Grundstückskauf Spanien

Der Grundstückskauf in Spanien hat oftmals Fallstricke, die einer rechtlichen Prüfung erfordern.

Beispiele sind:

Immobilienkauf einer Finca auf Mallorca: Die Finca ist teilweise Ackerland (rustico) und der Boden wurde mit Beton versiegelt. Dies ist rechtswidrig, wenn keine Baugenehmigung vorläge.

Teneriffa, Gran Canaria, Andalusien Grundstückskauf mit sichtbarer Stromleitung: Die Liegenschaft wird von einer Mittelspannungsleitung des Stromverteilungsnetzes durchquert. Diese Art von Infrastruktur unterliegt einer Grunddienstbarkeit, d.h. das Grundstück, über das sie verläuft, unterliegt einer Reihe von Verpflichtungen und Beschränkungen gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 223/2008, das die Hochspannungsvorschriften und ihre ergänzenden technischen Anweisungen genehmigt.

Gemäß Artikel 57 des Gesetzes 24/2013 vom 26. Dezember über den Elektrizitätssektor, umfasst die Dienstbarkeit für obererdige Leitungen neben der Überquerung des Grundstücks auch die Errichtung von Masten, Türmen oder festen Stützen für die Verlegung von Stromkabeln, die um die festgelegten Sicherheitsabstände erhöht sind.

Dieser Abstand ist der Streifen der Dienstbarkeit für Freileitungen, er hat keine konstante Breite und wird im oben genannten Königlichen Erlass 223/2008 definiert. Konkret wird er unter Berücksichtigung der vertikalen Projektion der von den Leitern gebildeten Oberleitung bei seitlichen Winden von 120 km/h berechnet und um mindestens 2 Meter vergrößert (der letztgenannte Abstand wird in Abhängigkeit von der Spannungsebene der Leitung berechnet). Daher ist die Spannweite in der Mitte der Spannweite der Leiter am größten und stimmt mit der Breite der Querträger des Trägers/Turms an diesem Punkt überein.

Mit anderen Worten, es ergeben sich unter anderem die folgenden Auswirkungen:

Der Grundstückseigentümer kann innerhalb der Grunddienstbarkeit ohne Genehmigung kein Gebäude errichten oder große Bäume pflanzen.

Das Verteilungsunternehmen (Eigentümer der Mittelspannungsleitung) hat das Recht auf Zugang und Wartung in dem festgelegten Streifen.

Für die Einschränkung der Nutzung des Grundstücks zum Zeitpunkt der Festlegung dieser Grunddienstbarkeit kann eine Entschädigung festgelegt werden.

Diese Grunddienstbarkeiten gelten als „offenkundig“ und sind, obwohl sie normalerweise nicht im Grundbuch eingetragen werden, für den Eigentümer des Grundstücks, durch das sie verlaufen, verbindlich.

Belastung wegen Schutz von Infrastruktursmassnahmen

Beispiele

• Strassenbauerweiterungen
• Fuerteventura – Fahrradweb
• Teneriffa Nord – Strassenerweiterung, Autobahn
• Teneriffa Süd – Zugprojekt, Abwasserleitungsnetzerwerterung etc.

Nach den Bebauungsplänen kann selbst im Baulandsbereich (urbano) eine Infrastrukturmassnahme im Kataster vorgemerkt werden und diese muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, was oftmals von Notaren und  Rechtsanwälten übersehen wird.

Befindet sich die Liegenschaft, teilweise auf ländlichem Gebiet wie auch im Küstenschutzbereich, dann sind solche Beschränkungen häufig, da verhindert werden soll, dass diese Bereiche bebaut werden.

Nutzungsbeschränkungen:

Der Zweck des Infrastrukturschutzes Ländlicher Raum (Straßen) besteht darin, die ordnungsgemäße Entwicklung und Funktionsfähigkeit der Straßeninfrastrukturen zu gewährleisten, weshalb die Errichtung dauerhafter Gebäude oder Nutzungen, die diese Funktionsfähigkeit beeinträchtigen könnten, nicht zulässig sind.

Enteignungen und Dienstbarkeiten:

Für den Fall, dass die Planung künftige Maßnahmen in dem Gebiet vorsieht, könnte die Liegenschaft Gegenstand von Enteignungsverfahren oder Wegerechten sein, um den Zugang und die Instandhaltung der Infrastrukturen zu gewährleisten.

