Immobilienrecht Katalonien

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien (Barcelona, Girona, Tarragona, Figueres, Tossa de Mar, Amposta, Mont Roig)

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

Beispiele aus der Praxis.

1. Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
2. Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Tipp:

Beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger empfehlen wir, dass Sie unser Immobilienkaufservicepaket in Anspruch nehmen, da hier ausser verdeckte Insolvenzen, Rechte aus Grundstückstauschverträgen etc. rechtlich schwerwiegende Folgen bis zum Totalverlust Ihres Kaufpreises zur Folge haben können.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

Tipp:

Bei Unterverbriefungen bei einem Immobilienkauf in Mont Roig hat der Verkäufer das Recht den Vertrag rückwirkend aufzulösen, wenn der Marktwert von dem vereinbarten Kaufpreis wesentlich abweicht.

Der Käufer kann dadurch seinen gesamten Kaufpreis verlieren, wenn der Verkäufer insolvent ist.

Besonderheiten befinden sich auch bei sogenannten auflösenden Bedingungen, die in Katalonien, Barcelona, erst in 30 Jahren gelöscht werden, wogegen in Mallorca schon nach 15 Jahren nach Unterschrift der notariellen Immobilienkaufvertragsurkunde zu löschen sind. Dies wird voraussichtlich im Jahre 2013 von Katalonien angepasst und auf 10 Jahre vermindert.

Die auflösende Bedingung (condicion resolutoria) findet sich in der Praxis oft in Immobilienkaufverträgen mit Hypothekenfinanzierung durch eine Bank oder bei anderen Kaufpreisstundungen.

Wichtiges Fallbeispiel aus der Praxis.

Es ist häufig, dass nicht nur ein Eigentümer einer Immobilie existiert, sondern mehrere Miteigentümer. Zwei Ehegatten erwerben jeweils 50% des Miteigentums oder mehrere Erben werden zu einer Quote Eigentümer. Wussten Sie, dass die Miteigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht haben und dies gesetzlich geschützt ist?

In Katalonien ist das Vorkaufsrecht innerhalb von 2 Monaten nach Grundbucheintragung des Verkaufes auszüben, dann kann der Miteigentümer zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten, und der Käufer fällt aus.

In Aragon besteht noch die sogenannte Torneria, die sich dem Grunde nach auf dasselbe Recht der Miteigentümer bezieht, aber die Einstiegsfrist ist ein Jahr statt nur 2 Monate.

Bei der gleichen Konstellation auf Mallorca oder Gran Canaria (spanische Regelung) hat der Miteigentümer 9 Tage Zeit.

Grundstückstausch für zukünftige Bebauung:

In Katalonien wurde mit dem Gesetz 23/2001 diese sogenannte Permuta geregelt.

Diese Regelung ist in der Praxis äusserst wichtig, da in diesem Bereich eine Vielzahl von Vertragsverletzungen auftreten können und der Grundstückseigentümer, der sein Grundstück überträgt auf den guten Willen des Bauträgers angewiesen ist.

Erfüllt der Bauträger nicht fristgemäss, sprich baut er das Gebäude nicht, oder stellt er es nicht fertig, tritt der Bauträger in Insolvenz oder baut er zu einem Preis, der mehr als zur Hälfte vom anfänglichen abweicht, dann ist der Grundstückseigentümer zur Rückabwicklung berechtigt. Im Zweifelsfall kann er sogar den Abriss des Gebäudes verlangen.

Auf der anderen Seite hat der Grundstückseigentümer durch diesen Tausch auch Wertsteigerungschancen, die er alleine nicht erzielen konnte, da er das Geld für eine Bebauung nicht hatte.

Abschliessend möchten wir auch auf die steuerliche Komponente hinweisen. Die Grunderwerbssteuer beträgt in Katalonien 8 – 10%, wogegen auf Gran Canaria, Teneriffa noch immer die 6,5% Grunderwerbssteuer gelten, was den Immobilienkauf den Kanaren noch am günstigsten im spanischen Vergleich macht.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

 Saisonale Vermietung, Ferienvermietung, Zimmervermietung Katalonien

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Immobilienkauf, Kaufoption oder Arras

Einfach erklärt für den Immobilienkauf in Spanien 

In der Praxis werden 3 verschiedene Vertragsarten genutzt. Der Immobilienkäufer in Spanien versteht nicht die wesentlichen und entscheidenden Unterschiede.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist in Art.1445 CC gesetzlich geregelt.

Wenn der Käufer entschlossen ist, eine Immobilie zu kaufen, dann ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag abzuschliessen, der in einer bestimmten Frist, meist 30-90 Tage, notariell beurkundet wird.

