Steuerpflichten Spanien

Nichtresidenten – Eigennutzung der Immobilie

Aktuell 2026

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Erwerber der spanischen Immobilie Nichtresident ist, er hält sich weniger als 183 Tage in Spanien auf und ist dort auch nicht unbeschränkt steuerpflichtig.

Im Bereich der Eigennutzung muss von dem Immobilieneigentümer jährlich eine vereinfachte Steuererklärung beim spanischen Finanzamt abgegeben werden.

Für die Berechnung der Steuerschuld ist der Katasterwert der spanischen Immobilie massgebend. Der Katasterwert ist auf dem Beleg der Grundsteuer (IBI, Impuesto de bienes inmuebles), die jährlich bei der Gemeinde abgeführt wird, zu finden.

Aus Datenschutzgründen ist ab dem Jahre 2015 der Katasterwert nicht mehr auf dem Bankauszug ersichtlich, sondern muss bei der Gemeinde angefragt werden. Wichtig ist, dass Sie uns spätestens bis zum 30.07. eines Jahres diesen Auszug zur Verfügung stellen, so dass die Steuererklärung rechtzeitig erstellt werden kann.

Merke:

Die Steuererklärungsfrist endet am 31.12. xx des Folgejahres.

Die Steuererkärung muss zum 31.12.xx des Folgejahres abgegeben (bsp. das Steuerjahr 2025 muss zum 31.12.2026 erklärt werden). Falls Sie Ihre Immobilie erst im Laufe des Steuerjahres erworben (durch Kauf, Erbschaft etc.) haben, wird die Steuer nur anteilig berechnet.

Als Eigentümer einer spanischen Immobilie sollten Sie einen Fiskalvertreter in Spanien haben. Haben Sie keinen Vertreter, werden wichtige Zustellungen nicht entgegengenommen. Verwaltungsakte werden dann durch öffentliche Zustellung wirksam und ohne Ihre Kenntniss rechtskräftig.

Zudem kann die Behörde ein Bussgeld von 1.000,00 EUR verhängen, da die steuerliche Vertretung für einen nichtssteuerresidenten Immobilieneigentümer eine gesetzlich geregelte Pflicht ist und deren Verletzung bussgeldbewehrt ist.

Häufige Fragen zur Nichtresidentensteuer auf Immobilieneigentum

Frage:

Ich zahle Grundsteuer in Spanien(IBI), muss ich dann trotzdem die Nichtresidensteuer bezahlen?

Antwort:

Ja, Sie müssen auch die Nichtresidentensteuer bezahlen.

In Spanien werden die Steuern auf Körperschaften zugewiesen und diese haben auch die Steuerhoheit.

Grundsteuer – Steuerhoheit der Gemeinde

Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf – Steuerhoheit Land (Comunidad Autonoma)

Nichtresidentensteuer beim Immobilieneigentum – Staatliche Steuer (Zentralstaat Spanien – Madrid als zuständige Steuerbehörde)

Jede einzelne der Steuern, wird parallel erhoben und fliesst verschiedenen öffentlich –rechtlichen Körperschaften in Spanien zu.

Frage:

Wie oft muss man die Nichtresidentensteuer bezahlen, wenn man vermietet?

Antwort:

Wenn man eine spanische Wohnung zeitweise vermietet, muss für die Mieteinnahmen eine gesonderte Einkommensteuererklärung abgegeben werden.

Ab 2026 ändern sich die Fristen für die Abgabe der Einkommensteuererklärung aus Vermietung für nicht steuerlich ansässige Vermieter wie folgt:

Frage:

Ändert sich der Steuersatz im Jahre 2026?

Antwort:

Im Jahr 2026 gilt der Steuersatz von 19%.

Frage:

Muss die Eigennutzung in Spanien und Deutschland steuerlich gemeldet werden?

Antwort:

Nein, die Eigennutzung ist keine Ertragssteuer, deshalb ist diese in Deutschland nicht angabepflichtig.

Anders wenn Sie in Spanien Mieteinnahmen erzielen, diese sind zunächst in Spanien zu versteuern und dann in Deutschland unter Anwendung des Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auch in Deutschland einkommensteuerlich zu melden.

Frage:

Müssen Schweizer Immobilieneigentümer auch die Nichtresidentensteuer in Spanien zahlen?

Antwort:

Es ist nicht die Nationalität massgebend, sondern der steuerliche Wohnsitz.

Frage:

Wie wird die Besteuerungsgrundlage in der Nichtresidentensteuer bestimmt?

Antwort:

Die Besteuerungsgrundlage richtet sich nach dem Katasterwert und es werden 2% angesetzt, wenn der Katasterwert nicht in den letzten 10 Jahren aktualisiert wurde und nur 1,1% wenn der Katasterwert aktualisiert wurde.

Frage:

Ich vermiete während eines Kalenderjahres an mehrere Mieter. Muss ich jeweils eine gesonderte Steuererklärung abgeben?

