Touristische Vermietung in Spanien

Kanarische Inseln

Aktuell 04.02.2025

Melderegister für Kurzzeitvermietung Pflicht ab 01.07.2025

Aktuell 10.01.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025, sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

Aktualisierter Text des Gesetzesentwurfs zur Regulierung der touristischen Vermietung

Kleineigentümer, die bereits Ferienhäuser auf den Kanarischen Inseln betreiben, können diese nach der Verabschiedung des Gesetzes auf unbestimmte Zeit weiterführen.

Dies ist eine der Änderungen, die in den Entwurf des Gesetzes über die touristische Nutzung von Ferienimmobilien auf den Kanarischen Inseln aufgenommen wurden.

• Kleineigentümer, die bereits Ferienhäuser auf den Kanarischen Inseln betreiben, können dies auf unbestimmte Zeit tun, wenn sie sich an das Gesetz halten.
• Betreiber der Vermietungsaktivität, die keine Eigentümer sind, dürfen die nur für 5 Jahre tun
• Diese können um weitere fünf Jahre verlängert werden (oder bis zu 20 Jahre, wenn sie die gleiche Anzahl von Immobilien auf herkömmliche Weise vermieten).
• Die Verordnung sieht auch eine „Lockerung“ der technischen Anforderungen vor, die in einem ersten Entwurf der Verordnung zu Beginn dieses Jahres angekündigt worden waren, so dass für die Errichtung einer Ferienwohnung nicht mehr ein Ladegerät für Elektrofahrzeuge, ein befestigter Straßenzugang oder die Verpflichtung zur Einhaltung von Energieeffizienzkriterien erforderlich sind.
• Ebenso wird die Mindestnutzfläche, die für die touristische Nutzung einer Immobilie zulässig ist, von 39 Quadratmetern auf 25 Quadratmeter gesenkt, vorausgesetzt, die betreffende Immobilie erfüllt mindestens eine der in der Verordnung festzulegenden Bedingungen, wie z. B. einen mit dem Ferienhaus verbundenen Parkplatz, einen privaten oder gemeinschaftlichen Swimmingpool.
• Es sind zwei Übergangsbestimmungen in der Verordnung geplant, die darauf abzielen, differenzierte Fragen für diejenigen zu regeln, die bereits Ferienhäuser betreiben, je nachdem, ob sie Eigentümer der betreffenden Immobilie sind oder nicht.
• So richtet sich die erste Übergangsbestimmung an Eigentümer, die ihre Immobilien für touristische Zwecke nutzen. Für sie wird festgelegt, dass sie den Betrieb auf unbestimmte Zeit fortsetzen können, solange sie nachweisen können, dass sie alle Vorschriften einhalten.
• Dieses Recht ist „nicht übertragbar“ ist, d.h. es erlischt, wenn die Immobilie verkauft oder die Tätigkeit aufgegeben wird, und unterliegt dann den neuen Vorschriften.
• Für Betreiber, die Wohnungen verwalten, die ihnen nicht gehören, wird eine Betriebsdauer von fünf Jahren festgelegt, die um den gleichen Zeitraum verlängert werden kann, wenn sie zum Zeitpunkt der Abgabe ihrer Eigenverantwortungserklärung das neue Gesetz einhalten.
• Die Betriebsdauer kann in diesem Fall bis zu 20 Jahre betragen, sofern der Betreiber die gleiche Anzahl von Ferienhäusern, die er verwaltet, langfristig vermietet.
• Alle neuen touristischen Vermietungsbetriebe, die sich nach der Verabschiedung des Gesetzes niederlassen wollen, müssen die neue Verordnung einhalten.
• Den Gemeinden wird die Freiheit eingeräumt, innerhalb eines gesetzlichen Rahmens die Maßnahmen zu regeln und anzuwenden, die sie für ihre Besonderheiten für am besten geeignet halten.
• Alle  Gemeinden haben sechs Monate Zeit, um ihre jeweiligen Pläne für die Kontrolle von Ferienhäusern zu erstellen, die innerhalb von vier Jahren umgesetzt werden müssen.