Vertragsinhalt

Es sind 3 Vertragsinhalte wesentlich.

• Bestimmung der Parteien
• Bestimmung der Immobilie
• Bestimmung des Kaufpreises

TIPP:

Die Immobilie muss ausführlich beschrieben werden, mit Grundbuchdaten und Katasterreferenz, was in der Praxis meist nicht ordnungsgemäss erfolgt.

Kaufoptionsvertrag ohne gesetzliche Regelung in Spanien

Es ist ein Vorvertrag und damit kein Kaufvertrag.

Der Immobilienkäufer ist noch nicht entschlossen, die Immobilie zu kaufen, aber der Immobilienverkäufer ist entschlossen. Folglich erhält der Käufer das Recht zu erwerben, ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers, zu einem bestimmten Preis, und in einer bestimmten Frist. Der Käufer zahlt eine Optionsprämie, die beim notariellen Kauf auf den Kaufpreis angerechnet wird. Kauft der Käufer die Immobilie nach einer bestimmten Frist, in der Regel 30-90 Tagen, nicht, dann verliert er die Optionspraemie.

WICHTIG:

Ein Kaufoptionsvertrag wird stets notariell beurkundet, da der Käufer nach Grundbucheintragung dieses Vertrages den Kauf ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers notariell ausführen kann.
Damit ist der Anwendungsbereich gering, im Verhältnis zur Häufigkeit, wie diese Vertragsart fälscherlicherweise Immobilienkaufinteressenten von Maklern vorgelegt werden.

Kaufoptionsvertrag – weiterlesen

Kaufversprechen (Arras)

Das Kaufversprechen wird in Art.1454 CC gesetzlich geregelt.

Auch der sogenannte Arras Vertrag ist ein Vorvertrag und in Spanien der traditionell typische Vorvertrag, der rechtlich ein Kaufversprechen darstellt, welches definiert wird.

„ Der Immobilienverkäufer verpflichtet sich zu verkaufen“ und der Immobilienkäufer verpflichtet sich zum Kauf.

Der Immobilienkäufer leistet eine Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises und wenn er nicht erwirbt, verliert er diese Anzahlung, sollte der Verkäufer diesen Vertrag nicht erfüllen und Eigentum an der Immobilie übertragen, muss er 20% als Vertragsstrafe zurückzahlen.

Optionskaufvertrag oder Kaufoption?

Empfehlung:

Immobilienkäufer in Spanien sollten den  Optionskaufvertrag oder Kaufoption meiden, oder nur mit anwaltlicher Betreuung durchführen.

Der Immobilienkauf in Spanien ist normalerweise mit einem Kaufvertrag durchzuführen. Der Normale Ablauf ist ein privater Kaufvertrag mit einem Reuegeld (sogenannte Arras oder 10% Anzahlung auf den Kaufpreis) und der anschliessende notarielle Kaufvertrag (escritura) zur Eigentums und Besitzuebertragung.

Nunmehr gibt es in der Praxis zahlreiche Vertragstypen, die von Laien und Makler genutzt werden und dem Grunde nach nicht geeignet sind, einen Immobilienkauf vertragsrechtlich unproblematisch abzuschliessen.

Kaufoption oder Optionskaufvertrag:

Dieser Vertragstyp ist nur ein Ausnahmefällen anwendbar, da er 3 stufige Vertragspflichten erfüllt und für den Käufer einer spanischen Immobilie mit Risiken verbunden ist.

1.Phase: Abschluss des Optionskaufvertrages

Der Käufer ist im Irrtum, dass er mit Abschluss dieser Option eine Immobilie erwirbt. Ganz im Gegenteil, der Käufer erwirbt nur eine Kaufoption.

2. Phase:

Vergisst der Käufer die Kaufoption auszuüben, dass heisst in der Frist dem Optionsgeber mitzuteilen, dass er kaufen möchte, verliert der Käufer seine Optionsprämie, was in der Praxis häufig vorkommt, sei es, dass plötzlich Lasten auf der Immobilie auftauchen, oder der Optionsgeber nicht der Verkäufer ist oder der Optionsgeber nicht mehr erreichbar ist.

Selbst bei Lasten müsste die Option ausgeübt werden, um vom Immobilienkäufer den Vertrag zu erfüllen. Schliesslich ist dann der Verkäufer in der 3. Phase verpflichtet die Lasten zu beseitigen.

3. Phase:

Nur wenn die Option fristgemäss ausgeübt wuerde, nur dann kommt ein Kaufvertrag über eine Immobilie zustande.

