Immobilienrecht Katalonien

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien (Barcelona, Girona, Tarragona, Figueres, Tossa de Mar, Amposta, Mont Roig)

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

Beispiele aus der Praxis.

1. Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
2. Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Tipp:

Beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger empfehlen wir, dass Sie unser Immobilienkaufservicepaket in Anspruch nehmen, da hier ausser verdeckte Insolvenzen, Rechte aus Grundstückstauschverträgen etc. rechtlich schwerwiegende Folgen bis zum Totalverlust Ihres Kaufpreises zur Folge haben können.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

Tipp:

Bei Unterverbriefungen bei einem Immobilienkauf in Mont Roig hat der Verkäufer das Recht den Vertrag rückwirkend aufzulösen, wenn der Marktwert von dem vereinbarten Kaufpreis wesentlich abweicht.

Der Käufer kann dadurch seinen gesamten Kaufpreis verlieren, wenn der Verkäufer insolvent ist.

Besonderheiten befinden sich auch bei sogenannten auflösenden Bedingungen, die in Katalonien, Barcelona, erst in 30 Jahren gelöscht werden, wogegen in Mallorca schon nach 15 Jahren nach Unterschrift der notariellen Immobilienkaufvertragsurkunde zu löschen sind. Dies wird voraussichtlich im Jahre 2013 von Katalonien angepasst und auf 10 Jahre vermindert.

Die auflösende Bedingung (condicion resolutoria) findet sich in der Praxis oft in Immobilienkaufverträgen mit Hypothekenfinanzierung durch eine Bank oder bei anderen Kaufpreisstundungen.

Wichtiges Fallbeispiel aus der Praxis.

Es ist häufig, dass nicht nur ein Eigentümer einer Immobilie existiert, sondern mehrere Miteigentümer. Zwei Ehegatten erwerben jeweils 50% des Miteigentums oder mehrere Erben werden zu einer Quote Eigentümer. Wussten Sie, dass die Miteigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht haben und dies gesetzlich geschützt ist?

In Katalonien ist das Vorkaufsrecht innerhalb von 2 Monaten nach Grundbucheintragung des Verkaufes auszüben, dann kann der Miteigentümer zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten, und der Käufer fällt aus.

In Aragon besteht noch die sogenannte Torneria, die sich dem Grunde nach auf dasselbe Recht der Miteigentümer bezieht, aber die Einstiegsfrist ist ein Jahr statt nur 2 Monate.

Bei der gleichen Konstellation auf Mallorca oder Gran Canaria (spanische Regelung) hat der Miteigentümer 9 Tage Zeit.

Grundstückstausch für zukünftige Bebauung:

In Katalonien wurde mit dem Gesetz 23/2001 diese sogenannte Permuta geregelt.

Diese Regelung ist in der Praxis äusserst wichtig, da in diesem Bereich eine Vielzahl von Vertragsverletzungen auftreten können und der Grundstückseigentümer, der sein Grundstück überträgt auf den guten Willen des Bauträgers angewiesen ist.

Erfüllt der Bauträger nicht fristgemäss, sprich baut er das Gebäude nicht, oder stellt er es nicht fertig, tritt der Bauträger in Insolvenz oder baut er zu einem Preis, der mehr als zur Hälfte vom anfänglichen abweicht, dann ist der Grundstückseigentümer zur Rückabwicklung berechtigt. Im Zweifelsfall kann er sogar den Abriss des Gebäudes verlangen.

Auf der anderen Seite hat der Grundstückseigentümer durch diesen Tausch auch Wertsteigerungschancen, die er alleine nicht erzielen konnte, da er das Geld für eine Bebauung nicht hatte.

Abschliessend möchten wir auch auf die steuerliche Komponente hinweisen. Die Grunderwerbssteuer beträgt in Katalonien 8 – 10%, wogegen auf Gran Canaria, Teneriffa noch immer die 6,5% Grunderwerbssteuer gelten, was den Immobilienkauf den Kanaren noch am günstigsten im spanischen Vergleich macht.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

 Saisonale Vermietung, Ferienvermietung, Zimmervermietung Katalonien

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Immobilienkauf in Spanien – 2025

Aktuelles im Jahre 2025 zum Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Gran Canaria, Katalonien, Andalusien, Mallorca

Ihr Rechtsanwalt für den Immobilienkauf in Spanien, D.Luickhardt nimmt Stellung zu den aktuellen Fragen 2025.

Frage: Wurde die NIE Nummer abgeschafft?