Pflichten des Eigentümers:

Nutzungsunterlassung und Bebauungsuntersagung. Möglichkeit der Entschädigung: Im Falle einer Enteignung könnte der Eigentümer Anspruch auf eine Entschädigung gemäß den geltenden Vorschriften haben, die aber meist gering ist.

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Grundstückskauf Spanien – Bebaubarkeit

Wie bemisst sich die Bebaubarkeit?

Stand 17.06.2024

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Spanien ist kaufentscheidend bei

• Grundstückskauf zur späteren Bebauung mit einer Immobilie
• Erwerb einer Immobilie auf einem Baugrundstück mit geplanter baulicher Erweiterung (Pool etc)
• Erwerb eines ländlichen Grundstücks (finca rústica) mit Teilbebauung (legalisierbar)
• Erwerb eines ländlichen Grundstücks (rústico) mit beschränkter Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeit.
  

Wichtige Begriffe:

Brutto Bebaubarkeit: Die Brutto Bebaubarkeit ist die maximale Bebaubarkeit von ländlichen Grundstücken (rústico) oder Bauererwartungsland (urbanizable). „Brutto“ deshalb, da die Gemeinde Bauauflagen auferlegen kann, die zur wesentlichen Minderung der Bebaubarkeit führen.

Netto Bebaubarkeit: Hierbei handelt es sich um Bauparzelle, die schon erschlossen sind und damit die Bebaubarkeit, Grenzabstand, Bauhöhe, genau definiert sind.

TIPP:

Bei der Bebaubarkeit geht es nicht nur um Quadratmeterzahl, die bebaubar ist, sondern auch, ob unterkellert werden kann, und zu dem ist zu beachten, dass die Nutzung entsprechende Bebaubarkeit Quadratmeter zugewiesen bekommt.

Bsp: Bebaubarkeit zur Wohnnutzung oder andere Nutzung ( terciaria wie touristische Vermietung) oder gewerbliche Nutzung.

Wichtige Prüfungsunterlagen:

Bei der Gemeinde ist der sogenannte informe urbanistico anzufordern. Dort sind 8 wichtige Detailinformationen für jeden Bauherr verbrieft und die Gemeinde verpflichtet sich in der Regel für 6 Monate nach Erlass, sich daran verbindlich zu halten.

Bebaubarkeit:

Die dort genannte Bebaubarkeit ist mit einem Koeffizienten bemessen. Bei einer Parzelle von 100qm und einem Koeffizienten von 0.8, können 80qm bebaut werden.

Weiter ist entscheidend die Bauhöhe, Unterkellerung, etc.

Wenn von einer Ocupacion von 50% die Rede ist, dann könnte zwar eine Wohnflaeche von 80 qm gebaut werden, doch die maximale Quadratmeterzahl eines Stockwerkes nur 50 qm sein.

Nutzen Sie unser Servicepaket zur Abwicklung Ihres Grundstückskaufes in Spanien, sei es unbebaut oder bebaut. Unsere Haupttätigkeitsorte sind Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria, Mallorca, Katalonien, Valencia und Andalusien.
Darueberhinaus bieten wir auch die technische Kontrolle durch unseren Hausarchitekten an und betreuen baurechtlich und steuerrechtlich vor dem Kauf des Grundstücks, beim Kauf und im Bauprozess, bis hin zur Bauabnahme und Fertigstellung.
Beratend stehen wir auch für grössere Erschliessungsprojekte zur Verfügung.

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Baugenehmigung verhindert Abriss

Vewaltungsrecht, Küstenschutzgesetz

Mehr Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien

Stand: 21.02.2024

Mit dem aktuellen Urteil vom Januar 2024 hat das oberste spanische Verwaltungsgericht eine wesentliche Entscheidung getroffen, die den Vertrauensschutz auf eine Baugenehmigung und Bestandsschutz für bestehende Immobilie gewährt.

Der vorliegende Fall galt einer Baugenehmigung aus dem Jahre 1992 in Vigo, Galicien, und gemäss dieser Baugenehmigung wurde die Immobilie im Küstenschutzgebiet, in der sogenannten zona de servidumbre de proteccion, erbaut.