Zunächst kommt mit der Ausübung der Kaufoption ein privater Kaufvertrag zu Stande und dann muss der Verkäufer zum Notartermin geladen werden, so dass dieser den Kaufvertrag zum Verkauf der Immobilie unterschreibt.

Fazit:

Vermeiden Sie Kaufversprechen und Optionskaufverträge bei einem Immobilienkauf in Spanien, wenn Sie Käufer sind.
Als Verkäufer einer Immobilie kann eine Kaufoption in Frage kommen, zum Beispiel, wenn nach dem bestbietenden Käufer gesucht  wird und schon den ersten Anbieter zu binden, oder noch eine Erbschaft vor dem Verkauf abgewickelt werden muss.

Service: Immobilienkauf

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Immobilienkauf in Spanien – 2025

Aktuelles im Jahre 2025 zum Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Gran Canaria, Katalonien, Andalusien, Mallorca

Ihr Rechtsanwalt für den Immobilienkauf in Spanien, D.Luickhardt nimmt Stellung zu den aktuellen Fragen 2025.

Frage: Wurde die NIE Nummer abgeschafft?

Diese Frage wurde aufgrund fehlerhafter Webinformationen vermehrt gestellt.

Antwort:

Nein, die NIE wurde nicht abgeschafft und ist für jeden Immobilienkauf in Spanien, als auch Erbschaft oder Firmengründueng oder andere Rechtsgeschaefte notwendig.
Die NIE ist die numero de identificación de extranjero + Identifizierungsnummer für Ausländer.
Desweiteren muss die NIE nach deren Erhalt bei der spanischen Finanzbehörde (AEAT) angemeldet werden, so dass sie in Rechtsgeschäften wie bei Immobilienkauf oder Erbschaft nutzbar ist, sprich vom elektronischen System der Finanzbehörde erkannt wird.
Nach der Anmeldung von der NIE spricht man von der NIF = Steueridentifikationsnummer.

Einholung NIE Nummer Spanien

Frage:

Soll ich den, vom Makler vorgelegten, Optionsvertrag vor dem Immobilienkauf unterschreiben?

Antwort:

In der Praxis beim Immobilienkauf wird fälscherlicherweise von Maklern noch immer ein Optionsvertrag als Formularvertrag genutzt. Der Optionsvertrag hat jedoch bei einem Immobilienkauf in Spanien rechtlich keinerlei Grundlage und sollte von keinem Immobilienkäufer unterschrieben werden.
Der richtige Vertrag ist ein Kaufvertrag, privatschriftlich geschlossen, mit einem Reuegeld, sogenannten Arras versehen. Dieses Reuegeld von 10% vom Kaufpreis hat zu Beginn einen Kautionscharakter. Der Käufer signalisiert damit, dass er sich verpflichtet, die Immobilie zu kaufen und wenn er nicht kauft, verliert er die Anzahlung von 10%, deshalb der Begriff Reuegeld. Nichterfüllung des Verkaufes durch den Verkäufer, bsp Verkauf an eine andere Person, dann muss der Verkäufer dem Käufer der Immobilie die 10% Anzahlung zurückzahlen und zudem 10% Schadensersatz.

TIPP:

Oftmals versuchen Makler die 10% auf deren Bankkonto zu kassieren, um deren Komissionsanspruch gegenüber dem Verkäufer zu sichern.
Doch diese Nutzung der 10% Anzahlung durch den Käufer ist eine Zweckentfremdung und selbst namhafte Makler müssen oftmals rechtlich belehrt werden, dass dieses Verhalten nicht dem Gesetzeswillen entspricht.

Schliesslich ist der Gesetzeswille, dass der Verkäufer die 10% erhalten solle, wenngleich bei nichtsteuerlich Ansässigen Immobilienverkäufern Vorsicht geboten ist und stets zu empfehlen ist, dass die 10% Anzahlung auf einem Treuhandkonto hinterlegt wird, sei es in unserer Kanzlei (kostenfrei) oder bei einem Notar. (Kosten je nach Wert 200-600 EUR)

Ausnahme:

Wann wendet man man eine Kaufoption im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf an?
Der Standardfall ist, dass ein Immobilienkäufer einen Mietkauf in Spanien vornimmt, sprich es wird die Immobilie für 3 Jahre angemietet und in diesen 3 Jahren hat der Mieter eine Kaufoption, die er jederzeit zu einem bestimmten Kaufpreis ausüben kann. Letztlich sei bemerkt, dass die Kaufoption an sich eine Grunderwerbssteuer auslöst, je nach Region zwischen 6-13% ITP und diese Steuerlast nicht auf die endgültige Grunderwerbssteuer angerechnet werden kann, obgleich die Optionsprämie auf den Kaufpreis der spanischen Immobilie anrechenbar ist.

