Spanisches Mietrecht

Gefahren des Traspaso

Übernahme eines Restaurants ohne Zustimmung des Vermieters in Spanien

Im gewerblichen spanischen Mietrecht findet man den sogenannten „traspaso“, welcher ein Austausch des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt.

Beispiel aus der Praxis:

Es besteht ein 5 Jahresmietvertrag und es wird ein Restaurant betrieben. Nach einem Jahr möchte der Mieter das Restaurant mit Inventar an einen Nachfolger abgeben.

Zunächst ist der Mietvertrag zu prüfen, ob der sogenannte „traspaso“ oder auch „cesion del contrato“ erlaubt ist.

Sollte er ausgeschlossen sein, und trotzdem der traspaso durchgeführt weden, dann wird ohne die Einwilligung des Vermieters eine Vertragspartei ausgetauscht. Der Vermieter kann dann auf Auflösung des Mietvertrages wegen Vertragsbruches klagen und Räumung verlangen.

Dem ist nicht so, wenn in dem spanischen Mietvertrag der traspaso nicht ausgeschlossen ist, dann kommt es zur Anwendung des Art.32 ff. LAU (spanisches Mietgesetz) Hier wird der spanische Mieter einer gewerblichen Immobilie geschützt. Er kann das Restaurant gegen Entgeltzahlung abtreten und der Vermieter kann sich dagegen nicht verteidigen. Dem spanischen Vermieter bliebe nur die 20%ige Mieterhöhung.

Tipp:

Es ist unbedingt darauf zu achten, dass dem Vermieter einem Monat nach dem Abschluss des Traspaso (Abschluss des Übergabevertrages) derselbe mit Einschreibebrief mitgeteilt wird. Ansonsten könnte der Vermieter den Mietvertrag kündigen und der Geschädigte ist der neue Mieter !

So hat das Berufungsgericht (Audiencia Provincial) in Valencia in dem Urteil vom 26.7.2011 entschieden, dass der Vermieter den Mietvertrag auflösen kann, wenn der Mieter nicht nachweisen kann, dass der Vermieter Kenntnis von dem Austausch des Mieters hatte, sprich nicht davon in Kenntnis gesetzt wurde.

Unser Service:

Als deutsch-spanische Rechtsanwaltskanzlei raten wir Ihnen:

1. Sollten Sie planen, ein Restaurant in Spanien zu übernehmen, lassen Sie uns den Mietvertrag prüfen, ob eine Abtretung zu Ihren Gunsten rechtlich zulässig ist, ohne dass der Vermieter zustimmt.
2. Sollte der Mietvertrag die Abtretung zulassen, formulieren wir für die Mitteilung an den Vermieter, welche bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss. Eine fehlerhafte Mitteilung an den Vermieter kann zum Verlust des Lokals führen und demzufolge geht die Zahlung des traspaso verloren, da der ausscheidende Mieter hierfür nicht mehr haftet.
3. Letztlich empfehlen wir auf jeden Fall einen Übergabevertrag zwischen dem eintretenden und ausscheidenden Mieter, in dem auch vereinbart wird, unter welchen Bedingungen der Kaufpreis für die Übergabe des Lokals zurückzuzahlen ist.

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