Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf in Spanien ohne Abweichung

zwischen Grundbuch und Kataster

Abweichungen von Grundbuch und Kataster sind in Spanien sehr häufig und treten in Erscheinung bei einem Immobilienkauf, Erbschaft oder einer Hypothekenbestellung.

Betroffen sind alle Regionen Spaniens, nicht nur die sogenannten Rustico Grundstücke auf Mallorca oder Teneriffa, auch typisch finden sich diese Abweichungen in der Region von Valencia und Andalusien oder Galizien.

Grundbuch Spanien

Dies untersteht dem Innenministerium und dient als Eigentumsnachweis.

Kataster Spanien

Untersteht dem Finanzministerium,  und dient ausschliesslich der Steuererhebung (Grundsteuer, Gemeindliche Wertzuwachssteuer, Nichtresidentensteuer etc)

Idealfall: Deckungsgleichheit zwischen Grundbuch, Kataster und Realität.

Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster

Die Abweichungen können “perimetral” sein, sprich die Grundstücksgrösse oder die Grenzen stimmen nicht ueberein, oder in Bezug auf die bestehenden Gebäude, und der überbauten Fläche.

Abweichungen über 10% in einer Grundstücksfläche sind in jedem Falle zu regulieren und zwar bei Erbschaft und vor einem Immobilienverkauf.

TIPP:

Bei einem Baugrundstück ist stets eine Vermessung durchzuführen, um Grenzverlauf und Grösse deckungsgleich mit Kataster und Grundbuch zu erlangen.

Abweichungsmöglichkeiten inhaltlicher Natur können sein:

1. Erwerbsurkunde und Realität stimmen nicht überein.
2. Grundbucheintragung und Realität des Grundstücksverlaufes stimmen nicht überein
3. Katastereintragung und Realität der Grenzen und Flächen, als auch der Bebauung
4. Erwerbsurkunde notariell (Kauf, Erbschaft, Schenkung etc) zur Realitaet. Ein häufiger Irrtum in der Praxis beim Immobilienkauf ist, dass der Notar mitteilt, dass nicht die Realität des zu erwerbenden Grundstücks in Spanien in der Kaufurkunde beschrieben werden kann, sondern nur der Grundbuchinhalt kopiert, letztere ist jedoch nicht richtig und nicht gesetzeskonform.
5. Erwerbsurkunde notariell zum Kataster

In der Praxis bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist vom Käufer zu verlangen, dass Grundbuch und Kataster und die Realität übereinstimmen und die sogenannte “correspondencia” hergestellt wird. 

Wenn zum Beispiel eine Finca – Grundstück in der Grösse abweicht, aber durch die graphische und wörtliche Beschreibung deckungsgleich mit dem Kataster im Grundbuch eingetragen werden kann, dann kann das Grundbuchamt die Eintragung ohne weiteres Verfahren vornehmen, wenn aber andere Fincas von Dritten betroffen werden, oder ein Küstenschutzstreifen, dann ist die Grundbucheintragung zu versagen.

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