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Steuerpflichten – Immobilienkauf in Spanien

Nebenkosten mit Steuerverflechtung vor und nach

dem Immobilienkauf im Jahr 2022

 

Die Steuerpflichten beim Immobilienkauf in Spanien sind für alle Immobilienkäufer gleichwohl der Nationalität gleich, doch nach dem Immobilienkauf differieren die Steuerpflichten, ob der Immobilienkäufer in Spanien steuerlich ansässig wird, sprich länger als 183 Tage in Spanien lebt oder aber in seinem Herkunftsland ansässig bleibt, und die spanische Immobilie nur als Ferienimmobilie oder zur touristischen Vermietung nutzt.

Steckbrief Spanien Immobilienkauf und Steuern für die

  • Nationalität und Herrkunfstland Schweiz (CH)
  • Nationalität und Herrkunfstland Deutschland (D)

 

Besteuerung beim Immobilienkauf und Nebenkosten

 

GRUNDERWERBSTEUER (regional verschieden)

  • Andalusien: 7% (2022 bis auf Widerruf)
  • Katalonien: 10%
  • Mallorca: 8-11,5% (neu ab 01.01.2022)
  • Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 6,5%

Merke:

Bei einem Immobilienneukauf fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern Umsatzsteuer + Dokumentensteuer

  • Andalusien, Katalonien, Mallorca: 10% + 1,5%
  • Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 7% + 1%

Weitere Nebenkosten:

  • Notarkosten: ca 0,3% vom Kaufpreis
  • Grundbuchkosten: ca 0,2% vom Kaufpreis
  • Anwaltskosten: 0,9% vom Kaufpreis (mind. 2.500 EUR)

 

BESTEUERUNG EINKÜNFTE

A: Ansässigkeit in Spanien

  • Einkommensteuerprogression bis 47%
  • Einkünfte aus touristischer Vermietung, Arbeit, Gewerbe, etc.
  • CH: AHV Rente 1. und 2. Säule
  • D: Bfa Rente mit 5% Steuerrückbehalt in Deutschland mit Anrechnung in Spanien

B: Nichtansässigkeit in Spanien

  • CH: Eigennutzung Immobilie: 24% auf 2% des Katasterwertes (in Ausnahmefällen 1,1%)
  • CH: touristische Vermietung: 24% ohne Ausgabenabzug!
  • Tipp: Gründung einer spanischen SL (GmbH) – empfehlenswert zur Steueroptimtierung
  • D: Eigennutzung Immobilie: 19% auf 2% des Katasterwertes (in Ausnahmefällen 1,1%)
  • D: touristische Vermietung: 19% mit Ausgabenabzug, d.h. Nettobesteuerung

 

BESTEUERUNG GEWINN IMMOBILIENVERKAUF

A: Ansässigkeit in Spanien

  • CH und D: 19 – 26%

B: Nichtansässigkeit in Spanien

  • CH und D: 19%

Merke:

Bei einem Immobilienverkauf fällt neben der oben genannten staatlichen Gewinnsteuer auch die gemeindliche Wertzuwachssteuer zu Lasten des Immobilienverkäufers an, die sich nach dem objektiven Bodenwertzuwachs in der Eigentumszeit nach den Gemeindevorschriften berechnet.

 

VERMÖGENSSTEUER SPANIEN

A: Ansässigkeit in Spanien

  • Andalusien: 700.000 EUR Freibetrag
  • Katalonien: 500.000 EUR Freibetrag
  • Mallorca: 700.000 EUR Freibetrag
  • Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 700.000 EUR Freibetrag

Tipp:

Die Erstwohnsitzimmobilie ist bis zu 300.000 EUR steuerfrei.

 

B: Nichtansässigkeit in Spanien

In allen Regionen mit 700.000 EUR Steuerfreiheit

 

ERBSCHAFTSSTEUER SPANIEN

Es wird nicht zwischen Ansässigkeit oder Nichtansässigkeit unterschieden, die regionalen Vergünstigungen finden Anwendung und in der Gruppe 2: Vererbund an Kinder über 21 Jahre und Ehegatten gilt:

  • Andalusien: 100.000 EUR Freistellung
  • Katalonien: 100.000 EUR persönlicher Freibetrag
  • Mallorca: persönlicher Freibetrag: 25.000 EUR + Besteuerung 1% bis 700.000 EUR
  • Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: persönlicher Freibetrag 23.125 EUR, bis ca 290.000 EUR Nachlassmasse gibt es eine steuerliche Vergünstigung von 99,9%

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