Planung Immobilienkauf

Praxistipps und Expertenwissen von D. Luickhardt, Rechtsanwalt + Steuerberater Spanien zum spanischen Immobilienrecht mit Hinweisen aus der 20 jährigen Beratungspraxis bei der Immobilienkaufabwicklung, Streitigkeiten im Immobilien- und Baurecht in Spanien.

Stufenplanung beim Immobilienkauf in Spanien

Stufe 1:

Grundbuchprüfung – Lastenfreiheit – Freiheit von Wegerechten (servidumbre)

Tipp:

Steuerlastenfreiheit – Verdeckte Steuerlasten können sich in den sogenannten „afecciones fiscales“ verbergen.

Nicht bezahlte Erbschaftssteuern, Grunderwerbssteuer Nacherhebung, nicht bezahlte Dokumentensteuer beim Kauf einer neuen Immobilie u.a.

Stufe 2:

Prüfung der Gemeindelasten – Nichtbezahlte Grundsteuer aufgrund von Katasterwertänderungen u.a.

Stufe 3:

Steuerliche Günstigkeitsprüfung – direkter persönlicher Immobilienkauf versus Immobilienkauf mit einer spanischen SL (vergleichbar mit einer GmbH)

Stufe 4:

Erbschaftssteuerliche Problematik in Spanien – Immobilienkauf mit einer spanischen SL (GmbH) zur Erbschaftssteuerreduzierung nur bei hochwertigen Immobilien ab 250.000 EUR steuerlichen Verkehrswert.

Stufe 5:

Auswahl Ihres persönlichen Rechtsanwalts in Spanien für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes und Ihres Steuerberaters für die steuerliche Gestaltung, Betreuung beim Immobilienkauf und in den Jahren danach, während der Eigentumsdauer.

Empfehlung:

MEINRECHTINSPANIEN SL, Rechtsanwälte + Steuerberater in Spanien bietet Ihnen die individuelle Betreuung und verbindet spanisches und deutsches Fachwissen + Beratung auf deutsch länderübergreifend in ganz Spanien (Barcelona, Madrid, Mallorca, Ibiza, Teneriffa, Gran Canaria, La Palma, Fuerteventura, Almeria, Malaga, Alicante) und Deutschland (Hannover, Berlin, Tettnang am Bodensee).

Rechtliches Grundwissen beim Immobilienkauf in Spanien zur Schadensvermeidung

Fallstricke in notariellen Kaufvertragsurkunden und das Gebot Ihrer persönlichen Anwaltsvertretung beim Immobilienkauf, da der Notar nur Urkundsperson ist, aber keine der beiden Vertragsparteien berät.

In der Praxis häufig sind Gestaltungsfehler in den notariellen Kaufvertragsurkunden wie:

1. die Verwechslung des deutschen und spanischen Güterrechts beim Kauf von Immobilien durch Ehepartner.
2. Steuerlasten werden dem Käufer aufgelastet, obgleich sie dem Verkäufer anlasten.
3. Hypothekenlasten werden nicht zeitgleich gelöscht.
4. Ungewollter Gewährleistungsausschluss, so dass dem Käufer jede Mängelrüge abgeschnitten wird.
5. Steuervertretung in Spanien wird nicht genannt, obgleich obligatorisch, und zwar bei Nichtsteuerresidenten in Spanien für Verkäufer und Käufer der Immobilie – die fehlende Steuervertretung kann schwerwiegende Folgen haben, da die Finanzbehörde in Spanien nicht zustellen kann, werden Steuerbescheide ohne Verteidigungsmöglichkeit durch Bekanntmachung rechtskräftig und vollstreckt, und zwar mit Beschlagnahme von den Immobilien in Spanien und sogar Vollstreckung in deutsche Bankkonten durch die spanische Finanzbehörde im Rahmen der Amtshilfe durch Ihr Wohnortfinanzamt in Deutschland.
6. Obligatorischer Energiepass und Bewohnbarkeitsbescheinigung werden nicht verlangt.
7. Ungesehen wird dem Käufer eine Verzichtserklärung auf die Schuldenfreiheit und die Bescheinigung von der Eigentümergemeinschaft formuliert.
8. Ratenzahlungsvereinbarungen haben keinen Eigentumsvorbehaltschutz bei Nichtzahlung des Kaufpreises.
9. Vorkaufsrechte von Mietern und Nachbargrundstücken oder von Miteigentümern werden nicht beachtet, u.a.

Unterschiede zum deutschen und spanischen Immobilienkauf

Immobilienkauf Deutschland

In Deutschland kümmert sich der Notar in der Regel um die gesamte Immobilienkaufabwicklung, dies ist historisch und rechtlich begründet. In rechtlicher Hinsicht unterscheidet man 2 Stufen bis zur Vollendung des Immobilienkaufes.

• Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde – hier werden der Kaufpreis, das Immobilienobjekt und die Vertragsparteien bestimmt, aber es findet noch nicht der Eigentumsübergang statt.
• Erst mit der sogenannten „Auflassung“, die mit der Grundbucheintragung abgeschlossen ist, erwirbt der Käufer das Immobilieneigentum.

Immobilienkauf Spanien

• Der Immobilienkaufvertrag kann privatschriftlich abgeschlossen werden, selbst ein mündlicher Kaufvertrag ist zum Immobilienerwerb in Spanien ausreichend, wohlgemerkt mit der Schlüsselübergabe (Besitzübergabe) kann damit der Käufer das Immobilieneigentum erwerben.
• Normalfall: Als Käufer erwerben Sie eine Immobilie, indem Sie beim Notar in Spanien den Kaufvertrag unterschreiben. Wohlgemerkt, die Grundbucheintragung ist nicht erforderlich, aber in der Praxis üblich und wichtig. Es gibt keine „Auflassung“.

Tipp:

Als Verkäufer einer spanischen Immobilie sollten Sie darauf achten, dass Sie den Kaufpreis bei der notariellen Unterschrift erhalten, da Sie mit der Unterschrift das Immobilieneigentum verlieren. In der Praxis wird mit einem bankbestätigtem Scheck bezahlt.

Hinweis:

Die Bankscheckzahlung ist meist mit hohen Gebühren bei der spanischen Bank verbunden, hier bieten wir mit unserer Hausbank in Spanien attraktive Alternativlösungen.

Als Käufer einer spanischen Immobilie sollten Sie auf der anderen Seite keinesfalls per Banküberweisung vor Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde bezahlen, da Sie damit in Vorleistung gehen und sollte der notarielle Kaufvertrag nicht geschlossen werden, haben Sie die Kaufpreiszahlung verloren, bzw. durch aufwändige gerichtliche Gerichtsverfahren muss der Kaufpreis als ungerechtfertigte Bereicherung wieder zurückverlangt werden.

Hinweis:

Vermeiden Sie als Käufer einer spanischen Immobilie auch die Anzahlung in privatschriftlichen Vorverträgen, da diese Anzahlung ungesichert ist. Sollte der Makler auf die Anzahlung pochen, dann sollten keinesfalls mehr als 10% des Endkaufpreises bezahlt werden und achten Sie darauf, dass die Anzahlung an den Verkäufer der Immobilie und nicht an den Makler bezahlt wird, der meist keine Inkassovollmacht hat.

Tipp:

Anstelle einer Anzahlung, empfehlen wir die treuhänderische Verwaltung (Prinzip des Anderkontos) der Anzahlung durch unsere Anwaltskanzlei bis zum Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde.

Stufen eines Immobilienkaufes in Spanien in rechtlicher Sicht

Stufe 1: Abschluss eines privatschriftlichen Vorvertrages.

In der Praxis häufig, wenngleich rechtlich nicht erforderlich, wird ein privatschriflicher VOR kaufvertrag geschlossen.

Rechtliche Varianten:

• Variante 1:

  Kaufoption – Dieser Vertrag gibt die Möglichkeit, dass der Käufer sich entscheiden kann, ob er zu einem bestimmten Preis, in einer bestimmten Frist eine bestimmte Immobilie erwirbt. Die Kaufoption kann durch eine Optionsprämie dem Verkäufer bezahlt werden, wenngleich in der Praxis keine Optionsprämie festgesetzt wird, sondern direkt der Optionspreis als Anzahlung auf den Endkaufpreis verrechnet wird. Klauselbeispiel: Der Optionsnehmer (Käufer) kann die oben genannte Immobilie zum Endkaufpreis von 100.000 EUR erwerben. Es wird ein Optionspreis von 10.000 EUR am heutigen Tage angezahlt und die Anzahlung wird auf den Endkaufpreis angerechnet. Die Option muss bis spätestens zum 31.12. xx ausgeübt werden, ansonsten erlischt sie, und der Verkäufer ist frei anderweitig an Dritte zu verkaufen. Gerichtsstand ist regelmässig der Lageort der Immobilie und es gilt spanisches Recht.

• Variante 2:

  Reservierungsvertrag: Bei der ersten Besichtigung der Immobilie verlangt der Makler eine Zahlung von 2.000 EUR. Dies wird meist als Reservierung bezeichnet.

  Dahinter steht rechtlich eine Absichtserklärung des Käufers eine Immobilie zu erwerben und seitens des Maklers, dass er die Immobilie nicht weiter anbietet.