Diese Frage wurde aufgrund fehlerhafter Webinformationen vermehrt gestellt.

Antwort:

Nein, die NIE wurde nicht abgeschafft und ist für jeden Immobilienkauf in Spanien, als auch Erbschaft oder Firmengründueng oder andere Rechtsgeschaefte notwendig.
Die NIE ist die numero de identificación de extranjero + Identifizierungsnummer für Ausländer.
Desweiteren muss die NIE nach deren Erhalt bei der spanischen Finanzbehörde (AEAT) angemeldet werden, so dass sie in Rechtsgeschäften wie bei Immobilienkauf oder Erbschaft nutzbar ist, sprich vom elektronischen System der Finanzbehörde erkannt wird.
Nach der Anmeldung von der NIE spricht man von der NIF = Steueridentifikationsnummer.

Einholung NIE Nummer Spanien

Frage:

Soll ich den, vom Makler vorgelegten, Optionsvertrag vor dem Immobilienkauf unterschreiben?

Antwort:

In der Praxis beim Immobilienkauf wird fälscherlicherweise von Maklern noch immer ein Optionsvertrag als Formularvertrag genutzt. Der Optionsvertrag hat jedoch bei einem Immobilienkauf in Spanien rechtlich keinerlei Grundlage und sollte von keinem Immobilienkäufer unterschrieben werden.
Der richtige Vertrag ist ein Kaufvertrag, privatschriftlich geschlossen, mit einem Reuegeld, sogenannten Arras versehen. Dieses Reuegeld von 10% vom Kaufpreis hat zu Beginn einen Kautionscharakter. Der Käufer signalisiert damit, dass er sich verpflichtet, die Immobilie zu kaufen und wenn er nicht kauft, verliert er die Anzahlung von 10%, deshalb der Begriff Reuegeld. Nichterfüllung des Verkaufes durch den Verkäufer, bsp Verkauf an eine andere Person, dann muss der Verkäufer dem Käufer der Immobilie die 10% Anzahlung zurückzahlen und zudem 10% Schadensersatz.

TIPP:

Oftmals versuchen Makler die 10% auf deren Bankkonto zu kassieren, um deren Komissionsanspruch gegenüber dem Verkäufer zu sichern.
Doch diese Nutzung der 10% Anzahlung durch den Käufer ist eine Zweckentfremdung und selbst namhafte Makler müssen oftmals rechtlich belehrt werden, dass dieses Verhalten nicht dem Gesetzeswillen entspricht.

Schliesslich ist der Gesetzeswille, dass der Verkäufer die 10% erhalten solle, wenngleich bei nichtsteuerlich Ansässigen Immobilienverkäufern Vorsicht geboten ist und stets zu empfehlen ist, dass die 10% Anzahlung auf einem Treuhandkonto hinterlegt wird, sei es in unserer Kanzlei (kostenfrei) oder bei einem Notar. (Kosten je nach Wert 200-600 EUR)

Ausnahme:

Wann wendet man man eine Kaufoption im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf an?
Der Standardfall ist, dass ein Immobilienkäufer einen Mietkauf in Spanien vornimmt, sprich es wird die Immobilie für 3 Jahre angemietet und in diesen 3 Jahren hat der Mieter eine Kaufoption, die er jederzeit zu einem bestimmten Kaufpreis ausüben kann. Letztlich sei bemerkt, dass die Kaufoption an sich eine Grunderwerbssteuer auslöst, je nach Region zwischen 6-13% ITP und diese Steuerlast nicht auf die endgültige Grunderwerbssteuer angerechnet werden kann, obgleich die Optionsprämie auf den Kaufpreis der spanischen Immobilie anrechenbar ist.

Frage: Wer ist ein Precarista?

Antwort:

Der precarista ist kein Hausbesetzer, aber besetzt eine Immobilie ohne Rechtstitel, ohne gültigen Mietvertrag.
Der wesentliche Unterschied zum ocupa = Hausbesetzer ist, dass der precarista den Besitz der Immobilie rechtmässig erworben hat, aber dann verliert.
Bsp: Ablauf der Mietvertragsdauer; oder nach einem Immobilienverkauf, bleibt der Verkäufer der Immobilie noch in der Immobilie im Besitz der Immobilie, obgleich er sich vertraglich verpflichtet hatte, die Immobilie nach 30 Tagen nach dem notariellen Verkaufstermin zu räumen.

