Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Mallorca, Katalonien, Andalusien

Bei einem Immobilienkauf in Spanien handelt es sich um eine erhebliche Investition. Selbst wenn es nur ein Apartment für 120.000 EUR ist, oder aber ein Chalet auf Mallorca für 2 Mio EUR, in beiden Faellen ist eine „due diligence“ durchzuführen und die Ausgangsfragen sind.

Ausgangsfragen

Wer ist der Verkäufer der Immobilie?

Eigentümer, Erbe, eine juristische Person wie ein Fond (Immobilien aus Versteigerungen) oder Immobilien von Banken.

Was für eine Immobilie ist es?

Apartment in einer Eigentümergemeinschaft (Wohnungseigentümergesetz)

Freistehendes Wohnhaus an der Küste (Küstenschutzgesetz)

Wohnhaus auf landwirtschaftlicher Fläche erbaut (Finca rustica) – illegal ?

Kaufpreis der Immobilie?

Überteuert – wie hoch ist der staatlich festgesetzte Referenzwert

Wer ist der Käufer?

• Ist der Kauf steuerlich günstiger als Privatperson oder mit einer spanischen SL (GmbH);
• Kaufen die Eheleute gemeinsam oder nur ein Ehegatte?
• Hat der Käufer eine NIE Nummer oder die spanische Nationalität?

Wenn diese Punkte abgefragt sind, dann kommt es zur ersten Stufe der Due Diligence – rechtlichen Kontrolle der Immobilie und des Grundstücks.

Nach erfolgreicher Kontrolle wird in Spanien ein sogenannter Vorkaufvertrag abgeschlossen.

Vorkaufvertrag

Dieser Vertrag wird in der Praxis sehr unheitlich beschrieben, teils fehlerhaft als Optionsvertrag, oder Handgeldvertrag, doch juristisch ist es nichts anderes als ein Kaufvertrag mit einer 10%igen Anzahlung und Rücktrittsrecht unter Verlust der Anzahlung. Dieser Vertrag wird als sogenannter „arras“ bezeichnet.

Unter Arras gibt es wiederum verschiedene Vertragstypen.

Vertragstypen

• Arras confirmatoria
• Arras penitencial – eine Vertragsversion, die risikobehaftet ist, da der Käufer die Anzahlung von 10% des Kaufpreises verliert, wenn er nicht bis zu einem bestimmten Datum die Immobilie notariell käuflich erwirbt.

In dem Arras Vertrag wird in der Regel eine Frist von 90 Tagen festgeschrieben, bis zum Notartermin.

Notarielle Kaufurkunde

Die notarielle Kaufurkunde sollte die wesentlichen Vertragsbestandteile des Arras Vertrages regeln, wenngleich zum Beispiel Moebel oftmals nur im Arras Vertrag genannt werden.

Mit dem Notartermin findet der Eigentumserwerb statt, nicht erst mit Grundbucheintragung und die Grunderwerbssteuer ist innerhalb eines Monats abzuführen.

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Immobilienmakler in Spanien – Vorvertrag

Der Beruf des Immobilienmaklers ist für jedermann frei zugänglich, ohne eine Ausbildung absolviert zu haben. Diese Liberalisierung gilt seit dem Jahre 2000. Zuvor musste ein Immobilienmakler einen Kurs erfolgreich abgeschlossen haben. Mit dieser Qualifikation konnte er den Titel API führen, wenn er in die berufsständische Kammer eingetragen war.

Warum ist der Titel API kein Gewähr für Qualität und Seriösität?

Zuerst einmal ist der API ein Titel, der auf dem freien Markt erworben werden kann. So gibt es viele Titelinhaber, die gegen ein Entgelt Ihren Titel für einen bestimmten Zeitraum einer anderen Person zur Nutzung überlassen. Andere führen den API Titel rechtmässig, die Überwachung durch die berufsständische Kammer ist aber sehr gering, und damit der Verbraucherschutz nicht vorhanden.

Wie erkenne ich einen seriösen Makler?

Die beste Werbung ist die Mund zu Mund Werbung. Fragen Sie andere Leute, welche Erfahrungen sie mit dem bestimmten Immobilienmakler gemacht haben. Rechtswidrige Tipps, sei es die Unterbewertung von Immobilien in Kaufverträgen oder der Druck, einen Vorvertrag abzuschliessen, sind Indizien für fehlende Seriösität.

Wachsam sollten Sie werden, wenn Vorauszahlungen verlangt werden oder Generalvollmachten. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn beispielsweise die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Frage steht und der Makler vorgibt, durch seine Beziehungen zu Behörden, dies schon regeln zu wollen. Dann ist Vorsicht geboten.

Die Grundstücksgrösse ist einer der häufigsten Streitpunkte bei fehlgeschlagenen Immobilienkäufen. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussagen des Maklers, sondern beauftragen Sie einen unabhängigen Architekten, der das Grundstück vermisst.

Einen Rechtsrat wird ein Immobilienmakler oftmals erteilen. Das sind Erfahrungen, die Ihnen mitgeteilt werden, ohne dass juristische Fachkenntnisse bestehen. Sie sollten stets einen Rechtsanwalt konsultieren, besonders dann, wenn der Immobilienmakler einen fertigen Vorvertrag, Mietvertrag oder Kaufvertrag bereit hält, meist mit der Aussage verbunden, dass dieser auf dem neuesten Rechtsstand stehe.

Dies ist nichts weiter als ein unseriöses Geschäftsgebaren. Ein Rechtsanwalt kann Sie in diesen Fällen vor grossem Schaden bewahren.

