Miteigentumsauflösung

Immobilie in Spanien 2024

Mit dem Urteil des obersten Gerichts, Az: 1269/2022
ist nunmehr davon auszugehen, dass bei einer Miteigentumsaufloesung

• Keine Grunderwerbssteuerpflicht besteht, obgleich bei einer Mieteigentumsauflösung eine Eigentumsübertragung stattfindet
• Aber spanische Gewinnsteuer, für Nichtsteuerresidenten 19% und für steuerlich in Spanien Ansässige 19-28% auf den Gewinn fällig wird, wohlgemerkt muss eine Wertdifferenz zwischen Anschaffungswert und Wert im Moment der Miteigentumsauflösung bestehen.

Stand: 09.03.2022

Steuerfalle Referenzwert bei Miteigentumsauflösung

Beispiel

Besteuerung der Miteigentumsauflösung

Die Besteuerung einer Miteigentumsauflösung findet in Spanien statt, wenn die Immobilie in Spanien belegen ist, unabhängig davon ob die Eigentümer steuerlich in Deutschland oder der Schweiz ansässig sind.

Die Steuerfreiheit kann in der Regel erlangt werden, bedarf jedoch einer gruendlichen Wertfeststellung, so dass die Eigentumsquoten auch wertmäßig nicht überschritten werden, da der Art.33 Absatz 1 IRPF (spanisches Einkommensteuergesetz), welcher in diesem Fall für Nichtssteuerresidenten und Steuerresidenten gilt, schon einen steuerlichen Gewinn und damit Steuerzahllast als gegeben ansieht, wenn nur das Vermögen in der Zusammensetzung sich verändert, was bei einer Miteigentumsauflösung an einer Immobilie regelrecht der Fall ist.

Praxisfall:

3 Geschwister als Erben erhalten vom verstorbenen Vater eine Immobilie in Katalonien, Madrid und Teneriffa.

Es erfolgt die Grundbucheintragung zu jeweils 33.3%.

Bruder 1 möchte die Immobilie in Madrid
Bruder 2 möchte die Immobilien auf Teneriffa
Bruder 3 möchte die Immobilie in Katalonien, Cambrils.

Tipp

Wenn eine Einigung zu erzielen ist, dann kann die Miteigentumsauflösung außergerichtlich geregelt werden, ohne Teilungsklage mit anschließender Teilungsversteigerung.

Wenn keine Einigung erzielt werden kann, dann kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung verlangen, und nach Veräußerung der Immobilie die Auszahlung.

Unser SERVICE:

Wir können alle Geschwister in Spanien vertreten und entsprechenden Grundbuchänderungen vornehmen, ohne dass die Geschwister nach Spanien anreisen müssen.

Sollte es keine Einigung geben, dann ist eine Teilungsklage möglich.

Notwendige Unterlagen

• Erbschaftsannahmeurkunde (escritura de aceptación y adjudicación de herencia)
• Katasterauszug mit Katasterwerten zur Berechnung des steuerlichen Verkehrswertes
• NIE der Geschwister und Personalausweiskopie

Kosten

• Anwaltshonorar (0,9%,  mind. 2.500,00 EUR zzgl Mwst.
• Dokumentensteuer: (bsp. Katalonien 1.5%, Teneriffa 0.75%)
• Gemeindliche Wertzuwachssteuer: steuerfrei, wenn keine nicht quotengerechte Aufteilung erfolgt
• Staatliche Gewinnsteuer

Besteuerung

Wie oben beschrieben, findet der Art.33 Anwendung, während der Absatz 1 die Besteuerung vorsieht, regelt der Absatz 2, dass keine Gewinnsteuer bei einer Miteigentumsauflösung anfällt, wenn der Erwerbswert genommen wird und die 3 Immobilien in Madrid, Teneriffa und Katalonien (Cambrils) gleichwertig sind und die Quoten, hier die 33.3% Anteile entsprechend ausgeglichen werden, ohne Zuzahlungen.

Sobald es Zuzahlungen (exceso de adjudicaciones) gibt, findet eine Gewinnbesteuerung von Nichtsteuerresidenten aus Deutschland, Schweiz mit 19% statt und bei spanischen Steuerresidenten mit 19-23%.

Die Problematik bei mehreren Immobilien liegt oftmals in den verschiedenen Verkehrswerten.

Merke:

Werden die Anteile an der Immobilie unter Wert weitergegeben, dann fällt keine Gewinnsteuer an, sondern es ist eine Schenkungssteuererklärung abzugeben.

