilie zum Abriss führen kann und zu Bussgelder von 3.000 EUR bis 1.5. Mio EUR.

Immobilienkauf Servicepaket

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