Immobilienkauf im Jahre 2023

 

Kostenplanung

 

Ihr deutscher Ansprechpartner in Spanien: D. Luickhardt, Rechtsanwalt, Abogado, Steuerberater Spanien, Asesor fiscal.

Deutsches Sekretariat in Spanien: Frau Steinkemper – 0034 922 788 881 (Direktkontakt)

Begleitet durch unsere deutsch-spanische Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei, die durch fundierte Kenntnisse im spanischen Immobilienrecht und Steuerrecht in Verbindung mit dem notwendigen juristischen Wissen im deutschen Steuerrecht, Erbrecht und Familienrecht für Ihre Investitionssicherheit sorgt.

Wir bieten unser Immobilienservicekaufpaket in ganz Spanien an, insbesondere auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura (Kanarische Inseln), den Balearen – Mallorca, Menorca, Ibiza, Andalusien, Denia, Alicante, Valencia, Barcelona, Costa Brava und Madrid.

Servicepaket Immobilienkauf

 

 

Regionale Unterschiede für Ihre Investition

Die Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) zeichnen sich durch die niedrige Grunderwerbsteuer von 6,5% ITP(Durchschnittssatz anderer spanischer Regionen 8-11%) andere Steuervergünstigungen wie die RIC und ZEC Gesellschaften aus, die einen Immobilienkauf aus steuerfreien Rücklagen möglich machen.

Nicht zuletzt ist die Insellage ein Garant für steigende Boden- und Immobilienpreise, auch das ganzjährig ausgeglichene Klima garantiert stetige Mieteinkünfte.

Wir sorgen dafür, dass Ihr Immobilienkauf in Spanien ohne rechtliche und steuerliche Risiken und Folgeprobleme erfolgt.

Wir sind ein deutsch-spanisches Team mit 20 Jahren Berufserfahrung im spanischen Recht

Mandant von MEINRECHTINSPANIEN SL zu sein, bietet rechtsicher und langfristig umfassend gut in Spanien betreut zu werden.

• Dauerhafte steuerliche Vertretung in Spanien durch einen deutschen Steuerberater – D. Luickhardt
• Flexibilität: Gerichtliche Zulassung in ganz Spanien und Prozessführung in ganz Spanien ohne Reisekostenzuschlag
• Überregionale Kompetenz durch langjährige Abwicklung von Immobilienkäufen in ganz Spanien, mit Kontakten zu Gemeinden, Grundbuchämtern und Notaren.
• Verwaltungsrechts, Steuerrechts- und Immobilienrechtsspezialisten in einer Kanzlei.

 

Unser Service im Jahr 2023

Vorüberlegungen beim Immobilienkauf in Spanien

Die Planung des Immobilienkaufes in Spanien ist wesentlich, um eine interessante Investition tätigen zu können, sei es zum Wiederverkauf oder auch als Ferienimmobilie.

 

Was bezwecke ich mit dem Immobilienkauf in Spanien?

Ferienimmobilie, Wiederkaufsobjekt oder Rendite aus Vermietung

 

Wo erwerbe ich die Immobilie am günstigsten?

Nutzen Sie unseren kanzleiinternen Immobiliensuchservice. Sie erhalten von un seine Auswahl von Immobilien, die rechtlich in Ordnung und vorgeprüft sind. Sie ersparen sich den teuren Makler, da wir lediglich 3,5% vom Immobilienkaufpreis inclusive rechtlicher und steuerlicher Immobilienkaufabwicklung berechnen.

Immobilien in Spanien

Sollten Sie eine Immobilie selbst gefunden haben, berechnen wir nur 0,9% mit unserem Immobilienservicepaket (Mindesthonorar: 2.500 EUR)

 

Immobilienservicekaufpaket in Spanien

 

Wir wickeln für Sie den gesamten Immobilienkauf in Spanien rechtssicher und mit Steuervertretung ab, und zwar in jeder Stadt in Spanien, ohne dass Sie Reisekosten für den deutschen Anwalt bezahlen, der Sie begleitet. Wir arbeiten ohne die Notwendigkeit Ihrer Anwesenheit in Spanien mit Anwaltsvollmacht selbständig und in Ihrem Interesse.

 

Grundbuchkontrolle, in 48 Stunden durch elektronische Abfrage des spanischen Grundbuches

Kontrolle der Lastenfreiheit und Verfügungsberechtigung des Eigentümers. Stichwort: Verkäufer steht nicht im Grundbuch als Eigentümer (Bsp. Immobilienerwerb aus Erbschaft)

Gestaltung eines privaten Vorkaufvertrages oder Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde mit käuferfreundlicher Klauselierung des Kaufvertrages zu Ihrem Schutze bei verdeckten Mängel etc.

