Bauvorhaben Spanien

Autopromocion im Jahre 2024

Welche sind die wesentlichen Schritte?

Es gibt vielerorts noch zahlreiche Bauparzellen, die es ermöglichen, selbst als Bauträger aufzutreten, als sogenannter promotor, der Immobilien erbaut und dann verkauft oder aber sich selbst seine Traumimmobilie erstellt, um diese zu nutzen, die sogenannte autopromocion. 

• Mallorca (Calvia, Sa Rapita, Llucmajor, Campos)
• Ibiza, Menorca
• Katalonien (Girona, Figueres)
• Andalusien (Hinterland von Malaga)
• Fuerteventura

Vorgehensweise

• Grundstückssuche mit dem eigenen Maklerteam: https://www.immo-legalium.com/
• Rechtliche und steuerliche Abwicklung des Grundstückskaufes mit Hausnotaren auf Mallorca, Ibiza, Fuerteventura, Teneriffa, Gran Canaria, Málaga, Barcelona, Madrid, Figueres: Firmengründung
• Projektierung durch vertraute Architekten: Architektenvertrag
• Bauprozess: Baugenehmigung, Werkvertraege (GU Vertrag, Bauausführung)
• Neubauerklärung, Grundbucheintragung, Bausteuerverfahren

Alle unsere Leistungen koennen auch einzeln beauftragt werden und im folgenden eine Untergliederung der wichtigsten Aspekte.

I. Grundstückssuche

Hier sollte man sich auf Baugrundstücke konzentrieren, sogenannte solar (urbano), die bebaut werden dürfen. Sogenannte Rústico Grundstücke im Aussenbereich sind nur ausnahmsweise bebaubar.

Entscheidende Eckpunkte:

Positiv: Bebaubarkeit (Edificabilidad): Wenn man von 2m/m2 spricht, dann wäre eine Parzelle von 500 qm mit 1000 qm überbaubar. Dies ist ein entscheidender Wertfaktor.

HINWEIS:

Die Mindestgrösse nach dem örtlichen Bebauungsplan (PGOU) für eine mögliche Bebauung muss vorhanden sein.

Negativ: Erschliessungslasten (cargas urbanisticas) sind zu prüfen.

II. Steuerlicher Aspekt

Baugrundstücke werden in der Regel mit Umsatzsteuer verkauft.
Mallorca, Menorca, Ibiza, Andalusien: 21% IVA
Fuerteventura, Gran Canaria, Teneriffa: 7% IGIC

III. Projektierung

Zunächst werden dem Architekten die finanziellen Eckdaten mitgeteilt, die Bauart, Grundstück etc und der Architekt erstellt ein Estudio previo, welches dann in Fase 1 und 2 fortentwickelt wird.

Fase 1: Vorprojektierung (Anteproyecto)
Fase 2: Grundlagenprojektierung (Proyecto basico) für die Beantragung der Baugenehmigung: LICENCIA DE OBRA MAYOR.

Zuständig für den Antrag auf die Baugenehmigung ist die Gemeinde 

Gesetzesgrundlage: 

(Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), y Reglamento general de la LOUS, de 30 de abril de 2015)

Rechtsgrundlage: Örtlicher Bebauungsplan (PGOU)

Antragsstellung erfolgt elektronisch unter Vorlage folgender Dokumente

+ Basisprojekt
+ Grundbuchauszug
+ Katasterunterlagen
+ Bezahlung der Verwaltungsgebühr (1.35% der Baukosten im Jahre 2021 in Llucmajor).

Sollte es sich nicht um Bauland handeln, sondern um „rustico“, ist die Abschreibung von der Mutterparzelle durch einen historischen Grundbuchauszug nachzuweisen und eine Projektbeschreibung zur Integration des Gebäudes in das Landschaftsbild nach DL9/2020.

Es kann mit dem Basisprojekt auch gleich, dass für Fase 3 vorgesehene Bauausführungsprojekt bei der Gemeinde eingereicht werden, zusammen mit:

+ Benennung des Architekten
+ Technischen Architekten
+ Abfallbeseitigungsproktierung
+ Bankbuergschaft ueber 125% der Kosten der Abfallbeseitigung
+ Bezahlung der Bausteuer von 3.5% von den gesamten Baukosten.

III.Bauausführungsprojekt

Baubeginn und Bauüberwachung (direccion de obra):

Typische Probleme in der Phase sind Baumängel und Baufristenüberschreitung. Für ein Einfamilienhaus rechnet man in der Regel vom sogenannten „acta de replanteo“ als Baubeginn und bis zur Bauabnahme 12-14 Monate.

Baumangel Nachbesserungspflichten und Teilzahlungen, als auch Baufristüberschreitungen und Vertragsstrafen sind im Bauträgervertrag bzw Bauausführungsvertrag (contrato de ejecucion de obra) zu regeln.

Zu empfehlen sind stets Festpreisvereinbarungen (precio cerrado gemaess Art.1593 CC) oder nach Quadratmeter überbauter Fläche. Jede Unidad de obra – Baueinheit, muss dann nach Quadratmeter abgerechnet werden. 

IV. Neubauerklärung

Nach der erfolgten Bauabnahme werden bei der Gemeinde die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung beantragt und nach Erhalt, Strom, Wasser angemeldet.

Mit der Erstbewohnbarkeitsbescheinigung kann die notarielle Neubauerklärung erstellt werden und die Dokumentensteuer bezahlt (1,5% Mallorca, Menorca, Ibiza ); (1% Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura); (1,5% Andalusien, Malaga, Katalonien; Girona, Figueres) und dann das Gebäude in das Grundbuch eingetragen werden, was letztlich der Abschluss des Neubaues in rechtlicher Hinsicht darstellt. 

Kompetent und zuverlässig begleiten wir Sie bei Ihrer Investitionsentscheidung und deren Umsetzung.

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