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Nebenkosten 2021 Immobilienkauf Spanien

Besonderheiten einer Hypothekenfinanzierung

 

Katalonien (Barcelona, Sitges), Andalusien: Valencia, Alicante

Stand: 12.04.2021

 

Eine der wichtigsten Fragen bei einem Immobilienkauf in Spanien, sei es in Katalonien, Valencia, oder Andalusien, sind die Nebenkosten.

Die Nebenkosten sind regional verschieden und auch davon abhängig, ob Sie mit einer Hypothek finanzieren oder nicht. Bei einer Hypothekenfinanzierung gibt es aufgrund der aktuellen Rechtsprechung zu Gunsten der Verbraucher und der Kostenübernahmepflichten der Banken erhebliche Vergünstigungen.

 

Hypothekenfinanzierung

 

Bei einer Hypothekenfinanzierung muss der Verbraucher nicht mehr die Dokumentensteuer zahlen und ebenso wenig das Schätzgutachten zur Bewertung der Immobilie, Notar und Grundbuchkosten. Es bleiben nur noch 0.5% Eröffnungsgebühr durch die Bank.


Beispiel Katalonien, Barcelona, Sitges, Tarragona oder auch Alicante Denia (Valencia)

  • Kaufpreis Immobilie: 390.000 EUR
  • Notariat: 939 EUR
  • Grunderwerbssteuer: 10%= 39.000 EUR bei einer Immobilie aus zweiter Hand.
  • Katalonien: Steuer TIPP für unter 32 Jährige mit einem Einkommen unter 30.000 Euro: Wenn Sie Ihren ersten Wohnsitz in Katalonien begründen, und unter 32 Jahre alt sind dann können Sie nur 5% Grunderwerbssteuer zahlen.

oder

  • Neubau Erstbezug: 10% Umsatzsteuer + 5.850 EUR Dokumentensteuer (1.5%)
  • Grundbuchamt: 560 EUR
  • Anwaltskosten RA D.Luickhardt und sein Legalium Team für die Vollabwicklung von der juristischen Vorkontrolle der Lastenfreiheit und Grundbuchkongruenz bis zum schlüsselfertigen Ummelden von Strom, Wasser, Grundsteuer auf Sie als neuen Eigentümer: 2.000 EUR zzgl Mwst.

 

Beispiel Andalusien

In Andalusien ist der Immobilienkauf einer Immobilie aus zweiter Hand günstiger als in Valencia oder Katalonien.

  • Kaufpreis Immobilie: 390.000 EUR
  • Notariat: 939 EUR
  • Grunderwerbssteuer: nur 8%= 31.200 Euro bei einer Immobilie aus zweiter Hand.

oder

  • Neubau Erstbezug: 10% Umsatzsteuer + 5850 EUR Dokumentensteuer (1.5%)
  • Grundbuchamt: 560 EUR
  • Anwaltskosten RA D.Luickhardt und sein Legalium Team für die Vollabwicklung von der juristischen Vorkontrolle der Lastenfreiheit und Grundbuchkongruenz bis zum schlüsselfertigen Ummelden von Strom, Wasser, Grundsteuer auf Sie als neuen Eigentümer: 2000 Euro zzgl Mwst.

 

STEUERTIPP für in Spanien nicht steuerlich Ansässige

Eine Hypothek kann sachdienlich sein, um die Vermögenssteuer zu vermeiden, wenn die Immobilie mehr als 700.000 EUR kostet und nicht der Erstwohnsitz ist, sondern nur eine Ferienimmobilie erworben wird.

Die jährliche Nichtresidentensteuererklärung 210, die sich an dem Katasterwert orientiert, wird nicht von der Hypothek betroffen.

RECHTSTIPP

Seit November 2019 ist gesetzlich festgelegt, dass die Banken bei einer Hypothekenfinanzierung die Dokumentensteuer für die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch bezahlen müssen.

Der Verbraucher und Darlehensnehmer spart sich 1,5% Dokumentensteuer auf dem gesamten Hypothekenwert.

Für den Kauf einer Immobilie mit einer Hypothekenfinanzierung ist in jedem Falle Rechtsanwalt D.Luickhardt zur Begleitung hinzuziehen, da die aktuelle Rechtsprechung wesentliche Begünstigungen gebracht haben, die aber die Banken nicht immer umsetzen.

 

Unterlagen Immobilienerwerb mit Hypothek


Eine Hypothek beinhaltet verschiedene Unterlagen. Die wichtigsten sind:

  1. FiAE (Hinweisblatt fuer die Folgen der Nichterfuellung, Nichtzahlung der Quoten)
  2. FEIN (Europäisches Formblatt zur Zusammenfassung der wesentlichen Daten der Hypothek) und gleichzeitiges verbindliches Kreditangebot fuer 10 Tage: Darlehensgeber; Darlehenskonditionen, Gesamtkosten, Buergen

 

Vorgehensweise Hypothekenbestellung

 

Sollten Sie eine Hypothek auf eine spanische Immobilie in Erwägung ziehen, dann kontaktieren Sie uns für Ihre Rechtssicherheit. In jedem Falle, ist bei einer Hypothekenfinanzierung die folgende Vorgehensweise anzuraten.

I. Antrag an verschiedene Kreditinstitute, die sich unterschreiden in

  1. Zinssatz (variable, oder Festzins); keine Zinsbindung an Nebenprodukte (Pensionsplan, Versicherungen etc); Zinssimulation (best and worst case)
  2. Rückzahlungsfrist, Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablöse vor Laufzeitende
  3. Eröffnungsgebühr von 0.5%-1% vom Hypothekenwert
  4.  Übersicht der Nebenkosten der Hypothek und des Immobilienkaufes

II. Erstellung eines Wertgutachtens durch die Bank


III. Abfolge der Hypothekenerteilung nach dem aktuellen Hypothekengesetz zum Schutz des Verbrauchers. 12 Tagesfrist

  1. verbindliches Angebot der Bank: 10 Tage
  2. Notartermin: Ein Notar muss die FiAE und FEIN innerhalb der 10 Tage erläutern (acta previa)
  3. mindestens 1 Tag Wartezeit (Überlegungsfrist)
  4. Notartermin zur Unterzeichnung der Hypothek und des Immobilienkaufes

 

HINWEIS für Immobilienkäufer : Achtung bei Hypothek:


Sollten Sie eine Immobilie mit einer Hypothekenbelastung in Spanien kaufen wollen, dann ist Vorsicht geboten, da die Hypothek nicht automatisch gelöscht wird, sondern bei dem Immobilienkauf muss der Hypothekengläubiger, in der Regel eine Bank, mit einem Kaufpreisanteil bezahlt werden und zur Löschung der Hypothek innerhalb von 60 Tagen im Kaufvertrag verpflichtet werden.

Alternativ zur Hypothekenlöschung ist eine sogenannte “subrogacion” moeglich, sprich eine Übernahme der Hypothek, was aber einen vorhergehenden Antrag bei der hypothekengebenden Bank bedarf.


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