Frage: Wer ist ein Precarista?

Antwort:

Der precarista ist kein Hausbesetzer, aber besetzt eine Immobilie ohne Rechtstitel, ohne gültigen Mietvertrag.
Der wesentliche Unterschied zum ocupa = Hausbesetzer ist, dass der precarista den Besitz der Immobilie rechtmässig erworben hat, aber dann verliert.
Bsp: Ablauf der Mietvertragsdauer; oder nach einem Immobilienverkauf, bleibt der Verkäufer der Immobilie noch in der Immobilie im Besitz der Immobilie, obgleich er sich vertraglich verpflichtet hatte, die Immobilie nach 30 Tagen nach dem notariellen Verkaufstermin zu räumen.

Der Immobilieneigentuemer kann in jedem Fall eine Räumungsklage gegen den precarista einreichen und diese hat hohe Erfolgschancen.

TIPP:

Um eine gerichtliche Räumungsklage und deren Kosten zu vermeiden, empfehlen wir bei einem Immobilienkauf in Spanien stets einen Sicherungsrückbehalt vom Verkaufspreis bis die Immobilie geräumt ist, zusammen mit einer Vertragsstrafe bei jedem Tag der Überschreitung des Räumungstermins.

Besonderheiten bei einem Immobilienkauf in Katalonien (Barcelona, Sitges, Costa Brava)

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Immobilienkauf Spanien Flutrisiko

Seit dem DANA Unwetter in Valencia, Katalonien und auf Mallorca hat der Gesetzgeber gehandelt und entsprechende Flutrisikokarten veröffentlicht. In Andalusien wurde geregelt, dass in Zonen mit einem Überflutungsrisiko, dass sich in den letzten 50 Jahren verwirklicht, keine Wohnbebauung mehr zulässig ist.

Die gesamte Costa Brava (Katalonien) bis nach Torrevieja (Castellon und Valencia), als auch Malaga (Andalusien) und Mallorca sind von dem erhöhtem Flut- und Überschwemmungsrisiko betroffen.

Risikozonen Spanien

Risikogebiete – Zone Huelva

Immobilienkauf Spanien – welche Schritte sind notwendig

In der rechtlichen Vorkontrolle pruefen wir ob die Immobilie oder das Gebiet von einem erhöhten Überschwemmungsrisiko betroffen ist.

Darauf folgt, dass eine Architektin unserer Kanzlei die technische Baumangelfreiheit feststellt und aus technischer Sicht das Überschwemmungsrisiko prüft. (Gebäudestruktur, Hanglage, Fluss oder Meeresnähe etc)

Nach der rechtlichen und technischen Kontrolle des Überflutungsrisikos wird dann entsprechend eine Kaufvertragsklausel aufgenommen, die den Verkäufer verpflichtet, die Haftung zu übernehmen, sollte sich ein Überflutungsschaden ergeben und der Verkäufer muss mitteilen, ob ein Überflutungsrisiko besteht. Verschweigt der Verkäufer der spanischen Immobilie diesen Umstand, kann der Kaufvertrag 4 Jahre lang nach dem Notartermin noch aufgelöst werden und der Kaufpreis mit Schadensersatz zurückgefordert werden.

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Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Mallorca, Katalonien, Andalusien

Bei einem Immobilienkauf in Spanien handelt es sich um eine erhebliche Investition. Selbst wenn es nur ein Apartment für 120.000 EUR ist, oder aber ein Chalet auf Mallorca für 2 Mio EUR, in beiden Faellen ist eine „due diligence“ durchzuführen und die Ausgangsfragen sind.

Ausgangsfragen

Wer ist der Verkäufer der Immobilie?

Eigentümer, Erbe, eine juristische Person wie ein Fond (Immobilien aus Versteigerungen) oder Immobilien von Banken.

Was für eine Immobilie ist es?

Apartment in einer Eigentümergemeinschaft (Wohnungseigentümergesetz)

Freistehendes Wohnhaus an der Küste (Küstenschutzgesetz)

Wohnhaus auf landwirtschaftlicher Fläche erbaut (Finca rustica) – illegal ?

Kaufpreis der Immobilie?

Überteuert – wie hoch ist der staatlich festgesetzte Referenzwert

Wer ist der Käufer?

