Grundstückskauf Spanien

Der Grundstückskauf in Spanien hat oftmals Fallstricke, die einer rechtlichen Prüfung erfordern.

Beispiele sind:

Immobilienkauf einer Finca auf Mallorca: Die Finca ist teilweise Ackerland (rustico) und der Boden wurde mit Beton versiegelt. Dies ist rechtswidrig, wenn keine Baugenehmigung vorläge.

Teneriffa, Gran Canaria, Andalusien Grundstückskauf mit sichtbarer Stromleitung: Die Liegenschaft wird von einer Mittelspannungsleitung des Stromverteilungsnetzes durchquert. Diese Art von Infrastruktur unterliegt einer Grunddienstbarkeit, d.h. das Grundstück, über das sie verläuft, unterliegt einer Reihe von Verpflichtungen und Beschränkungen gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 223/2008, das die Hochspannungsvorschriften und ihre ergänzenden technischen Anweisungen genehmigt.

Gemäß Artikel 57 des Gesetzes 24/2013 vom 26. Dezember über den Elektrizitätssektor, umfasst die Dienstbarkeit für obererdige Leitungen neben der Überquerung des Grundstücks auch die Errichtung von Masten, Türmen oder festen Stützen für die Verlegung von Stromkabeln, die um die festgelegten Sicherheitsabstände erhöht sind.

Dieser Abstand ist der Streifen der Dienstbarkeit für Freileitungen, er hat keine konstante Breite und wird im oben genannten Königlichen Erlass 223/2008 definiert. Konkret wird er unter Berücksichtigung der vertikalen Projektion der von den Leitern gebildeten Oberleitung bei seitlichen Winden von 120 km/h berechnet und um mindestens 2 Meter vergrößert (der letztgenannte Abstand wird in Abhängigkeit von der Spannungsebene der Leitung berechnet). Daher ist die Spannweite in der Mitte der Spannweite der Leiter am größten und stimmt mit der Breite der Querträger des Trägers/Turms an diesem Punkt überein.

Mit anderen Worten, es ergeben sich unter anderem die folgenden Auswirkungen:

Der Grundstückseigentümer kann innerhalb der Grunddienstbarkeit ohne Genehmigung kein Gebäude errichten oder große Bäume pflanzen.

Das Verteilungsunternehmen (Eigentümer der Mittelspannungsleitung) hat das Recht auf Zugang und Wartung in dem festgelegten Streifen.

Für die Einschränkung der Nutzung des Grundstücks zum Zeitpunkt der Festlegung dieser Grunddienstbarkeit kann eine Entschädigung festgelegt werden.

Diese Grunddienstbarkeiten gelten als „offenkundig“ und sind, obwohl sie normalerweise nicht im Grundbuch eingetragen werden, für den Eigentümer des Grundstücks, durch das sie verlaufen, verbindlich.

Belastung wegen Schutz von Infrastruktursmassnahmen

Beispiele

• Strassenbauerweiterungen
• Fuerteventura – Fahrradweb
• Teneriffa Nord – Strassenerweiterung, Autobahn
• Teneriffa Süd – Zugprojekt, Abwasserleitungsnetzerwerterung etc.

Nach den Bebauungsplänen kann selbst im Baulandsbereich (urbano) eine Infrastrukturmassnahme im Kataster vorgemerkt werden und diese muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, was oftmals von Notaren und  Rechtsanwälten übersehen wird.

Befindet sich die Liegenschaft, teilweise auf ländlichem Gebiet wie auch im Küstenschutzbereich, dann sind solche Beschränkungen häufig, da verhindert werden soll, dass diese Bereiche bebaut werden.

Nutzungsbeschränkungen:

Der Zweck des Infrastrukturschutzes Ländlicher Raum (Straßen) besteht darin, die ordnungsgemäße Entwicklung und Funktionsfähigkeit der Straßeninfrastrukturen zu gewährleisten, weshalb die Errichtung dauerhafter Gebäude oder Nutzungen, die diese Funktionsfähigkeit beeinträchtigen könnten, nicht zulässig sind.