Der Immobilieneigentuemer kann in jedem Fall eine Räumungsklage gegen den precarista einreichen und diese hat hohe Erfolgschancen.

TIPP:

Um eine gerichtliche Räumungsklage und deren Kosten zu vermeiden, empfehlen wir bei einem Immobilienkauf in Spanien stets einen Sicherungsrückbehalt vom Verkaufspreis bis die Immobilie geräumt ist, zusammen mit einer Vertragsstrafe bei jedem Tag der Überschreitung des Räumungstermins.

Besonderheiten bei einem Immobilienkauf in Katalonien (Barcelona, Sitges, Costa Brava)

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Immobilienkauf im Jahre 2025

Investition mit vielen Gesichtern

Der Immobilienkauf in Spanien hat viele Gesichter und der professionelle Immobilienkäufer lässt sich durch unsere Anwalts- und Steuerberaterkanzlei in Spanien beim Immobilienkauf betreuen.

Der Grund ist, dass ca 80% aller Immobilienkäufe problematisch sind. Nur mit Fachkenntnis können die Probleme gelöst werden, bzw frühzeitig zu einem Abbruch des Immobilienkaufes führen, aufgrund rechtlicher Mängel.

Stufe 1:

Man hat eine Immobilie gefunden und unsere  Kanzlei wird beauftragt.

Wir werden die Kontrollunterlagen vom Verkäufer/Makler anfordern und Ihre NIE Nummer (spanische Steuernummer) einholen.

Praxisproblem:

Der Makler hat keine Unterlagen oder gibt diese nicht heraus,  bevor eine Reservierungsgebühr bezahlt wird. Obgleich dies rechtswidrig ist, und gegen Art.31 LviV verstösst, gibt  es auch hierfür Lösungen, wie die Erstellung von Spezialklauseln, so dass die Reservierungsgebühr bei Rechtsmängel zurückgezahlt werden muss, o.a.

Stufe 2:

Die Vorkontrolle verlief positiv und der Makler sendet Ihnen Formularvertrag. Oftmals erfüllen diese Verträge nicht die Verbraucherschutzvorschriften und sind nur auf spanisch.

Wir erstellen dann einen zweisprachigen privaten Immobilienvorkaufvertrag, zum Schutze des Immobilienkäufers.

Merke:

Nach der juristischen Vorkontrolle ist die private Vertragserstellung der wichtigste Aspekt bei einem spanischen Immobilienkauf, da in diesem privaten Vertrag alle Vereinbarungen verbindlich vereinbart werden,  wogegen im notariellen Kaufvertrag nur die wesentlichen 3 Vertragsaspekte benannt werden.

Stufe 3:

Notartermin – Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde mit deutscher Zusammenfassung

Merke:

Oft wird übersehen: Der elektronische Grundbuchauszug, den der Notar vom Grundbuch anfordert, hat keinen öffentlichen Glauben und Sie können sich darauf nicht alleine verlassen.

Der Notar weisst in der notariellen Kaufurkunde sogar daraufhin, was aber oftmals überlesen, bzw nicht verstanden wird.

Wir prüfen das Grundbuch mehrmals und bei Zweifelsfragen wird eine sogenannte Certificacion – Ausgefertigter Grundbuchauszug beantragt, den dieser hat öffentlichen Glauben.

Beim Notartermin erfolgt die vollständige Kaufpreiszahlung und es wird Besitz + Eigentum übertragen.

Stufe 4:

Steuerliche Abwicklung der Kaufurkunde durch unsere Kanzlei mit Steuervertretung in Spanien. Selbst hier treten Fehler auf.

Beispiel: Ein Neukauf löst keine Grunderwerbssteuer, sondern Umsatzsteuer und Dokumentensteuer aus.

Stufe 5:

Ummeldungen der Versorger durch unsere Kanzlei

Stufe 6:

Grundbucheintragung ohne Überraschungen.
Überraschungen in der Praxis sind häufig, von der falschen Namenseintragung bis hin zu fehlender Löschung von Lasten, die schon getilgt sind (Beispiel: Hypothek)

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit  in Spanien Ihre Immobilie, sei es gebraucht oder neu, Ihr Baugrundstück, oder Ihr Agrarland (rustico) erwerben.

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Kaufoption Immobilie Spanien

Notwendiger Vertragsinhalt

Der Vertrag einer Kaufoption über eine Immobilie auf Mallorca oder Teneriffa findet sich häufig, da Makler dieses Vertragsmodell nutzen, um schnell ihre Kommission zu sichern und den Parteien zu suggieren, dass zwar ein Vertrag über eine Immobilie geschlossen wird, aber dieser dann nicht verbindlich sei.