Ein Standardmietvertrag ist auf englisch und spanisch zu erstellen und der Behörde vorzulegen. Der Mietzins ist genau zu bezeichnen. Ebenso ist Umsatzsteuer – 7% IGIC, auszuweisen und abzuführen. Der Zeitrahmen ist zu definieren und die Personenanzahl, die die Ferienwohnung maximal bewohnen darf.

Als Nichtsteuerresident in Spanien, müssen Sie einmal järhlich (aktuell 01.01.2024) die Nettoeinnahmen in Spanien versteuern

• Steuersatz 2024: 19%

Unser Service:

 Wir prüfen schon vor dem Immobilienkauf, ob Sie diese touristisch vermieten können – Nutzen Sie unser Servicepaket Vollabwicklung Immobilienkauf mit Rechtssicherheit auf den Kanarischen Inseln.

Wir erstellen Ihnen den Standardmietvertrag, der auf spanisch und englisch sein muss und der die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Ebenso geben wir die regelmässigen Umsatzsteuererklärungen, Nichtsteuerresidentenerklärungen für Sie ab.

Touristische Vermietung Schritt für Schritt

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Touristische Vermietung Mallorca, Ibiza (Balearen)

Das Antragsverfahren ist zwar nur eine verkürzte Mitteilungspflicht (comunicacion previa), aber zum Eintrag in das touristische balearische Tourismusregister sind zahlreiche Dokumente vorzulegen.

Sie müssten als Vermieter und Betreiber der touristischen Vermietung, auch nur Apartmentvermietung, bei der Consejeria de Turismo ein Antragsverfahren auf die touristsche Vermietung einleiten und eine Verantwortlichkeitserklärung abgeben (Art.15).

Mit dem Antrag (DRIAT) koennen Sie schon tätig werden, müssten jedoch die geltenden Gesetze einhalten und zumindest griffbereit im Tourismusbetrieb vorhalten.

1. Beschwerdebuch (hoja de reclamacion)
2. gültige Preisliste im Aushang mit AGBs
3. Ausweis der Kategorie – hierzu ist die Eintragung in das Register der Unternehmen im Tourismusbereich der Balearen – Mallorca erforderlich.

Eintrag im Tourismusregister der balearischen Regierung

Folgende Unterlagen sind beizufügen.

• Erklärung DRIAT
• Rechtsform und Vertretungsvollmacht des Antragsstellers
• Beschreibung des touristischen Betriebes – Kategorie, Grundstücksfläche, Überbaute Fläche, Wohneinheiten mit Quadratmeterangabe, Terasse, Bad, Küche. Gemeinschaftsflächen, Poolanlagen
• Nachweis über keine anderweitig bestehende Tourismuslizenz
• Plan der Bebauung

Zur Klassifizierung der touristischen Vermietung gibt es verschiedene Kategorien wie folgt:

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Spanisches Mietrecht – Gewerbemietvertrag

Das spanische Gewerbemietrecht gehört zum spanischen Immobilienrecht und ist von den strengen Regeln des Wohnungsmietrecht in Spanien abzugrenzen.

Im spanischen Gewerbemietrecht gilt die Vertragsfreiheit und damit können die Vertragsparteien u.a. frei festlegen

1. Vertragslaufzeit und Kündigungsmöglichkeiten
2. Eröffnungslizenzen – licencia de apertura
3. Untervermietung – Geschäftsweitergabe – traspaso
4. Mietzins und Ankopplung an die Inflationsrate

Gewerbemietvertrag – Vertragsklauseln

Rechtsprechung zum Wegfall der Geschäftsgrundlage

Die höhere spanische Rechtsprechung lässt nunmehr eine Vertragsanpassung zu, und erlaubt eine Vertragsklausel, die als rebus sic stantibus die einseitige Vertragsänderung erlaubt, wenn die äusseren Umstände sich verändern.

