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Spanisches Mietrecht – Gewerbemietvertrag

Das spanische Gewerbemietrecht gehört zum spanischen Immobilienrecht und ist von den strengen Regeln des Wohnungsmietrecht in Spanien abzugrenzen.

Im spanischen Gewerbemietrecht gilt die Vertragsfreiheit und damit können die Vertragsparteien u.a. frei festlegen

  1. Vertragslaufzeit und Kündigungsmöglichkeiten
  2. Eröffnungslizenzen – licencia de apertura
  3. Untervermietung – Geschäftsweitergabe – traspaso
  4. Mietzins und Ankopplung an die Inflationsrate

 

Neue Rechtsprechung im Jahre 2015 zur Wegfall der Geschäftsgrundlage

Die höhere spanische Rechtsprechung lässt nunmehr eine Vertragsanpassung zu, und erlaubt eine Vertragsklausel, die als rebus sic stantibus die einseitige Vertragsänderung erlaubt, wenn die äusseren Umstände sich verändern.

Verschlechtert sich der allgemeine spanische Immobilienmarkt, die Mietpreise sinken, oder im Hotelsektor oder Logistikbereich brechen die Umsatzzahlen ein, dann könnte der Mietzins nachträglich nach unten reduziert werden, auch wenn die andere Vertragspartei nicht einverstanden ist.

Dies verletzt das Grundprinzip der Vertragsbindung – pacta sunt servanda – wird aber mittlerweile in Europa anerkannt, so hat das deutsche BGB im Jahre 2000, im Artikel 313 BGB eine Normierung vorgenommen hat.

 

§313 – Störung der Geschäftsgrundlage

  • Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
  • Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
  • Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

 

In der spanischen Rechtsprechung zum Gewerbemietvertrag in Spanien, spricht man von folgenden Voraussetzungen

  1. ruptura de la base economica del negocio – Auseinanderfallen der wirtschaftlichen Grundlage des Vertrages
  2. consecuencia de una alteracion radical e imprevisible de las circunstancias – Änderung in einer extremen Form, der äusseren geschäftlichen und wirtschaftlichen Bedingungen.

 

Tipp zur Vertragsgestaltung

Wir empfehlen, dass schon in der Vertragsgestaltung beim spanischen Gewerbemietvertrag diese Vertragsklausel eingefügt wird, so dass bei Einbruch der Umsatzzahlen, eine Vertragsanpassung in wirtschaftlicher Weise vorgenommen werden kann.

 

Unser Service im Gewerbemietrecht

Wir gestalten Ihren spanischen Gewerbemietvertrag zweisprachig in spanisch-deutsch, oder auch spanisch-englisch.

 

Unsere Tätigkeitschwerpunkte im Gewerbemietrecht

Gewerbemietvertrag

Barcelona: Logisitik, Lagerhallen, Luftfahrt, Transport

Madrid: Geschäftslokale in Einkaufszentren und Verkaufspassagen

Teneriffa, Gran Canaria: Einzelhandelgeschäfte in Einkaufszentren, Gewerbemiete von Büroflächen

 

 


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