Juristisch ist diese Vorgehensweise verfehlt, aber als Marketing und Verkaufsstrategie durchaus häufig auf den Inseln wie Mallorca und Teneriffa, als auch Gran Canaria zu finden.

Professionelle Makler mit einer ordentlichen Ausbildung, als sogenannte API mit Zulassung in der Kammer der Immobilienmakler, oftmals in Katalonien (Barcelona, Roses, Sitges) zu finden, arbeiten mit einem Kaufvertrag mit einer sogenannten Arras Klausel -Anzahlung mit Vertragsstrafcharakter, wenn Käufer oder Verkäufer zurücktreten, müssen diese entsprechend beim Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen und der Käufer verlöre die Anzahlung.infor

Ungeachtet der Einleitung, kurz einen Überblick über einen Kaufoptionsvertrag, der in Praxis vorkommt, aber stets juristisch geprüft und in der Regel ausgebessert werden muss.

Kaufoptionsvertrag im Überblick mit Tipp zur Ausübung

• Vertragsparteien mit Nie, Personalausweis, Beruf, Familienstand, Anschrift, Zustelladresse
• Vertragsgegenstand: Immobilie – Daten von Grundbuch und Kataster, Anschrift, Lasten und Schuldenfreiheit!
• Optionspreis (oftmals 10% des Kaufpreises)
• Kaufpreis: Kaufoptionsnutzung mit Anzahlungsverrechnung der Kaufoption
• Frist zur Ausübung der Kaufoption – in der Regel nicht länger als 3 Monate
• Folgen der Verspätung oder Nichtausübung der Option – Käufer hat den Verlust des Optionspreises zu dulden. Ebenso sollte der Verkäufer den Optionspreis doppelt zurückzahlen.
• Anwendbares Recht: Stets spanisches Recht, da die Immobilie in Spanien belegen ist.
• Gerichtsstand: Ort der Immobilie

TIPP Optionsausübung

Hier gibt es verschiedenste Möglichkeiten.

In Katalonien kann eine Anzahlung notariell hinterlegt werden und sogar die Kaufoption in das Grundbuch eingetragen werden.

Der Verkäufer erteilt Vollmacht an den Käufer, so dass dieser alleine mit Kaufoptionsausübung den notariellen Kaufvertrag gegen Restkaufpreiszahlung vollziehen kann, ohne Anwesenheit der Verkäufer.

Andere Möglichkeiten sind durchaus, dass der Käufer 10 Tage vor dem gewünschten Notartermin und vor Fristablauf den Verkäufer auffordert vor dem Notar zu erscheinen, mit allen fehlenden Unterlagen (Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiepass, Schuldenfreiheitsbescheinigung WEG etc)

HINWEIS:

Die Kaufoption ist nur ein Vorvertrag und ändert ohne Grundbucheintragung nicht die Grunderwerbssteuerlast beim notariellen Kauf.

Grunderwerbssteuer Teneriffa: 6.5%

Grunderwerbssteuer Mallorca: 8-13%

Grunderwerbssteuer Katalonien: 10-11%

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Immobilienkauf in Spanien

Grunbuchkontrolle

Die Grundbuchkontrolle bei einem Immobilienkauf ist eine Notwendigkeit für die Rechtssicherheit beim Immobilienkauf.

Normalerweise wird das Grundbuch zweimal geprüft.

Das erste Mal findet die Grundbuchprüfung statt, wenn die juristische Vorkontrolle durchgeführt wird, sprich bevor man einen Vertrag unterschreibt, sogar vor Unterschrift einer Reservierung oder verbindlichen Gebotsabgabe.

MERKE

Es ist zu bemerken, dass der online Auszug (nota simple) vom Grundbuch keinen öffentlichen Glauben hat, und damit auch nicht verlässlich ist.

Aus diesem Grunde beantragen wir bei Zweifelsfällen stets eine, vom Grundbuchamt gesiegelte und unterschriebene Ausfertigung (Certificacion), da diese öffentlichen Glauben hat und damit der Inhalt selbst bei Gericht die Beweiskraft der Richtigkeit hat.

