Spanisches Mietrecht

Vertragsverlängerung

Die bloße monatliche Rate einer jährlich festgelegten Miete kann nicht bestimmen, ob die Dauer des Mietvertrages bei stillschweigender Verlängerung monatlich ist.
 

Gerichtsentscheidung TS 14-9-18, Rec 3198/2015

Es wird die Laufzeit der stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrages eines Lokals betrachtet, bei dem nach Vereinbarung einer Jahresmiete eine monatliche Zahlung erfolgt.

Im Rahmen dieses Vertrags, der sich bereits in stillschweigender Verlängerung befand, tritt der Mieter ohne Einhaltung der Kündigungsfrist von 6 Monaten zurück, so dass der Vermieter die Mieten für diesen Zeitraum geltend macht.

Der Mieter behauptet vor dem Obersten Gerichtshof, dass die stillschweigende Verlängerung monatlich stattgefunden habe, da die Miete, die die Laufzeit dieses neuen Vertrages kennzeichnet, trotz jährlicher Festsetzung, monatlich gezahlt wurde (CC Art.1581).

Für den Obersten Gerichtshof beträgt in diesem Fall die Laufzeit der stillschweigenden Verlängerung ein Jahr, da die Tatsache, dass im Vertrag ein Gesamtbetrag in Bezug auf ein Jahr festgelegt wurde, eindeutig den Willen impliziert, dass dies die Dauer des Vertrages ist.

Wenn die gewünschte Vertragslaufzeit die monatliche gewesen wäre, wäre es nicht sinnvoll, den Jahresbetrag festzulegen, da für die Berechnung dessen die Anwendung von Multiplikation ausreichen würde, falls einen Nutzen hätte diesen Betrag in Erfahrung zu bringen.

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Spanisches Mietrecht – Gewerbemietvertrag

Das spanische Gewerbemietrecht gehört zum spanischen Immobilienrecht und ist von den strengen Regeln des Wohnungsmietrecht in Spanien abzugrenzen.

Im spanischen Gewerbemietrecht gilt die Vertragsfreiheit und damit können die Vertragsparteien u.a. frei festlegen

1. Vertragslaufzeit und Kündigungsmöglichkeiten
2. Eröffnungslizenzen – licencia de apertura
3. Untervermietung – Geschäftsweitergabe – traspaso
4. Mietzins und Ankopplung an die Inflationsrate

Gewerbemietvertrag – Vertragsklauseln

Rechtsprechung zum Wegfall der Geschäftsgrundlage

Die höhere spanische Rechtsprechung lässt nunmehr eine Vertragsanpassung zu, und erlaubt eine Vertragsklausel, die als rebus sic stantibus die einseitige Vertragsänderung erlaubt, wenn die äusseren Umstände sich verändern.

Verschlechtert sich der allgemeine spanische Immobilienmarkt, die Mietpreise sinken, oder im Hotelsektor oder Logistikbereich brechen die Umsatzzahlen ein, dann könnte der Mietzins nachträglich nach unten reduziert werden, auch wenn die andere Vertragspartei nicht einverstanden ist.

Dies verletzt das Grundprinzip der Vertragsbindung – pacta sunt servanda – wird aber mittlerweile in Europa anerkannt, so hat das deutsche BGB im Jahre 2000, im Artikel 313 BGB eine Normierung vorgenommen hat.

§313 – Störung der Geschäftsgrundlage

• Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
• Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
• Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

In der spanischen Rechtsprechung zum Gewerbemietvertrag in Spanien, spricht man von folgenden Voraussetzungen

1. ruptura de la base economica del negocio – Auseinanderfallen der wirtschaftlichen Grundlage des Vertrages
2. consecuencia de una alteracion radical e imprevisible de las circunstancias – Änderung in einer extremen Form, der äusseren geschäftlichen und wirtschaftlichen Bedingungen.

Tipp zur Vertragsgestaltung

Wir empfehlen, dass schon in der Vertragsgestaltung beim spanischen Gewerbemietvertrag diese Vertragsklausel eingefügt wird, so dass bei Einbruch der Umsatzzahlen, eine Vertragsanpassung in wirtschaftlicher Weise vorgenommen werden kann.

Unser Service im Gewerbemietrecht

Wir gestalten Ihren spanischen Gewerbemietvertrag zweisprachig in spanisch-deutsch, oder auch spanisch-englisch.

Unsere Tätigkeitschwerpunkte im Gewerbemietrecht

Gewerbemietvertrag

Barcelona: Logisitik, Lagerhallen, Luftfahrt, Transport

Madrid: Geschäftslokale in Einkaufszentren und Verkaufspassagen

Teneriffa, Gran Canaria: Einzelhandelgeschäfte in Einkaufszentren, Gewerbemiete von Büroflächen

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