Enteignungen und Dienstbarkeiten:

Für den Fall, dass die Planung künftige Maßnahmen in dem Gebiet vorsieht, könnte die Liegenschaft Gegenstand von Enteignungsverfahren oder Wegerechten sein, um den Zugang und die Instandhaltung der Infrastrukturen zu gewährleisten.

Pflichten des Eigentümers:

Nutzungsunterlassung und Bebauungsuntersagung. Möglichkeit der Entschädigung: Im Falle einer Enteignung könnte der Eigentümer Anspruch auf eine Entschädigung gemäß den geltenden Vorschriften haben, die aber meist gering ist.

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Bauvorhaben Spanien

Autopromocion im Jahre 2024

Welche sind die wesentlichen Schritte?

Es gibt vielerorts noch zahlreiche Bauparzellen, die es ermöglichen, selbst als Bauträger aufzutreten, als sogenannter promotor, der Immobilien erbaut und dann verkauft oder aber sich selbst seine Traumimmobilie erstellt, um diese zu nutzen, die sogenannte autopromocion. 

• Mallorca (Calvia, Sa Rapita, Llucmajor, Campos)
• Ibiza, Menorca
• Katalonien (Girona, Figueres)
• Andalusien (Hinterland von Malaga)
• Fuerteventura

Vorgehensweise

• Grundstückssuche mit dem eigenen Maklerteam: https://www.immo-legalium.com/
• Rechtliche und steuerliche Abwicklung des Grundstückskaufes mit Hausnotaren auf Mallorca, Ibiza, Fuerteventura, Teneriffa, Gran Canaria, Málaga, Barcelona, Madrid, Figueres: Firmengründung
• Projektierung durch vertraute Architekten: Architektenvertrag
• Bauprozess: Baugenehmigung, Werkvertraege (GU Vertrag, Bauausführung)
• Neubauerklärung, Grundbucheintragung, Bausteuerverfahren

Alle unsere Leistungen koennen auch einzeln beauftragt werden und im folgenden eine Untergliederung der wichtigsten Aspekte.

I. Grundstückssuche

Hier sollte man sich auf Baugrundstücke konzentrieren, sogenannte solar (urbano), die bebaut werden dürfen. Sogenannte Rústico Grundstücke im Aussenbereich sind nur ausnahmsweise bebaubar.

Entscheidende Eckpunkte:

Positiv: Bebaubarkeit (Edificabilidad): Wenn man von 2m/m2 spricht, dann wäre eine Parzelle von 500 qm mit 1000 qm überbaubar. Dies ist ein entscheidender Wertfaktor.

HINWEIS:

Die Mindestgrösse nach dem örtlichen Bebauungsplan (PGOU) für eine mögliche Bebauung muss vorhanden sein.

Negativ: Erschliessungslasten (cargas urbanisticas) sind zu prüfen.

II. Steuerlicher Aspekt

Baugrundstücke werden in der Regel mit Umsatzsteuer verkauft.
Mallorca, Menorca, Ibiza, Andalusien: 21% IVA
Fuerteventura, Gran Canaria, Teneriffa: 7% IGIC

III. Projektierung

Zunächst werden dem Architekten die finanziellen Eckdaten mitgeteilt, die Bauart, Grundstück etc und der Architekt erstellt ein Estudio previo, welches dann in Fase 1 und 2 fortentwickelt wird.

Fase 1: Vorprojektierung (Anteproyecto)
Fase 2: Grundlagenprojektierung (Proyecto basico) für die Beantragung der Baugenehmigung: LICENCIA DE OBRA MAYOR.

Zuständig für den Antrag auf die Baugenehmigung ist die Gemeinde 

Gesetzesgrundlage: 

(Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), y Reglamento general de la LOUS, de 30 de abril de 2015)

Rechtsgrundlage: Örtlicher Bebauungsplan (PGOU)

Antragsstellung erfolgt elektronisch unter Vorlage folgender Dokumente

+ Basisprojekt
+ Grundbuchauszug
+ Katasterunterlagen
+ Bezahlung der Verwaltungsgebühr (1.35% der Baukosten im Jahre 2021 in Llucmajor).