Im Jahre 2007 erging von der Küstenschutzbehörde der Bussgeldbescheid und die Abrissverfuegung. Dieses Verfahren wurden nicht betrieben und verjährten.

Dann nahm die Behörde die Sache im Jahre 2016 erneut auf, mit erneuter Abrissverfügung im Jahre 2017.

Die Rechtsmittel wurden gewonnen, jedoch legte die Verwaltung wiederholte Rechtsmittel ein, so dass die Sache zum obersten Gerichtshof kam.

Hier wurde mehrmals wiederholt, dass die baurechtliche Hoheit im Gemeindegebiet, die Gemeinde hat. Soweit die Baugenehmigung eingehalten wird und die Gemeinde die Baugenehmigung nicht annuliert, hat diese Bestand und damit das Gebäude auch Bestandsschutz für die Zukunft.

In der gerichtlichen Revisionsinstanz endete der Rechtsstreit, da eine offene Rechtsfrage geklärt werden musste, nämlich ob die Küstenschutzbehörde oder Behörde zur Kontrolle des Landschaftsschutzes zunächst die Baugenehmigung gerichtlich anfechten müssen, oder direkt den Abriss verfügen dürfen.

Zusammenfassung

Zusammenfassend ist die gerichtliche Entscheidung wesentlich für jede Verteidigung gegen eine Abrissverfügung im Küstenschutzgebiet und bei jedem Immobilienkauf muss im Vorfeld, vor Unterschrift des Reservierungsvertrages, geprüft werden, ob ein Bestandsschutz für die Immobilie besteht.

Im Zweifelsfall muss die Baugenehmigung verlangt werden und geprüft werden, ob das Gebäude zu 100% gemäss der Baugenehmigung erstellt wurde. Dann besteht mit dem aktuellen Urteil  Rechtssicherheit und Bestandsschutz bei Ihrem Immobilienkauf in Spanien.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket, sodass wir für Sie die vollständige rechtliche und steuerliche Kontrolle und Abwicklung des Immobilienkaufes in Spanien durchführen.

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Bauen in Spanien

Festland – Katalonien, Almería

Balearen – Mallorca

Kanarische Inseln – Fuerteventura

Auf Mallorca und Fuerteventura gibt es noch ausreichend Angebot an Baugrundstücken, und im Festland in Gebieten wie Almeria.

Die Baupreise beginnen mit 1500 pro m2 und steigen je nach Qualitätsanspruch und anderen Faktoren wie

Bodenart

Man sollte stets nach Bauland (urbano) suchen und nicht nur Bauerwartungsland (urbanizable), da die Erschliessungskosten erhebliche Mehrkosten bedeuten. Des weiteren hat Bauland optimierte Bebauungsparameter, wie bei einer 500 m2 Parzelle 30% Bebaubarkeit.

Hat man dagegen ein Agrargrundstück (rustico), werden oftmals wie auf Mallorca 14.000 m2 verlangt, um überhaupt bauen zu können.

TIPP:

Nutzen Sie unser Servicepaket zum Grundstückskauf, so dass Sie sorglos mit Rechtssicherheit Ihr Grundstück in Spanien erwerben können. Später betreut Sie unsere Hausarchitektin und unsere Baurechtsanwalte bei der Bauvertragsgestaltung und Aufsetzung des Architektenvertrages und Kontrolle der notwendigen Unterlagen für die Bauversicherungen.

Nach dem sogenannten Vorprojekt ist bei der Gemeinde der Antrag auf Baugenehmigung zu stellen.

Erforderlich sind:

• Anteproyecto: Vorprojekt
• Proyecto basico: Grundlagenprojekt
• Proyecto de ejecución: Basisprojekt

Mit diesen Projekten, die alle Berechnungen enthalten, kann ein Bauunternehmer gesucht werden, für den schlüsselfertigen Bau nach Festpreis oder nach Baumass.

Der Bauantrag bei der Gemeinde löst eine Bausteuer von 3-4% aus und eine Verwaltungsgebühr.

Die Baugenehmigungsvergabe kann von 3 Monaten bis zu einem Jahr in der Regel dauern, abhängig von der Gemeinde.