Verschlechtert sich der allgemeine spanische Immobilienmarkt, die Mietpreise sinken, oder im Hotelsektor oder Logistikbereich brechen die Umsatzzahlen ein, dann könnte der Mietzins nachträglich nach unten reduziert werden, auch wenn die andere Vertragspartei nicht einverstanden ist.

Dies verletzt das Grundprinzip der Vertragsbindung – pacta sunt servanda – wird aber mittlerweile in Europa anerkannt, so hat das deutsche BGB im Jahre 2000, im Artikel 313 BGB eine Normierung vorgenommen hat.

§313 – Störung der Geschäftsgrundlage

• Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
• Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
• Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

In der spanischen Rechtsprechung zum Gewerbemietvertrag in Spanien, spricht man von folgenden Voraussetzungen

1. ruptura de la base economica del negocio – Auseinanderfallen der wirtschaftlichen Grundlage des Vertrages
2. consecuencia de una alteracion radical e imprevisible de las circunstancias – Änderung in einer extremen Form, der äusseren geschäftlichen und wirtschaftlichen Bedingungen.

Tipp zur Vertragsgestaltung

Wir empfehlen, dass schon in der Vertragsgestaltung beim spanischen Gewerbemietvertrag diese Vertragsklausel eingefügt wird, so dass bei Einbruch der Umsatzzahlen, eine Vertragsanpassung in wirtschaftlicher Weise vorgenommen werden kann.

Unser Service im Gewerbemietrecht

Wir gestalten Ihren spanischen Gewerbemietvertrag zweisprachig in spanisch-deutsch, oder auch spanisch-englisch.

Unsere Tätigkeitschwerpunkte im Gewerbemietrecht

Gewerbemietvertrag

Barcelona: Logisitik, Lagerhallen, Luftfahrt, Transport

Madrid: Geschäftslokale in Einkaufszentren und Verkaufspassagen

Teneriffa, Gran Canaria: Einzelhandelgeschäfte in Einkaufszentren, Gewerbemiete von Büroflächen

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Spanisches Mietrecht

Gefahren des Traspaso

Übernahme eines Restaurants ohne Zustimmung des Vermieters in Spanien

Im gewerblichen spanischen Mietrecht findet man den sogenannten „traspaso“, welcher ein Austausch des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt.

Beispiel aus der Praxis:

Es besteht ein 5 Jahresmietvertrag und es wird ein Restaurant betrieben. Nach einem Jahr möchte der Mieter das Restaurant mit Inventar an einen Nachfolger abgeben.

Zunächst ist der Mietvertrag zu prüfen, ob der sogenannte „traspaso“ oder auch „cesion del contrato“ erlaubt ist.

Sollte er ausgeschlossen sein, und trotzdem der traspaso durchgeführt weden, dann wird ohne die Einwilligung des Vermieters eine Vertragspartei ausgetauscht. Der Vermieter kann dann auf Auflösung des Mietvertrages wegen Vertragsbruches klagen und Räumung verlangen.

Dem ist nicht so, wenn in dem spanischen Mietvertrag der traspaso nicht ausgeschlossen ist, dann kommt es zur Anwendung des Art.32 ff. LAU (spanisches Mietgesetz) Hier wird der spanische Mieter einer gewerblichen Immobilie geschützt. Er kann das Restaurant gegen Entgeltzahlung abtreten und der Vermieter kann sich dagegen nicht verteidigen. Dem spanischen Vermieter bliebe nur die 20%ige Mieterhöhung.

Tipp:

Es ist unbedingt darauf zu achten, dass dem Vermieter einem Monat nach dem Abschluss des Traspaso (Abschluss des Übergabevertrages) derselbe mit Einschreibebrief mitgeteilt wird. Ansonsten könnte der Vermieter den Mietvertrag kündigen und der Geschädigte ist der neue Mieter !

So hat das Berufungsgericht (Audiencia Provincial) in Valencia in dem Urteil vom 26.7.2011 entschieden, dass der Vermieter den Mietvertrag auflösen kann, wenn der Mieter nicht nachweisen kann, dass der Vermieter Kenntnis von dem Austausch des Mieters hatte, sprich nicht davon in Kenntnis gesetzt wurde.