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Niessbrauch Spanien

Miteigentum Immobilie und Niessbrauch in Spanien

Stand: 20.05.2023

Miteigentum an einer Immobilie in Spanien ist häufig und besteht, wenn mehr als ein Eigentümer eine Immobilie mit einem entsprechenden Quotenanteil im Eigentum hat.

Beispiel:

Ehegatten mit jeweils 50% oder Erbengemeinschaften mit 5 Erben, mit jeweils 20%.

Häufige Fragen zum Miteigentum

Frage:

Kann ein Eigentümer die Miteigentumsgemeinschaft verlassen ?

Antwort:

Ja, jederzeit kann jeder Eigentümer eine Teilungsklage und eine Teilungsversteigerung zu iniitieren, ohne die anderen Miteigentümer vorher zu fragen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Immobilie nicht real teilbar ist.

Frage:

Wer hat das Nutzungsrecht an der Immobilie ?

Antwort:

Jeder Miteigentümer hat das Nutzungsrecht und die Rechtsprechung hat entschieden, wenn sich die Miteigentümer nicht einigen können, dass diese sich in der Alleinnutzung abwechseln müssen. 

Frage:

Wer zahlt die Unterhaltungskosten und entscheidet über Reparaturen?

Antwort:

Es gilt das jeder Miteigentümer die Unterhaltungskosten nach seiner Quote anteilig mittragen muss und die Entscheidung über Herstellungsaufwand und substanzerhaltende Massnahmen muss mit Mehrheit beschlossen werden. Laufende Unterhaltsmassnahmen kann jeder Miteigentümer ohne Mehrheitsbeschluss durchführen und Aufwendungsersatz vom anderen Miteigentümer verlangen. 

In Spanien ist der Niessbrauch an einer Immobilie in Verbindung mit Miteigentumssituationen zu finden. 

Beispiel:

Der Vater verstirbt und die beiden Kinder werden Miteigentümer der Immobilie und die Witwe erhaelt das Niessbrauchsrecht lebenslang.

Dann ist zu den oben genannten Fragen zu beachten,

zu 1.

Es bleibt unveraendert, jedoch bleibt der Niessbrauch als im Grundbuch eingetragenes geschuetztes Recht bestehen, was die Versteigerung mit Zuschlag an einen Dritten erschwert. Wenn ein Miteigentuemer das volle sogenannte nackte Eigentum erwirbt, muss er das Niessbrauchsrecht weiterhin dulden.

zu 2.

Das Nutzungsrecht hat der Niessbrauchsberechtigte.

Zu 3.

Die gewöhnlichen Unterhaltskosten zahlt der Niessbrauchsberechtigte und er hat eine Unterhaltspflicht. Nur die Instandhaltungskosten, sogenannte reparaciones extraordinarias haben die Miteigentümer zu tragen und entsprechend mit Mehrheit zu beschliessen.

Nutzen Sie unsere Rechtsberatung und gerichtliche Begleitung bei Teilungsklage und Teilungsversteigerung in Spanien.

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Miteigentum in Spanien

Immobilienkauf – Miteigentum – Darlehen

In der Praxis findet sich häufig der Fall, dass Ehegatten zu 50% eine Immobilie kaufen, oder zwei Lebenspartner, oder gar die Eltern zusammen mit den Kindern.

Dabei wird von einer Partei der volle Kaufpreis bezahlt und die andere Partei erwirbt Miteigentum an der spanischen Immobilie und zahlt jedoch keinen Kaufpreis.

Juristisch und steuerrechtlich könnte man von einer

Schenkung (Schenkungssteuer in Spanien)

Schuldanerkenntnis

oder

Darlehen

ausgehen

Die Schenkungssteuer ist zu zahlen, wo der Beschenkte seinen Wohnsitz hat.

Sollte der Beschenkte nicht in Spanien leben, sondern in Deutschland, dann ist eine Geldschenkung nicht in Spanien zu versteuern.

Aber wenn die Schenkung mit einer spanischen Immobilie verknüpft ist, dann kann die Besteuerungspflicht in der spanischen Region liegen.

Jede Region regelt die Schenkungssteuer separat.

Regionale Regelungen

Katalonien

In Barcelona, Katalonien (Sitges, Costa Brava, Tarragona) muss ein Kind, Ehegatte 5% Schenkungssteuer auf 200.000 EUR zahlen.

