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Rechtsanwälte . Steuerberater . BeHördengänge

Mein recht in spanien

 

Steuerpflichten für Immobilieneigentümer

  1. Kauf

  2. Eigennutzung

  3. Vermietung

  4. Verkauf

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Die Problematik der Erbschaftsteuer wird in anderen Beiträgen behandelt. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung in Deutschland und Spanien jederzeit zur Verfügung.

 

Steuern beim Erwerb einer Immobilie in Spanien

 

    1. Grunderwerbssteuer – Impuesto de transmisiones patrimoniales – ITP

      Diese Steuer wird zur Zahlung fällig, wenn die notarielle Kaufvertragsurkunde Escritura pública de compraventa) unterzeichnet wird.

      Die Zahlung muss innerhalb von 30 Tagen geleistet werden. In den meisten autonomen Regionen Spaniens beträgt sie
      8 – 10%. Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert (Irrtum, nicht Kaufpreis).

      Grunderwerbsteuer Aktuell

       

    2. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

      Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos

      Umgangssprachlich wird sie als plusvalía municipal bezeichnet.

      Aktuell – Immobilienkauf an der Costa Brava – die gemeindliche Wertzuwachssteuer

      Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

 

  1. Grundsteuer: IBI (Impuesto de bienes inmuebles)

    Die Grundsteuer wird jährlich von Ihrem Bankkonto abgebucht, wenn Sie nach der ersten Barzahlung einen Dauerauftrag erteilen.

    Berechnung der Grundsteuer

 

Steuerpflichten als Immobilieneigentümer in Spanien

 

Nutzung als Ferienwohnung.

Im Bereich der Eigennutzung muss von dem Immobilieneigentümer jährlich eine vereinfachte Steuererklärung beim spanischen Finanzamt (Hacienda) abgegeben werden.

Steuererklärung für Nichtresidente

Service:

Wir erledigen für Sie diese Steuererklärung. Dieser Service kostet 107,00 EUR

 

Vermietung des Immobilieneigentums

 

  1. GelegenheitsvermietungBesteuerung der MieteinnahmenSollte es sich um wenige Vermietungen an Urlauber im Jahr handeln, dann ist nach Erhalt der Mieteinnahme diese mit 19% zu versteuern (Stand 01.01.2018).

    Diese Steuer wird unmittelbar nach Erhalt der Mieteinnahme fällig und ist innerhalb eines Monats nach Quartalsende zu bezahlen. Die Steuererklärungen sind jeweils zum 20.04., 20.07., 20.10., 20.01. abzugeben.

    Besonderheiten bestehen, wenn der Mieter die Steuerschuld schon zurückbehält und auf das Steuerkonto des Vermieters einzahlt.

    Tipp

    Für Vermieter in Spanien, die nicht steuerlich ansässig sind, gibt es jetzt eine Vereinfachung. Bisland musste pro Immobilie und pro Mieter eine Steuererklärung angefertigt werden. Dies war aufwendig. Dieser Aufwang wird jetzt geringer, da jetzt mehrere Immobilien in einer Steuererklärung zusammengefasst werden können, als auch Zahlungen von wechselnden Mietern.

    Beispiel

    Sie vermieten vom 01.01. zum 31.01.2018 an den Mieter X und vom 01.02. bis 31.03.2018 an den Mieter Y und zwar jeweils die Wohnung für 500,00 EUR und die Garage für 100,00 EUR. Bislang mussten im Quartal 4. Steuererklärungen eingereicht werden. Ab dem 01.01.2018 ist es nur noch eine Steuererklärung pro Quartal. Die Abgabe und Zahlung erfolgt wie bisher bis zum 20.04.2018.

    Haben die Ausgaben den Wert von 2.000,00 EUR erreicht, dann ist im ersten Quartal keine Steuererklärung abzugeben, sondern erst im 4. Quartal. Sollte allerdings im 2. Quartal ein Gewinn erwitschaftet werden, dann ist im 2. Quartal schon eine Gewinnsteuererklärung abzugeben.

    Daraus folgt die Regel, dass gewinnüberschreitende Ausgaben stets in das 4. Quartal vorgetragen werden und dann bis zu 4 Jahren vorgetragen werden können. Der Verlustvortrag ist aber nur für bestimmte Ausgaben zulässig, wie zum Beispiel Reparaturen.

    Einkommensteuer Spanien

     

  2. Dauerhafte VermietungMan unterscheidet die dauerhafte Vermietung mit einer festen Betriebsstätte in Spanien und ohne eine solche. Nach Art.25 LIRPF ist eine feste Betriebsstätte gegeben, wenn ein Büro mit mindestens einem Vollzeit – Arbeitnehmer vorhanden ist.Dann wird diese Betriebsstätte steuerlich behandelt wie jede andere spanische Betriebsstätte. Insbesondere sind die Pflichten zu beachten, in Bezug auf den Steuerrückbehalt bei Zahlungsleistungen. Diese Fallkonstellation trifft man an, wenn ein Nicht-Steuerresident eine Wohnsiedlung erstellt und die Verwaltung nach dem teilweisen Verkauf der Wohnungen weiter führt.

    Sollte das Immobilieneigentum ohne eine feste Betriebsstätte gewerblich dauerhaft vermietet werden, dann besteht ebenso die Möglichkeit bestimmte Betriebsausgaben geltend zu machen. Es ist jedoch zu beweisen, dass die Betriebsausgaben angefallen sind, und zwar gerade im Zusammenhang mit dem Betrieb.

 

Service:

Wir beraten Sie gerne zum Thema Abschreibungen auf das Immobilieneigentum sowie die Abgabe von kumulierten Steuererklärungen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

 

Wertzuwachs – staatlich + auf der Gemeindeebene

    1. Staatliche Wertzuwachssteuer

       

      Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz bei Nichtresidenten von 19%, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.Hierbei werden aber die Kosten um Wertverbesserung ab dem Zeitpunkt des Erwerbs berücksichtigt. Sonderregelungen gibt es insoweit auch für die Erwerbstatbestände, die vor dem Jahre 1986 stattgefunden haben.Unkosten wie Notar-, Registergebühren und Steuern sind abzugsfähig. Ein Inflationskoeffizient ist auf den Kaufpreis und die Unkosten anzuwenden. In der Praxis werden 3% des Kaufpreises beim Verkauf vom Käufer zurückbehalten. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde auf das Steuerkonto des Verkäufers einbezahlt werden.

      Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten eine Steuererklärung abzugeben, indem er den Wertzuwachs deklariert.

      Service:

      Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

      Aktuell Immobilienverkauf – Steuerprüfung

      Aktuell Vollstreckung spanischer Steuerschulden in Deutschland

 

  1. Plusvalía municipal – gemeindliche Wertzuwachssteuer

     

    Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern. Diese sogenannte plusvalía municipal wurde zu Beginn näher erläutert.

 

Sollten Sie wiederholt Immobilien einkaufen und wieder verkaufen, dann empfehlen wir Ihnen eine Beratung durch unsere Rechtsanwälte zum Thema Vermögensgesellschaft, S.L., auch sociedad patrimonial genannt. Diese hilft Ihnen erheblich, Steuern zu sparen.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert.

Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Immobilienservicepaket Spanien

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser Servicepaket zum Immobilienkauf/verkauf, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst.

Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schliesst sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum geniessen können.


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