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Bauvorhaben Spanien

Autopromocion im Jahre 2024

Welche sind die wesentlichen Schritte?

Es gibt vielerorts noch zahlreiche Bauparzellen, die es ermöglichen, selbst als Bauträger aufzutreten, als sogenannter promotor, der Immobilien erbaut und dann verkauft oder aber sich selbst seine Traumimmobilie erstellt, um diese zu nutzen, die sogenannte autopromocion. 

• Mallorca (Calvia, Sa Rapita, Llucmajor, Campos)
• Ibiza, Menorca
• Katalonien (Girona, Figueres)
• Andalusien (Hinterland von Malaga)
• Fuerteventura

Vorgehensweise

• Grundstückssuche mit dem eigenen Maklerteam: https://www.immo-legalium.com/
• Rechtliche und steuerliche Abwicklung des Grundstückskaufes mit Hausnotaren auf Mallorca, Ibiza, Fuerteventura, Teneriffa, Gran Canaria, Málaga, Barcelona, Madrid, Figueres: Firmengründung
• Projektierung durch vertraute Architekten: Architektenvertrag
• Bauprozess: Baugenehmigung, Werkvertraege (GU Vertrag, Bauausführung)
• Neubauerklärung, Grundbucheintragung, Bausteuerverfahren

Alle unsere Leistungen koennen auch einzeln beauftragt werden und im folgenden eine Untergliederung der wichtigsten Aspekte.

I. Grundstückssuche

Hier sollte man sich auf Baugrundstücke konzentrieren, sogenannte solar (urbano), die bebaut werden dürfen. Sogenannte Rústico Grundstücke im Aussenbereich sind nur ausnahmsweise bebaubar.

Entscheidende Eckpunkte:

Positiv: Bebaubarkeit (Edificabilidad): Wenn man von 2m/m2 spricht, dann wäre eine Parzelle von 500 qm mit 1000 qm überbaubar. Dies ist ein entscheidender Wertfaktor.

HINWEIS:

Die Mindestgrösse nach dem örtlichen Bebauungsplan (PGOU) für eine mögliche Bebauung muss vorhanden sein.

Negativ: Erschliessungslasten (cargas urbanisticas) sind zu prüfen.

II. Steuerlicher Aspekt

Baugrundstücke werden in der Regel mit Umsatzsteuer verkauft.
Mallorca, Menorca, Ibiza, Andalusien: 21% IVA
Fuerteventura, Gran Canaria, Teneriffa: 7% IGIC

III. Projektierung

Zunächst werden dem Architekten die finanziellen Eckdaten mitgeteilt, die Bauart, Grundstück etc und der Architekt erstellt ein Estudio previo, welches dann in Fase 1 und 2 fortentwickelt wird.

Fase 1: Vorprojektierung (Anteproyecto)
Fase 2: Grundlagenprojektierung (Proyecto basico) für die Beantragung der Baugenehmigung: LICENCIA DE OBRA MAYOR.

Zuständig für den Antrag auf die Baugenehmigung ist die Gemeinde 

Gesetzesgrundlage: 

(Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), y Reglamento general de la LOUS, de 30 de abril de 2015)

Rechtsgrundlage: Örtlicher Bebauungsplan (PGOU)

Antragsstellung erfolgt elektronisch unter Vorlage folgender Dokumente

+ Basisprojekt
+ Grundbuchauszug
+ Katasterunterlagen
+ Bezahlung der Verwaltungsgebühr (1.35% der Baukosten im Jahre 2021 in Llucmajor).

Sollte es sich nicht um Bauland handeln, sondern um „rustico“, ist die Abschreibung von der Mutterparzelle durch einen historischen Grundbuchauszug nachzuweisen und eine Projektbeschreibung zur Integration des Gebäudes in das Landschaftsbild nach DL9/2020.

Es kann mit dem Basisprojekt auch gleich, dass für Fase 3 vorgesehene Bauausführungsprojekt bei der Gemeinde eingereicht werden, zusammen mit:

+ Benennung des Architekten
+ Technischen Architekten
+ Abfallbeseitigungsproktierung
+ Bankbuergschaft ueber 125% der Kosten der Abfallbeseitigung
+ Bezahlung der Bausteuer von 3.5% von den gesamten Baukosten.