Antwort:

Sie vermieten vom 01.01. zum 31.01.2026 an den Mieter X und vom 01.02. bis 31.03.2026 an den Mieter Y und zwar jeweils die Wohnung für 500,00 EUR und die Garage für 100,00 EUR. Bis zum 01.01.2023 haben Sie Steuererklärungen in jedem Quartal abgeben müssen, in dem ein Gewinn erwirtschaftet wurde. Ab dem 01.01.2024 ist es nur noch eine Jahreserklärung. Die Abgabe und Zahlung erfolgt bis zum 20.01.2027 (bei Gewinn).

Bestimmte gewinnüberschreitende Ausgaben können bis zu 4 Jahren vorgetragen werden. Der Verlustvortrag ist aber nur für bestimmte Ausgaben zulässig, wie zum Beispiel Reparaturen.

Fiskalvertreter in Spanien

Steuerverteter Spanien

Steuererklärung Spanien – notwendige Dokumente

1. Grundsteuerzahlbeleg für das Steuerjahr
2. Ausweise der Immobilieneigentümer (nur im ersten Jahr der Steuervertretung)
3. NIE Nummer
4. Kaufvertrag der Immobilie (nur im ersten Jahr der Steuervertretung)

Steuererklärung Spanien – Leistungsvergütung

Für die Erstellung und Abgabe der Steuererklärung für die Eigennutzung der spanischen Immobilie beim zuständigen Finanzamt berechnen wir 100,00 EUR zzgl. MwSt.

Für die Erstellung derjährlichen Einkommensteuererklärung bei Vermietung spanischer Immobilien berechnen wir 400,00 EUR zzgl. MwSt.

Vollstreckung spanischer Steuerschulden in Deutschland

Verzugszinsen bei verspäteter Abgabe einer Erklärung

Bei einer verspäteten Abgabe der Erklärung beträgt der Zuschlag 1 % zuzüglich 1 % für jeden vollen verspäteten Monat nach Ablauf der Frist für die Einreichung. Wird die Erklärung mehr als 12 Monate nach Ablauf der Abgabefrist präsentiert, beträgt der Zuschlag 15 %, wobei etwaige Sanktionen nicht berücksichtigt werden.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Steuerpflichten für Immobilieneigentümer

1. Kauf

2. Eigennutzung

3. Vermietung

4. Verkauf

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Die Problematik der Erbschaftsteuer wird in anderen Beiträgen behandelt. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung in Deutschland und Spanien jederzeit zur Verfügung.

Steuern beim Erwerb einer Immobilie in Spanien

1. Grunderwerbssteuer – Impuesto de transmisiones patrimoniales – ITP

   Diese Steuer wird zur Zahlung fällig, wenn die notarielle Kaufvertragsurkunde Escritura pública de compraventa) unterzeichnet wird.

   Die Zahlung muss innerhalb von 30 Tagen geleistet werden. In den meisten autonomen Regionen Spaniens beträgt sie 8 – 10%. Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert (Irrtum, nicht Kaufpreis).

   Grunderwerbsteuer Aktuell

2. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos

   Umgangssprachlich wird sie als plusvalía municipal bezeichnet.

   Aktuell – Immobilienkauf an der Costa Brava – die gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

3. Grundsteuer: IBI (Impuesto de bienes inmuebles)

   Die Grundsteuer wird jährlich von Ihrem Bankkonto abgebucht, wenn Sie nach der ersten Barzahlung einen Dauerauftrag erteilen.

   Berechnung der Grundsteuer

Steuerpflichten als Immobilieneigentümer in Spanien

Nutzung als Ferienwohnung.

Im Bereich der Eigennutzung muss von dem Immobilieneigentümer jährlich eine vereinfachte Steuererklärung beim spanischen Finanzamt (Hacienda) abgegeben werden.

Steuererklärung für Nichtresidente

Service:

Wir erledigen für Sie diese Steuererklärung. Dieser Service kostet 107,00 EUR

Vermietung des Immobilieneigentums

1. Gelegenheitsvermietung Besteuerung der Mieteinnahmen.

   Mit der neuen Regelung, die zum 26.01.2024 in Kraft trat, wurden die Quartalsmeldungen bei Vermietung abgeschafft. Es ist nur noch eine Jahresmeldung erforderlich. Dies ist auch sachbezogen, da im Einkommensteuerrecht in Spanien für unbeschränkt einkommensteuerpflichtige auch nur eine Jahresmeldung abzugeben ist. 

   Die Verwaltungsordnung EHA 3316/2010 wurde in Art.2 geändert und es ist die Herausgabe der neuen Erklärungsformulare abzuwarten.

   Beachten Sie, dass bei touristischer Ferienvermietung auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria etc) stets noch die Umsatzsteuererklärung neben dem Modell 210 abzugeben ist und auf Mallorca, Balearen, Katalonien (Sitges, Figueres, Tarragona), Valencia auch die Ecotasa abzuführen ist.

   Einkommensteuererklärung Mieteinnahmen Spanien

    

2. Dauerhafte Vermietung: Man unterscheidet die dauerhafte Vermietung mit einer festen Betriebsstätte in Spanien und ohne eine solche. Nach Art.25 LIRPF ist eine feste Betriebsstätte gegeben, wenn ein Büro mit mindestens einem Vollzeit – Arbeitnehmer vorhanden ist.