Eröffnung eines Bankkontos mit Hausratsversicherungsoption

Beratung bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde oder Vollvertretung auf Wunsch, wenn Sie nicht anwesend sein können

Übernahme der Steuervertretung. Gesetzlich ist jeder Immobilienkäufer in Spanien verpflichtet, einen in Spanien ansässigen Steuervertreter zu benennen. Wir verlangen kein Honorar für dieses Amt, lediglich, wenn es zu einer Tätigkeit kommt, erhalten Sie vorab einen Kostenvoranschlag und können sich entscheiden, ob Sie uns als Steuerberater beauftragen. 

Auch hier haben Sie den maximalen Service, nach dem Immobilienkauf in Spanien, und zwar langfristig.

Dies ist heute um so wichtiger, nach dem das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen nicht nur den Informationsaustausch zwischen Spanien und Deutschland vorsieht, sondern auch Gewinne aus Immobilienverkauf und Vermietung ebenso in Deutschland versteuert werden müssen.

Erstellung der Grunderwerbsteuererklärung 600 und Nichtresidentensteuererklärung 211

Eintragungsverfahren vor dem Grundbuchamt in Spanien, am Ort der Immobilie.

Verfahren vor der Gemeinde (Ummeldung Grundsteuer, Abfall), u.a. Wasser, Strom

Unser Honorar Immobilienservicekaufpaket: 0,9% vom Kaufpreis der Immobilie (Mindesthonorar: 2.500 EUR)

Auslagen wie Notar, Grundbuch und Steuern werden separat abgerechnet.

 

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Nichtresidentensteuererklärung in Spanien

 

Nichtresidentensteuererklärung in Spanien, obligatorisch nach jedem Immobilienkauf in Spanien, einmal jährlich.

 

Unser Service

 

Wir erstellen die Steuererklärung für 107,00 EUR Pauschalhonorar pro Erklärung. Die Nichtresidentensteuererklärung wird in Spanien im Modell 210 abgegeben. Sollten Sie die Immobilie in Spanien im Jahre 2022 gekauft haben, müssen Sie erstmals im Jahre 2023 die Nichtresidentensteuererklärung abgeben. Die Erklärungsfrist endet am 31.12.2023.

Beachten Sie, dass die Nichtresidentensteuer nichts mit der gemeindlichen Grundsteuer (IBI) zu tun hat. Die Nichtresidentensteuer ist eine zentralstaatliche spanische Steuer, die vor der spanischen Finanzbehörde in Madrid erklärt werden muss, und von der AEAT (spanische Finanzbehörde) bearbeitet wird.

Die Nichtresidentensteuer wird mittlerweile von der spanischen Finanzbehörde kontrolliert und sie wird mit Bussgeld als auch Verzugsaufschlag belastet, wer nicht innerhalb der Jahresfrist die Nichtresidentensteuer freiwillig abführt.

Sie erhalten keine Aufforderung zur Zahlung der Nichtresidentensteuer, sondern es gilt das Prinzip der „autoliquidacion“, d.h. Sie müssen die Steuererklärung im Modell 210 selbst ausfüllen und bei einer spanischen Bank einzahlen bzw zum 31.12. des Folgejahres von Ihrem spanischen Bankkonto belasten lassen.

Die Steuerberechnung ist einfachst, von dem Katasterwert 2% im Normalfall (1,1% wenn Katasterrevision durch die Gemeinde erfolgt ist), belastet mit dem Steuersatz von 19%, jedoch ist die Steuererklärung dank der elektronischen Ausführung nur mit Hilfe besonderer Kenntnisse ausfüllbar.

Zudem gibt es zahlreiche Detailprobleme, wie zum Beispiel stimmt der Katasterwert meist nicht mit der Base liquidable von dem IBI Beleg überein, dies kommt daher, dass Katasterwerte über 10 Jahre abgestuft angepasst werden.

Hier empfehlen wir uns als Experten im spanischen Steuerrecht und spanische Steuerberater zu befragen.

Sollten Sie vermieten, ist die Steuererklärung vierteljährlich abzugeben und die Nettomieteinnahmen werden zur Zeit mit 19% besteuert. In Deutschland müssen Sie die Mieteinnahmen ebenso versteuern.

 

Unser Honorar: 160,50 EUR für die Quartalsmeldung bei der Vermietung spanischer Immobilien.

 

 

Tipp:

Wenn Sie in einem Jahr nur Verluste haben, dann müssen Sie die Quartalsmeldungen nicht abgeben, sondern nur einmal jährlich, obgleich Sie ganzjährig vermietet haben.