Diese Certificacion ist in der Regel zu beantragen, wenn beim einfachen online Auszug Auffäligkeiten existieren, wie

• Hypothek
  
• Beschlagnahmeverfügung (anotación de embargo)
• Eigentümer ist nicht identisch mit dem Verkäufer (Praxisfälle: Erbschaften ohne Grundbuchänderung, Auflösung von Gesellschaften etc)
  
  

Wichtig ist auch zu wissen, dass es Bescheinigungen gibt, die die gesamte Historie des Grundbuchblattes wiedergeben.

Grundbuchauszug in Spanien bestellen

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Immobilienkauf Spanien Insiderwissen 2025

Was kann der Käufer in Spanien vom Verkäufer einer

Immobilie verlangen?

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist diese Frage relevant, da der Verkäufer oftmals seine Verpflichtungen nicht kennt und der Makler den minimalsten Aufwand betreiben möchte und der Käufer oftmals das Nachsehen hat, bzw in der Euphorie des Immobilienkaufes unter Druck gesetzt wird, um auf notwendige Unterlagen zu verzichten, was sich später als rechtlich nachteilig darstellt.

Die 4 Kardinalpflichten eines Verkäufers einer spanischen Immobilie, die er gegenüber dem Immobilienkäufer zu erfïllen hat, sind:

VERKÄUFERPFLICHTEN

Eigentumsübertragung und Besitzübertragung

In Spanien gilt anders als in Deutschland nicht das Auflassungsprinzip und damit der Eigentumsübergang bei Grundbucheintragung, sondern Eigentum und Besitz gehen schon bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde auf den Käufer über.

Insiderwissen:

Stets zu Hinterfragen ist, ob der Grundbucheigentümer noch lebt, da nur der Eigentümer, der im Grundbuch steht, auch die Immobilie verkaufen und eigentumsrechtlich übertragen kann.

Beispiel aus der Praxis:

Der Verkäufer verlangt nach dem Notartermin noch eine 30 Tagefrist für den Auszug aus der Immobilie.
Loesung: Dies ist rechtlich problematisch und bedarf einer vertraglichen Sonderklausel, der sogenannten „precarista“ Regelung. Man kann sogar die Kaufpreiszahlung vom Auszug abhaengig machen.

Insiderwissen: Bei einem Neubau reicht fuer die Besitzuebertragung nicht die Schluesseluebergabe aus, sondern es muss auch die Bewohnbarkeitsbescheinigung uebergeben werden !

Lastenfreiheit

Die Immobilie darf keine finanziellen Belastungen haben und hier ist Vorsicht geboten.

Insiderwissen:

Es gibt zum einen Lasten, die im Grundbuch vermerkt sind, und durch die Grundbuchkontrolle erfasst werden können und Lasten, die nicht im Grundbuch stehen,. Diese können durch eine vertragliche Schutzklausel dem Verkäufer zurückbelastet werden.

Beispiel aus der Praxis:

Im Vorkaufvertrag (arras) wird zwar Lastenfreiheit bei notarieller Beurkundung versprochen, doch im anliegenden Grundbuchauszug ist eine Hypothek ersichtlich, die im Vertrag nicht erwähnt wird.

HINWEIS und Abhilfe:

Die Hypothek ist mit dem aktuellen Schuldensaldo im Vertrag zu erwähnen. Die Zahlungsweise an die Bank und den Restbetrag an den Verkäufer müssen angegeben werden, mit der entsprechenden Betragshöhe und eine Garantieklausel oder Rückbehaltsklausel, so dass der Verkäufer die Kosten der Hypothekenlöschung im Grundbuch und beim Notar zahlt und nicht schliesslich der Käufer dafür aufkommen muss.

Bestimmtheit der Immobilie – Abweichungsverbot

Es gibt in Spanien

• Grundbuchamt
• Katasteramt
• realer Bebauungszustand

Die Quadratmeterzahl von Grundstück und Bebauung müssen in allen 3 Bezugspunkten übereinstimmen. Der Käufer kann die Regulierung vor dem Kauf verlangen und die Anpassung von Grundbuch und Kataster an die realen Gegebenheiten, so die ständige Rechtsprechung seit dem Jahr 2000.

Wichtiges Insiderwissen beim Immobilienkauf in Spanien:

Sollten Sie den Begriff cuerpo cierto im Vertrag lesen, dann ist unsere Anwaltskanzlei zu konsultieren, da dieser Begriff für den Immobilienkäufer weitreichende Folgen hat, wie keine Kaufpreisminderung bei fehlenden Quadratmetern von Wohnfläche oder bebaubarer Fläche bei einem Grundstückskauf mit Bauvorhaben.

