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Miteigentumsauflösung

Immobilie in Spanien 2022 


Stand: 09.03.2022

Steuerfalle Referenzwert bei Miteigentumsauflösung

Die Miteigentumsauflösung ist in Spanien häufig nach Erbschaften oder auch nach Scheidung. Mehrere Eigentümer einer Immobilie trennen sich und es verbleibt ein Alleineigentuemer.
Seit dem 01.01.2022 gilt in Spanien der sogenannte Referenzwert für Immobilienübertragungen.

Beispiel

Nach dem  Referenzwert ist eine Immobilie auf Mallorca 120.000  EUR Wert. Sie gehört 2 Brüdern, eine andere Immobilie auf Teneriffa ist nur 100.000 EUR Wert und jeder der beiden Brüder erhält  im Rahmen der Miteigentumsauflösung jeweils eine Immobilie im Volleigentum.
Dann gilt: wenn der Bruder, der die Mallorca Immobilie erhält, dem anderen Bruder  20.000 EUR zahlt, wäre die Grunderwerbssteuer auf Mallorca von 8% zu zahlen, wenn 20.000 EUR allerdings nicht bezahlt werden, muss der andere Bruder eine Schenkungssteuer auf die 20.000 Euro (7%) zu bezahlenDamit ist schon bei  der Miteigentumsauflösung auf die Wertgleichheit zu achten, bzw als Steuertipp kann die Referenzwertanwendung und damit die Schenkungssteuer/Grunderwerbssteuer vermieden werden, indem freiwillig die Werte höher gleich angesetzt werden. Dann fiele für die Miteigentumsauflösung auf Teneriffa nur eine Dokumentensteuer von 0.75% an und auf Mallorca 1.5%.

Besteuerung der Miteigentumsauflösung

Die Besteuerung einer Miteigentumsauflösung findet in Spanien statt, wenn die Immobilie in Spanien belegen ist, unabhängig davon ob die Eigentümer steuerlich in Deutschland oder der Schweiz ansässig sind.

Die Steuerfreiheit kann in der Regel erlangt werden, bedarf jedoch einer gruendlichen Wertfeststellung, so dass die Eigentumsquoten auch wertmäßig nicht überschritten werden, da der Art.33 Absatz 1 IRPF (spanisches Einkommensteuergesetz), welcher in diesem Fall für Nichtssteuerresidenten und Steuerresidenten gilt, schon einen steuerlichen Gewinn und damit Steuerzahllast als gegeben ansieht, wenn nur das Vermögen in der Zusammensetzung sich verändert, was bei einer Miteigentumsauflösung an einer Immobilie regelrecht der Fall ist.



Praxisfall:

3 Geschwister als Erben erhalten vom verstorbenen Vater eine Immobilie in Katalonien, Madrid und Teneriffa.

Es erfolgt die Grundbucheintragung zu jeweils 33.3%.

Bruder 1 möchte die Immobilie in Madrid
Bruder 2 möchte die Immobilien auf Teneriffa
Bruder 3 möchte die Immobilie in Katalonien, Cambrils.

Tipp

Wenn eine Einigung zu erzielen ist, dann kann die Miteigentumsauflösung außergerichtlich geregelt werden, ohne Teilungsklage mit anschließender Teilungsversteigerung.

Wenn keine Einigung erzielt werden kann, dann kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung verlangen, und nach Veräußerung der Immobilie die Auszahlung.

Unser SERVICE:

Wir können alle Geschwister in Spanien vertreten und entsprechenden Grundbuchänderungen vornehmen, ohne dass die Geschwister nach Spanien anreisen müssen.

Sollte es keine Einigung geben, dann ist eine Teilungsklage möglich.

Notwendige Unterlagen

  • Erbschaftsannahmeurkunde (escritura de aceptación y adjudicación de herencia)
  • Katasterauszug mit Katasterwerten zur Berechnung des steuerlichen Verkehrswertes
  • NIE der Geschwister und Personalausweiskopie

Kosten

  • Anwaltshonorar (0,9%,  mind. 2.500,00 EUR zzgl Mwst.
  • Dokumentensteuer: (bsp. Katalonien 1.5%, Teneriffa 0.75%)
  • Gemeindliche Wertzuwachssteuer: steuerfrei, wenn keine nicht quotengerechte Aufteilung erfolgt
  • Staatliche Gewinnsteuer

Besteuerung

Wie oben beschrieben, findet der Art.33 Anwendung, während der Absatz 1 die Besteuerung vorsieht, regelt der Absatz 2, dass keine Gewinnsteuer bei einer Miteigentumsauflösung anfällt, wenn der Erwerbswert genommen wird und die 3 Immobilien in Madrid, Teneriffa und Katalonien (Cambrils) gleichwertig sind und die Quoten, hier die 33.3% Anteile entsprechend ausgeglichen werden, ohne Zuzahlungen.


Sobald es Zuzahlungen (exceso de adjudicaciones) gibt, findet eine Gewinnbesteuerung von Nichtsteuerresidenten aus Deutschland, Schweiz mit 19% statt und bei spanischen Steuerresidenten mit 19-23%.


Die Problematik bei mehreren Immobilien liegt oftmals in den verschiedenen Verkehrswerten.


Merke:

Werden die Anteile an der Immobilie unter Wert weitergegeben, dann fällt keine Gewinnsteuer an, sondern es ist eine Schenkungssteuererklärung abzugeben.


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