Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Mallorca, Katalonien, Andalusien

Bei einem Immobilienkauf in Spanien handelt es sich um eine erhebliche Investition. Selbst wenn es nur ein Apartment für 120.000 EUR ist, oder aber ein Chalet auf Mallorca für 2 Mio EUR, in beiden Faellen ist eine „due diligence“ durchzuführen und die Ausgangsfragen sind.

Ausgangsfragen

Wer ist der Verkäufer der Immobilie?

Eigentümer, Erbe, eine juristische Person wie ein Fond (Immobilien aus Versteigerungen) oder Immobilien von Banken.

Was für eine Immobilie ist es?

Apartment in einer Eigentümergemeinschaft (Wohnungseigentümergesetz)

Freistehendes Wohnhaus an der Küste (Küstenschutzgesetz)

Wohnhaus auf landwirtschaftlicher Fläche erbaut (Finca rustica) – illegal ?

Kaufpreis der Immobilie?

Überteuert – wie hoch ist der staatlich festgesetzte Referenzwert

Wer ist der Käufer?

• Ist der Kauf steuerlich günstiger als Privatperson oder mit einer spanischen SL (GmbH);
• Kaufen die Eheleute gemeinsam oder nur ein Ehegatte?
• Hat der Käufer eine NIE Nummer oder die spanische Nationalität?

Wenn diese Punkte abgefragt sind, dann kommt es zur ersten Stufe der Due Diligence – rechtlichen Kontrolle der Immobilie und des Grundstücks.

Nach erfolgreicher Kontrolle wird in Spanien ein sogenannter Vorkaufvertrag abgeschlossen.

Vorkaufvertrag

Dieser Vertrag wird in der Praxis sehr unheitlich beschrieben, teils fehlerhaft als Optionsvertrag, oder Handgeldvertrag, doch juristisch ist es nichts anderes als ein Kaufvertrag mit einer 10%igen Anzahlung und Rücktrittsrecht unter Verlust der Anzahlung. Dieser Vertrag wird als sogenannter „arras“ bezeichnet.

Unter Arras gibt es wiederum verschiedene Vertragstypen.

Vertragstypen

• Arras confirmatoria
• Arras penitencial – eine Vertragsversion, die risikobehaftet ist, da der Käufer die Anzahlung von 10% des Kaufpreises verliert, wenn er nicht bis zu einem bestimmten Datum die Immobilie notariell käuflich erwirbt.

In dem Arras Vertrag wird in der Regel eine Frist von 90 Tagen festgeschrieben, bis zum Notartermin.

Notarielle Kaufurkunde

Die notarielle Kaufurkunde sollte die wesentlichen Vertragsbestandteile des Arras Vertrages regeln, wenngleich zum Beispiel Moebel oftmals nur im Arras Vertrag genannt werden.

Mit dem Notartermin findet der Eigentumserwerb statt, nicht erst mit Grundbucheintragung und die Grunderwerbssteuer ist innerhalb eines Monats abzuführen.

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Immobilienerwerb Mallorca

Abtretung Kaufrecht beim Immobilienkauf 

Mallorca, Ibiza, Teneriffa, Gran Canaria

Stand: 09.11.2021

TIPP Zur Vermeidung des Verlustes der Anzahlung (arras) beim spanischen Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf, sei es Neubau, oder gebrauchte Immobilie, können zwischen dem:

• Reservierungsvertrag (Neubau)
• Contrato de arras (Vorkaufvertrag)
• Optionsvertrag

und dem eigentlichen Notartermin bei dem Eigentum erworben wird, Monate vergehen.

Wenn der ursprüngliche Käufer der Immobilie dann nicht mehr kaufen möchte, verliert er in der Regel die Anzahlung.

TIPP:

Der Käufer tritt seine Kaufrechte ab und ein Dritter wird Vertragspartner mit dem Immobilienverkäufer oder Bauträger.

Neben der zivilrechtlichen Gestaltung des Abtretungsvertrages, steht Ihnen RA D.Luickhardt, mit Doppelzulassung als deutscher und spanischer Rechtsanwalt und Steuerberater zur Verfügung, da Fehler bei der Gestaltung erhebliche Steuerlasten ausloesen können.

In einer Entscheidung des Finanzgerichts 1683-02 hat eine Privatperson ein Kaufrecht von 50% an einem Neubau erworben und diesen abgetreten.

Das Finanzgericht sieht darin eine Vermögensübertragung und verlangt zwischen Privatpersonen die sogenannte Vermögensübertragungssteuer (ITP) zum Verkehrswert der Immobilie(anteil), die zur Zeit auf

• Mallorca, Menorca 8-11 %
• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura 6.5%

beträgt.