   Dann wird diese Betriebsstätte steuerlich behandelt wie jede andere spanische Betriebsstätte. Insbesondere sind die Pflichten zu beachten, in Bezug auf den Steuerrückbehalt bei Zahlungsleistungen.

   Diese Fallkonstellation trifft man an, wenn ein Nicht-Steuerresident eine Wohnsiedlung erstellt und die Verwaltung nach dem teilweisen Verkauf der Wohnungen weiter führt.

   Sollte das Immobilieneigentum ohne eine feste Betriebsstätte gewerblich dauerhaft vermietet werden, dann besteht ebenso die Möglichkeit bestimmte Betriebsausgaben geltend zu machen. Es ist jedoch zu beweisen, dass die Betriebsausgaben angefallen sind, und zwar gerade im Zusammenhang mit dem Betrieb.

Service:

Wir beraten Sie gerne zum Thema Abschreibungen auf das Immobilieneigentum sowie die Abgabe von kumulierten Steuererklärungen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Wertzuwachs – staatlich + auf der Gemeindeebene

1. Staatliche Wertzuwachssteuer

   Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz bei Nichtresidenten von 19%, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

   Hierbei werden aber die Kosten um Wertverbesserung ab dem Zeitpunkt des Erwerbs berücksichtigt. Sonderregelungen gibt es insoweit auch für die Erwerbstatbestände, die vor dem Jahre 1986 stattgefunden haben.

   Unkosten wie Notar-, Registergebühren und Steuern sind abzugsfähig. Ein Inflationskoeffizient ist auf den Kaufpreis und die Unkosten anzuwenden. In der Praxis werden 3% des Kaufpreises beim Verkauf vom Käufer zurückbehalten. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde auf das Steuerkonto des Verkäufers einbezahlt werden.

   Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten eine Steuererklärung abzugeben, indem er den Wertzuwachs deklariert.

   Service:

   Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

   Aktuell Immobilienverkauf – Steuerprüfung

   Aktuell Vollstreckung spanischer Steuerschulden in Deutschland

2. Plusvalía municipal – gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern. Diese sogenannte plusvalía municipal wurde zu Beginn näher erläutert.

Sollten Sie wiederholt Immobilien einkaufen und wieder verkaufen, dann empfehlen wir Ihnen eine Beratung durch unsere Rechtsanwälte zum Thema Vermögensgesellschaft, S.L., auch sociedad patrimonial genannt. Diese hilft Ihnen erheblich, Steuern zu sparen.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert.

Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Immobilienservicepaket Spanien

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser Servicepaket zum Immobilienkauf/verkauf, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst.

Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schliesst sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum geniessen können.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Schenkungsrecht Mallorca

Immobilienschenkung zu Lebzeiten zum vergünstigten

Steuertarif

Gesetzesgrundlage: L8/2022, Ley 35/2006, art. 33

Stand: 15.06.2023

Fallbeispiel aus der Praxis:

Der Vater möchte seinem Sohn eine Immobilie auf Mallorca schenken. Sie hat einen Schenkungwert von 700.000 EUR und wurde vom Vater für 300.000 EUR gekauft..

Auf Mallorca gilt seit dem Gesetz 8/2022 und dem Jahre 2022, auch für Ausländer, die dauerhaft auf Mallorca leben, die Möglichkeit steuervergünstigt zu schenken.

Es gibt

• die Schenkung in Höhe des Pflichtteilsrechts des Kindes, verbunden mit dem Verzicht des Kindes, diesen Pflichtteil dann später geltend zu machen. Bei Geltendmachung kann die Rückgabe der Schenkungsgüter vereinbart werden. Ebenso kann ein Verfügungsverbot für den Beschenkten angeordnet werden.
  MERKE: Trotz Pflichtteilsverzicht, bleibt das Kind gesetzlicher Erbe.
• zweite Variante: die Schenkung von mehr als nur den Pflichtteil

Es gibt im Rahmen der Schenkung verschiedene

Gestaltungsmöglichkeiten

• die Schenkung kann anrechenbar auf den Erbteil sein (colación), wenn sie die Höhe des Pflichtteils überschreitet, was der Schenker entscheidet und bei fehlender Bestimmung gilt Art.50 und die Anrechnung erfolgt, wenn diese nicht im Testament ausgeschlossen wurde.
• die Schenkung kann widerrufen werden. In der Regel gibt es nach Art.644 CC 3 Widerrufsgründe: Undankbarkeit, Änderung der Anzahl der Kinder, Nichterfüllung von Auflagen der Schenkung (Verkaufsverbot etc)

Die steuerliche Komponente ist im gesamtspanischen Vergleich wesentlicher günstiger als bei einer Schenkung auf Teneriffa, oder Gran Canaria.

