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Spanisches Immobilienrecht

Umschreibung im spanischen Grundbuch

 
Stand 01.12.2018

Obgleich das Grundbuch in Spanien bereits 15 Jahre besteht, gibt es noch immer Immobilien und Grundstücke, die nicht im Grundbuch eingetragen sind.

Vor allen ländliche Grundstücke, die bebaubar werden, sei es, ausgewiesen als Grundstücksflächen zur Bebauung von Nebengebäude zur Landwirtschaft (asentamiento rural) oder Bauerwartungsland sind oftmals im Grundbuch nicht eingetragen.
 

TIPP


Es ist davon abzuraten, Grundstücke in Spanien, ohne Grundbuch Eintrag zu kaufen.

Das spanische Immobilienrecht regelt im Hypothekengesetz die Normen zum Grundbuch.

Ab dem Jahre 2015 sollte die Eintragung im Grundbuch erleichtert werden, und das langwierige gerichtliche Eintragungsverfahren im Grundbuch durch ein notarielles Verfahren ersetzt werden.
 

Beispiel 1

Es findet ein Kauf eines Grundstücks auf Mallorca statt. Der Verkäufer ist nicht im Grundbuch eingetragen.
 

Massnahme

Der Verkäufer des Grundstücks auf Mallorca sollte vor dem Verkauf das Grundstück in das Grundbuch eintragen.

Das Verfahren wird als sogenannte expediente de dominio bezeichnet und gehört zu einer der häufigsten Verfahren in der Praxis des spanischen Immobilienrechts.

Die Anwendung der expediente de dominio im spanischen Immobilienrecht – es besteht kein Anwaltszwang, aber wegen der Komplexität des Verfahrens dringend zu empfehlen;

Zuständig ist das Notariat am Lageort des Grundstücks.

Es gibt 3 verschiedene Verfahrensarten

  1. Ersteintragung in das Grundbuch ohne Vorlage einer notariellen Kaufurknde (primera matriculacion)
  2. Herstellung der Eintragungskette (tracto sucesivo)
  3. Eintragungsäenderung im Grundbuch, aufgrund von Abweichungen zwischen Realität, Kataster und Grundbuch.
    Dieses Verfahren wird im spanischen Immobilienrecht als exceso de cabida bezeichnet.

 

Beispiel 2

Der Immobilienkauf auf La Palma soll kurzfristig stattfinden, und es ist keine Zeit für das Verfahren einer expediente de dominio, die mehrere Monate dauern kann, da alle Nachbarn Widerspruchsrechte innerhalb eines Monats haben.

Dann bestehen noch andere Möglichkeiten der Grundbucheintragung, wenn bereits notarielle Kaufurkunden aus dem Vorerwerb bestehen.

Im spanischen Immobilienrecht ist dies im Art.205 ff LH (spanisches Hypothekengesetz) geregelt. Der Nachteil für den Käufer des Grundstücks ist, dass 2 Jahre lang nur eine provisorische Grundbucheintragung besteht, die von Dritten angefochten werden kann.
 

Tipp

Sollten Sie ein Grundstück mit der Vormerkung des Art.205, 207 im Grundbuch einsehen und dieses kaufen wollen, dann sollten sie eine Beratung durch RA D.Luickhardt in Anspruch nehmen.
 

Beispiel 3:

Fehlende Eintragung der Bebauung im spanischen Grundbuch.

In der Praxis nicht selten, ist die fehlende Eintragung der Bebauung auf dem Grundstück im spanischen Grundbuch.

Einer der Gründe kann es sein, dass das Grundstück erworben wurde und darauf eine Immobilie gebaut wurde, die während des Bauvorhabens nicht versichert wurde.

Die Bauversicherung nach dem LOE ist nach Art.20 LOE obligatorisch, und soll vor allem Käufer der Immobilie den notwendigen Versicherungsschutz bei ruinösen Baumängeln geben.

Wird die Bauversicherung nicht abgeschlossen, und der Bauherr nicht den Bau zur Eigennutzung erstellt, sondern zum Verkauf an Dritte, kann der Bauherr (promoter) nicht die notarielle Neubauerklärung erstellen und damit nicht in das Grundbuch die erbaute Immobilie eintragen lassen.

Daraus folgt, dass der Verkauf der Immobilie in notarieller Urkunde nicht möglich ist.

In der Praxis muss der Bauherr die Neubauerklärung (declaracion de obra nueva) mit dem Zweck der Eigennutzung erstellen, um die Eintragung in das Grundbuch zu bekommen.

Dann kann der Verkauf der spanischen Immobilie in notarieller Urkunde stattfinden, jedoch bleibt der Verkäufer in der Haftung für Baumängel, insbesondere auch in der Haftung als Bauherr und Ersteller der Immobilie nach dem LOE.

 

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