Die touristische Vermietung ist in Spanien genehmigungspflichtig und die Nichtresidentensteuer befreit nicht von dieser Genehmigungspflicht, sondern ganz im Gegenteil, die gemeindlichen Behörden können auf diese erklärten Daten der Vermietung und Mieteinnahmen zurückgreifen und daraufhin das Bussgeld bemessen, in einem Bussgeldverfahren wegen touristischer Vermietung ohne Genehmigung.

 

Alternativen zum Immobilienkauf

 

Erwerb aus einer Erbschaft

Sie können aus einer Erbschaft direkt die Immobilie erwerben. Die Risiken liegen hier in der vorab getätigten erbschaftsteuerlichen Abwicklung, da die Immobilie für die Erbschaftsteuer haftet.

 

Der Verkäufer wird uns Vollmacht erteilen, dass wir den Kaufpreisanteil zurückbehalten können und der Verkäufer damit rechtssicher die Immobilie erwirbt, nämlich lastenfrei.

Zwischen mehreren Erben kann sich ein Erbe entschließen, die Immobilie in Spanien zu 100% zu übernehmen.

Hier gibt es im Rahmen der Erbaufteilung und Miteigentumsauflösung steuerlich günstige Gestaltungsmöglichkeiten.

 

Erwerb aus einer Zwangsversteigerung

Hier bietet unsere Anwaltskanzlei den Bieterservice an. Wir agieren mit Vollmacht für Sie, wickeln die Zuschlagserteilung, Grunderwerbssteuerbegleichung und Grundbucheintragung ab, ohne dass Sie bei der Zwangsversteigerung in Spanien anwesend sein müssen. Auf Teneriffa müssen Sie bei einem Immobilienerwerb i einer Zwangsversteigerung statt 6,5% die Grunderwerbsteuer von 7% bezahlen.

 

Zwangsversteigerung in Spanien – weiterlesen

 

Erwerb aus einer Insolvenz

Es werden meist ganze Gebäudekomplexe angeboten. Acht zugeben ist hierbei insbesondere, dass die Insolvenzen durchaus die erstrangigen Hypotheken zu beachten haben. Hier führen wir die komplexen Verhandlungen mit Banken und Insolvenzverwalter.

Meist sind hier im Vorfeld Vorkaufsverträge erforderlich, da der Insolvenzrichter diese Transaktionen zu genehmigen hat, zudem können Gläubiger diese Verkaufsentscheidung in Bezug auf die spanische Immobilie anfechten.

 

Erwerb mittels eines Leibrentenvertrages

Immobilienkauf in Spanien mittels eines Leibrentenvertrages mit Niessbrauchskonstellation. Der Leibrentenvertrag ist in der Praxis beliebt, einmal durch steuerliche Vorteile und zum anderen aus der Perspektive des Verkäufers der Immobilie, der zu Lebzeiten noch die Immobilie bewohnen möchte und erst mit dem Tod das Immobilieneigentum und die Nutzung verliert.

 

Die Erbschaftssteuer wird offensichtlich gespart, wobei die Schenkungssteuer im Einzelfall zu prüfen ist, insbesondere wenn der Immobilienerwerb schon kurz nach Unterschrift des Leibrentenvertrages durch Todeseintritt zu Stande komm

 

 

 

Erbschaftsteuer, Immobilienerwerb mittels einer spanischen SL

 

Die spanische SL bleibt interessant, wenn die Immobilie erworben werden soll, ohne dass Dritte im Grundbuch sofort erkennen können, wem die Immobilie gehört. Dies verleiht einen gewissen Gläubigerschutz.

 

Bei Immobilien mit einem Kaufpreis von 150.000,00 EUR lohnt sich der Erwerb mittels einer spanischen SL nur bedingt.

 

Aber bei den günstigen Kostenkonditionen unserer Kanzlei ist selbst bei geringwertigen Immobilie die SL Konstellation zu empfehlen.

 

Unser Honorar für die Gründung der SL: 1.000,00 EUR zzgl Mwst.

 

Einmal jährlich für die Bilanz – und Körperschaftssteuererklärung: ab 600,00 EUR zzgl. Mwst.

 

Erbschaftsteuer Spanien:

Obgleich umstritten, bleibt die SL noch immer die Erbschaftsteuerlösung schlechthin, insbesondere wenn die SL Anteile mit einer deutschen GmbH oder Schweizer AG gehalten werden und die Erben schon als Geschäftsführer bei der Gründung eingesetzt werden.