Rechtliche Grundlagen

Maklervertrag

1. Pflichten des Auftraggebers (Kunden):

   Der Kunde kann Eigentümer einer Immobilie sein, der sein Objekt über einen Makler verkaufen oder vermieten möchte, oder aber ein Käufer, der ein Objekt sucht. Ein Maklervertrag kann mündlich abgeschlossen werden. Dies kommt häufig vor, wenn ein potenzieller Käufer eine Immobilie sucht.

   Der Maklervertrag wird auf bestimmte Zeit agbeschlossen, eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit sollte trotzdem vereinbart werden. Es muss vereinbart werden, wann die Vermittlungsgebühr als verdient gilt.

   1. Die Vermittlungsgebühr schwankt zwischen 3% und 10% vom verbrieften Kaufpreis. In der Regel zahlt der Käufer alleine diese Gebühr, den der Verkaufspreis wird um die Provision bereits im voraus erhöht. Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages wird die Gebühr zur Zahlung fällig. Bei Vermietungen sind die Provisionen sehr unterschiedlich.
   2. Der Alleinauftrag oder auch die Ausschliesslichkeit des Maklervertrages ist für den Kunden nicht günstig, da er sich die Möglichkeit nimmt, andere Immobilienmakler ebenso zu beauftragen und so die angestrebte Geschäftsanbahnung beschleunigt.

    

2. Pflichten des Immobilienmaklers:

   1. Er muss unabhängig sein und darf nicht zu einer der Maklerparteien ein ständiges Rechtsverhältnis pflegen. Dementsprechend hat er gegenüber dem Auftraggeber eine Geheimhaltungspflicht der Geschäftsdaten.
   2. Er ist nicht verpflichtet, in einem bestimmten Umfang tätig zu werden, es sei denn, dies wird ausdrücklich vereinbart.
   3. Der Immobilienmakler ist verpflichtet, sich über die Eigentumssituation des zu vermittelnden Objekts durch Einsicht in das Grundbuch zu informieren. Dies dient dem Käuferschutz.

Vorvertrag Immobilienkauf Spanien

Diese Vertragsart wird von den Immobilienmaklern vom Käufer eingefordert, um sich vorzeitig sicher sein zu können, dass das Rechtsgeschäft vermittelt wurde und die Vermittlungsgebühr eingefordert werden kann.

Im Maklervertrag muss eindeutig bestimmt werden, wann diese Gebühr als verdient gilt. Der Begriff Vorvertrag im spanischen Recht ist nicht gesetzlich definiert.

Ein Vorvertrag kann sein:

• Opción (Optionsvertrag)

  Die Option ist einseitig verbindlich und deshalb im Maklergeschäft nur bei Grossprojekten anzutreffen. Die Option wird auf eine bestimmte Zeit gewährt, und zwar gegen eine Gebühr.

• Precontrato (ein vorweggenommener Kaufvertrag)
   

  Ein precontrato liegt meistens nicht vor, weil der Immobilienmakler nicht die Kaufvertragsbedingungen in allen Einzelheiten regeln darf, da dessen Kunde ihm dafür keine Vollmacht erteilt.

• Promesa (Versprechen)

  Letzlich wird das Versprechen (promesa) von Käufer und Verkäuferseite abgegeben in einem bestimmten Zeitraum, beispielsweise innerhalb von 6 Monaten die notarielle Kaufvertragsurkunde zu unterzeichnen, und zwar zu einem jetzt schon bestimmten Preis.

   Alle weiteren Kaufvertragsbedingungen können später festgelegt werden. Dies ist eine besondere Gefahr für den Käufer, sollte er nämlich mit den Kaufvertragsbedingungen nicht einverstanden sein, dann verliert er seine AnzahlungDies ist der erste Nachteil solcher Vorverträge für den Käufer.

  Der weitere Nachteil ist, dass der Käufer eine Anzahlung an den Makler geleistet hat, weil er die bestimmte Immobilie unbedingt erwerben möchte. Dies schützt den Käufer aber nicht davor, dass der Verkäufer trotz dieses Vorvertrages an eine andere Person verkaufen kann.

  Dies kann insbesondere dann geschehen, wenn der Verkäufer mehrere Immobilienmakler beauftragt hat und diese ihre Verkaufsaktivitäten nicht aufeinander abstimmen.

  Dem Käufer bleibt nur die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch, wenn er den Vorvertrag unterschreibt.

  Dies ist unüblich im Maklergeschäft und deshalb bleibt es dabei, aus Käufersicht sind Vorverträge zu meiden.

• Reservierungsvertrag

  Reservierungsverträge (contrato de reserva) sind von den Vorverträgen im Gebrauchtimmobiliensektor zu unterscheiden.Reservierungsverträge kommen bei schlüsselfertigem Bauen häufig vor.

  Dabei bekommt der Reservierende ein bestimmtes Grundstück mit bestimmter Bebauung für eine bestimmte Zeit reserviert.

  Die Anzahlung, die für die Reservierung geleistet wird, muss auf den Endkaufpreis des schlüsselfertigen Hauses angerechnet werden.

  Desweiteren sollten in dem Reservierungsvertrag schon wesentliche Inhalte des späteren Immobilienkaufvertrages enthalten sein, so dass vor der Reservierung schon die abverlangten Konditionen überprüfbar sind.

  Weigert sich der Bauträger (promotor) diese Konditionen jetzt schon zu formulieren, sollte der Reservierungsvertrag nicht unterschrieben werden. Denn die Anzahlung im Reservierungsvertrag geht verloren, wenn man später vom Kauf absieht.

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