Grundstückskauf Spanien

Der Grundstückskauf in Spanien hat oftmals Fallstricke, die einer rechtlichen Prüfung erfordern.

Beispiele sind:

Immobilienkauf einer Finca auf Mallorca: Die Finca ist teilweise Ackerland (rustico) und der Boden wurde mit Beton versiegelt. Dies ist rechtswidrig, wenn keine Baugenehmigung vorläge.

Teneriffa, Gran Canaria, Andalusien Grundstückskauf mit sichtbarer Stromleitung: Die Liegenschaft wird von einer Mittelspannungsleitung des Stromverteilungsnetzes durchquert. Diese Art von Infrastruktur unterliegt einer Grunddienstbarkeit, d.h. das Grundstück, über das sie verläuft, unterliegt einer Reihe von Verpflichtungen und Beschränkungen gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 223/2008, das die Hochspannungsvorschriften und ihre ergänzenden technischen Anweisungen genehmigt.

Gemäß Artikel 57 des Gesetzes 24/2013 vom 26. Dezember über den Elektrizitätssektor, umfasst die Dienstbarkeit für obererdige Leitungen neben der Überquerung des Grundstücks auch die Errichtung von Masten, Türmen oder festen Stützen für die Verlegung von Stromkabeln, die um die festgelegten Sicherheitsabstände erhöht sind.

Dieser Abstand ist der Streifen der Dienstbarkeit für Freileitungen, er hat keine konstante Breite und wird im oben genannten Königlichen Erlass 223/2008 definiert. Konkret wird er unter Berücksichtigung der vertikalen Projektion der von den Leitern gebildeten Oberleitung bei seitlichen Winden von 120 km/h berechnet und um mindestens 2 Meter vergrößert (der letztgenannte Abstand wird in Abhängigkeit von der Spannungsebene der Leitung berechnet). Daher ist die Spannweite in der Mitte der Spannweite der Leiter am größten und stimmt mit der Breite der Querträger des Trägers/Turms an diesem Punkt überein.

Mit anderen Worten, es ergeben sich unter anderem die folgenden Auswirkungen:

Der Grundstückseigentümer kann innerhalb der Grunddienstbarkeit ohne Genehmigung kein Gebäude errichten oder große Bäume pflanzen.

Das Verteilungsunternehmen (Eigentümer der Mittelspannungsleitung) hat das Recht auf Zugang und Wartung in dem festgelegten Streifen.

Für die Einschränkung der Nutzung des Grundstücks zum Zeitpunkt der Festlegung dieser Grunddienstbarkeit kann eine Entschädigung festgelegt werden.

Diese Grunddienstbarkeiten gelten als „offenkundig“ und sind, obwohl sie normalerweise nicht im Grundbuch eingetragen werden, für den Eigentümer des Grundstücks, durch das sie verlaufen, verbindlich.

Belastung wegen Schutz von Infrastruktursmassnahmen

Beispiele

• Strassenbauerweiterungen
• Fuerteventura – Fahrradweb
• Teneriffa Nord – Strassenerweiterung, Autobahn
• Teneriffa Süd – Zugprojekt, Abwasserleitungsnetzerwerterung etc.

Nach den Bebauungsplänen kann selbst im Baulandsbereich (urbano) eine Infrastrukturmassnahme im Kataster vorgemerkt werden und diese muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, was oftmals von Notaren und  Rechtsanwälten übersehen wird.

Befindet sich die Liegenschaft, teilweise auf ländlichem Gebiet wie auch im Küstenschutzbereich, dann sind solche Beschränkungen häufig, da verhindert werden soll, dass diese Bereiche bebaut werden.

Nutzungsbeschränkungen:

Der Zweck des Infrastrukturschutzes Ländlicher Raum (Straßen) besteht darin, die ordnungsgemäße Entwicklung und Funktionsfähigkeit der Straßeninfrastrukturen zu gewährleisten, weshalb die Errichtung dauerhafter Gebäude oder Nutzungen, die diese Funktionsfähigkeit beeinträchtigen könnten, nicht zulässig sind.

Enteignungen und Dienstbarkeiten:

Für den Fall, dass die Planung künftige Maßnahmen in dem Gebiet vorsieht, könnte die Liegenschaft Gegenstand von Enteignungsverfahren oder Wegerechten sein, um den Zugang und die Instandhaltung der Infrastrukturen zu gewährleisten.

Pflichten des Eigentümers:

Nutzungsunterlassung und Bebauungsuntersagung. Möglichkeit der Entschädigung: Im Falle einer Enteignung könnte der Eigentümer Anspruch auf eine Entschädigung gemäß den geltenden Vorschriften haben, die aber meist gering ist.

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