Im Einzelfall muss beachtet werden, dass das Abwarten der Steuerverjährung den Tatbestand der Steuerhinterziehung erfüllen kann.

 

Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Spanien

Die billigsten Regionen in Bezug auf die Steuerbelastung beim Immobilienkauf sind die Kanarischen Inseln, Teneriffa und Gran Canaria mit 6,5% Grunderwerbssteuerbelastung und bei einem Neukauf einer Immobilie auf Teneriffa zahlen Sie 7% IGIC (kanarische Umsatzsteuer, Stand 01.01.2023) und die Dokumentensteuer von 1% AJD.

Bei dem Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand mit einem Kaufpreis von 250.000,00 EUR müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen.

• Grundbuch: ca. 300,00 EUR
• Grunderwerbssteuer: 16.250,00 EUR
• Unser Kanzleihonorar: 3.000,00 EUR
• Notar: ca. 1000,00 EUR

 

 

Beachten Sie, dass Sie als Käufer einer Immobilie in Spanien besondere steuerliche Pflichten übernehmen müssen. Sie müssen 3% vom Kaufpreis zurückbehalten und an das spanische Finanzamt mit dem Modell 211 einzahlen, dies ist die Vorauszahlung für die Nichtresidentensteuerlast von 19% für den Immobilienverkäufer (EU Bürger), der nicht seine Steuerresidenz in Spanien nachgewiesen hat.

 

 

Steuerspar Tipp:

Grunderwerbssteuer Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura

Wenn Sie die Immobilie Ihres dauerhaften Wohnsitzes auf Teneriffa oder einer anderen Kanarischen Insel kaufen, dann zahlen Sie nicht 6,5% Grunderwerbssteuer, sondern 5% Grunderwerbssteuer. Der Wert der Immobilie darf 150.000,00 EUR nicht überschreiten. Die Steuerlast kann bis auf 4% unter bestimmten Voraussetzungen gemindert werden:

Voraussetzungen:

Alter unter 35 Jahren

Jahreseinkommen < 24.000 EUR

Immobilienwert < 150.000,00 EUR

 

 

 

 

 

Rechtlicher Hinweis:

Nebenkosten und Steuern bei einem Immobilienkauf in Spanien sollten deshalb nicht nur Ihre direkte Steuerpflichten umfassen, sondern auch die zu bezahlende Nichtresidentensteuer in Höhe des Rückbehalts von 3% vom Kaufpreis, für den Sie als Immobilienkäufer haften und ebenso die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia municipal), die vom Kaufpreis zurückbehalten werden sollte und bei der Gemeinde von Ihnen als Immobilienkäufer eingezahlt wird, so dass keine Steuerlasten auf Ihrem Neuerwerb in Spanien liegt.

 

Immobilienkauf in notarieller Urkunde

 

Normalerweise wird die Immobilie in notarieller Kaufurkunde erworben und damit ist der gesamte Kaufpreis zur Zahlung fällig, da mit Unterschrift unter die notarielle Kaufurkunde der Verkäufer das Eigentum verliert und der Käufer das Eigentum erwirbt. Es gibt keine Auflassung wie im deutschem Immobilienkaufrecht.

 

Praxistipp:

 

Als Käufer sollten Sie den Kaufpreis mit bankbestätigtem spanischen Bankscheck bezahlen, da damit Sicherheit besteht, dass erst mit Eigentumserwerb auch der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Der Verkäufer hat im Gegenzug mit dem bankbestätigtem Scheck gleich Bargeld ein rechtssicheres Zahlungsmittel erhalten.

 

Risiko vermeiden beim Immobilienkauf in Spanien:

 

Sie sollten Überweisungen des Kaufpreises vor dem Notartermin zur notariellen Kaufvertragsurkunde vermeiden, da dieses Geld nur gerichtlich zurückverlangt werden kann, wenn der Verkäufer in letzter Minute nicht verkauft und der Immobilienkauf scheitert.

 

Hinweis:

 

Aus dem gleichen Grund, sollten auch Vorauszahlungen im Rahmen eines Vorkaufvertrages über einen Immobilienkauf in Spanien nicht 10% des Endkaufpreises überschreiten.

 

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien – Zahlungsfristen

 

Anzahlung des Kaufpreises auf einen privatschriftlichen Kaufvertrag über eine spanische Immobilie sollte nicht 10% überschreiten und die Frist zur Unterschrift der notariellen Kaufurkunde nicht 90 Tage überschreiten.

 

Beim Notartermin zur notariellen Beurkundung der Kaufurkunde über die Immobilie ist der Restkaufpreis zur Zahlung fällig.