In einer anderen Entscheidung des Finanzgerichts V0040-06 wurde ebenso aus einem Neubau Kaufvertrag einer Immobilie abgetreten und klargestellt, dass die Abtretung der oben genannten ITP unterliegt, und nicht der Umsatzsteuer.

Anders ist es, wenn ein Unternehmer einen Kaufvertrag abschliesst, mit dem Zweck das Kaufrecht abzutreten, dann ist Umsatzsteuer auzuweisen, und zwar auf Mallorca 21% IVA, und auf Gran Canaria, Teneriffa 7% IGIC.

TIPP:

Bei einer zivilrechtlichen Gestaltung mit Sondervereinbarungen, kann die steuerliche Belastung für eine Abtretung vermieden werden, so dass die Abtretung an sich, steuerfrei bleibt, und nur der endgültige Käufer die Steuern bezahlt, die der Erstkäufer hätte zahlen müssen, beim Immobilienkauf im Jahre 2022:

Neukauf

• Mallorca 10 % IVA + 1.5% AJD
  
• Teneriffa, Gran Canaria 7% IGIC + 1% AJD

Kauf einer gebrauchten Immobilie

• Mallorca 8-11%
• Teneriffa, Gran Canaria 6.5%

 Weitere Informationen zum Immobilienerwerb auf Mallorca finden Sie hier:

Immobilienerwerb Mallorca 

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Immobilienkauf in Spanien

Rückzahlung der Anzahlung

Rückzahlung durch die Versicherung bei Insolvenz des Bauträgers.

Die Zustimmung zur Insolvenzvereinbarung durch die Käufer ändert nichts an ihrem Recht, im Falle einer Nichteinhaltung durch den Bauträger eine Rückerstattung bei der Versicherungsgesellschaft zu fordern.
 

Gerichtsentscheidung TS 4-7-18, EDJ 517886

Eine Gesellschaft führt eine Immobilien-Entwicklung für den Bau von Häusern durch, wodurch Kaufverträge mit verschiedenen natürlichen Personen abgeschlossen werden, die ihr Vorauszahlungen leisten.

Der Bauträger garantiert die Rückzahlung der gezahlten Beträge, indem er mit mehreren Banken eine Versicherung über Garantie-, Rückbürgschaft und Deckung für begrenzte Beträge vereinbart (L 57/1968).

Der Bauträger hat Insolvenz angemeldet. Es wird eine Vereinbarung getroffen, nach der ein Schulderlass von 35% und eine Wartezeit von 5 Jahren vorgesehen ist.

Die Käufer reichten eine Klage gegen die Banken ein, um die Nichtigkeit der Klauseln der Garantie-, Rückbürgschaft- und Deckungsversicherungen zu verlangen, die den garantierten Höchstbetrag begrenzten.

Nach erster Instanz sind die Banken dazu verurteilt, die Beträge der durch Insolvenz aufgelösten Verträge und derjenigen, die nicht für das Abkommen gestimmt haben, zu zahlen.

Die Klage der anderen Käufer wird jedoch zurückgewiesen, weil sie nicht die Beendigung ihrer Verträge gefordert haben oder für das Abkommen gestimmt haben.

In der Berufung bestätigte das Landgericht die Ablehnung der Rückzahlung der Beträge mit der Begründung, dass sie der in der Insolvenz unterzeichneten Vereinbarung zugestimmt hätten.

Der Oberste Gerichtshof bestätigt die Kassationsbeschwerde, bestreitet jedoch nicht, dass die Käufer der off-plan Immobilien als Insolvenzgläubiger von der genehmigten Vereinbarung und ihrer daraus resultierenden Konsequenz der Schuldumwandlung in Bezug auf den Schulderlass und die Wartezeit betroffen sind (Art. 134 und 136 LCon).

Der Oberste Gerichtshof merkt jedoch auch an, dass die umstrittene Frage ist, ob sich die Schuldumwandlung (Novation) auf die Rückerstattung der garantierten Anzahlungen erstreckt. Also muss unterschieden werden zwischen:

• Gläubiger, die nicht für den Vertrag gestimmt haben:

  Sie können nicht von der Schuldumwandlung ihrer Ansprüche und somit der Rückerstattung der gezahlten Beträge ausgeschlossen werden, auch wenn sie die Beendigung des Vertrages nicht beantragt haben

• Gläubiger, die für die Vereinbarung gestimmt haben (Art. 135 Abs. 2 LCon):

  Die Haftung der Unternehmen, die die Rückzahlung der geleisteten Anzahlungen garantiert haben, richtet sich nach den Bestimmungen der eingegangenen Vereinbarung.

Gemäß den Bestimmungen (L 57/1968 Art.1) ändert die Zustimmung der Käufer an der Insolvenzvereinbarung nichts an ihrem Recht bei Nichteinhaltung des Bauträgers, gegen den Versicherer auf Rückerstattung zu klagen.

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