Sollte es sich nicht um Bauland handeln, sondern um „rustico“, ist die Abschreibung von der Mutterparzelle durch einen historischen Grundbuchauszug nachzuweisen und eine Projektbeschreibung zur Integration des Gebäudes in das Landschaftsbild nach DL9/2020.

Es kann mit dem Basisprojekt auch gleich, dass für Fase 3 vorgesehene Bauausführungsprojekt bei der Gemeinde eingereicht werden, zusammen mit:

+ Benennung des Architekten
+ Technischen Architekten
+ Abfallbeseitigungsproktierung
+ Bankbuergschaft ueber 125% der Kosten der Abfallbeseitigung
+ Bezahlung der Bausteuer von 3.5% von den gesamten Baukosten.

III.Bauausführungsprojekt

Baubeginn und Bauüberwachung (direccion de obra):

Typische Probleme in der Phase sind Baumängel und Baufristenüberschreitung. Für ein Einfamilienhaus rechnet man in der Regel vom sogenannten „acta de replanteo“ als Baubeginn und bis zur Bauabnahme 12-14 Monate.

Baumangel Nachbesserungspflichten und Teilzahlungen, als auch Baufristüberschreitungen und Vertragsstrafen sind im Bauträgervertrag bzw Bauausführungsvertrag (contrato de ejecucion de obra) zu regeln.

Zu empfehlen sind stets Festpreisvereinbarungen (precio cerrado gemaess Art.1593 CC) oder nach Quadratmeter überbauter Fläche. Jede Unidad de obra – Baueinheit, muss dann nach Quadratmeter abgerechnet werden. 

IV. Neubauerklärung

Nach der erfolgten Bauabnahme werden bei der Gemeinde die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung beantragt und nach Erhalt, Strom, Wasser angemeldet.

Mit der Erstbewohnbarkeitsbescheinigung kann die notarielle Neubauerklärung erstellt werden und die Dokumentensteuer bezahlt (1,5% Mallorca, Menorca, Ibiza ); (1% Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura); (1,5% Andalusien, Malaga, Katalonien; Girona, Figueres) und dann das Gebäude in das Grundbuch eingetragen werden, was letztlich der Abschluss des Neubaues in rechtlicher Hinsicht darstellt. 

Kompetent und zuverlässig begleiten wir Sie bei Ihrer Investitionsentscheidung und deren Umsetzung.

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Baurecht Mallorca – Bodenqualifikation

Die Bodenqualifikation ist bei jedem Immobilienkauf entscheidend, um die rechtlichen Baumöglichkeiten und Nutzungsmöglichkeiten gemäß einem gemeindlichen Bauordnungsplan einordnen können.

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Bauen ohne Baugenehmigung

Abrissverfügung und fehlende Baulizenz – Kanarische Inseln

Die Bauerlaubnis in Spanien ist erforderlich, um einen Bau beginnen zu dürfen. Dies wird grundlegend in der ständigen Rechtsprechung wiederholt.

Was passiert, wenn Sie ohne Bauerlaubnis bauen?

Die Konsequenzen werden regelmässig in den regionalen Gesetzen geregelt. Auf den Kanarischen Inseln ist es das Dleg 1/2000.

Im Art.176 ss. wird beschrieben, dass die Umweltschutzbehörde (Agencia de Proteccion del Medio Urbano y Naturaleza) die sofortige Baueinstellung zu verfügen hat. Die Baustelle soll versiegelt werden. Zu bemerken ist, dass der Siegelbruch strafrechtliche Konsequenzen nach sich zieht und die Behörde kann den Weiterbau durch Beschlagnahme der Baufahrzeuge verhindern.

Desweiteren kann Zwangsgeld bis zu 10 mal 1.200 EUR verhängt werden.

Letztlich wird dem Bauherr der Rückbau angeordnet, und wenn dieser nicht erfüllt, kann die Behörde den Abriss vornehmen.

Bauen im Naturschutzgebiet

Zu beachten ist, dass bei Bauwerken in Naturschutzgebieten, nicht nur die gemeindliche Baugenehmigung einzuholen ist, sondern auch in Teneriffa, von der Aufsichtsbehörde, Cabildo de Tenerife, die sogenannte calificacion territorial als Zustimmungsakt.

