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Immobilienkauf – Baumangel

Vorbeugung, Beseitigung, Schadensersatz

Nutzen Sie unseren kanzleieigenen Architektenservice zur Baumangelkontrolle vor dem Immobilienkauf.

 

Dies gilt insbesondere, wenn Sie eine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung erwerben, dann sollte in jedem Fall der Bauzustand durch Besichtigung unseres Architekten abgeklärt werden, da der Art.1489 CC bei einem Immobilienerwerb durch eine gerichtliche Versteigerung dem Erwerber keinen Schadensersatzanspruch wegen Baumängel zugesteht.

Ein Baumangel ist in der Regel ein Fehler in der Konstruktion der Immobilie. Es können Planungsfehler und Berechnungsfehler sein, Bauausführungsfehler wie Bodenschichten (Lavagestein) werden nicht sondiert, Senkungen des Fundaments sind die Folge und Risse bis hin zum Einsturz und Mängel beim Bauabschluss.
Klassiche Baumängel sind Abdichtungsmängel und daraus folgende Feuchtigkeitsschäden.

Schadensersatzanspruch aus Baumängel – Verjährung

Ein Schadensersatzanspruch des Immobilienkäufers nach den Artikeln des spanischen Zivilgesetzbuches und des Kaufrechtes verjährt in der Regel nach 6 Monaten und nach dem Art. 1591 CCC, Bauordnungsgesetz (LOE) nach maximal 10 Jahren bei ruinösen Schäden, nach Bauabnahme.

Das Bauordnungsgesetz spricht im Art.18 LOE von einer Regelverjährung von 2 Jahren fuer die gerichtliche Geltendmachung nach Erkennen des Baumangels.

 

Verdeckte Mängel an einer spanischen Immobilie – spanische

Rechtssprechung

Verdeckte Mängel (vicios ocultos) sind mit einer Verjährungsfrist von 6 Monaten nach dem Immobilienkauf (Besitzübergabe Art.1490 CC) geltend zu machen, ansonsten geht der Schadensersatzanspruch verloren, oder aber zur Vermeidung dieser kurzen Verjährungsfrist im Falle von erheblichen Mängeln wird eine Nichterfüllung des Kaufvertrages auf der Grundlage angenommen, dass eine Immobilie verkauft wurde, die nicht zum Wohnen genutzt werden kann.

Hier gilt die kurze Verjährungsfrist nicht, sondern die 15 jährige Vertragserfüllungspflicht.

 

Der Schadensersatzanspruch umfasst

  1. Reparaturkosten bis zur vollständigen Mängelbeseitigung
  2. Nutzungsausfallentschädigung
  3. Wiederaufbaukosten bei ruinösen Baumängeln, die zum Einsturz und zu einer erheblichen Gefährdung der Bewohnbarkeit führen würden.

 

Tipp für Immobilienkäufer, die den verdeckten Mangel nach Erwerb

bemerken:

  1. Erstellen einer Mängelliste
  2. Fotografische Erfassung der Mängel
  3. Beauftragung eines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der Schadensursache
  4. Kontaktaufnahme mit unserer Anwaltskanzlei, zur Erstellung eines Mahnschreibens gegenüber dem Immobilienverkäufer, um in erster Linie eine Fristhemmung der Verjährung zu erreichen, und die Kostenlast bei einem Prozess dem Beklagten auflegen zu erlassen.

Schliesslich erstellen wir für Sie die Klageschrift und führen den Prozess in allen Gerichtsinstanzen in Spanien und Deutschland durch.

Sollte die Immobilie ein Neubau sein, können auch Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunternehmer und Architekten bestehen, die je nach Bauleistung zwischen 1,2 und 5 Jahren nach Bauendabnahme verjähren. Hier greift auch oftmals die sogenannte 10 Jahresbauversicherung. (seguro decenal).

Beachten Sie, dass ein Baumangel auch rechtlicher Natur sein kann, bsp. kann als Baumangel oder Mangel einer spanischen Neubauimmobilie auch die fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung sein, folglich die Immobilie zwar fertiggestellt ist, aber nicht bewohnt werden darf, da die Bauausführung von der Baugenehmigung abweicht.

 

Fallbeispiele aus der Praxis: Immobilienkauf in Spanien mit Baumangel

  1. Landgericht Zaragoza (17.7.2014) – Prospektabweichung bei Bauausführung
  2. Landgericht Pontevedra (16.7.2014) – Verjährung von 2 Jahren des Klagerechtes auf Beseitigung des Baumangels oder Schadensersatzanspruch
  3. Oberste Rechtsprechung Madrid: Bundesgericht TS vom 31.3.2005: Gesamtschuldnerhaftung zwischen Bauunternehmer, Architekten, Bauingenieur wegen Berechnungsfehler im Bauprojekt, die zu einem Baumangel an der Immobilie führen.
  4. Oberste Rechtsprechung Madrid: Bundesgericht TS vom 12.2.1985:Immobilienerwerb bei einer gerichtlichen Versteigerung schliessen die üblichen Schadensersatzansprüche aus den gesetzlichen Regelungen zum Immobilienkauf aus, aber nicht nicht die Haftung der am Bau Beteiltigten, aufgrund von Art.1591 CC.

Nutzen Sie unser Immobilieservicekaufpaket mit dem Architektenservice zur Baumangelkontrolle vor dem Kauf der Immobilie

Servicepaket Immobilienkauf


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