• Ist der Kauf steuerlich günstiger als Privatperson oder mit einer spanischen SL (GmbH);
• Kaufen die Eheleute gemeinsam oder nur ein Ehegatte?
• Hat der Käufer eine NIE Nummer oder die spanische Nationalität?

Wenn diese Punkte abgefragt sind, dann kommt es zur ersten Stufe der Due Diligence – rechtlichen Kontrolle der Immobilie und des Grundstücks.

Nach erfolgreicher Kontrolle wird in Spanien ein sogenannter Vorkaufvertrag abgeschlossen.

Vorkaufvertrag

Dieser Vertrag wird in der Praxis sehr unheitlich beschrieben, teils fehlerhaft als Optionsvertrag, oder Handgeldvertrag, doch juristisch ist es nichts anderes als ein Kaufvertrag mit einer 10%igen Anzahlung und Rücktrittsrecht unter Verlust der Anzahlung. Dieser Vertrag wird als sogenannter „arras“ bezeichnet.

Unter Arras gibt es wiederum verschiedene Vertragstypen.

Vertragstypen

• Arras confirmatoria
• Arras penitencial – eine Vertragsversion, die risikobehaftet ist, da der Käufer die Anzahlung von 10% des Kaufpreises verliert, wenn er nicht bis zu einem bestimmten Datum die Immobilie notariell käuflich erwirbt.

In dem Arras Vertrag wird in der Regel eine Frist von 90 Tagen festgeschrieben, bis zum Notartermin.

Notarielle Kaufurkunde

Die notarielle Kaufurkunde sollte die wesentlichen Vertragsbestandteile des Arras Vertrages regeln, wenngleich zum Beispiel Moebel oftmals nur im Arras Vertrag genannt werden.

Mit dem Notartermin findet der Eigentumserwerb statt, nicht erst mit Grundbucheintragung und die Grunderwerbssteuer ist innerhalb eines Monats abzuführen.

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Immobilienkauf in Spanien

Grunbuchkontrolle

Die Grundbuchkontrolle bei einem Immobilienkauf ist eine Notwendigkeit für die Rechtssicherheit beim Immobilienkauf.

Normalerweise wird das Grundbuch zweimal geprüft.

Das erste Mal findet die Grundbuchprüfung statt, wenn die juristische Vorkontrolle durchgeführt wird, sprich bevor man einen Vertrag unterschreibt, sogar vor Unterschrift einer Reservierung oder verbindlichen Gebotsabgabe.

MERKE

Es ist zu bemerken, dass der online Auszug (nota simple) vom Grundbuch keinen öffentlichen Glauben hat, und damit auch nicht verlässlich ist.

Aus diesem Grunde beantragen wir bei Zweifelsfällen stets eine, vom Grundbuchamt gesiegelte und unterschriebene Ausfertigung (Certificacion), da diese öffentlichen Glauben hat und damit der Inhalt selbst bei Gericht die Beweiskraft der Richtigkeit hat.

Diese Certificacion ist in der Regel zu beantragen, wenn beim einfachen online Auszug Auffäligkeiten existieren, wie

• Hypothek
  
• Beschlagnahmeverfügung (anotación de embargo)
• Eigentümer ist nicht identisch mit dem Verkäufer (Praxisfälle: Erbschaften ohne Grundbuchänderung, Auflösung von Gesellschaften etc)
  
  

Wichtig ist auch zu wissen, dass es Bescheinigungen gibt, die die gesamte Historie des Grundbuchblattes wiedergeben.

Grundbuchauszug in Spanien bestellen

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Immobilienkauf Spanien Insiderwissen 2025

Was kann der Käufer in Spanien vom Verkäufer einer

Immobilie verlangen?

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist diese Frage relevant, da der Verkäufer oftmals seine Verpflichtungen nicht kennt und der Makler den minimalsten Aufwand betreiben möchte und der Käufer oftmals das Nachsehen hat, bzw in der Euphorie des Immobilienkaufes unter Druck gesetzt wird, um auf notwendige Unterlagen zu verzichten, was sich später als rechtlich nachteilig darstellt.

Die 4 Kardinalpflichten eines Verkäufers einer spanischen Immobilie, die er gegenüber dem Immobilienkäufer zu erfïllen hat, sind:

VERKÄUFERPFLICHTEN

Eigentumsübertragung und Besitzübertragung

In Spanien gilt anders als in Deutschland nicht das Auflassungsprinzip und damit der Eigentumsübergang bei Grundbucheintragung, sondern Eigentum und Besitz gehen schon bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde auf den Käufer über.

