Grundstückskauf Spanien – Bebaubarkeit

Wie bemisst sich die Bebaubarkeit?

Stand 17.06.2024

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Spanien ist kaufentscheidend bei

• Grundstückskauf zur späteren Bebauung mit einer Immobilie
• Erwerb einer Immobilie auf einem Baugrundstück mit geplanter baulicher Erweiterung (Pool etc)
• Erwerb eines ländlichen Grundstücks (finca rústica) mit Teilbebauung (legalisierbar)
• Erwerb eines ländlichen Grundstücks (rústico) mit beschränkter Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeit.
  

Wichtige Begriffe:

Brutto Bebaubarkeit: Die Brutto Bebaubarkeit ist die maximale Bebaubarkeit von ländlichen Grundstücken (rústico) oder Bauererwartungsland (urbanizable). „Brutto“ deshalb, da die Gemeinde Bauauflagen auferlegen kann, die zur wesentlichen Minderung der Bebaubarkeit führen.

Netto Bebaubarkeit: Hierbei handelt es sich um Bauparzelle, die schon erschlossen sind und damit die Bebaubarkeit, Grenzabstand, Bauhöhe, genau definiert sind.

TIPP:

Bei der Bebaubarkeit geht es nicht nur um Quadratmeterzahl, die bebaubar ist, sondern auch, ob unterkellert werden kann, und zu dem ist zu beachten, dass die Nutzung entsprechende Bebaubarkeit Quadratmeter zugewiesen bekommt.

Bsp: Bebaubarkeit zur Wohnnutzung oder andere Nutzung ( terciaria wie touristische Vermietung) oder gewerbliche Nutzung.

Wichtige Prüfungsunterlagen:

Bei der Gemeinde ist der sogenannte informe urbanistico anzufordern. Dort sind 8 wichtige Detailinformationen für jeden Bauherr verbrieft und die Gemeinde verpflichtet sich in der Regel für 6 Monate nach Erlass, sich daran verbindlich zu halten.

Bebaubarkeit:

Die dort genannte Bebaubarkeit ist mit einem Koeffizienten bemessen. Bei einer Parzelle von 100qm und einem Koeffizienten von 0.8, können 80qm bebaut werden.

Weiter ist entscheidend die Bauhöhe, Unterkellerung, etc.

Wenn von einer Ocupacion von 50% die Rede ist, dann könnte zwar eine Wohnflaeche von 80 qm gebaut werden, doch die maximale Quadratmeterzahl eines Stockwerkes nur 50 qm sein.

Nutzen Sie unser Servicepaket zur Abwicklung Ihres Grundstückskaufes in Spanien, sei es unbebaut oder bebaut. Unsere Haupttätigkeitsorte sind Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria, Mallorca, Katalonien, Valencia und Andalusien.
Darueberhinaus bieten wir auch die technische Kontrolle durch unseren Hausarchitekten an und betreuen baurechtlich und steuerrechtlich vor dem Kauf des Grundstücks, beim Kauf und im Bauprozess, bis hin zur Bauabnahme und Fertigstellung.
Beratend stehen wir auch für grössere Erschliessungsprojekte zur Verfügung.

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Baurecht Mallorca – Bodenqualifikation

Die Bodenqualifikation ist bei jedem Immobilienkauf entscheidend, um die rechtlichen Baumöglichkeiten und Nutzungsmöglichkeiten gemäß einem gemeindlichen Bauordnungsplan einordnen können.

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Immobilienkauf Extremadura – Bodenrecht – Baurecht

Bodenrechtliche Qualifizierungen in der Extremadura aktuell und wissenswert für jeden Grundstückskauf mit Bauabsicht oder Immobilienkauf auf einem laendlichen Grundstück (suelo rustico)

Nicht nur auf Mallorca wurde im Mai 2020 das Bodenrecht verschärft, so dass Ackerland (rustico) nicht als Bauland preiswert mit Siedlungen versplittert wird, auch in der weitflächigen Extremadura, in der grossflächige Fincas zum Kauf angeboten werden, wurden am 25.05.2020 bodenrechtliche Bestimmungen geschaffen.

Übergangsrechtliche Regelung für alle Arten von Boden und Verfahren

LOTUEX disp.trans. 2ª redacc DL Extremadura 10/2020, DOE 25-5-20

Die folgende allgemeine Regelung gilt für Gemeinden, deren Stadtentwicklungspläne und -instrumente zum Zeitpunkt 25.05.2020 in Kraft sind:

• Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern – LOTUEX art.61 – 78 (Extremadura Bauordnungsrecht)
• Gemeinden mit 10.000 oder mehr Einwohnern – In ihrer Planung vorgesehenes Landregime und darin enthaltener ländlicher Landbedarf, sofern sie nicht gegen LOTUEX art.64 – 71 verstoßen.

Es gelten die folgenden besonderen Regeln im Bauplanungsrecht, die bei jedem Grundstückskauf in der Extremadura, Spanien, zu beachten sind.

Das Verfahren für die Änderungen ist das in LOTUEX vorgesehene, aber es ist keine dokumentarische Unterscheidung zwischen strukturellen und detaillierten Bebauungsplänen erforderlich.

