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Immobilienkauf in Spanien – Grundbuch

Stand: 15.11.2018

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht und Steuerberater betreut Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit seinem Legalium Team in Barcelona, Mallorca, Ibiza, Denia, Salobreña, Malaga, Marbella, Cadiz, Huelva, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura und Madrid.
 

Wichtig

Das spanische Grundbuch ist nicht notwendig um Eigentum an einer Immobilie zu erwerben.
Das ist der wesentliche Unterschied zum deutschen Immobilienrecht, da in Deutschland nur mit Grundbucheintragung das Eigentum erworben werden kann.
 

Tipp

Trotzdem empfehlen wir die Grundbucheintragung in jedem Fall, da damit der Verkäufer der Immobilie nicht anderweitig verkaufen kann und Sie als Käufer der Immobilie gegenüber Dritten geschützt sind. Dies ist der sogenannte ÖFFENTLICHE GLAUBE des spanischen Grundbuchs.

Das Grundbuch ist durch das spanische Hypothekengesetz aus dem Jahre 1946 geregelt und im Besonderen in Katalonien (Barcelona, Costa Brava) als auch in Andalusien.
 

Rechtsmittel

Es kann vorkommen, dass Grundbucheintragungen von Immobilienkäufen nicht vollzogen werden.

Vorsicht bei Immobilienkäufen in Spanien aus Erbschaften: Ein typischer Fall ist es, dass ein Erbfall eingetreten ist und die Erben die Immobilie verkaufen.

Der Käufer möchte seinen Kaufvertrag in das Grundbuch eintragen und das Grundbuchamt lehnt die Eintragung ab.

Dann bleibt nur die Heilung dieses Mangels, der fehlenden Grundbucheintragung des Erben, und Herstellung des sogenannten tracto sucesivos oder ein Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes vor dem Grundbuchamt und bei fehlender Abhilfe vor der Aufsichtsbehörde, der sogenannten DGRN (Direccion General de los Registros y del Notariado)
 

Eintragungsfähige Rechte im spanischen Grundbuch

Eigentum an einer Immobilie aufgrund eines Immobilienkaufes, einer Erbschaft oder eines Zuschlages in einer Zwangsversteigerung.
 

Beispiel

Sie kaufen mit einer spanischen SL (GmbH) die Immobilie, dann wird diese im Grundbuch eingetragen und nicht Sie als Immobilienkäufer. Sie sind dann mittelbarer Eigentümer, da Sie die Geschäftsanteile der SL halten.
 

Dingliche Rechte und Lasten (Wegerechte, Hypotheken etc)

Auch Beschränkungen durch das Küstenschutzgesetz finden sich im Grundbuch, die sogenannten Eintragungen der servidumbre de transito o dominio publico.

Sollten Sie solche Eintragungen in einem Grundbuchauszug sehen, sollten Sie uns als fachkundige Rechtsanwälte kontaktieren, da das Küstengesetz schwerwiegende Nutzungseinschränkungen oder gar den Abriss einer Immobilie rechtlich regelt.
 

Sonstige Rechte, die eingetragen werden können:

  • Konzessionen des Staates, bspsw im Küstenbereich
  • Mietverträge
  • Optionskaufverträge
  • Verfügungsverbote, d.h. der Verkäufer ist nicht berechtigt die Immobilie zu verkaufen
  • Neubauerklärungen – Praxistipp: Sollten Sie ein Grundbuch einsehen, und dort nur das Grundstück und nicht die bestehende Immobilie eingetragen sein, dann wurde die Immobilie möglicherweise ohne Baugenehmigung gebaut, hier sollten Sie uns und RA D.Luickhardt anfragen.
  • Immobilien können auch nachträglich geteilt werden, diese sogenannten segregaciones werden dann auch im Grundbuch eingetragen.

Nutzen Sie unser Immobilienservicekaufpaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben und eine kompetente Grundbuchkontrolle ist wesentlich für jeden Immobilienkauf in Spanien.

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