Bussgeldverfahren

In der Regel gibt es neben der Abrissverfügung auch Bussgelder und diese Bussgeldverfahren dürfen nicht länger als 6 Monate dauern, ansonsten ist das Verfahren von der Behörde einzustellen. Dies ist regelmässig bei der Rechtsmittelbearbeitung vorzutragen.

Bussgelder werden an den Baukosten bemessen. Bei Bauverstössen in Naturschutzgebieten, können bis zu 200% der Baukosten als Bussgelder verhängt werden.

Unser Service – Gerichtsvertretung

Verteidigung in Verwaltungsverfahren zum Baurecht, Bauordnungsrecht, Abrissverfügungen und Bussgeldbescheiden in ganz Spanien.

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Selbst bauen in Spanien

1. Allgemeines
2. Bauvertragstypen
3. Beteiligte bei der Ausführung eines Bauprojektes
4. Baugenehmigung
5. Wesentliche Vertragsklauseln im Bauvertrag

1. Allgemeines

    

   Im folgenden wird das Erstellen einer Immobilie in Spanien und die verschiedenen Bauvertragsvarianten mit den verschiedenen Beteiligten dargestellt, so dass Sie entscheiden können, ob Sie sich zutrauen, Bauherr zu werden, oder doch schliesslich den Kauf eines fertiggestellten Hauses vorziehen. Letzteres ist mit Sicherheit mit weniger Aufwand verbunden, jedoch birgt ebenso Risiken in sich.

   Die Abwicklung eines Hauskaufes ist ein Geschäft, dass einer gründlichen Vertragsvorbereitung bedarf. Denn schliesslich können Sie sich nicht auf den beurkundenden Notar verlassen, der in Spanien keine Beratung leistet und damit stets einen Standardvertrag von Ihnen unterzeichnen lässt. Dieser Standardvertrag schützt Ihre Rechte nicht, sondern benachteiligt Sie als Käufer regelmässig in der Kostentragungspflicht. Ganz zu schweigen von der fehlenden Überprüfung der Eigentümerposition des Verkäufers.

 

2. Verschiedene Typen von Bauverträgen

    

   1. Eigentümer eines Grundstücks möchte dieses bebauen oder bebauen lassen. Er bedient sich einem Architekten, Bauunternehmern oder einzelnen Bauhandwerkern.

    

   2. Ein Bauträger (promotor) baut auf seinem Grundstück eine Immobilie, um sie später zu verkaufen. Verkauft er sie schon vor Baubeginn, um den Bau zu finanzieren, spricht man vom Immobilienkauf gemäss dem Bauplan (sobre plano). Verkauft er die Immobilie nach Fertigstellung, spricht man von schlüsselfertigem Bauen (llave a mano). Hierbei gibt es die Variante, dass schon vor Fertigstellung ein Reservierungsvertrag geschlossen wird und damit eine stufenweise Abzahlung geleistet wird.

3. Beteiligte bei der Ausführung eines Bauprojektes

    

   1. Projekt-Ersteller (proyectista) erstellt die Baupläne und Leistungsbeschreibung. Meist ist es der Architekt, der später die Bauarbeiten überwacht. Desweiteren ist es die Pflicht des Architekten, einen Baugenehmigungsantrag zu stellen. Wenn dies die Baugenehmigungsbehörde verlangt, muss der Architekt die formellen Mängel beseitigen. Der Architektenvertrag kann auch mündlich zustande kommen. Ein schriftlicher Auftrag (hoja de encargo) ist nicht erforderlich.