Mangelfreiheit

Erhaltungsmassnahmen bis zum notariellen Kauftermin

Der Verkäufer muss die Immobilie mangelfrei übergeben.

Beispiel aus der Praxis:

Es wird am 01.09. ein privater Kaufvertrag geschlossen und am 01.12. soll der notarielle Kauftermin stattfinden.
3 Tage vor dem Kauftermin findet eine Besichtigung statt und es werden Schimmel und Feuchtigkeitsschäden festgestellt.
Die Mangelfreiheit musste am 01.09. und am 01.12. gegeben sein, folglich kann der Käufer vor dem Notartermin die Mangelbeseitigung durch den Verkäufer verlangen.
VORSICHT ist geboten, wenn der Käufer den Feuchtigkeitsschaden am 01.09. kennt und den Kaufvertrag unterschreibt, dann kann er später nicht mehr die Mangelbeseitigung verlangen.

EMPFEHLUNG:

Nutzen Sie den Baumangelkontrollservice durch unseren Hausarchitekten.

Fristen:

Sollte der Mangel erst nach dem notariellen Kauf festgestellt werden, und dies innerhalb von einer Frist von 6 Monaten nach Besitzübergabe, dann ist eine gerichtliche Klage noch möglich.

Insiderwissen:

Diese  6 Monatsfrist kann vertraglich verlängert werden.

Letztlich sei darauf hingewiesen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, alle notwendigen Unterlagen zur Beschreibung und rechtlichen Kontrolle der Rechtsmässigkeit der Immobilie herauszugeben. Während in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Tarragona, Tortosa) die Vorlage  der Bewohnbarkeitsbescheinigung Pflicht des Verkäufers ist, ist diese auf Mallorca optativ, wenngleich im Wohnungsgesetz aus dem Jahre 2017 vorgesehen und auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura kann nur die Erstbezugsbescheinigung bei Neubauimmobilien verlangt werden.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes mit Rechtssicherheit in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Mallorca, Barcelona, Costa Brava, Andalusien und Valencia.

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Kauf einer Neubauimmobilie auf Plan

Mallorca, Spanien

Anzahlungsversicherung im Jahre 2023

Aufgrund der hohen Immobilienkaufpreise auf Mallorca ist die Option des Grundstückskaufs mit Bauprojekt preislich interessant.

Wenn Sie eine schlüsselfertige Immobilie erwerben, dann zahlen Sie:

• 10% IVA (spanische Umsatzsteuer)
• 2% Dokumentensteuer seit der neuen Regelung vom 01.01.2023

Der Gesetzgeber hat dem Verbraucher für den Immobilienkauf auf Plan zur Sicherheit der Bauqualität eine 10 jährige Baumangelversicherung als Pflicht des Bauträgers aufgegeben, als auch eine sogenannte Anzahlungsversicherung, die auch als seguro de caucion bezeichnet wird.

Anzahlungsversicherung

Die Anzahlungsversicherung muss vom Bauträger abgeschlossen werden und hat Gültigkeit ab Erlangung der Baugenehmigung bis zur schlüsselfertigen Übergabe mit Bewohnbarkeitsbescheinigung.

TIPP:

Um Vermögensschäden zu vermeiden, sollten die Teilzahlungen vor Erlangung der Baugenehmigung gering gehalten oder vermieden werden, da diese nicht versichert sind.

Merke:

Die Anzahlungsversicherung ist zwar gesetzlich vorgeschrieben, doch die Bauträger bieten diese oftmals nicht freiwillig an, da sie erhöhte Kosten auslöst. Deshalb ist schon im Reservierungsvertrag auf die Anzahlungsversicherung zu bestehen.

TIPP:

Gerade zu Beginn des Geschäftsverhältnisse ist es wichtig, dass alle Vertragsbestandteile schriftlich fixiert werden, insbesondere die Garantiepflichten des Verkäufer, die Bau und Übergabefristen, Vertragsstrafen, Bauqualitaetsstandards etc.

Aus diesem Grunde empfehlen wir, dass Sie unsere Kanzlei schon vor Unterschrift jedweder Vereinbarung kontaktieren, um den Immobilienkauf auf Plan in Spanien auf eine zuverlässige Vertragsgrundlage zu stellen, die auch bei Streit rechtlich durchsetzbare Ansprüche garantiert.

Alternativen zur Anzahlungsversicherung ist eine Bankbürgschaft (aval) oder ein versichertes Bankkonto des Bauträgers.

