Immobilienkauf, Kaufoption oder Arras

Einfach erklärt für den Immobilienkauf in Spanien 

In der Praxis werden 3 verschiedene Vertragsarten genutzt. Der Immobilienkäufer in Spanien – Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Andalusien (Benahvis, Fuengirola, Malaga) oder Katalonien (Sitges, Montroig, Roses, Figueres), versteht nicht die wesentlichen und entscheidenden Unterschiede.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist in Art.1445 CC gesetzlich geregelt.

Wenn der Käufer entschlossen ist, eine Immobilie zu kaufen, dann ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag abzuschliessen, der in einer bestimmten Frist, meist 30-90 Tage, notariell beurkundet wird.

Vertragsinhalt

Es sind 3 Vertragsinhalte wesentlich.

• Bestimmung der Parteien
• Bestimmung der Immobilie
• Bestimmung des Kaufpreises

TIPP:

Die Immobilie muss ausführlich beschrieben werden, mit Grundbuchdaten und Katasterreferenz, was in der Praxis meist nicht ordnungsgemäss erfolgt.

Kaufoptionsvertrag ohne gesetzliche Regelung in Spanien

Es ist ein Vorvertrag und damit kein Kaufvertrag.

Der Immobilienkäufer ist noch nicht entschlossen, die Immobilie zu kaufen, aber der Immobilienverkäufer ist entschlossen. Folglich erhält der Käufer das Recht zu erwerben, ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers, zu einem bestimmten Preis, und in einer bestimmten Frist. Der Käufer zahlt eine Optionsprämie, die beim notariellen Kauf auf den Kaufpreis angerechnet wird. Kauft der Käufer die Immobilie nach einer bestimmten Frist, in der Regel 30-90 Tagen, nicht, dann verliert er die Optionspraemie.

WICHTIG:

Ein Kaufoptionsvertrag wird stets notariell beurkundet, da der Käufer nach Grundbucheintragung dieses Vertrages den Kauf ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers notariell ausführen kann.
Damit ist der Anwendungsbereich gering, im Verhältnis zur Häufigkeit, wie diese Vertragsart fälscherlicherweise Immobilienkaufinteressenten von Maklern vorgelegt werden.

Kaufversprechen (Arras)

Das Kaufversprechen wird in Art.1454 CC gesetzlich geregelt.

Auch der sogenannte Arras Vertrag ist ein Vorvertrag und in Spanien der traditionell typische Vorvertrag, der rechtlich ein Kaufversprechen darstellt, welches definiert wird.

„ Der Immobilienverkäufer verpflichtet sich zu verkaufen“ und der Immobilienkäufer verpflichtet sich zum Kauf.

Der Immobilienkäufer leistet eine Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises und wenn er nicht erwirbt, verliert er diese Anzahlung, sollte der Verkäufer diesen Vertrag nicht erfüllen und Eigentum an der Immobilie übertragen, muss er 20% als Vertragsstrafe zurückzahlen.

PRAXIS IM JAHRE 2023:

Heutzutage hat die Rechtsprechung das Kaufversprechen nur noch als Ausnahme angesehen und es wird heutzutage ein Kaufvertrag (Ziffer 1) abgeschlossen und die Anzahlung kann als arras bezeichnet werden, ohne dass der Immobilienverkäufer sich mehr von dem Vertrag lösen kann, wenn eine sogenannte  arras confirmatoria vereinbart wird.

Wird eine sogenannte arras penal vereinbart, dann kann sich der Verkäufer vom Kaufvertrag lösen, mit 20% Vertragsstrafe und der Käufer mit Verlust der Anzahlung von 10%.

Die schwächste Bindung ist die arras penitencial, die noch im Gesetz unter Art.1454 CC beschrieben wurde und den Rücktritt vom Kaufversprechen ermöglicht, ebenso mit Verlust der Anzahlung von 10% für den Käufer und Rückzahlungsverpflichtung von 20% des Verkäufers.

Abschliessender TIPP:

Häufige Diskussion in Spanien ist es, ob der Verkäufer die Anzahlung vom Käufer erhält oder gar der Makler. 

Hiervon ist abzuraten, da im Falle der Nichterfüllung von Seiten des Verkäufers, diese Anzahlung nur auf gerichtlichem Wege zurückgefordert werden kann, entsprechend gilt bei der Maklerverwahrung.

Notare in Spanien haben kein Anderkonto und nehmen oftmals die Verwahrung der Anzahlung nicht an. Ausnahmen gibt es bei unseren Hausnotaren auf Mallorca, Teneriffa oder Gran Canaria und wenn der Immobilienkäufer diese Zusatzkosten meiden möchte, steht dem Immobilienkäufer das Kanzlei Treuhandkonto von Legalium kostenfrei zur Verfügung, wenn Legalium mit der vollständigen Immobilienkaufabwicklung mit Rechtssicherheit in Spanien beauftragt wird.

Service: Immobilienkauf

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