Immobilienkauf in Spanien

Immobilienkauf auf Ackerland (rústico)

Beispiel aus der Praxis

Herr S. möchte eine Immobilie in Tortosa (Katalonien) kaufen und im Grundbuch findet sich die Bezeichnung “rústico”.

Was hat Herr S. zu beachten?

In ganz Spanien, insbesondere Ibiza, Mallorca, Katalonien,  ist der Immobilienkauf einer sogenannten finca rústica problematisch, da es sich um bebautes Ackerland handelt und auf Ackerland darf nur gebaut werden, wenn die Bebauung mit einer Landwirtschaft im Zusammenhang steht oder ein sogenannter turismo rural (Agrartourismus) betrieben wird, aber auch dann müssen die Gebäude vor dem Jahre 1950 gebaut worden sein und einen ethnografischen Wert haben.

Die Gemeinden können in einem Bebauungsplan Regelungen zur Baugenehmigung auf Ackerland geben, so wie es die Gemeinde Tortosa in Art.41 des Bebauungsplanes getan hat.

Eine Bebauung auf Ackerland (rústico) ist genehmigungsfähig, wenn

• Renovierung
• Neubau mit der Verbindung mit landwirtschaftlichen Betrieb
• Einrichtungen für das Gemeininteresse (Campingplätze, Tankstellen, Telekommunikation etc)

Was muss ich bei einem Immobilienkauf einer finca rústica beachten

1. Ist die Bebauung im Grundbuch und Kataster in gleicher Größe eingetragen ?
2. Ist die Wohnnutzung auf der Immobilie auch ohne Landwirtschaftsbetrieb erlaubt ?
3. Wenn die Bebauung im Grundbuch eingetragen ist, liegt eine Baugenehmigung vor ?

Bauordnungsrecht

Bauordnungsrecht in Spanien regelt die Region, und in Katalonien (Problemzonen des Verkaufes von Immobilien auf Ackerland sind Tortosa, La Amettla de Mar, Delta des Ebro und die Costa Brava von Roses bis Barcelona) gibt es die Besonderheit, dass im katalanischen Gesetz auch die Verjährung von Baurechtsverletzungen in Ackerland nicht mehr möglich ist, so wie es in anderen Regionen Spaniens durchaus noch der Fall ist.

Es gilt der Art.207 und dieser besagt, dass die Verjährung bei Ackerland  (suelo no urbanizable) nicht greift.

Eine Baurechtsverletzung verjährt in anderen spanischen Regionen in der Regel in 5 Jahren, wenn es sich nicht um ein Naturschutzgebiet handelt. In Katalonien gilt eine Verjährungsfrist für Baurechtsverletzungen in Baugebieten von 6 Jahren.

Beispiel

Der Makler teilt dem Käufer der rústico Immobilie mit, dass die Eintragung im Grundbuch von dem Gebäude in Ordnung ist. Doch er legt keine Baugenehmigung vor und es handelt sich um rústico.

Zudem sagt der Makler, dass es “normal” sei, dass ohne Baugenehmigung gebaut wird und danach nach Abwarten der Verjährung der Bau als genehmigt gilt.

Mit den heutigen Ausführungen, können Sie sich als Immobilienkäufer ein juristisches korrektes Bild machen und dem Makler erwidern, dass eine Verjährung auf Ackerland in Katalonien nicht möglich ist und nach Art.187, 218 stets eine Baugenehmigung erforderlich, um einen Bau in das Grundbuch einzutragen.

Ausnahme mit Insiderwissen

Wurde die Bebauung vor dem Gesetz 24/1991 erstellt, dann gab es in Katalonien noch keine Baugenehmigung, allerdings ist der Bauzeitpunkt durch ein Architektengutachten (certificado de antigüedad) nachzuweisen.

Aktuelle Rechtsgrundlagen zur Regelung des katalanischen Bodenrechts und zur Tätigkeit, Zuständigkeit der Gemeinde und Aufsichtsbehörden bei Genehmigung eines Bauvorhabens, bei Abriss oder Bussgeldverhängung bei Baurechtsverletzungen
Bodengesetz RD 1/2010 Katalonien.

Art.25 Bodenqualifizierung (Baurecht, Bodennutzung)

• suelo urbano: Bauland
• suelo no urbanizable (rústico): kein Bauland, Acker und Außenbereich
• suelo urbanizable: Bauerwartungsland

In Art.47 wird die Nutzungsmöglichkeit des Ackerlands und die beschränkten Bebauungsmöglichkeiten dargelegt.

Beispiel

Es gibt ein altes Landhaus (Maisa) in renovierungsbedürftigen Zustand auf dem Grundstück. Eine Baugenehmigung zur Renovierung kann erlangt werden.

Beispiel Herr Schmid kauft ein Bauernhaus mit Ackerbau, dann ist auch die touristische Vermietung nach Art.47 Absatz 8 bis zulässig

UNSER LEGALIUM SERVICE

Mit unserem Immobilienkaufservicepakekt können Sie in ganz Spanien, und auch Katalonien (Tortosa, Tarragona, Tossa de Mar, Roses) mit Rechtssicherheit eine Immobilie prüfen, und wenn diese auf Ackerland ist, dann prüfen wir die Rechtsmässigkeit vor dem Kauf, da ein Kauf einer nicht legalisierbaren Immobilie zum Abriss führen kann und zu Bussgelder von 3.000 EUR bis 1.5. Mio EUR.

Immobilienkauf Servicepaket

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