Letztlich ist zu beachten, dass die Bankbürgschaft innerhalb von 2 Jahren nach Eintreten der Nichterfüllung geltend gemacht werden muss, ansonsten wird sie unwirksam.

Sollte ein Fall der Nichterfüllung von seiten des Bauträgers vorliegen, wie:

• ausgebliebener Baubeginn
• wesentliche Bauverzögerung
• Fristenüberschreitung aus dem Vertrag
• Nichtfertigstellung, Insolvenz des Bautraegers

dann ist innerhalb von 30 Tagen nach Anmahnung des Bauträgers auf Rückzahlung der Anzahlungen + Gesetzlicher Verzugszins + Steuern und ausgebliebener Rückzahlung die Bank als Schuldner der Bankbürgschaft zur Zahlung aufzufordern.

WICHTIG

Die Bank hat 30 Tage Zeit die Zahlung zu leisten, ansonsten ist gerichtliche Klage zu empfehlen.

Nutzen Sie unseren Service Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien, Mallorca, Katalonien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura.

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Wohnungseigentumsgesetz Spanien

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Immobilienkauf Spanien Region Valencia

Bewohnbarkeitsbescheinigung

Cédula de habilidad

Stand: 12.12.2022

Der Immobilienkauf in Spanien unterscheidet sich vom Immobilienkauf in Deutschland, nicht nur in wesentlichen rechtlichen Grundprinzipien, wie dem Direkterwerb in der notariellen Kaufurkunde, ohne Auflassun.

Auch die notwendigen Unterlagen als Voraussetzungen für einen rechtlich mangelfreien und erfolgreichen Immobilienkauf in Spanien unterscheiden sich von deutschen Gegebenheiten.

Erschwerend kommt hinzu, dass in Spanien jede Region, die sogenannte „comunidad autonoma“ eigene Rechtsnormen hat, die bei einem Immobilienkauf zu Besonderheiten führen kann.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung – cedula de habitabilidad – ist in Katalonien verpflichtend für jeden Immobilienkauf, wogegen diese Verpflichtung weder in Mallorca noch in Valencia besteht.

In Valencia ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung aufgrund der Wichtigkeit nicht wegzudenken und bei jeder rechtlichen Vorkontrolle zu prüfen.

Bewohnbarkeitsbescheinigung ist zur Bestätigung der

Bewohnbarkeit der Immobilie notwendig für

• Antrag auf touristische Vermietungslizenz
• Bei Vermietung jeder Art
• Antrag auf Strom und Wasseranschluss, als auch Telefonie etc
  

Zu unterscheiden sind

• Erstaustellung bei Erstbezug nach Baufertigstellung (primera ocupacion) mit einer Gültigkeit von 15 Jahren (Gesetzliches Dekret 161/1989, Bauliche Anforderungen in der Verordnung vom 7.12.2009)
• Ausstellung einer Folgebescheinigung (segunda ocupacion)
• Ausstellung einer Erstbescheinigung, nach Legalisierung eines nicht mit Baugenehmigung erstellten Gebäudes oder später baulich renoviertem Gebäude (cedula de rehabilitacion)

Desweiteren ist das Antragsverfahren zu entscheiden:

Zustimmungs- und Duldungsverfahren zu dem früheren Genehmigungsverfahren.

Seit dem Jahre  2014 gilt nicht mehr das klassische Antragsverfahren:

Antrag auf Ausstellung bei der Gemeinde, dann Genehmigung und Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung durch die Gemeinde

Im Jahre 2014 wurde in der Region Valencia ein neues Verfahren eingeführt zur Beschleunigung der Verwaltungsverfahren, es wird als „Verantwortlichkeitserklärung“ declaracion responsable bezeichnet.

Dieses Zustimmungsverfahren hat die Eigenheit, dass der Bürger gegenüber der Behörde erklärt, dass die Immobilie die technischen Bebaubarkeitsvorschriften erfüllt und er eigenverantwortlich handelt.

Die Behöde muss auf diesen Antrag nicht antworten. Solange keine Prüfung oder Antwort erfolgt, hat der Bürger mit diesem Antrag eine „Bewohnbarkeitsbescheinigung“, mit der er die touristische Vermietungszustimmung, ebenso im Verantwortlichkeitserklärungsverfahren, erlangen kann. Die maximale Gueltigkeit ist 10 Jahre.

HINWEIS:

Obgleich der Antrag auf die touristische Vermietbarkeit einer Immobilie ebensowenig keine Antwort der Behörde verlangt, um touristisch vermieten zu  dürfen, ist zu beachten, dass weitere Antragsvoraussetzung ist, dass die Gemeinde eine Bescheinigung der Kompatibilität der Bebauungsplannormen erlässt.