III.Bauausführungsprojekt

Baubeginn und Bauüberwachung (direccion de obra):

Typische Probleme in der Phase sind Baumängel und Baufristenüberschreitung. Für ein Einfamilienhaus rechnet man in der Regel vom sogenannten „acta de replanteo“ als Baubeginn und bis zur Bauabnahme 12-14 Monate.

Baumangel Nachbesserungspflichten und Teilzahlungen, als auch Baufristüberschreitungen und Vertragsstrafen sind im Bauträgervertrag bzw Bauausführungsvertrag (contrato de ejecucion de obra) zu regeln.

Zu empfehlen sind stets Festpreisvereinbarungen (precio cerrado gemaess Art.1593 CC) oder nach Quadratmeter überbauter Fläche. Jede Unidad de obra – Baueinheit, muss dann nach Quadratmeter abgerechnet werden. 

IV. Neubauerklärung

Nach der erfolgten Bauabnahme werden bei der Gemeinde die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung beantragt und nach Erhalt, Strom, Wasser angemeldet.

Mit der Erstbewohnbarkeitsbescheinigung kann die notarielle Neubauerklärung erstellt werden und die Dokumentensteuer bezahlt (1,5% Mallorca, Menorca, Ibiza ); (1% Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura); (1,5% Andalusien, Malaga, Katalonien; Girona, Figueres) und dann das Gebäude in das Grundbuch eingetragen werden, was letztlich der Abschluss des Neubaues in rechtlicher Hinsicht darstellt. 

Kompetent und zuverlässig begleiten wir Sie bei Ihrer Investitionsentscheidung und deren Umsetzung.

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Baurecht Mallorca – Bodenqualifikation

Die Bodenqualifikation ist bei jedem Immobilienkauf entscheidend, um die rechtlichen Baumöglichkeiten und Nutzungsmöglichkeiten gemäß einem gemeindlichen Bauordnungsplan einordnen können.

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Immobilienkauf Extremadura – Bodenrecht – Baurecht

Bodenrechtliche Qualifizierungen in der Extremadura aktuell und wissenswert für jeden Grundstückskauf mit Bauabsicht oder Immobilienkauf auf einem laendlichen Grundstück (suelo rustico)

Nicht nur auf Mallorca wurde im Mai 2020 das Bodenrecht verschärft, so dass Ackerland (rustico) nicht als Bauland preiswert mit Siedlungen versplittert wird, auch in der weitflächigen Extremadura, in der grossflächige Fincas zum Kauf angeboten werden, wurden am 25.05.2020 bodenrechtliche Bestimmungen geschaffen.

Übergangsrechtliche Regelung für alle Arten von Boden und Verfahren

LOTUEX disp.trans. 2ª redacc DL Extremadura 10/2020, DOE 25-5-20

Die folgende allgemeine Regelung gilt für Gemeinden, deren Stadtentwicklungspläne und -instrumente zum Zeitpunkt 25.05.2020 in Kraft sind:

• Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern – LOTUEX art.61 – 78 (Extremadura Bauordnungsrecht)
• Gemeinden mit 10.000 oder mehr Einwohnern – In ihrer Planung vorgesehenes Landregime und darin enthaltener ländlicher Landbedarf, sofern sie nicht gegen LOTUEX art.64 – 71 verstoßen.

Es gelten die folgenden besonderen Regeln im Bauplanungsrecht, die bei jedem Grundstückskauf in der Extremadura, Spanien, zu beachten sind.

Das Verfahren für die Änderungen ist das in LOTUEX vorgesehene, aber es ist keine dokumentarische Unterscheidung zwischen strukturellen und detaillierten Bebauungsplänen erforderlich.

Es kann als ein einziges Dokument mit interner Zweigliederung bearbeitet werden, das den Inhalt der Änderung mit dem aktuellen Planungsinstrument in einem Plan enthält.

Die Zuständigkeit für die endgültige Genehmigung wird an die Länderregierung übertragen und für bauplanungsrechtliche Detailfragen an die Gemeinde.