Insiderwissen:

Stets zu Hinterfragen ist, ob der Grundbucheigentümer noch lebt, da nur der Eigentümer, der im Grundbuch steht, auch die Immobilie verkaufen und eigentumsrechtlich übertragen kann.

Beispiel aus der Praxis:

Der Verkäufer verlangt nach dem Notartermin noch eine 30 Tagefrist für den Auszug aus der Immobilie.
Loesung: Dies ist rechtlich problematisch und bedarf einer vertraglichen Sonderklausel, der sogenannten „precarista“ Regelung. Man kann sogar die Kaufpreiszahlung vom Auszug abhaengig machen.

Insiderwissen: Bei einem Neubau reicht fuer die Besitzuebertragung nicht die Schluesseluebergabe aus, sondern es muss auch die Bewohnbarkeitsbescheinigung uebergeben werden !

Lastenfreiheit

Die Immobilie darf keine finanziellen Belastungen haben und hier ist Vorsicht geboten.

Insiderwissen:

Es gibt zum einen Lasten, die im Grundbuch vermerkt sind, und durch die Grundbuchkontrolle erfasst werden können und Lasten, die nicht im Grundbuch stehen,. Diese können durch eine vertragliche Schutzklausel dem Verkäufer zurückbelastet werden.

Beispiel aus der Praxis:

Im Vorkaufvertrag (arras) wird zwar Lastenfreiheit bei notarieller Beurkundung versprochen, doch im anliegenden Grundbuchauszug ist eine Hypothek ersichtlich, die im Vertrag nicht erwähnt wird.

HINWEIS und Abhilfe:

Die Hypothek ist mit dem aktuellen Schuldensaldo im Vertrag zu erwähnen. Die Zahlungsweise an die Bank und den Restbetrag an den Verkäufer müssen angegeben werden, mit der entsprechenden Betragshöhe und eine Garantieklausel oder Rückbehaltsklausel, so dass der Verkäufer die Kosten der Hypothekenlöschung im Grundbuch und beim Notar zahlt und nicht schliesslich der Käufer dafür aufkommen muss.

Bestimmtheit der Immobilie – Abweichungsverbot

Es gibt in Spanien

• Grundbuchamt
• Katasteramt
• realer Bebauungszustand

Die Quadratmeterzahl von Grundstück und Bebauung müssen in allen 3 Bezugspunkten übereinstimmen. Der Käufer kann die Regulierung vor dem Kauf verlangen und die Anpassung von Grundbuch und Kataster an die realen Gegebenheiten, so die ständige Rechtsprechung seit dem Jahr 2000.

Wichtiges Insiderwissen beim Immobilienkauf in Spanien:

Sollten Sie den Begriff cuerpo cierto im Vertrag lesen, dann ist unsere Anwaltskanzlei zu konsultieren, da dieser Begriff für den Immobilienkäufer weitreichende Folgen hat, wie keine Kaufpreisminderung bei fehlenden Quadratmetern von Wohnfläche oder bebaubarer Fläche bei einem Grundstückskauf mit Bauvorhaben.

Mangelfreiheit

Erhaltungsmassnahmen bis zum notariellen Kauftermin

Der Verkäufer muss die Immobilie mangelfrei übergeben.

Beispiel aus der Praxis:

Es wird am 01.09. ein privater Kaufvertrag geschlossen und am 01.12. soll der notarielle Kauftermin stattfinden.
3 Tage vor dem Kauftermin findet eine Besichtigung statt und es werden Schimmel und Feuchtigkeitsschäden festgestellt.
Die Mangelfreiheit musste am 01.09. und am 01.12. gegeben sein, folglich kann der Käufer vor dem Notartermin die Mangelbeseitigung durch den Verkäufer verlangen.
VORSICHT ist geboten, wenn der Käufer den Feuchtigkeitsschaden am 01.09. kennt und den Kaufvertrag unterschreibt, dann kann er später nicht mehr die Mangelbeseitigung verlangen.

EMPFEHLUNG:

Nutzen Sie den Baumangelkontrollservice durch unseren Hausarchitekten.

Fristen:

Sollte der Mangel erst nach dem notariellen Kauf festgestellt werden, und dies innerhalb von einer Frist von 6 Monaten nach Besitzübergabe, dann ist eine gerichtliche Klage noch möglich.

Insiderwissen:

Diese  6 Monatsfrist kann vertraglich verlängert werden.