  Tipp:

  Reservierungsverträge sollten vermieden werden, da die Makler meist keine Exklusivrechte und entsprechende Vollmachten haben, den Verkäufer zu beschränken, doch nicht anderweitig zu verkaufen.

  Weiterlesen: Reservierungsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien

• Variante 3:

  Kaufversprechen (promesa de venta o compra)

  Das Kaufversprechen ist vergleichbar mit einer Reservierung, oder auch als sogenannte qualifizierte Reservierung zu bewerten, da bereits die Immobilie, der Kaufpreis, Vertragsparteien, als auch Ausführungsfristen bestimmt werden.

  Tipp:

  Das Kaufversprechen findet sich oftmals beim Kauf von Immobilien im Bauprozess und damit in der sogenannten Planungsphase. Der Nachteil ist, dass der Verkäufer (Bauherr) noch jederzeit den Vertragsinhalt bis zum Abschluss des Kaufvertrages ändern kann. Bsp: Die Quadratmeterzahl der Immobilie vermindert sich von 100 qm auf 80 qm Wohnfläche.

• Variante 4:

  Kaufvertrag privatschriftlich – contrato de compraventa

  Verunglückt, aber in der Praxis häufig anzutreffen, ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag der Immobilie, der mit Vertragsstrafenklauseln versehen, als contrato de arras und Vorkaufvertrag bezeichnet wird.

  In rechtlicher Hinsicht, handelt es sich aber nicht um einen Vorvertrag, sondern der Verkäufer kann sogar seine Immobilie mit der Unterschrift unter diesen Vertrag verlieren, da in Spanien der privatschriftliche Kaufvertrag durchaus zur Immobilienveräusserung ausreicht, obgleich nicht der volle Kaufpreis bezahlt wurde.

  Der Verkäufer unterschreibt den Kaufvertrag und übergibt die Schlüssel der Immobilie. Damit hat der Verkäufer das Eigentum verloren, obgleich er möglicherweise nur 10% Anzahlung vom Endkaufpreis erhalten hat. Sollte der Käufer nicht zahlen, bleibt dem Verkäufer nur der Weg zum Gericht und zur Zahlungsklage bzw. Auflösungsklage und Rücktritt, aber solange der Gerichtsprozess anhängig ist, bleibt der Käufer im Besitz.

  Sollte es sich bei der verkauften Immobilie um ein Hotel handeln, dann kann der Käufer sogar den gewerblichen Ertrag abschöpfen, obgleich der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt wurde.

Stufe 2: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages

Tipp:

Mit Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde geht das Eigentum auf den Käufer über, achten Sie auf die Zug um Zug Leistung – Aushändigung des Kaufpreises gegen Unterschrift unter die notarielle Kaufvertragsurkunde.

Hinweis:

Die notarielle Kaufvertragsurkunde ist Voraussetzung für die Einschreibung und Umschreibung des Immobilieneigentums im Grundbuch.

Stufe 3: Bezahlung der Grunderwerbssteuer in Spanien

In Deutschland beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5% und in Spanien je nach Region und Immobilienkaufpreis 6,5% – 13% vom Immobilienkaufpreis.

Tipp:

Die Unterverbriefung des Kaufpreises führt dazu, dass die Finanzbehörde der spanischen Region den steuerlichen Verkehrswert der Immobilie ansetzt und vom Käufer der Immobilie dann die Grunderwerbssteuer nacherhebt, und zwar mit Verzugszinsen, aber in der Regel ohne Bussgeld.

Hinweis:

Ratenzahlung oder Stundung des Kaufpreises verhindern nicht, dass die Grunderwerbssteuerzahlung im Ganzen über den gesamten Kaufpreis fällig wird.

Die Bezahlung der Grunderwerbssteuer im Steuererklärungsmodell 600 ist Voraussetzung für die Stattgabe der Grundbucheintragung.

Wichtig:

In der Steuerklärung ist ein Steuervertreter in Spanien anzugeben, so dass Nacherhebungssteuerbescheide zugestellt und entsprechend angefochten werden können.

Das Unterlassen kann schwerwiegende Folgen bis hin zum Verlust der Immobilie haben, wenn die Finanzbehörde die Steuerschuld vollstreckt.

Stufe 4: Eintragung Grundbuch (Registro de la Propiedad)

Rechtlich nicht erforderlich für den Eigentumserwerb in Spanien, aber gleichwohl empfehlenswert, um Dritten gegenüber den Eigentumserwerb sichtbar zu machen, und es dem Verkäufer unmöglich zu machen, anderweitig zu verkaufen, oder auch Gläubigern von dem Verkäufer zu verhindern, dass sie die Immobilie pfänden können.

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