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Baurecht Mallorca – Balearen

Neue Einstufung der bebaubaren Böden auf Ackerland und

Ordnungsvoraussetzungen

 DL Baleares 9/2020, BOIB 25-5-20

Folgende Bodenarten werden automatisch als Ackerland eingestuft, ohne dass Anspruch auf Entschädigung besteht:

Das Vorstehende gilt nicht für Böden, auf die einer der folgenden Umstände zutrifft:

• Aufnahme in unterzeichnete Städtebauvereinbarungen, in deren Rahmen Grundstücke für den Bau von Ausrüstungen und Infrastrukturen erworben wurden, die bereits gebaut wurden oder gewinnbringend für den sozialen Wohnungsbau oder andere öffentliche Schutzprogramme genutzt werden sollen.

• In den Geltungsbereich eines Teilplans oder eines in Arbeit befindlichen Urbanisierungsprojekts einbezogene Böden. Es wird davon ausgegangen, dass dazu auch Teilpläne oder Urbanisierungsprojekte gehören, die ursprünglich vor dem 25.5.2020 genehmigt wurden, ohne dass das allgemeine Planungsinstrument 8 Jahre in Kraft war, im Falle der Bearbeitung des Teilplans, oder 4 Jahre des Instruments, das als Ausführungsbudget erforderlich ist, im Falle der Bearbeitung des Urbanisierungsprojekts.

• Aus Gründen, die der Verwaltung zuzuschreiben sind, wurde die materielle Durchführung der Maßnahmen zur Neugestaltung der Stadt nicht eingeleitet.

Bei der Regelung der Bedingungen für die Planung dieses Grundstücks ist Folgendes hervorzuheben, es sei denn, die territoriale oder städtebauliche Planung legt andere, restriktivere Bedingungen fest oder das Plenum des Inselrates hat in den zwei Jahren vor dem 25.5.20 endgültig einer Revision oder Änderung des territorialen Plans der Insel zugestimmt.

(*)Für die Zwecke der minimalen Grundstücksgröße, der Bebaubarkeit, der Belegung, des maximalen Volumens und anderer Gebäudeparameter ist das zu berücksichtigende Gebiet das gesamte Grundstück.
(**)Quadratmetern der Decke ausgedrückt.

Es regelt Maßnahmen zur Landschafts- und Umweltintegration zur Wiedererlangung und Erhaltung des Eigentums, mit Ausnahme der Maßnahmen im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Betrieben, die die Verpflichtung vorsehen, ein technisches Projekt desselben zu folgenden Zwecke zu beinhalten:

• die Wiederherstellung und Erhaltung des gesamten Landes in gutem Zustand
• die Wiederherstellung und Erhaltung der vorhandenen Elemente von ethnographischem oder kulturellem Wert
• die Beseitigung von Einfriedungselementen, die ohne die traditionellen Systeme und Materialien, die für jede Insel spezifisch sind, gebaut wurden
• die Auswirkungen von Gebäuden auf den Nachthimmel zu reduzieren, um Lichtverschmutzung zu vermeiden und
• die Verpflichtung zur Absperrung von Liegenschaften und Gebäuden mit traditioneller Ausführung oder mit Wildzäunen, die den Durchgang der Fauna ermöglichen.

Im Hinblick auf die Wassereinsparung müssen Bauprojekte für Gebäude auf Ackerland, mit Ausnahme solcher, die im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Betrieben stehen, das Sammeln von Regenwasser von Dächern zur Wiederverwendung für die Bedürfnisse des Gebäudes und/oder des Grundstücks vorsehen. Die Nutzung eines Einfamilienhauses auf rustikalem Land darf nicht zum Bau von mehr als einem Schwimmbad pro Grundstück führen.

ANMERKUNG

1. Die Einstufung als städtischer Boden oder planmäßig bebaubar oder geeignet für die Entwicklung wird beibehalten, wenn diese Klassifizierung durch allgemeine Planungsinstrumente erfolgt ist, die bis 25-5-2020 ihre Anpassung an die Bestimmungen bezüglich des städtischen Entwicklungslandes der entsprechenden territorialen Planinsel verarbeiten. Vorausgesetzt, dass die erste Genehmigungsvereinbarung vor dem 25.5.2020 und nicht mehr als 3 Jahre nach dem letzten wesentlichen Rechtsakt bei der Bearbeitung des Verfahrens zur Anpassung der kommunalen Planung an die Festlegungen in Bezug auf Grundstücke für die städtische Entwicklung des entsprechenden Insel-Raumplans angenommen wurde.