Letztlich sei darauf hingewiesen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, alle notwendigen Unterlagen zur Beschreibung und rechtlichen Kontrolle der Rechtsmässigkeit der Immobilie herauszugeben. Während in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Tarragona, Tortosa) die Vorlage  der Bewohnbarkeitsbescheinigung Pflicht des Verkäufers ist, ist diese auf Mallorca optativ, wenngleich im Wohnungsgesetz aus dem Jahre 2017 vorgesehen und auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura kann nur die Erstbezugsbescheinigung bei Neubauimmobilien verlangt werden.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes mit Rechtssicherheit in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Mallorca, Barcelona, Costa Brava, Andalusien und Valencia.

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Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf mit spanischer Hypothek

Bei einem Immobilienkauf mit einer Hypothek in Spanien, ist zunächst die Immobilie zu finden, juristisch zu kontrollieren und vertraglich zu reservieren.

Dann erfolgt der Antrag bei einer spanischen Bank auf ein Hypothekendarlehen.

Die spanische Hypothek hat ein 3 stufiges Verfahren für die Erstellung.

Stufe 1. Angebot der Bank

Angebotsphase – 30 Tage, sogenanntes FEIN Angebot der kreditgebenden Bank, in Spanien als oferta vinculante bezeichnet.

Die Bank verlangt in der Regel

• NIE Nummer ( = NIF)
• Reservierungsvertrag Immobilie + Grundbuchauszug
• Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres
• Vermögensaufstellung
• CIRBE Registerauszug – Bestehende Verbindlichkeiten von mehr als 9.000 EUR bei spanischen Banken
• Arbeitsvertrag
• Die letzten 3 Lohnabrechnungen

Von Unternehmern wird verlangt

• Letzte Jahresumsatzsteuererklärung
• laufende Umsatzsteuermeldungen
• letzte Zahlungen an die Sozialversicherung

Dem Angebot ist der Vertragsentwurf der Hypothek beigefügt, die Risikobelehrung (Fiae), Nebenprodukte (Lebensversicherung, Gebäudeversicherung etc.) Zinsbelastung und Nebenkosten.

Die Bank antwortet nach der Prüfung der Unterlagen in der Regel mit einem Finanzierungsangebot und finanziert für die Erstwohnsitzimmobilie 80% des Verkehrswertes, bzw 60-70% bei einer Ferienimmobilie.

Stufe 2.  Informationen der Bank

Notarielle Risikobelehrung

Wenn das Angebot angenommen wird, besteht nochmals eine Bedenkzeit von mindetens 10 Tagen vor Unterschrift der notariellen Hypothekenurkunde,  zusammen mit der Kaufurkunde.

Ein Tag vor der notariellen Unterschrift der Hypothekenurkunde wird der Darlehensnehmer vom Notar über die Vertragsbedingungen und risiken nochmals aufgeklärt.

Stufe 3. Notartermin

Unterschrift der notariellen Hypothekenurkunde

Unterschrift der notariellen Hypothekendarlehensurkunde und Geldauszahlung in der Regel an den Verkäufer der Immobilie, bei gleichzeitiger Unterschrift der Kaufurkunde der spanischen Immobilie.

Im folgenden wird die Stufe 1 und das Angebot mit dem FEIN Inhalt näher beschrieben.

Die FEIN muss beinhalten:

• Daten des Darlehensgebers, Darlehensnehmer
• Gesamtkosten der Hypothek: Darlehensbetrag, Zinsen (variabel oder fest), Nebenkosten, Laufzeit (Bsp 240 Monate) + TAE (Gesamtkosten in % pro Jahr)
• Schätzwert der Immobilie (Verkehrswert)

• Prozentanteil der Garantie: Bsp 70% des Verkehrswertes der Immobilie

• Tilgungstabelle der Hypothek

• Vorfälligkeitsentschädigung, in der Regel ist es ein Schadensersatz von 2% des finanziellen Verlustes der Bank durch die verfrühte Darlehens-und Zinstilgung.

• Gutachterkosten zur Immobilienbewertung gehen zu Lasten des Darlehensnehmers ( in der Regel ca 800 EUR, wertabhängig); wobei der Darlehensnehmer den Gutachter selbst beauftragen kann, wenn dies von der Bank akzeptiert wird;

• Darlehensauszahlungsgebühr von maximal 1% des Auszahlungsbetrages zu Lasten des Darlehensnehmers.

• Zu Lasten der Bank(Darlehensgeber) gehen die Kosten von Notar, Grundbuch, Dokumentensteuer (1,5% Regelsatz mit regionalen Unterschieden).

• Möglichkeit der Wechsel des Gläubigers (Bank)
• Hinweis der Folgen bei Nichtzahlung der Hypothekenrate bis hin zur Zwangsversteigerung. Der normale Verzugszins sollte 3 % über dem Euribor nicht überschreiten. Die Bank muss eine Frist von einem Monat geben, bevor der Hypothekendarlehensvertrag wegen Nichtzahlung gekündigt werden kann und damit die gesamte Rückzahlung fällig wird.

