Immobilienkauf, Kaufoption oder Arras

Einfach erklärt für den Immobilienkauf in Spanien 

In der Praxis werden 3 verschiedene Vertragsarten genutzt. Der Immobilienkäufer in Spanien versteht nicht die wesentlichen und entscheidenden Unterschiede.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist in Art.1445 CC gesetzlich geregelt.

Wenn der Käufer entschlossen ist, eine Immobilie zu kaufen, dann ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag abzuschliessen, der in einer bestimmten Frist, meist 30-90 Tage, notariell beurkundet wird.

Vertragsinhalt

Es sind 3 Vertragsinhalte wesentlich.

• Bestimmung der Parteien
• Bestimmung der Immobilie
• Bestimmung des Kaufpreises

TIPP:

Die Immobilie muss ausführlich beschrieben werden, mit Grundbuchdaten und Katasterreferenz, was in der Praxis meist nicht ordnungsgemäss erfolgt.

Kaufoptionsvertrag ohne gesetzliche Regelung in Spanien

Es ist ein Vorvertrag und damit kein Kaufvertrag.

Der Immobilienkäufer ist noch nicht entschlossen, die Immobilie zu kaufen, aber der Immobilienverkäufer ist entschlossen. Folglich erhält der Käufer das Recht zu erwerben, ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers, zu einem bestimmten Preis, und in einer bestimmten Frist. Der Käufer zahlt eine Optionsprämie, die beim notariellen Kauf auf den Kaufpreis angerechnet wird. Kauft der Käufer die Immobilie nach einer bestimmten Frist, in der Regel 30-90 Tagen, nicht, dann verliert er die Optionspraemie.

WICHTIG:

Ein Kaufoptionsvertrag wird stets notariell beurkundet, da der Käufer nach Grundbucheintragung dieses Vertrages den Kauf ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers notariell ausführen kann.
Damit ist der Anwendungsbereich gering, im Verhältnis zur Häufigkeit, wie diese Vertragsart fälscherlicherweise Immobilienkaufinteressenten von Maklern vorgelegt werden.

Kaufoptionsvertrag – weiterlesen

Kaufversprechen (Arras)

Das Kaufversprechen wird in Art.1454 CC gesetzlich geregelt.

Auch der sogenannte Arras Vertrag ist ein Vorvertrag und in Spanien der traditionell typische Vorvertrag, der rechtlich ein Kaufversprechen darstellt, welches definiert wird.

„ Der Immobilienverkäufer verpflichtet sich zu verkaufen“ und der Immobilienkäufer verpflichtet sich zum Kauf.

Der Immobilienkäufer leistet eine Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises und wenn er nicht erwirbt, verliert er diese Anzahlung, sollte der Verkäufer diesen Vertrag nicht erfüllen und Eigentum an der Immobilie übertragen, muss er 20% als Vertragsstrafe zurückzahlen.

Optionskaufvertrag oder Kaufoption?

Empfehlung:

Immobilienkäufer in Spanien sollten den  Optionskaufvertrag oder Kaufoption meiden, oder nur mit anwaltlicher Betreuung durchführen.

Der Immobilienkauf in Spanien ist normalerweise mit einem Kaufvertrag durchzuführen. Der Normale Ablauf ist ein privater Kaufvertrag mit einem Reuegeld (sogenannte Arras oder 10% Anzahlung auf den Kaufpreis) und der anschliessende notarielle Kaufvertrag (escritura) zur Eigentums und Besitzuebertragung.

Nunmehr gibt es in der Praxis zahlreiche Vertragstypen, die von Laien und Makler genutzt werden und dem Grunde nach nicht geeignet sind, einen Immobilienkauf vertragsrechtlich unproblematisch abzuschliessen.

Kaufoption oder Optionskaufvertrag:

Dieser Vertragstyp ist nur ein Ausnahmefällen anwendbar, da er 3 stufige Vertragspflichten erfüllt und für den Käufer einer spanischen Immobilie mit Risiken verbunden ist.

1.Phase: Abschluss des Optionskaufvertrages

Der Käufer ist im Irrtum, dass er mit Abschluss dieser Option eine Immobilie erwirbt. Ganz im Gegenteil, der Käufer erwirbt nur eine Kaufoption.

2. Phase:

Vergisst der Käufer die Kaufoption auszuüben, dass heisst in der Frist dem Optionsgeber mitzuteilen, dass er kaufen möchte, verliert der Käufer seine Optionsprämie, was in der Praxis häufig vorkommt, sei es, dass plötzlich Lasten auf der Immobilie auftauchen, oder der Optionsgeber nicht der Verkäufer ist oder der Optionsgeber nicht mehr erreichbar ist.