2. Die in diesem Gesetzesdekret enthaltenen Bestimmungen in Bezug auf Ackerland gelten nicht für Anträge auf Erteilung einer städtebaulichen Baugenehmigung, die über die vollständige Dokumentation verfügen, die den Antrag rechtmäßig enthalten muss und die dem jeweiligen Rathaus vor dem Datum 25.5.2020 vorgelegt wurden.

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Neubauerklärung Spanien

Horizontalteilung

RA D. Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien und Deutschland zugelassen, betreut Sie bei Ihrem Immobilienkauf in Spanien.

Die Neubauerklärung dient als notarielle Urkunde, so dass ein Gebäude in das spanische Grundbuch eingetragen wird.

Im vorliegenden Rechtsfall vom 25.04.2018 entschieden die Gerichte, dass eine sogenannte Horizontalteilung auf einem Grundstück von zwei Gebäuden sehr wohl der gemeindlichen Genehmigung bedarf, oder die Gemeinde durch Bescheid von der Genehmigungspflicht befreit.

Bei fehlender Genehmigung gibt es keine Horizontalteilung und die Immobilien bleiben Miteigentum.

Aber die Eintragung in das Grundbuch sei zulässig, wenn die fehlende Baugenehmigung und die baurechtliche Verletzung ohne baurechtliche Ahndung verjährt ist.

Die Horizontalteilung von Wohnungseigentum bei einem Mehrfamilienhaus ist der Normalfall, doch dass 2 Gebäude auf einem Grundstück horizontal geteilt werden, ist die Ausnahme. Man findet sie häufig in Gegenden, die Ackerland sind, die Immobilien werden ohne Baugenehmigung gebaut.

Es werden mehrere Häuser gebaut und dann die Verjährung der Baurechtsverletzung geltend gemacht, als auch mit der Neubauerklärung die Horizontalteilung verbunden.

Diese Fälle findet man auf Teneriffa (Adeje – Los Menores) aber auch auf La Palma, Tijarafe und auf Fuerteventura.

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Immobilienkauf in Spanien

Küstenschutzgesetz Spanien, Grundbuch

In Spanien haben die Grundbuchämter nunmehr auch die Pflicht, dass die Grundbucheintragung mit der Realität entspricht.

Insbesondere, wenn Grundstücke an die Küstenlinie angrenzen oder auch an Naturschutzgebiete, dann verlangt das Grundbuch in Spanien

1. Deckungsgleichheit der Grenzen zwischen Kataster und Grundbuch
2. Angabe der Georeferenzen
3. Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinde, dass das Grundstück nicht den Küstenschutzbereich beeinträchtigt
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung der Küstenschutzbehörde

Die Problematik der Abgrenzung zur Küstenschutzzone hat weitreichende Konsequenzen, bis hin zur Verweigerung der Eintragung der Immobilie mit Grundstück in das Grundbuch. Typische Problemzonen sind Teneriffa, Fuerteventura, Formentera, Ibiza, Mallorca u.a. 

Aktuelle Rechtsprechung vom 23.05.2018 der DGRN

….das jedes Grundstück in Spanien, welches an die Küstenlinie angrenzt, eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Küstenbehörde vorlegen muss (Art.36 ReglCostas). Die Unbedenklichkeitsbescheinigung muss nachweisen, dass das Grundstück nicht in das Küstenschutzgebiet hineinreicht. 

Sollte das Grundstück weder im Kataster noch im Grundbuch deckungsgleiche Masse haben, ist eine Vermessung durchzuführen und aufgrund der tatsächlichen Vermessungsdaten die Bescheinigung bei der Küstenbehörde zu beantragen. 

Unser Service:

Nutzen Sie unsere Kompetenz als Rechtsanwälte für Immobilienrecht in Spanien, Baurecht und Küstenschutz in Kombination mit unserer Hausarchitektin, zur Vermessung und Baumangelprüfung.

Es berät Sie auf deutsch und spanischen RA D. Luickhardt in unseren Kanzleistandorten in Spanien (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Mallorca, Barcelona) und in Deutschland (Tettnang, Berlin, Hannover, Raum Frankfurt)

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