Der Grund ist, dass die Definicion wie eine Schenkung mit der Wirkung auf den Todesfall steuerlich erfasst wird, damit

• fällt keine Schenkungssteuer an, sondern Berechnung erfolgt nach den Mallorca Regelungen zur Erbschaftssteuer und damit gilt ein Steuersatz von 1% bis 700.000 EUR.
• gibt es keine Gewinnsteuer, da nach Art.33.3b LIRPF es sich um Erwerbsgeschäft in Bezug auf den Tod des Schenkers handelt. Zu beachten ist der Art.36 und die 5 jährige Haltefrist nach Vertragszeichnung der definicion und bei Zuwiderhandlung, muss der Erwerber sich in Bezug auf den Anschaffungswert und Anschaffungszeitpunkt in die Position des Schenkers setzen lassen.

Schenkung in anderen autonomen Regionen

Eine Schenkung auf Gran Canaria, Teneriffa oder auch Katalonien, Andalusien, Valencia wäre für steuerliche Nichtansässige mit 19% auf den Veräusserungsgewinn zu versteuern.

Der Veräusserungsgewinn wird berechnet nach der Differenz zwischem dem aktuellen Schenkungswert (=Referenzwert) und dem Anschaffungspreis, abzüglich von Nebenkosten des Erwerbs.

Beim vorliegenden Beispiel wären 400.000 EUR zu 19% zu versteuern, was jede Schenkung trotz Vergünstigung in der Schenkungssteuer auf Gran Canaria oder Teneriffa, wirtschaftlich nicht interessant werden lässt.

Aber auf Mallorca ist die Schenkung mit der sogenannten „definicion“ jetzt der steuergünstige Weg zur Übertragung von Immobilieneigentum von den Eltern an die Kinder.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf Spanien

Nebenkosten

 (Kostenplanung Immobilienkauf Balearen (Mallorca, Ibiza)

Im Rahmen unseres Servicepakets zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes auf Marroca, berechnen wir Ihnen im Vorfeld alle Nebenkosten und Steuerlasten und führen alle Steuern für den Immobilienkauf auf Mallorca für Sie ab. Ab dem 01.01.2022 gilt nicht mehr der Kaufpreis, sondern der Referenzwert, es sei denn, der Kaufpreis ist höher.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist abhängig vom realen Verkehrswert der Immobilie und richtet sich vorbehaltlich einer Nachprüfung durch die spanische Finanzbehörde nach dem Immobilienkaufpreis, der in der notariellen Kaufurkunde angegeben wurde.

Die folgende Tabelle gibt einen Staffeltarif, der ab 01.01.2023 gilt, wieder.

Steuertipp

Wenn eine Erstwohnsitzimmobilie bis 200.000 EUR erworben wird, dann gilt ein Feststeuersatz von nur 5%.

Steuervergünstigung bei Garagenplätzen, die nicht mit einer Wohnung zusammenhängend gekauft werden.

Umsatzsteuer, Dokumentensteuer

Beim Kauf einer neuen Immobilie fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern die Umsatzsteuer (IVA) in Höhe von 10% und die Dokumentensteuer von 1,5% (AJD, ab einem Immobilienwert von 1.000.000 EUR 2%).

Steuerspartipp:

Sollte der Käufer mit einer vorsteuerabzugsberechtigten spanischen SL erwerben, kann der Verkäufer auch beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie auf die Freistellung der IVA und die Anwendbarkeit der Grunderwerbssteuer als Unternehmen verzichten.

Der Käufer muss dann zwar die 10% IVA und eine erhöhte Dokumentensteuer von 2% bezahlen, kann aber die Umsatzsteuer im Vorsteuerrückersattungsverfahren zurückverlangen. Damit ergibt sich eine Steuerersparnis von bis 8% auf den Immobilienkaufpreis.

Weitere Nebenkosten

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal oder korrekterweise technisch als Impuesto sobre el incremento sobre el valor de terrenos urbanos bezeichnet).

AKTUELL – gemeindliche Wertzuwachssteuer (Stand 08.11.2021)

Weitere Steuerpflichten

Der Verkäufer muss den Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit 19% versteuern (EU Bürger), unabhängig davon, ob er Nichtsteuerresident oder Steuerrresident in Spanien ist, aber bei der Nichtresidentensteuer werden dem Verkäufer vom Käufer schon 3% vom Immobilienkaufpreis zurückgehalten (retencion fiscal – withholding tax) und innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde eingezahlt.

Tipp:

Nutzen Sie unseren Service als Steuervertreter in Spanien. Als Nichtssteuerresident in Spanien, der auf Mallorca eine Immobilie kauft, sind Sie verpflichtet einen steuerlichen Vertreter in Spanien zu bestellen.

Steuerrepräsentant Spanien

Aktueller Hinweis zur Gewinnbesteuerung des Verkäufers

Die spanischen Finanzbehörden prüfen jetzt verstärkt die angegebenen Immobilienkaufpreise und passen sie gemäss dem steuerlichen Verkehrswert an.

Bislang war dies üblich bei der sogenannten Grunderwerbssteuer, die dann nachträglich durch die regionalen Finanzbehörden zu Lasten des Käufers der Immobilie nacherhoben wurde.