Damit hat die Gemeinde ein Entscheidungsrecht, in welchem Ortsteil neben der Wohnnutzung auch touristisch vermietet werden kann.

Genauso wie bei der Verantwortlichkeitserklärung der touristischen Vermietung, gilt bei der Verantwortlichkeitserklärung der Bewohnbarkeit, dass bei einem Erstbezug die Immobilie gemäss der Baugenehmigung den Bauvorschriften erbaut wurde, und bei Folge oder Rehabilitationsbescheinigung, dass ein Architekt die Erfuellung der technischen Bauvorschrifte und Bewohnbarkeit bestätigt.

Typische Inhalte sind:

• Wohnung: Mindestquadratmeterzahl, Belüftung, Lichtzufluss, etc
• Gebäude: Parkplätze, Zugänge, Wasser, Abwasserentsorgung, etc

Zu empfehlen ist unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihren Grundstückskauf-Immobilienkauf in Spanien, und im besonderen, in der Region Valencia, mit unserer Unterstützung durchführen können und sogar die gesamte Abwicklung durch uns erledigt wird, so dass Sie nur die Immobilie auswählen müssen, und die rechtliche und technische Kontrolle von unserer Kanzlei und dem Hausarchitekten durchgeführt wird, als auch die steuerliche Abwicklung und dauerhafte steuerliche Betreuung, in Zukunft mit der notwendigen Erbschaftssteuerplanung und Testamenten in Valencia unter unserer Betreuung wirtschaftlich sinnvoll erfolgt.

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Immobilienkauf Spanien

Immobilienerwerb mit deutscher GbR

(Gesellschaft bürgerlichen Rechts)

Stand: 30.11.2022

Kann eine deutsche GbR eine Immobilie in Spanien erwerben?

Ja, eine deutsche GbR kann eine Immobilie in Spanien erwerben, Voraussetzung hierfür ist, dass:

• die Gründung in Deutschland belegt werden kann und
• die GbR eine spanische Steuernummer innehat     

Zu beachten ist, dass in Spanien die sogenannte sociedad civil (mit der deutschen GBR vergleichbar) nur mit einem gewerblichen Zweck als juristische Person anerkannt wird und damit eine eigene Steuernummer hat.

Folglich kann eine vermögensverwaltende GbR in Spanien keine Steuernummer erlangen und die Immobilie wird durch die Gesellschafter als Miteigentümer erworben.

Die Alternative hierzu wäre, dass die Gesellschafter eine spanische GmbH (SL) gründen und damit die Immobilie in Spanien erwerben.

Die steuerlichen Vor- und Nachteile in der Vermögenssteuer und Erbschaftssteuer müssen im Einzelfall im Rahmen einer steuerlichen Beratung abgewogen werden.

Voraussetzungen für die GbR Gründung in Deutschland

• Mind. 2 Gründer
• Maximaler Umsatz i.H.v. 250.000€
• Gesellschaftervertag
• Anmeldung beim Gewerbeamt
• Fragebogen zur steuerlichen Erfassung beim Finanzamt
• Erhalt der Steuernummer
• Beantragung einer Betriebsnummer bei der Agentur für Arbeit (sofern Mitarbeiter eingestellt werden sollen)
• Anmeldung bei der IHK (bei Handwerkern: HWK)
• Anmeldung bei der zugehörigen Berufsgenossenschaft Kein Mindestkapital
• Keine Eintragung ins Handelsregister
• Keinen vom Notar zu beurkundenden Gesellschaftsvertrag

Abgrenzung vermögensverwaltende GbR

Eine vermögensverwaltende GbR ist eine Personengesellschaft, die im Bereich der Überschusseinkünfte tätig ist.

Das bedeutet, dass die GbR keinen wirtschaftlichen Gewerbebetrieb i.S.d. § 14 AO betreibt.

Eine Tätigkeit ist i.d.R. dann vermögensverwaltender Natur, wenn beispielsweise Kapitalvermögen angelegt oder unbewegliches Vermögen – also Immobilien – vermietet oder verpachtet werden (§ 14 AO). .

Eine vermögensverwaltende GbR ist so lange eine vermögensverwaltende GbR, bis sie ihre Einkünfte durch land-/forstwirtschaftliche oder gewerbliche/freiberufliche Tätigkeiten erzielt.

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