    

   2. Bauüberwachung durch einen Architekten (director de obra) als erster Bauleiter.
       

      Seine Pflichten sind:

       

      1. Das Bauprojekt muss auf Durchführbarkeit und Fehlerfreiheit untersucht werden.

       

      2. Führung eines Anweisungs- und Ausführungsbuches (libro de ordenes y asistencias)

       

      3. Im Übrigen ist er derjenige, der den Bau beginnt und abschliesst, und zwar mit der Bauabnahmebescheinigung (certificado final de obra). Letztere ist Voraussetzung für die Beantragung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad). Technische Bauüberwachung (director de la ejecución de obra) ist der Architekt, der als 2. Bauleiter zu bezeichnen ist, da er dem director de obra untersteht. Ein technischer Architekt übernimmt diese Aufgabe. Die Bauabnahme (recepción de la obra) gehört zu seiner wesentlichen Aufgabe. Daneben ist die Qualitätsprüfung der verwendeten Baustoffe seiner Verantwortlichkeit zuzurechnen.

       

      4. Der Bauunternehmer ist für die Bauausführung zuständig. Die einen liefern Material, die anderen führen nur die Bauarbeiten durch. Er haftet für alle Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen. Subunternehmer können daneben für ihre Fehler haftbar gemacht werden. Der Bauunternehmer unterzeichnet ebenso die Abnahme. Seine Haftung wird durch die Versicherung von 1, 3 und 10 Jahren abgesichert.

       

      5. Der Bauträger erstellt eine Immobilie auf seinem Grundstück, um sie später zu verkaufen. Er ist Vertragspartner, aller am Bau Beteiligter und deshalb auch stets haftbar, zumindest als Gesamtschuldner.

       

      6. Der Subunternehmer hat einen Bauvertrag mit dem Bauunternehmer, der Generalunternehmer oder auch nur Generalübernehmer ist. Trotzdem kann er direkt gegen den Bauherrn auf Vergütung seiner Leistung klagen.

       

      7. Der Baustofflieferer hat pünktlich zu liefern, und der Baustoff muss mangelfrei sein. Der Bauunternehmer genauso wie der erste und zweite Bauleiter haften dafür, dass nur mangelfreie Baustoffe verwendet werden.

   3. Baugenehmigung

       

      Die Baugenehmigung wird als licencia de edificación oder licencia de obra bezeichnet. Sie wird auf Antrag erteilt. Der Antrag ist schriftlich bei der Baubehörde (oficina de urbanismo) zusammen mit einem schriftlichen Bauprojekt, durch einen zugelassenen Architekten erarbeitet, einzureichen. In der Regel wird innerhalb eines Monats die Baugenehmigung erteilt oder abgelehnt.

    

   4. Wesentliche Vertragsklauseln im Bauvertrag

       

      Wesentliche Klauseln eines Werkvertrages für den Bau einer Immobilie mit Materiallieferung:
       

      1. Baulagebeschreibung
      2. Datum der Fertigstellung der Immobilie. Eine Vertragsstrafe für Verspätungen kann vereinbart werden.
      3. Preis und Zahlungsweise. Es gibt verschiedene Preisgestaltungsvarianten:
          

         – Einheitspreis nach Aufmass (precio cierto)- Preis, den ein Sachverständiger bestimmt

         – Preis nach Vorlage der Rechnungen des Bauunternehmers, kombinierbar mit Abschlagzahlungsvereinbarungen nach festgelegten Teilabschnitten

         – Pauschalpreis (alzado fijo)

         – Preisvereinbarung nach Stundenabrechnung

         Zu bemerken ist, dass der Pauschalpreis nicht in jedem Fall unveränderbar ist. Ein Beispiel ist eine Planänderung aufgrund von gewünschten Änderungen, die wiederum andere Änderungen zwingend erforderlich machen.

      4. Versicherungen von seiten des Bauunternehmers von 1, 3, 10 Jahren. Die abgestuften Gewährleistungszeiten ergeben sich aus dem verschiedenen Bezug auf bestimmte Eigenschaften. Haftpflichtversicherungen zum Schutz von Nachbargebäuden.
      5. Zurückbehaltungsrechte bis zur Mangelbeseitigung.
      6. Vereinbarung von Sicherheiten, zugunsten des Bauunternehmers, der Baumaterial in ein fremdes Grundstück einbaut. (crédito refaccionario)

   Bauvertragsüberprüfung als auch Baubetreuung sollten Sie Ihrem Rechtsanwalt überlassen. Unsere Rechtsanwaltskanzlei mit dem uns angeschlossenen Architekten steht Ihnen gerne zur Verfügung.

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