Rechtsanwälte . Steuerberater . Behördengänge

Mein recht in spanien

Spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf mit Rechtssicherheit 2025/2026

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkäufe werden von unserer deutsch-spanischen Rechtsanwaltskanzlei sorgfältig vorbereitet und abgewickelt. Der Grund dafür liegt nicht nur in der meist hohen Investitionssumme, sondern auch das spanische Immobilienrecht hat Tücken, die man zu beachten hat.

Betreuung in deutscher Sprache von der Vorkontrolle der Immobilie bis zur vollständigen rechtlichen und steuerlichen Kaufabwicklung, inkludiert Behördengänge für die Ummeldungen von Strom, Grundsteuer etc.

Konsequenzen der Nichtangabe des realen Kaufpreises

Folgender Fall aus unserer 25 jährigen Praxiserfahrung im spanischen Immobilienrecht:

Ein Käufer bezahlt 200.000 EUR für seine Ferienimmobilie, doch im notariellen Kaufvertrag werden nur 150.000 EUR ausgewiesen. Ziel dieser Praxis ist es meist, die steuerliche Belastung beim Verkäufer zu verringern, und beim Käufer, da die Grunderwerbssteuern auf den deklarierten Preis berechnet werden.

HINWEIS:

Hier ist zu beachten, dass seit dem Jahre 2022 der spanische Gesetzgeber jährlich einen Referenzwert für die Immobilien in Spanien erlässt. Dieser Wert gilt als Mindestwert für die Bemessung der Grunderwerbssteuer, selbst wenn der Kaufpreis niedriger ist.

Aus zivilrechtlicher Sicht bleibt die Differenz von 50.000 EUR ohne rechtliche Grundlage. Sollte der Verkäufer die Immobilie nicht wie vereinbart übergeben, könnte der Käufer nur Ansprüche auf die im Vertrag aufgeführten 150.000 EUR geltend machen, da der Rest nicht dokumentiert ist. Im Streitfall besteht das Risiko, dass das Geschäft als Scheingeschäft eingestuft und damit juristisch anfechtbar wird.

Im steuerlichen Bereich kann die Verwaltung den tatsächlichen Marktwert der Immobilie überprüfen. Stellt sie fest, dass der deklarierte Wert nicht mit dem Referenzwert oder den wirtschaftlichen Realitäten übereinstimmt, fordert sie die Steuern auf Basis der 200.000 EUR nach – zusätzlich zu Zinsen und Bussgeldern, die den ursprünglichen finanziellen Vorteil mehrfach aufwiegen können.

Auch im Hinblick auf Geldwäsche kann das Ausweisen eines anderen als des tatsächlich vereinbarten Preises als Versuch betrachtet werden, steuerlich nicht erklärtes Geld zu verbergen. In schweren Fällen kann dies zu strafrechtlicher Verantwortung, hohen Geldbußen und sogar zu Gefägnisstrafen führen.

Dieses Beispiel zeigt, wie eine scheinbar kurzfristig vorteilhafte Praxis weit schwerwiegendere rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben kann als die erhoffte Steuerersparnis. Die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlich gezahlten und dem im Vertrag angegebenen Preis ist eine Garantie für Rechtssicherheit und regelkonformes Verhalten.

Nicht zu vergessern, der scheinbare Vorteil für den Käufer in der Grunderwerbssteuer, steht im Gegensatz zur erhöhten Gewinnsteuer, die der Käufer zahlen muss, wenn er mit Gewinn verkauft. Ein Nichtsteuerresident in Spanien zahlt auf den Gewinn bei einem Immobilienverkauf 19% und ein steuerlich Ansässiger in Spanien sogar 19-30% je nach Höhe des Gewinns.

Immobilienkauf in Spanien – Vorkaufsrecht

Ein existierendes spanisches Vorkaufsrecht an einer spanischen Immobilie oder Liegenschaft ist nicht notwendigerweise im Grundbuch einzutragen.

In der Kombination, dass in Spanien oftmals in der notariellen Kaufurkunde der Kaufpreis unterverbrieft wird, kann sich eine vermögenstechnisch gefä,hrliche Situation entwickeln, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht zum notariell beurkundeten Kaufpreis ausübt.

Sie als Käufer verlieren nicht nur das erworbene Immobilieneigentum, sondern unter Umständen auch den nicht offiziellen Aufpreis.

Vorkaufsrechte befinden sich in verschiedensten Bereichen des spanischen Immobilienrechts, Mietrecht, Gesellschaftsrecht, Erbrecht, Baurecht und Bodenrecht.

Nicht abschliessend seien genannt: Vorkaufsrechte von Miteigentümern, von Nachbarn bei ländlichen Grundstücken, Mietern von Immobilien und Wohnungen, etc.

Vorkaufsrecht Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Weiterlesen: Fallstricke beim Immobilienkauf Katalonien

Immobilienkauf Spanien – Kanarische Inseln

Bei dem Kauf einer Ferienimmobilie von Banken ist darauf zu achten, dass die Banken meist die Immobilie unbesichtigt im schlechten Zustand abgeben und auch die Papiere nicht auf dem laufenden sind.

Unser Service im Rahmen des Immobilienservicekaufpakets:

Wir besichtigen fuer Sie die Immobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria und besorgen Ihnen die notwendigen Unterlagen zum Kauf, wie letzte Strom- und Wasserrechnung, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft ueber den Schuldenstand.

Eigentümerversammlungsprotokoll:

Bei jedem Immobilienkauf auf Teneriffa oder Gran Canaria sollte auch das letzte Eigentümerversammlungsprotokoll eingesehen werden.

Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie in der Wohnungseigentümergemeinschaft einige Rechte, wie zum Beispiel das Antragsrecht, Aspekte der Gemeinschaft beraten und beschliessen zu lassen.

Aber es ist auch eine Pflicht, dass Sie vorab die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, wenn Sie aussen ersichtliche Veränderungen vornehmen (Schliessen der Terrasse, Farbe der Markise).

Sie sollten den Antrag auf Genehmigung und Beratung 10 Tage vor der Eigentümerversammlung schriflich beim Präsidenten abgeben.

Sollte der Präsident den Tagesordnungspunkt nicht aufnehmen, können Sie auf Aufnahme in die Tagesordnung sogar klagen.

Hilfsweise kann das spanische Gericht in einem besonderen Prozess, der sogenannte juicio de equidad, sogar die Genehmigung einer Umbaumassnahme der Eigentümerversammlung ersetzen, sollte diese nicht beschliessen.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien