Immobilienkauf in Spanien

Grunbuchkontrolle

Die Grundbuchkontrolle bei einem Immobilienkauf ist eine Notwendigkeit für die Rechtssicherheit beim Immobilienkauf.

Normalerweise wird das Grundbuch zweimal geprüft.

Das erste Mal findet die Grundbuchprüfung statt, wenn die juristische Vorkontrolle durchgeführt wird, sprich bevor man einen Vertrag unterschreibt, sogar vor Unterschrift einer Reservierung oder verbindlichen Gebotsabgabe.

MERKE

Es ist zu bemerken, dass der online Auszug (nota simple) vom Grundbuch keinen öffentlichen Glauben hat, und damit auch nicht verlässlich ist.

Aus diesem Grunde beantragen wir bei Zweifelsfällen stets eine, vom Grundbuchamt gesiegelte und unterschriebene Ausfertigung (Certificacion), da diese öffentlichen Glauben hat und damit der Inhalt selbst bei Gericht die Beweiskraft der Richtigkeit hat.

Diese Certificacion ist in der Regel zu beantragen, wenn beim einfachen online Auszug Auffäligkeiten existieren, wie

• Hypothek
  
• Beschlagnahmeverfügung (anotación de embargo)
• Eigentümer ist nicht identisch mit dem Verkäufer (Praxisfälle: Erbschaften ohne Grundbuchänderung, Auflösung von Gesellschaften etc)
  
  

Wichtig ist auch zu wissen, dass es Bescheinigungen gibt, die die gesamte Historie des Grundbuchblattes wiedergeben.

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Spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf ohne Grundbuch

Pflicht zur Grundbucheintragung

Stand 05.08.2022

In der Praxis nicht selten kann es bei einem Grundsückskauf oder auch Immobilienkauf vorkommen, dass keine Grundbucheintragung vorliegt.

Eine Grundbucheintragung ist für den Eigentumserwerb in Spanien an unbeweglichen Vermögen nicht unbedingt notwendig. Schliesslich kann Eigentum durch einen privatschriftlichen Kaufvertrag mit Nachweis der Kaufpreiszahlung und Besitzübergang (Schlüsselübergabe) erworben werden. Jedoch ist die Grundbucheintragung die Voraussetzung eines Immobilienkaufes.

Der Grund ist die Schutzwirkung des Grundbuches.

Das Grundbuch gibt Zeugnis darüber, wer Eigentümer ist, und dass keine Lasten bestehen.

Ein typisches Beispiel ist, dass ein Immobilieneigentümer verstirbt und dieser Todesfall nicht im Grundbuch eingetragen wird. Es handelt sich um ein Ehepaar und die Witwe möchte die Immobilie verkaufen. Ein Verkauf ist nicht möglich, da der verstorbene Ehegatte noch im Grundbuch steht.

Lösung

Ist die Witwe die Alleinerbin, dann kann das Grundbuch mit der Vorlage folgender Dokumente berichtigt werden:

internationale Sterbeurkunde + Erbschein mit Apostille

oder

europäisches Nachlasszeugnis + Erbschaftssteuererklärung + Steuererklärung zur gemeindlichen Wertzuwachssteuer

Die Witwe steht dann als Alleineigentümerin im Grundbuch und kann die Immobilie verkaufen.

Komplexer wird die Erbschaftsabwicklung wenn:

• Mehrere Erben vorhanden sind, da dann zunächst in Spanien eine Erbschaftsannahme und Aufteilung in öffentlicher Urkunde durchgeführt werden muss.
• Oder gar der Verstorbene länger als 6 Monate vor seinem Tod in Spanien gelebt hat, dann ist ein Erbenfeststellungsverfahren in Spanien duchzuführen.

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Immobilienkauf Spanien – Lastenfreiheit – Schliessen Sie Haftungsrisiken und Vermögensschäden aus

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Immobilienkauf in Spanien – Grundbuch

Stand: 15.11.2018

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht und Steuerberater betreut Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit seinem Legalium Team in Barcelona, Mallorca, Ibiza, Denia, Salobreña, Malaga, Marbella, Cadiz, Huelva, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura und Madrid.
 

Wichtig

Das spanische Grundbuch ist nicht notwendig, um Eigentum an einer Immobilie zu erwerben.
Das ist der wesentliche Unterschied zum deutschen Immobilienrecht, da in Deutschland nur mit Grundbucheintragung das Eigentum erworben werden kann.
 

Tipp

Trotzdem empfehlen wir die Grundbucheintragung in jedem Fall, da damit der Verkäufer der Immobilie nicht anderweitig verkaufen kann und Sie als Käufer der Immobilie gegenüber Dritten geschützt sind. Dies ist der sogenannte ÖFFENTLICHE GLAUBE des spanischen Grundbuchs.

Das Grundbuch ist durch das spanische Hypothekengesetz aus dem Jahre 1946 geregelt und im Besonderen in Katalonien (Barcelona, Costa Brava) als auch in Andalusien.
 