Selbst bei Lasten müsste die Option ausgeübt werden, um vom Immobilienkäufer den Vertrag zu erfüllen. Schliesslich ist dann der Verkäufer in der 3. Phase verpflichtet die Lasten zu beseitigen.

3. Phase:

Nur wenn die Option fristgemäss ausgeübt wuerde, nur dann kommt ein Kaufvertrag über eine Immobilie zustande.

Zunächst kommt mit der Ausübung der Kaufoption ein privater Kaufvertrag zu Stande und dann muss der Verkäufer zum Notartermin geladen werden, so dass dieser den Kaufvertrag zum Verkauf der Immobilie unterschreibt.

Fazit:

Vermeiden Sie Kaufversprechen und Optionskaufverträge bei einem Immobilienkauf in Spanien, wenn Sie Käufer sind.
Als Verkäufer einer Immobilie kann eine Kaufoption in Frage kommen, zum Beispiel, wenn nach dem bestbietenden Käufer gesucht  wird und schon den ersten Anbieter zu binden, oder noch eine Erbschaft vor dem Verkauf abgewickelt werden muss.

Service: Immobilienkauf

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Kaufoption Immobilie Spanien

Notwendiger Vertragsinhalt

Der Vertrag einer Kaufoption über eine Immobilie auf Mallorca oder Teneriffa findet sich häufig, da Makler dieses Vertragsmodell nutzen, um schnell ihre Kommission zu sichern und den Parteien zu suggieren, dass zwar ein Vertrag über eine Immobilie geschlossen wird, aber dieser dann nicht verbindlich sei.

Juristisch ist diese Vorgehensweise verfehlt, aber als Marketing und Verkaufsstrategie durchaus häufig auf den Inseln wie Mallorca und Teneriffa, als auch Gran Canaria zu finden.

Professionelle Makler mit einer ordentlichen Ausbildung, als sogenannte API mit Zulassung in der Kammer der Immobilienmakler, oftmals in Katalonien (Barcelona, Roses, Sitges) zu finden, arbeiten mit einem Kaufvertrag mit einer sogenannten Arras Klausel -Anzahlung mit Vertragsstrafcharakter, wenn Käufer oder Verkäufer zurücktreten, müssen diese entsprechend beim Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen und der Käufer verlöre die Anzahlung.infor

Ungeachtet der Einleitung, kurz einen Überblick über einen Kaufoptionsvertrag, der in Praxis vorkommt, aber stets juristisch geprüft und in der Regel ausgebessert werden muss.

Kaufoptionsvertrag im Überblick mit Tipp zur Ausübung

• Vertragsparteien mit Nie, Personalausweis, Beruf, Familienstand, Anschrift, Zustelladresse
• Vertragsgegenstand: Immobilie – Daten von Grundbuch und Kataster, Anschrift, Lasten und Schuldenfreiheit!
• Optionspreis (oftmals 10% des Kaufpreises)
• Kaufpreis: Kaufoptionsnutzung mit Anzahlungsverrechnung der Kaufoption
• Frist zur Ausübung der Kaufoption – in der Regel nicht länger als 3 Monate
• Folgen der Verspätung oder Nichtausübung der Option – Käufer hat den Verlust des Optionspreises zu dulden. Ebenso sollte der Verkäufer den Optionspreis doppelt zurückzahlen.
• Anwendbares Recht: Stets spanisches Recht, da die Immobilie in Spanien belegen ist.
• Gerichtsstand: Ort der Immobilie

TIPP Optionsausübung

Hier gibt es verschiedenste Möglichkeiten.

In Katalonien kann eine Anzahlung notariell hinterlegt werden und sogar die Kaufoption in das Grundbuch eingetragen werden.

Der Verkäufer erteilt Vollmacht an den Käufer, so dass dieser alleine mit Kaufoptionsausübung den notariellen Kaufvertrag gegen Restkaufpreiszahlung vollziehen kann, ohne Anwesenheit der Verkäufer.

Andere Möglichkeiten sind durchaus, dass der Käufer 10 Tage vor dem gewünschten Notartermin und vor Fristablauf den Verkäufer auffordert vor dem Notar zu erscheinen, mit allen fehlenden Unterlagen (Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiepass, Schuldenfreiheitsbescheinigung WEG etc)

HINWEIS:

Die Kaufoption ist nur ein Vorvertrag und ändert ohne Grundbucheintragung nicht die Grunderwerbssteuerlast beim notariellen Kauf.

Grunderwerbssteuer Teneriffa: 6.5%

Grunderwerbssteuer Mallorca: 8-13%

Grunderwerbssteuer Katalonien: 10-11%

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