Unser Service:

Als deutsch-spanische Rechtsanwaltskanzlei raten wir Ihnen:

1. Sollten Sie planen, ein Restaurant in Spanien zu übernehmen, lassen Sie uns den Mietvertrag prüfen, ob eine Abtretung zu Ihren Gunsten rechtlich zulässig ist, ohne dass der Vermieter zustimmt.
2. Sollte der Mietvertrag die Abtretung zulassen, formulieren wir für die Mitteilung an den Vermieter, welche bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss. Eine fehlerhafte Mitteilung an den Vermieter kann zum Verlust des Lokals führen und demzufolge geht die Zahlung des traspaso verloren, da der ausscheidende Mieter hierfür nicht mehr haftet.
3. Letztlich empfehlen wir auf jeden Fall einen Übergabevertrag zwischen dem eintretenden und ausscheidenden Mieter, in dem auch vereinbart wird, unter welchen Bedingungen der Kaufpreis für die Übergabe des Lokals zurückzuzahlen ist.

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Wohnungseigentum Spanien

Miteigentum – Erbschaft – Mieteinnahmen

Beispiel

Der Vater verstirbt und hinterlässt eine Ehefrau und 3 Kinder aus der ersten Ehe zu gleichen Erbteilen. Die Ehefrau lebt in der spanischen Immobilie auf Gran Canaria und verweigert den Kindern den Zugang und die Nutzung. Die Kinder fragen nach ihren Rechten.

Es wird deutsches Erbrecht angewendet, da der Vater in Spanien – Gran Canaria gelebt hat, aber in seinem Testament das deutsche Erbrecht ausdrücklich gewählt hat.

Tipp

Die Kinder haben jeweils 25% Miteigentum an der spanischen Immobilie.

Welche Rechte haben die Kinder?

Als Miteigentümer können die Kinder jederzeit verlangen, dass sie ausbezahlt werden. Entweder erwirbt ein Erbe das Volleigentum oder die Immobilie wird verkauft. Gibt es jedoch Streit unter den Beteiligten und die Ehefrau verlangt die Nutzung der Immobilie, dann muss über die Nutzungsentschädigung gesprochen werden.

Tipp

Kein Miteigentümer kann gezwungen werden, in dem Miteigentumsverhältnis zu verbleiben. Er kann jederzeit die Teilungsklage bei Gericht einreichen und das Urteil kann in der Teilungsversteigerung vollstreckt werden.

Unser Service

Teilungsklage bis zur Teilungsversteigerung in Spanien. Das zuständige Gericht ist das Gericht am Belegenheitsort der Immobilie in Spanien.

Urteil 2018

Die Rechtsprechung war in Spanien zurückhaltend, eine Nutzungsentschädigung festzusetzen, wenn 1 Miteigentümer die Immobilie alleine benutzt. In einem Urteil des Berufungsgerichtes von Madrid vom 11.09.2017 wurde dem Nichtnutzer eine Entschädigung zugesprochen, da der Alleinnutzer bei Weitervemietung einen Vorteil wirtschaftlich erlangen würde. Dies geht aus dem Eigentum hervor und damit hat der Miteigentümer auch ein Recht auf eine entgeltliche Nutzungsentschädigung. Ebenso hat das Berufungsgericht in Salamanca am 05.09.2017 ein Urteil mit diesem Tenor ausgesprochen – der Alleinnutzer musste die anderen Miteigentümer auszahlen.

Wichtig

Die Nutzungsentschädigung kann nur verlangt werden, wenn

1. 1. Anwaltsschreiben zur Aufforderung der Mietzahlung ab einem bestimmten Zeitpunkt versendet wurde
   2. Vergleichsmietgutachten vorgelegt wurde

Nutzen Sie unser Kanzleinetz, wir beraten Sie kompetent im spanischen Immobilienrecht und Mietrecht in Deutschland (Hannover, Berlin, Tettnang – süddeutscher Raum, Schweiz, Österreich) als auch in Spanien (Teneriffa, Gran Canaria, Llucmajor – Mallorca) 

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