Neu ist die vermehrte Prüfung durch die staatliche Finanzbehörde in der Gewinnbesteuerung.

Beispiel Nebenkosten Immobilienkauf Mallorca:

Sie kaufen eine Immobilie aus zweiter Hand (kein Neubau) zum Referenzwert = Kaufpreis von 500.000,00 EUR, dann haben Sie folgende Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: 41.000 EUR (8,2%)
• Notarkosten (geringe Abweichungen möglich): 800,00 EUR
• Grundbuchkosten (geringe Abweichungen möglich): 500,00 EUR
• Anwalt- und Steuerberaterkosten unserer Kanzlei: 0,9% (mind. 2.500 EUR)

Beim Kauf einer Neubauimmobilie gelten Sonderregelungen und es ist 10% IVA (Umsatzsteuer) und 1,5-2% Dokumentensteuer, aber keine Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Steuervergünstigungen für Unternehmer – SL Neugründungen

• Immobilienkauf im Parque Balear de Innovación Tecnológica: 0,5% Grunderwerbsteuer
• Grundstückskauf eines unbebaubaren Grundstücks zwischen Unternehmern, die die Umsatzsteuerfreistellung akzeptieren: 4%
• Neue Firmengründungen: 3,5% für die Immobilie des Geschäftssitzes im Gründungsjahr

Steuertipp Miteigentum Mallorca

für Immobilieneigentümer in einer Miteigentumsgemeinschaft auf Mallorca, d.h. mehrere Eigentümer haben eine Immobilie auf Mallorca durch Erbschaft oder käuflich erworben und wollen diese einem Miteigentümer zu 100% übereignen.

Es fiele keine Grunderwerbsteuer an, sondern nur die Dokumentensteuer von 1,5-2%%.

Wir bereiten und führen Ihre Miteigentumsauflösung auf Mallorca durch, so dass Sie rechtlich und steuerlich profitieren

Immobilienkauf/Immobilienverkauf in Spanien – die Steuerprüfung

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Grunderwerbsteuer in den einzelnen

Regionen Spaniens

Stand: 24.04.2023

Die Grunderwerbsteuer, die bei jedem Immobilienkauf innerhalb von einem Monat nach der notariellen Unterschrift des Kaufvertrages zu zahlen ist, wird von den einzelnen Regionen bestimmt.

Sie richtet sich zunächst nach dem steuerlichen Verkehrswert der Immobilie, und nicht nach den Kaufvertragsvereinbarungen beim Immobilienkauf in Spanien.

Die Grunderwerbsteuer ist bei der Finanzbehörde der Region einzuzahlen.

Offizielle Bewertung der Immobilie ist notwendig und empfehlenswert zur Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien.

TIPP:

Wenn Sie als Immobilienkäufer Grunderwerbsteuer Nacherhebungen vermeiden wollen, dann lassen Sie sich durch unsere Kanzlei vor dem Immobilienkauf in Spanien den steuerlichen Verkehrswert der Immobilie berechnen.

Grunderwerbsteuer – spanische Regionen

• • Grunderwerbsteuer Valencia (Alicante, Denia)
    Immobilienkauf in Denia – 10% ITP. Bsp. Ermässigung auf 8%, wenn eine Sozialwohnung (VPO) als Erstwohnsitz erworben wird. Oder wenn Sie mit mehr als 65% schwerbehindert sind und als Rentner den Erstwohnsitz nach Denia verlegen, dann zahlen Sie beim Immobilienkauf nur 4% Grunderwerbsteuer. Neubauerklärungen, die bei jedem Neubau erstellt werden müssen, werden jetzt nicht mehr mit 1,2%, sondern jetzt mit 1,5% besteuert.

• • Grunderwerbsteuer Madrid
    Immobilienkauf in Madrid – 6% ITP. Neubauerklärungen werden jetzt nur noch mit 0,75%, statt 1% besteuert.

• • Grunderwerbsteuer Andalusien
    Immobilienkauf in Andalusien – 8% bei einem Erwerbswert von 400.000 EUR, 9% 400.000 – 700.000 EUR, 10% ab Erwerbswert von 700.001 EUR
    AKTUELL 2022: Grunderwerbssteuerermässigung vom 28.4.2021 – 31.12.2022 – 7% anstelle der normalen Steuersätze

• • Grunderwerbsteuer Murcia (San Javier, La Manga)
    Immobilienkauf in La Manga 8% GrunderwerbsteuerNeubauerklärungen werden teurer und der Steuersatz AJD steigt von 1,2% auf 1,5%

• • Grunderwerbsteuer Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura)Immobilienkauf auf Teneriffa – 6,5% ITP. Wenn die Immobilie den Erstwohnsitz darstellt und der Kaufpreis unter 150.000,00 EUR liegt, dann zahlen Sie nur 5% Grunderwerbsteuer, 0% beim Immobilienkauf durch behinderte Personen oder kinderreiche Familien. Weitere Ermäßigungen, wenn der Erwerber unter 35 Jahre alt ist und nicht mehr als 24.000 EUR Jahreseinkommen hat.