Rechtsmittel

Es kann vorkommen, dass Grundbucheintragungen von Immobilienkäufen nicht vollzogen werden.

Vorsicht bei Immobilienkäufen in Spanien aus Erbschaften: Ein typischer Fall ist es, dass ein Erbfall eingetreten ist und die Erben die Immobilie verkaufen.

Der Käufer möchte seinen Kaufvertrag in das Grundbuch eintragen und das Grundbuchamt lehnt die Eintragung ab.

Dann bleibt nur die Heilung dieses Mangels, der fehlenden Grundbucheintragung des Erben, und Herstellung des sogenannten tracto sucesivos oder ein Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes vor dem Grundbuchamt und bei fehlender Abhilfe vor der Aufsichtsbehörde, der sogenannten DGRN (Direccion General de los Registros y del Notariado)
 

Eintragungsfähige Rechte im spanischen Grundbuch

Eigentum an einer Immobilie aufgrund eines Immobilienkaufes, einer Erbschaft oder eines Zuschlages in einer Zwangsversteigerung.
 

Beispiel

Sie kaufen mit einer spanischen SL (GmbH) die Immobilie, dann wird diese im Grundbuch eingetragen und nicht Sie als Immobilienkäufer. Sie sind dann mittelbarer Eigentümer, da Sie die Geschäftsanteile der SL halten.
 

Dingliche Rechte und Lasten (Wegerechte, Hypotheken etc)

Auch Beschränkungen durch das Küstenschutzgesetz finden sich im Grundbuch, die sogenannten Eintragungen der servidumbre de transito o dominio publico.

Sollten Sie solche Eintragungen in einem Grundbuchauszug sehen, sollten Sie uns als fachkundige Rechtsanwälte kontaktieren, da das Küstengesetz schwerwiegende Nutzungseinschränkungen oder gar den Abriss einer Immobilie rechtlich regelt.
 

Sonstige Rechte, die eingetragen werden können:

• Konzessionen des Staates, bspw im Küstenbereich
• Mietverträge
• Optionskaufverträge
• Verfügungsverbote, d.h. der Verkäufer ist nicht berechtigt, die Immobilie zu verkaufen
• Neubauerklärungen – Praxistipp: Sollten Sie ein Grundbuch einsehen und dort nur das Grundstück und nicht die bestehende Immobilie eingetragen sein, dann wurde die Immobilie möglicherweise ohne Baugenehmigung gebaut, hier sollten Sie uns und RA D.Luickhardt anfragen.
• Immobilien können auch nachträglich geteilt werden, diese sogenannten segregaciones werden dann auch im Grundbuch eingetragen.

Nutzen Sie unser Immobilienservicekaufpaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben und eine kompetente Grundbuchkontrolle ist wesentlich für jeden Immobilienkauf in Spanien.

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Deutscher Erbschein in Spanien – Eintragung im Grundbuch

In der Praxis häufig, weisen die Grundbuchämter einen deutschen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis zurück und verweigern die Eintragung der Erbschaft nach deutschem Recht in das spanische Grundbuch.

Sie sind der Meinung, dass der Erbe ein Rechtszeugnis vorlegen muss, dass das deutsche Erbrecht belegt.

Gegen solch eine Entscheidung hat unsere Kanzlei Legalium und D. Luickhardt, Rechtsanwalt für deutsches und spanisches Erbrecht, Rechtsmittel eingelegt. Die Aufsichtsbehörde des Grundbuchamtes von La Gomera (Provinz Teneriffa) hat dem Rechtsmittel stattgegeben.

Mit der Entscheidung vom 25.06.2018 wird dem Grundbuchamt in La Gomera aufgegeben, die Erbschaft gemäss einem deutschen Erbschein in das Grundbuch einzutragen. Der deutsche Erbschein ist ein ausreichender Nachweis für die Erbfolge.
 

Rechtsgrundlage

Art. 9.8 CC, Art. 36 Verordnung zum spanischen Hypothekengesetz, ständige Rechtsprechung: vom 09.04.2014 bis 23.03.2018 durch die DGRN Madrid.
 

Service

Nutzen Sie unseren vollständigen Service für Ihre Erbschaft und Abwicklung derselben auf Teneriffa, La Gomera, La Palma, Gran Canaria, Mallorca, Ibiza, Barcelona, Madrid und Málaga.

Als Rechtsanwälte und Steuerberater erledigen wir die rechtliche und steuerliche Abwicklung mit der Erbschaftsteuererklärung in Spanien und mit unserem deutschen Gestor Service erledigen wir auch alle Behördengänge, bis hin zu Ummeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer auf die Erben in Spanien.

Anschliessend erstellen wir Ihnen die jährliche Nichtresidentensteuererklärung in Spanien oder suchen Ihnen einen Käufer für die Immobilie aus der Erbschaft.

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