 

Der Verkäufer hat dann 30 Tage Zeit die gemeindliche Wertzuwachssteuer zu zahlen, die sich aus dem Katasterwert der zu kaufenden Immobilie in Spanien berechnet.

 

Praxishinweis zum Immobilienkauf in Spanien:

 

Wir empfehlen dem Käufer die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal) gleich vom Kaufpreis einzubehalten und bei der Gemeinde einzubezahlen, da neuerdings die Grundbuchämter den Zahlungsnachweis fordern.

 

Der Notar ist in der Regel vom Käufer zu zahlen und bei einem Immobilienwert von 250.000,00 EUR, muss zur Zeit mit einer Notarrechnung von 1.000,00 EUR gerechnet werden.

 

Die Notarrechnung ist in den ersten 3 Tagen nach dem spanischen Immobilienkauf in notarieller Urkunde zu bezahlen.

 

Dann folgt die Grunderwerbssteuer, die den Immobilienkauf in Spanien je nach Region verschieden von 6,5% bis 11% belastet.

 

Beim Kauf einer neuen spanischen Immobilie wird die Grunderwerbssteuer ersetzt durch die spanische Umsatzsteuer von 10% und eine Dokumentensteuer von 1-1,5% je nach Region. Auf Teneriffa, Gran Canaria und anderen Kanarischen Inseln sind es respektive 7% IGIC und 1% AJD (Dokumentensteuer)

 

Die Frist für die Zahlung der Grunderwerbssteuer beträgt 30 Kalendertage, nach der notariellen Urkunde zum kauf der Immobilie in Spanien, nicht wie bisher 30 Tage Werktage.

 

In dieser Frist ist auch die Nichtresidentensteuer im Modell 211, in Höhe von 3% vom Kaufpreis zu bezahlen.

 

Beachten Sie,

 

dass dieser Rückbehalt von 3% vom Kaufpreis zurückbehalten wird, sprich der Käufer zahlt an den nichtsteuerresidenten Verkäufer nur 97% des Kaufpreises.

 

Exkurs:

 

Dieser Rückbehalt ist in Spanien üblich und auch in anderen Besteuerungsarten weit verbreitet. Sollten Sie zum Beispiel gewerblich vermieten, und der Mieter ist eine spanische SL ( = GmbH), dann wird diese sogar 19% Steuer zurückbehalten, wenn Sie Steuerresident in Spanien sind, und 19%, wenn Sie als Nichtsteuerresident vermieten.

 

Nach 30 Tagen müssen Sie auch das Grundbuchamt bezahlen, welches in der Regel nicht mehr als 300,00 EUR kostet.

 

Hinweis zur Hypothekenlöschung beim Immobilienkauf in Spanien.

 

Sollte die zu erwerbende Immobilie mit einer Hypothek belastet sein, dann ist diese Hypothek beim Immobilienkauf zu löschen, und zwar bei Unterschrift der notariellen Urkunde.

 

Beachten Sie, dass in der Regel 800,00 EUR vom Kaufpreis zurückzuerhalten, sind, da der Käufer in seinem Interesse sich um die Hypothekenlöschung kümmern muss, und so oft auf den Kosten verbleibt, wenn der Verkäufer in sein Heimatland zurückkehrt.

 

Merke:

 

Rückbehalte vom Verkäufer schützen den Käufer, deshalb halten Sie als Käufer zurück

 

• 3 % IRNR – Vorauszahlung Nichtresidentensteuer
• Gemeindliche Wertzuwachssteuer – vorberechnet durch unsere Kanzlei
• Hypothekenlöschungskosten

 

 

Sonstige Erwerbsarten von Immobilien in Spanien

1. Aus Erbschaft: hier ist die Erbschaftssteuer vom Kaufpreis zurückzuhalten und in Madrid bei dem spanischen Zentralfinanzamt einzuzahlen, wenn der Verkäufer und der Verstorbene Nichtsteuerresident in Spanien ist. Beachten Sie das aktuelle Urteil vom 03.09.2014 des EuGH zur Rechtswidrigkeit der spanischen Erbschaftssteuerfestsetzung in Bezug auf Erbschaften von Nichtsteuerresidenten in Spanien.Link: Urteil EuGH vom 03.09.2014Hier erhöhen sich die Notarkosten und Grundbuchkosten um ca. 50%.
2. Aus Zwangsversteigerungen – Teilungsversteigerungen. Hier ist die Grunderwerbssteuer meist höher, so ist auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) die Grunderwerbssteuer beim normalen Immobilienkauf 6,5% und bei einer Versteigerung 7% (aktuell seit dem 1.1.2017)

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