• • Grunderwerbsteuer Katalonien (Barcelona, Roses, Girona)Immobilienkauf in Barcelona – 10% ITP

• • Grunderwerbsteuer Balearische Inseln (Mallorca, Ibiza, Menorca)Immobilienkauf auf Mallorca – 8 – 13% ITP (wertabhängig)

Entscheidend ist, welcher Wert zur Berechnung der Steuerlast zu Grunde gelegt wird.

Beispiel

Kaufpreis 300.000 EUR
Hypotheken Wertschätzung: 350.000 EUR
Schätzwert der Behorde: 320.000 EUR

Nach der aktuellen Rechtsprechung ist der Schätzwert der Behörde anzusetzen.
Die aktuelle spanische Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer, DGT 30.5.2019, gibt jeder regionalen Steuerbehörde das Recht die Grunderwerbsteuer festzusetzen und entsprechend die spanische Immobilie zu bewerten.

Wenn ein Immobilienkäufer Rechtssicherheit haben möchte, dass die Behörde keine Grunderwerbsteuer nacherhebt, mit Verzugsaufschlag, dann sollte dieser Wert ermittelt werden.

Service:

Im Rahmen unseres Immobilienkaufservicepaketes bieten wir diesen Bewertungsantrag bei den Finanzbehörden auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Malaga (Andalusien), Madrid, Barcelona, Valencia und Mallorca an.

Der angesetzte Kaufpreis zwischen den Kaufvertragsparteien ist keinesfalls für die spanische Finanzbehörde verbindlich, so wie in Art.57 LGT (spanische Abgabenordnung) geregelt.

Nutzen Sie unser Immobilienservicekaufpaket, so dass Sie rechtssicher in Steuer und Recht in Spanien von uns in Spanien vertreten, Ihre Ferienimmobilie oder auch Alterswohnsitz in Spanien erwerben können.

Rechts- und Steuerservice Immobilienkauf Spanien

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Doppelbesteuerung Deutschland, Spanien

Zwischen Deutschland und Spanien ist zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bei bestimmten Einnahmen 1968 ein Abkommen getroffen worden, welches heute noch Geltung hat, wenngleich die europarechtlichen Gesetze vorrangig Geltung finden.

Das Doppelbesteuerungsabkommen wurde im Jahre 2011 teilweise neugefasst.

Beispiel Dividendenbesteuerung

Im deutsch spanischen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung kann bei einer Dividendenausschüttung von einer spanischen Tochtergesellschaft an die deutsche Muttergesellschaft 5% Rückbehaltssteuer in Spanien einbehalten werden.

Doch die europäische Mutter Tochter Richtlinie verbietet dies in Art.5 und dies wurde in Art21 des spanischen Körperschaftssteuergesetz umgesetzt.

Folglich erhebt Spanien keine Rückbehaltssteuer bei dividenten, ausgeschüttet von der spanischen Tochtergesellschaft an die deutsche Muttergesellschaft.

Wissenswert Erbschaftssteuer Deutschland Spanien

Im deutsch spanischen Doppelbesteuerungsabkommen wurde die Unternehmensbesteuerung, Einkommensteuer und Vermögenssteuer geregelt, aber nicht die Erbschaftssteuer.

Die Erbschaftssteueranrrechnung zwischen Deutschland und Spanien wird im nationalen Recht, in Spanien in Art.23, in Deutschland Art.21 Erbschaftssteuergesetz, folglich ausserhalb des deutsch spanischen Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung.

Tipp

Bei einer Erbschaft in Spanien (Ferienimmobilie) und bei Ansässigkeit des Verstorbenen und der Erben in Deutschland ist zunächst die Erbschaftssteuererklärung in Spanien abzugeben und dann erst in Deutschland, da die spanische Erbschaftssteuer in Deutschland angerechnet werden kann.

Hinweis

Die gleiche gesetzliche Regelung ist auch bei Schenkungen anzuwenden und wird oft vergessen. Schenkungen von Immobilien in Spanien sind stets zunächst in Spanien steuerpflichtig, obgleich Schenker und Beschenkte in Deutschland leben. Wird eine Geldschenkung von den Eltern an das Kind, welches in Spanien lebt, vorgenommen, muss das Kind die Schenkungssteuer in Spanien bezahlen.

Die innerstaatlichen Regelungen treten in der Anwendung als subsidiär zurück.

Eine natürliche Person ist in Spanien ansässig und unbeschränkt einkommensteuerpflichtig und hat in Deutschland Zins- als auch Dividendeneinkünfte.

1. Zinseinkünfte:

   Sie erhält Zinseinkünfte aus Sparguthaben aus Deutschland. Der Artikel 11 DBA findet Anwendung und die Besteuerung der Zinseinkünfte könnte im Ursprungsland höchstens in Höhe von 10% erfolgen oder die Staaten verzichten auf eine Besteuerung.