Nebenverpflichtungen

1. Zur freiwilligen Verbesserung der Zinspflicht (Krankenversicherung, Lebensversicherung, Kreditkarte, Alarmanlage etc)
2. obligatorische Versicherungen (Gebäudehaftpflicht)

Bürgen Hinweis:

Sollte die Bank neben der Immobilie noch eine natürliche Person zur Bürgin fordern, haftet diese Person unbeschränkt mit deren gesamten Vermögen.

TIPP:

Bei diesen Fällen ist dringendst eine Rechtsberatung vorab zu empfehlen.

Nutzen Sie neben unseren Service der Vollabwicklung mit Rechtssicherheit Ihres Immobilienkaufes in Spanien, Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Andalusien, Valencia, Katalonien (Barcelona, Sitges), als auch die vollständige Erstellung und Betreuung bei der Hypothekenerstellung, ohne dass Sie nach Spanien anreisen müssen.

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Kauf einer Neubauimmobilie auf Plan

Mallorca, Spanien

Anzahlungsversicherung im Jahre 2023

Aufgrund der hohen Immobilienkaufpreise auf Mallorca ist die Option des Grundstückskaufs mit Bauprojekt preislich interessant.

Wenn Sie eine schlüsselfertige Immobilie erwerben, dann zahlen Sie:

• 10% IVA (spanische Umsatzsteuer)
• 2% Dokumentensteuer seit der neuen Regelung vom 01.01.2023

Der Gesetzgeber hat dem Verbraucher für den Immobilienkauf auf Plan zur Sicherheit der Bauqualität eine 10 jährige Baumangelversicherung als Pflicht des Bauträgers aufgegeben, als auch eine sogenannte Anzahlungsversicherung, die auch als seguro de caucion bezeichnet wird.

Anzahlungsversicherung

Die Anzahlungsversicherung muss vom Bauträger abgeschlossen werden und hat Gültigkeit ab Erlangung der Baugenehmigung bis zur schlüsselfertigen Übergabe mit Bewohnbarkeitsbescheinigung.

TIPP:

Um Vermögensschäden zu vermeiden, sollten die Teilzahlungen vor Erlangung der Baugenehmigung gering gehalten oder vermieden werden, da diese nicht versichert sind.

Merke:

Die Anzahlungsversicherung ist zwar gesetzlich vorgeschrieben, doch die Bauträger bieten diese oftmals nicht freiwillig an, da sie erhöhte Kosten auslöst. Deshalb ist schon im Reservierungsvertrag auf die Anzahlungsversicherung zu bestehen.

TIPP:

Gerade zu Beginn des Geschäftsverhältnisse ist es wichtig, dass alle Vertragsbestandteile schriftlich fixiert werden, insbesondere die Garantiepflichten des Verkäufer, die Bau und Übergabefristen, Vertragsstrafen, Bauqualitaetsstandards etc.

Aus diesem Grunde empfehlen wir, dass Sie unsere Kanzlei schon vor Unterschrift jedweder Vereinbarung kontaktieren, um den Immobilienkauf auf Plan in Spanien auf eine zuverlässige Vertragsgrundlage zu stellen, die auch bei Streit rechtlich durchsetzbare Ansprüche garantiert.

Alternativen zur Anzahlungsversicherung ist eine Bankbürgschaft (aval) oder ein versichertes Bankkonto des Bauträgers.

Letztlich ist zu beachten, dass die Bankbürgschaft innerhalb von 2 Jahren nach Eintreten der Nichterfüllung geltend gemacht werden muss, ansonsten wird sie unwirksam.

Sollte ein Fall der Nichterfüllung von seiten des Bauträgers vorliegen, wie:

• ausgebliebener Baubeginn
• wesentliche Bauverzögerung
• Fristenüberschreitung aus dem Vertrag
• Nichtfertigstellung, Insolvenz des Bautraegers

dann ist innerhalb von 30 Tagen nach Anmahnung des Bauträgers auf Rückzahlung der Anzahlungen + Gesetzlicher Verzugszins + Steuern und ausgebliebener Rückzahlung die Bank als Schuldner der Bankbürgschaft zur Zahlung aufzufordern.

WICHTIG

Die Bank hat 30 Tage Zeit die Zahlung zu leisten, ansonsten ist gerichtliche Klage zu empfehlen.

Nutzen Sie unseren Service Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien, Mallorca, Katalonien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura.

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