Immobilienkauf in Spanien – Lastenfreiheit

Die Lastenfreiheit bei einem Immobilienkauf ist als selbstverständlich für den Käufer anzusehen, doch in der Praxis werden von Notaren u.a. oft Lasten übersehen, weil sie zum Beispiel nicht im Grundbuch eingetragen sind und nur schuldrechtlichen Charakter haben.

Aus diesem Grunde ist es auch zu vermeiden, dass Immobilienkaufverträge ausserhalb Spaniens vor einem deutschen Notar geschlossen werden, da dieser nicht die Möglichkeiten haben, das Grundbuch zu prüfen.

Schwerwiegender ist zudem, dass die Übertragungswirkung des Eigentums einer ausländischen notariellen Kaufurkunde nicht gegeben ist, dagegen die vor einem spanischen Notar geschlossene Urkunde sehr wohl.

Tipp

Unser Service ist, dass wir mit Vollmachten den Immobilienverkäufer und Käufer in Spanien vertreten, und ohne deren Anwesenheit den Eigentumsübertrag in Spanien vornehmen. Damit sparen sich die Parteien die Anreise und haben einen rechtswirksamen Immobilienkauf abgeschlossen.

Beim Immobilienkauf ist die Lastenfreiheit die goldene Regel.

Lasten auf dem Immobilieneigentum in Spanien

1. Niessbrauchsrecht – Der Sohn verkauft die Immobilie auf Teneriffa, doch die niessbrauchsberechtigten Eltern leben noch und haben Niessbrauchsrecht. Die Last geht auf den Käufer über, und er kann die Immobilie nicht nutzen.
2. Dienstbarkeiten wie Wegerechte
3. Wohnrechte
4. Pacht mit jährlicher Zahlung
   • in Mallorca, Ibiza häufig als sogenanntes alodio, Art. 55 Baleares Zivilgesetzbuch anzutreffen
   • in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Sitges) als censo enfiteutico (Art.565-14), welches mit Vorkaufsrechten (fadiga) und Entschädigungszahlungen bei Verkauf (laudemio) verbunden sein kann.
5. Flächennutzungsrechte (derecho de superficie), typisch bei Solarstromanlagen auf Dachflächen oder Mobilfunkantennen.
6. Dingliche Pfandrechte zur Sicherung von Darlehen oder anderen Geldansprüchen aus einer Zwangsvolltreckung.
   • Hypothek
   • Pfand
   • Landpacht mit Grundbucheintragung (anticresis) 
     Hinweis
     In Spanien gibt es keine Grundschuld wie in Deutschland, sondern nur eine Hypothek. Es kann in Spanien vorkommen, dass die Hypothek im Grundbuch steht, obgleich sie wirtschaftlich schon gelöscht ist. Dies kommt daher, dass die spanischen Banken keinerlei Interesse zeigen, deren Hypothek zu löschen, obgleich das Darlehen an die Bank zurückgezahlt wurde.
7. Vorkaufsrecht des Nachbarn, Miteigentümers oder auch bei Kaufoption. 
   Beispiel
   Der Immobilienverkäufer in Malaga verkauft die Immobilie an einen Dritten, nachdem er zuvor eine Kaufoption einem ersten Käufer erteilt hat und dieser die 10%ige Anzahlung geleistet hat. Dieser Fall ist häufig in der Praxis und meist mit einem Rechtsstreit verbunden, wenn der Immobilienverkäufer gegenüber dem Optanten und dem zweiten Immobilienkäufer sich vertraglich zum Verkauf gebunden hat.
8. Steuerliche Vormerkungen (afecciones fiscales)
9. Belastungsvermerke im Grundbuch (anoteciones preventivas)
   Hier ist besondere Vorsicht geboten und ein Vermerk verhindert den Immobilienkauf bis zur Löschung des Vermerks.
    

Die Vermerke sind unterschiedlicher Natur:

• Vermerk eines anhängigen Gerichtsverfahrens
• Fehlerhafte Urkunden und Eintragungshindernis
• Verfügungsverbot, Beschlagnahme wegen Geldforderung Dritter
• Erbrechte im Rahmen einer Erbauseinandersetzung und die spanische Immobilie ist Teil der Nachlassmasse
• Vermächtnisanspruch auf die Immobilie
• Insolvenzvermerk
• Kreditsicherung beim Bau einer Immobilie (creditos refaccionarios)

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