   Sollte es zu einem Quellensteuerabzug kommen, der die 10% Grenze überschreitet, besteht ein Erstattungsanspruch, wenn in Spanien als Wohnsitzland der Zinsertrag versteuert wird, und der Nachweis mit dem Erstattungsantrag beim deutschen Bundesamt für Finanzen geführt wird.

   Der erlittene restliche Quellensteuerabzug in Höhe von 10% ist nach den spanischen Steuergesetzen auf die spanische Einkommensteuerlast anzurechnen.

   Die Anrechnung auf die spanische Steuerlast erfolgt in Höhe des tatsächlich erlittenen Quellensteuerbetrages in Deutschland, wenn er geringer ist, als der Betrag, der sich aus der prozentualen Gesamtsteuerlast derselben Erträge in Spanien ergibt.

2. Einkünfte aus Dividenden:

   Während in Zukunft Zinseinkünfte nicht mehr mit einem Quellensteuerabzug belegt werden, kann bei Dividenden bis zu 15% Quellensteuerabzug stattfinden und entsprechend, hat, wie oben gezeigt, die Anrechnung auf die spanische Einkommensteuerlast zu erfolgen.

   Gesetzesänderungen:

   In Deutschland löste die Abgeltungssteuer mit 25% ab dem 1.1.2009 die bisherige Zinsabschlagssteuer. Die Abgeltungssteuer ist die Vollzahlung einer Steuerschuld, ohne dass eine Veranlagung stattfindet. Die Veranlagung kann aber beantragt werden, insbesondere wenn der persönliche Einkommensteuersatz unter 25% liegt und unbeschränkte Einkommensteuerpflicht gegeben ist.

   In Bezug auf die Steuerpflicht von Zinsen und Dividendeneinkünfte aus Deutschland, wird der in Spanien ansässige Vergütungsgläubiger bei Vorlage einer Nichtveranlagungsbescheinigung von der Abgeltungssteuer verschont bleiben.

3. Weitere Fälle

   • Betrachtung des Doppelbesteuerungsabkommens bei Immobilienverkauf, Vermietung und Erbschaft in Spanien
   • Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland – Spanien – Problematik in der Einkommensteuer

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Betriebsstätte nach DBA

(Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland – Spanien)

Definition für Home Office

Legaldefinition Betriebsstätte:

Im Sinne des Doppelbesteuerungsabkommens bedeutet der Ausdruck „Betriebsstätte” eine feste Geschäftseinrichtung, durch die die Tätigkeit eines Unternehmens ganz oder teilweise ausgeübt wird.

Betriebsstätte Spanien

Art.5 des DBA erwähnt im Absatz 1 von “feste Geschäftseinrichtung” – die Betriebsstätte wird nach dem Art. 5 erfüllt, wenn eine Geschäftsstelle in Deutschland verbleibt. Negativ grenzt der Art. 5 DBA ab, dass ein Lager, bsp Amazon Lager keine Betriebsstätte in Spanien darstellt (belegt durch spanische Finanzrechtsprechung DGT V 2099-12)

Gemäß 22 LIS (spanisches Körperschaftssteuergesetz) und Art. 13 LIRNR (spanisches Einkommensteuergesetz) ist eine Betriebstätte gegeben, wenn eine feste Einrichtung vorliegt, in der dauerhaft und regelmäßig eine gewerbliche Aktivität ausgeübt wird, ansonsten handelt es sich um keine feste Geschäftsstelle.

Definition der Repräsentanz

Als Repräsentanz wird eine Organisationseinheit eines Unternehmens oder einer Organisation bezeichnet, deren Hauptaufgabe in der Kontaktpflege und der Geschäftsanbahnung besteht.

Steuerliche Vorteile der Repräsentanz einer deutschen Firma in Spanien

Eine Repräsentanz hat keine eigene Rechtspersönlichkeit und benötigt zudem auch kein Stammkapital. In diesem Fall ist der Vertreter auch der Bevollmächtigte. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) findet hier Anwendung. Die Geschäftsführungs- und allgemeinen Verwaltungskosten, die in Zusammenhang mit der Zweigniederlassung stehen, sind steuerlich absetzbar.

Definition der Filiale

Die Filiale ist eine eigene Rechtspersönlichkeit und dementsprechend auch eine unabhängige juristische Person.

In Spanien ist der Körperschaftsteuersatz 25%, aber Steuern wie z.B. Gewerbeertragsteuer sowie Soli- und Kirchensteuer sind unbekannt.

Das Stammkapital ist in Spanien mit 3.000 € deutlich niedriger. Das Mindestkapital muss nicht ständig zur Verfügung stehen. Nur weil man ein Gesellschafter einer spanischen S.L. ist, begründet dies keine uneingeschränkte Steuerpflicht in Spanien.

Ebenso können die Betriebsausgaben in Spanien, wie zum Beispiel die Bewirtungskosten und die private KFZ-Nutzung, im größeren Umfang abgesetzt werden. Hinzu kommt ebenfalls, dass es in Spanien auch keine Geschäftsführerdurchgriffshaftung gibt.