Es kann als ein einziges Dokument mit interner Zweigliederung bearbeitet werden, das den Inhalt der Änderung mit dem aktuellen Planungsinstrument in einem Plan enthält.

Die Zuständigkeit für die endgültige Genehmigung wird an die Länderregierung übertragen und für bauplanungsrechtliche Detailfragen an die Gemeinde.

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Baurecht Mallorca – Balearen

Neue Einstufung der bebaubaren Böden auf Ackerland und

Ordnungsvoraussetzungen

 DL Baleares 9/2020, BOIB 25-5-20

Folgende Bodenarten werden automatisch als Ackerland eingestuft, ohne dass Anspruch auf Entschädigung besteht:

Das Vorstehende gilt nicht für Böden, auf die einer der folgenden Umstände zutrifft:

• Aufnahme in unterzeichnete Städtebauvereinbarungen, in deren Rahmen Grundstücke für den Bau von Ausrüstungen und Infrastrukturen erworben wurden, die bereits gebaut wurden oder gewinnbringend für den sozialen Wohnungsbau oder andere öffentliche Schutzprogramme genutzt werden sollen.

• In den Geltungsbereich eines Teilplans oder eines in Arbeit befindlichen Urbanisierungsprojekts einbezogene Böden. Es wird davon ausgegangen, dass dazu auch Teilpläne oder Urbanisierungsprojekte gehören, die ursprünglich vor dem 25.5.2020 genehmigt wurden, ohne dass das allgemeine Planungsinstrument 8 Jahre in Kraft war, im Falle der Bearbeitung des Teilplans, oder 4 Jahre des Instruments, das als Ausführungsbudget erforderlich ist, im Falle der Bearbeitung des Urbanisierungsprojekts.

• Aus Gründen, die der Verwaltung zuzuschreiben sind, wurde die materielle Durchführung der Maßnahmen zur Neugestaltung der Stadt nicht eingeleitet.

Bei der Regelung der Bedingungen für die Planung dieses Grundstücks ist Folgendes hervorzuheben, es sei denn, die territoriale oder städtebauliche Planung legt andere, restriktivere Bedingungen fest oder das Plenum des Inselrates hat in den zwei Jahren vor dem 25.5.20 endgültig einer Revision oder Änderung des territorialen Plans der Insel zugestimmt.

(*)Für die Zwecke der minimalen Grundstücksgröße, der Bebaubarkeit, der Belegung, des maximalen Volumens und anderer Gebäudeparameter ist das zu berücksichtigende Gebiet das gesamte Grundstück.
(**)Quadratmetern der Decke ausgedrückt.

Es regelt Maßnahmen zur Landschafts- und Umweltintegration zur Wiedererlangung und Erhaltung des Eigentums, mit Ausnahme der Maßnahmen im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Betrieben, die die Verpflichtung vorsehen, ein technisches Projekt desselben zu folgenden Zwecke zu beinhalten:

• die Wiederherstellung und Erhaltung des gesamten Landes in gutem Zustand
• die Wiederherstellung und Erhaltung der vorhandenen Elemente von ethnographischem oder kulturellem Wert
• die Beseitigung von Einfriedungselementen, die ohne die traditionellen Systeme und Materialien, die für jede Insel spezifisch sind, gebaut wurden
• die Auswirkungen von Gebäuden auf den Nachthimmel zu reduzieren, um Lichtverschmutzung zu vermeiden und
• die Verpflichtung zur Absperrung von Liegenschaften und Gebäuden mit traditioneller Ausführung oder mit Wildzäunen, die den Durchgang der Fauna ermöglichen.

Im Hinblick auf die Wassereinsparung müssen Bauprojekte für Gebäude auf Ackerland, mit Ausnahme solcher, die im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Betrieben stehen, das Sammeln von Regenwasser von Dächern zur Wiederverwendung für die Bedürfnisse des Gebäudes und/oder des Grundstücks vorsehen. Die Nutzung eines Einfamilienhauses auf rustikalem Land darf nicht zum Bau von mehr als einem Schwimmbad pro Grundstück führen.

ANMERKUNG

1. Die Einstufung als städtischer Boden oder planmäßig bebaubar oder geeignet für die Entwicklung wird beibehalten, wenn diese Klassifizierung durch allgemeine Planungsinstrumente erfolgt ist, die bis 25-5-2020 ihre Anpassung an die Bestimmungen bezüglich des städtischen Entwicklungslandes der entsprechenden territorialen Planinsel verarbeiten. Vorausgesetzt, dass die erste Genehmigungsvereinbarung vor dem 25.5.2020 und nicht mehr als 3 Jahre nach dem letzten wesentlichen Rechtsakt bei der Bearbeitung des Verfahrens zur Anpassung der kommunalen Planung an die Festlegungen in Bezug auf Grundstücke für die städtische Entwicklung des entsprechenden Insel-Raumplans angenommen wurde.

2. Die in diesem Gesetzesdekret enthaltenen Bestimmungen in Bezug auf Ackerland gelten nicht für Anträge auf Erteilung einer städtebaulichen Baugenehmigung, die über die vollständige Dokumentation verfügen, die den Antrag rechtmäßig enthalten muss und die dem jeweiligen Rathaus vor dem Datum 25.5.2020 vorgelegt wurden.

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