Kanarische Inseln

Auf Teneriffa, Gran Canaria, fiele nahezu keine Schenkungssteuer an, da das Kind eine Vergünstigung von 99,9% in der Schenkungssteuer hat.

Balearen

Auf Mallorca würde die Schenkung an ein Kind oder Ehegatten 31.620 EUR Steuern kosten.

Ungleich höher sind die Schenkungssteuerbeträge, wenn keine Verwandtschaft besteht, wie bei Lebensgefährten.

Da die Schenkung wie beschrieben zu einer Schenkungssteuerlast führen kann, kann über ein Schuldanerkenntnis oder Darlehen nachgedacht werden.
Das Darlehen hat die Verpflichtung, dass Zinsen gezahlt werden müssen und das Kapital zurückgezahlt werden muss.

Zu beachten ist, dass bei einem Darlehen ein zweisprachiger Darlehensvertrag, deutsch-spanisch, erstellt werden sollte und dieser muss bei der Finanzbehörde vorgelegt werden, und die Steuerfreiheit beantragt werden, die aufgrund der gesetzlichen Grundlage nach Art.45 LITP befreit ist.

Service

Nutzen Sie unseren deutsch spanischen Kanzleiservice in ganz Spanien, insbesondere auf Teneriffa, Gran Canaria, Mallorca, Barcelona und in Madrid und selbstverständlich auch in Deutschland in Berlin, Hannover und Tettnang am Bodensee.

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Wohnungseigentum Spanien

Miteigentum – Erbschaft – Mieteinnahmen

Beispiel

Der Vater verstirbt und hinterlässt eine Ehefrau und 3 Kinder aus der ersten Ehe zu gleichen Erbteilen. Die Ehefrau lebt in der spanischen Immobilie auf Gran Canaria und verweigert den Kindern den Zugang und die Nutzung. Die Kinder fragen nach ihren Rechten.

Es wird deutsches Erbrecht angewendet, da der Vater in Spanien – Gran Canaria gelebt hat, aber in seinem Testament das deutsche Erbrecht ausdrücklich gewählt hat.

Tipp

Die Kinder haben jeweils 25% Miteigentum an der spanischen Immobilie.

Welche Rechte haben die Kinder?

Als Miteigentümer können die Kinder jederzeit verlangen, dass sie ausbezahlt werden. Entweder erwirbt ein Erbe das Volleigentum oder die Immobilie wird verkauft. Gibt es jedoch Streit unter den Beteiligten und die Ehefrau verlangt die Nutzung der Immobilie, dann muss über die Nutzungsentschädigung gesprochen werden.

Tipp

Kein Miteigentümer kann gezwungen werden, in dem Miteigentumsverhältnis zu verbleiben. Er kann jederzeit die Teilungsklage bei Gericht einreichen und das Urteil kann in der Teilungsversteigerung vollstreckt werden.

Unser Service

Teilungsklage bis zur Teilungsversteigerung in Spanien. Das zuständige Gericht ist das Gericht am Belegenheitsort der Immobilie in Spanien.

Urteil 2018

Die Rechtsprechung war in Spanien zurückhaltend, eine Nutzungsentschädigung festzusetzen, wenn 1 Miteigentümer die Immobilie alleine benutzt. In einem Urteil des Berufungsgerichtes von Madrid vom 11.09.2017 wurde dem Nichtnutzer eine Entschädigung zugesprochen, da der Alleinnutzer bei Weitervemietung einen Vorteil wirtschaftlich erlangen würde. Dies geht aus dem Eigentum hervor und damit hat der Miteigentümer auch ein Recht auf eine entgeltliche Nutzungsentschädigung. Ebenso hat das Berufungsgericht in Salamanca am 05.09.2017 ein Urteil mit diesem Tenor ausgesprochen – der Alleinnutzer musste die anderen Miteigentümer auszahlen.

Wichtig

Die Nutzungsentschädigung kann nur verlangt werden, wenn

1. 1. Anwaltsschreiben zur Aufforderung der Mietzahlung ab einem bestimmten Zeitpunkt versendet wurde
   2. Vergleichsmietgutachten vorgelegt wurde

Nutzen Sie unser Kanzleinetz, wir beraten Sie kompetent im spanischen Immobilienrecht und Mietrecht in Deutschland (Hannover, Berlin, Tettnang – süddeutscher Raum, Schweiz, Österreich) als auch in Spanien (Teneriffa, Gran Canaria, Llucmajor – Mallorca) 

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