Investition Spanien – Immobilienkauf

Immobilienerwerb – Betriebsstätte

Stand: 28.05.2019
 

Wie kaufe ich meine spanische Immobilie als Investition und zur Vermietung ?

1. selbst als natürliche Person
2. mit einer spanischen SL (GmbH)
3. mit einer deutschen GmbH

Sie leben dauerhaft in Deutschland und erwerben eine Immobilie in San Pedro de Alcantara zur Vermietung.

Wenn Sie eine natürliche Person sind, dann zahlen Sie auf den Gewinn aus Vermietung 19% Steuern in Spanien und in Deutschland müssen Sie die Mieteinnahmen im Folgejahr versteuern, aber unter Anrechnung von 19%.
 

Service

Nutzen Sie unseren Legalium Service, wir sorgen dafür, dass Sie mit Rechtssicherheit die Immobilie in Spanien, und auch vor Ort, in San Pedro de Alcantara, Andalusien, erwerben und sorgen für die quartalsweise Steuererklärung in Spanien, als auch auf Wunsch in Deutschland.
 

Fallabwandlung

Sie haben eine spanische SL gegründet und kaufen eine Immobilie in San Pedro de Alcantara und eine Immobilie in Marbella.

Eine spanische SL ist mit einer GmbH in Deutschland vergleichbar, damit gilt, dass Sie bei Vermietung stets eine gewerbliche Aktivität durchführen und 25% auf den Gewinn in Spanien Steuern zahlen müssen.
 

Steuer Tipp

Die ersten beiden Betriebsjahre mit Gewinn, zahlen Sie nur 15% Gewinnsteuer.
 

Fallabwandlung

GmbH erwirbt spanische Immobilie – Betriebsstätte?

Jetzt gründen Sie keine spanische SL, sondern Sie kaufen mit einer deutschen GmbH direkt die Immobilie in San Pedro de Alcantara und Marbella.

Es stellt sich die Frage, ob eine Betriebstätte der deutschen GmbH entsteht und damit diese ebenso mit 25 % besteuert wird, oder ob mit 19% in Spanien versteuert wird.

Obgleich eine spanische SL ohne weiteres eine gewerbliche Aktivität ausübt, ist dies bei einer GmbH in Spanien nicht der Fall.

Die ständige Rechtsprechung der DGT in Spanien, weist vielmehr daraufhin, dass eine GmbH nur eine Betriebsstätte in Spanien begründet, wenn sie einen Angestellten hat, der die Verwaltung der Immobilie übernimmt und zudem wird noch ein Geschäftslokal verlangt.

Desweiteren sollte es sich um touristische Vermietung handeln und nicht um eine Vermietung von dauerhaften Wohnraum.
 

Schlussfolgerung

Nur beim Kauf von mehreren Immobilien, lohnt sich die Gründung einer spanischen SL, insbesondere wenn durch wiederholende Investitionen, auch Betriebsausgaben geschaffen werden.

Wenn dies nicht der Fall ist, dann ist man gut beraten, wenn man privat die spanische Immobilie erwirbt, oder mit einer deutschen GmbH, ohne Gründung einer Betriebsstätte in Spanien.

Denn eine Betriebsstätte führt auch zu einer Buchhaltungspflicht und sollte ein Umsatzvolumen von 100.000 Euro nicht unterschreiten, so dass 25% Körperschaftssteuer gerechtfertigt sind.

Unabhängig von der Gestaltungsempfehlung zur Vermeidung einer Betriebsstätte, kann eine doppelstöckige Konstruktion mit einer Schweizer AG oder deutschen Gmbh als Muttergesellschaft und die spanische SL zum Erwerb der Immobilie in Spanien angegliedert, eine Option sein, um Vermögenssteuer, Nichtresidentensteuer für Eigennutzung und Erbschaftsteuer zu sparen.

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