Was bei einem Apartmentkauf einfach ist, da klar definiert, kann es trotzdem zu Abweichungen kommen, in dem beispielsweise die Gemeinschaftsterrasse dem Sondereigentum zugewiesen wird, doch bei freistehenden Immobilien in Spanien ist die Kontrolle ernst zu nehmen, da Abweichungen häufig sind und die Notare nicht hinweisen, wenn der Käufer sich „stillschweigend“ damit einverstanden erklärt.

 

 

Deshalb ist die rechtliche Vorkontrolle vor Unterschrift eines spanischen Kaufvertrages über ein Grundstück oder eine Immobilie ein „MUSS“.

 

 

Zunächst sind beide Begrifflichkeiten zu definieren

 

KATASTER	GRUNDBUCH
Das Kataster dient der Grundsteuererhebung und jede spanische Immobilie, Grundstück, sei es ländlich /rústico oder städtisch/urbano ist dort einzutragen. Die Eintragung ist kostenlos und verpflichtend.	Hier wird der Eigentümer einer Immobilie eingetragen, genauso wie der Niessbrauchsberechtigte oder auch Lasten wie Hypotheken. Jede Liegenschaft, sei es Grundstueck oder Immobilie in Spanien wird durch die sogenannten Kennziffern
Eintragungsinhalt	Identifiziert
Oertlichkeit des Grundstuecks, Geolokalisation	Finca Registral
Katasterreferenz	CRU seit dem Jahre 2016
Quadratmeter der Parzelle und der Bebauung	IDUFIR zwischen den Jahren 2008 und 2016
Nutzungsart (Wohnnutzung, Agrarnutzung)	Vor dem Jahre 2008 gab es nur die Identifizierung mit der Finca Registral
Grafische Darstellung
Katasterwert (nicht mit dem Referenzwert zu verwechseln)
Inhaber im Kataster mit Steuernummer

 

Schnittmenge Grundbuch und Kataster:

 

Seit dem Gesetz 13 aus dem Jahre 2015 müssen das Kataster und das Grundbuch übereinstimmen.
Bei einer Abweichung von bis zu 10%, wird von Amts wegen eine Flächenangleichung vom Grundbuch vorgenommen. Sollte die Abweichung grösser sein, ist ein gerichtliches Verfahren (expediente de dominio) durchzuführen, sei es im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit und die Nachbarn werden vom Notar angehört, oder gerichtlich wenn die Nachbarn Widerspruch gegen den Grenzverlauf erheben.

TIPP:

Sollte in einem Grundbuchauszug vermerkt sein, dass die Immobilie nicht mit dem Kataster koordiniert ist, dann ist der Eigentümer der Immobilie verpflichtet dies nachzuholen.

Hinweis:

Sehen Sie im Grundbuchauszug den Vermerk „no coordinada con el catastro“, dann ist es dringend zu empfehlen, anwaltlichen Rat einzuholen, und wir als Rechtsanwülte prüfen die rechtliche Situation, so dass der Immobilienkauf mit Rechtssicherheit fortgeführt werden kann.

 

Typische Abweichungen

• Eigentümer im Kataster stimmt nicht mit dem Grundbuch überein
• Quadratmeter des Grundstuecks stimmen nicht überein
• Quadratmeter der Bebauung stimmen nicht überein
• Es fehlt ein Teil der Bebauung /Praxis: Fehlende Pooleintragung

Zur Regulierung der Diskrepanzen ist zunächst die Realität zu prüfen, dann das Kataster und schliesslich das Grundbuch. Je nachdem wo der Fehler liegt, ist ein einsprechendes Verfahren einzuleiten.
Nicht zu vergessen ist, dass eine fehlende Gebäudeeintragung auch baurechtliche Folgen hat, sprich es wurde  unter Umständen ohne Baugenehmigung gebaut und die Gemeinde hat ein Bauordnungsverfahren eingeleitet, mit Bussgeld und Abrissverfügung.

Alldies ist abzuklären, bevor eine Immobilie erworben wird.