Beispiel:

Der Softwareingenieur, der von zu Hause aus, für das deutsche Unternehmen, online Software generiert, erzeugt keine Betriebsstätte, aber wenn er auch die Produkte in Spanien verkauft und die Wartung anbietet, dann könnte eine Betriebsstätte angenommen werden.

Dies ist auch konform mit Art.5 DBA Spanien Deutschland und der Abgrenzung in Absatz 2e) zur Hilfstätigkeit.

Bemerkung:

Dieser Text wurde von Felix Arnold und Loredana Bava als Projektarbeit im Rahmen des Studiums des Wirtschaftsrechts verfasst. Datum 21.09.2020

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Covid-19 Alarmzustand in Spanien

Rechtliche und steuerliche Informationen – Sonderzustand in Spanien

Informationen für kleinere und mittlere Unternehmen – PYMES in Spanien

Es werden verschiedene Maßnahmen zur Liquiditätssicherung eingeführt, um die Wirtschaftstätigkeit angesichts der Übergangsschwierigkeiten, die sich aus der durch das COVID-19 entstandenen Situation ergeben, aufrechtzuerhalten:

I. Bürgschaftslinie

Genehmigung einer Bürgschaftslinie durch das Wirtschaftsministerium im Namen des Staates für Unternehmen und Selbstständige in Höhe von bis zu 100.000 Millionen EUR, die sowohl Kreditverlängerungen als auch neue Finanzierungen von Kreditinstituten, Finanzkreditinstituten, E-Geld-Instituten und Zahlungsinstituten abdeckt, um deren Bedürfnisse nachzukommen, die sich unter anderem aus der Verwaltung von Rechnungen, dem Bedarf an Betriebskapital oder anderen Liquiditätsbedürfnissen ergeben, einschließlich derer, die sich aus der Fälligkeit finanzieller oder steuerlicher Verpflichtungen ergeben, um die Aufrechterhaltung der Beschäftigung zu erleichtern und die wirtschaftlichen Auswirkungen des COVID-19 abzuschwächen.

Der Ministerrat legt die Bedingungen und Anforderungen für die sofortige Betriebsbereitschaft fest.

II. Staatshaushalt

Das Gesetz über den Staatshaushalt ermöglicht es, die Nettokreditaufnahmekapazität des Offiziellen Kreditinstituts (ICO) um 10.000 Millionen EUR zu erhöhen, um den Unternehmen insbesondere PYMES und Selbstsständigen, über die bestehenden ICO-Finanzierungslinien sofort zusätzliche Liquidität zur Verfügung zu stellen.

III. Exportunternehmen

Um die Liquidität der Exportunternehmen aufzurüsten, wird die Kapazität der CESCE (Spanisches Unternehmen der Ausfuhrkreditversicherungen) verstärkt, um die Versicherungsdeckung ihrer Garantien im Namen des Staates zu erhöhen. Die Zolleinfuhrverfahren werden im Industriesektor vereinfacht.

IV. Zahlungsfristen

Die Zahlungsfristen werden flexibler gestaltet, sowohl in der freiwilligen Periode als auch in der Zahlungsvollstreckungsperiode, ebenso wie die Zahlung, die sich aus den Vereinbarungen über den Aufschub und die Fraktionierung ergibt. 

V. Digitalisierung

Ein Programm zur Unterstützung der Digitalisierung von KMU und F&E-Pläne zur Förderung der Telearbeit werden genehmigt.

VI. Verwaltungsschulden

Verlängerung der Fristen für die Zahlung der von der Verwaltung aufgeforderten Schulden und für die Zahlung der rückständigen Steuerschulden sowie Ablauffristen für Vereinbarungen über Aufschub und gewährte Ratenzahlungen, Fristen im Zusammenhang mit der Entwicklung von Versteigerungen und der Vergabe von Waren, Fristen für die Bearbeitung von Anträgen, Beschlagnahmeverfahren und Auskunftsersuchen mit steuerlichen Auswirkungen, Behauptungen zu formulieren angesichts der Handlungen der Eröffnung des genannten Verfahrens oder der Anhörung, die in den Verfahren zur Anwendung von Steuern, Sanktionen oder der Erklärung der Nichtigkeit, der Rückerstattung von unrechtmäßigen Einkünften, der Berichtigung von materiellen Fehlern und des Widerrufs sowie der Fristen für die Beachtung der von der Generaldirektion für Kataster formulierten Anforderungen und Informationsersuchen vorgeschrieben sind.

Die Fristen für die Vorlage und Einzahlung von Selbstveranlagungen und die Fristen für die Vorlage von Informationserklärungen bleiben unverändert.

VII. Steuerschulden

Es wird möglich sein, den Aufschub der Zahlung der Steuerschuld entsprechend den Erklärungen – Abrechnungen und Selbstveranlagungen, deren Vorlage- und Zahlungsfrist ab dem Datum der Erklärung des Alarmzustands bis zum 30. Mai endet, für PYMES und Selbstständige zu beantragen. Der Zahlungsaufschub wird für sechs Monate gewährt, wobei in den ersten drei Monaten des Aufschubs keine Verzugszinsen anfallen.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.