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Steuerpflichten – Immobilienkauf in Spanien

Erweiterte Pflichten für den Käufer

 

Stand 23.09.2021

Bei einem Immobilienkauf in Spanien gibt es Steuerpflichten für den Verkäufer und den Käufer, und oftmals ist es dem Käufer nicht bewusst, dass ein Kauf von einem nicht steuerlich Ansässigen in Spanien, sogenannten Nichtresidenten, erweiterte Steuerpflichten für den Käufer gibt.

 

Steuerpflichten Verkäufer Nichtsteuerresident

 

Gewinnsteuer Modell 210 innerhalb von 4 Monaten

 

Erweiterte Steuerpflichten Käufer beim Kauf einer Immobilie von einem Nichtsteuerresidenten

 

  • Modell 211: 3% Steuerrückbehalt und Einzahlung bei der spanischen Finanzbehörde
  • Gemeindliche Wertzuwachssteuer – Plusvalia (siehe unten): Rückbehalt und Einzahlung bei der Gemeinde
  • Grunderwerbssteuer: 6-11% Kaufpreis und Region entscheiden die Höhe, die Frist beträgt 30 Tage und zwar zur Vorlage bei der Finanzbehörde, die Zahlung alleine ist nicht fristwahrend und es können Bußgelder verhängt werden;

 

Notar

 

Der Notar weist nur ungenügend auf die Steuerpflichten hin und erledigt in keinem Falle irgendwelche Steuererklärungen oder Grundbucheintragungen. Dies ist für den Immobilienkäufer aus Deutschland unverständlich, da in Deutschland der Notar die sogenannte Auflassung mit Grundbucheintragung vollständig ausführt.

Die Auflassung gibt es in Spanien nicht, sondern der Eigentumserwerb und die Besitznahme erfolgen bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde. Deshalb beschränkt sich der Notar in Spanien auf die Beurkundung der notariellen Kaufurkunde, Feststellung der Identität von Verkäufer und Käufer und der schriftlichen Erteilung von Hinweisen, die meist in den Kaufurkunden überlesen werden, oder nicht verstanden werden.

Eine typische Klausel in einem notariellen Kaufvertrag zur steuerlichen Belehrung, der gemeindlichen Wertzuwachssteuer wie folgt:

Séptimo.- Plusvalía Municipal: A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que remita por medios telemáticos habilitados al efecto al Ayuntamiento correspondiente, copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales.

Justificante de dicha comunicación se incorporará por diligencia.

Diese Klausel ist schwer verständlich und führt oftmals zu Bußgeldern beim Käufer oder gar zum Eintragungshindernis beim Grundbuch.

Der Notar weist hier lediglich daraufhin, dass er die Kaufurkunde elektronisch der Gemeinde meldet, doch die Steuererklärung muss der Käufer bei Gemeinden mit dem sogenannten Selbstveranlagungsprinzip innerhalb von 30 Tagen selbst einreichen, bzw bei Gemeinden, die zur Zahlung auffordern, die Zahlungsaufforderung beantragen, um die Grundbucheintragung durchführen zu können.

Die Gemeindliche Wertzuwachssteuer ist eine Steuerzahlpflicht des Verkäufers, doch beim Kauf vom Nichtsteuerresidenten, haftet der Käufer und die Immobilie für die Steuerzahlung, deshalb ist der Rückbehalt der Plusvalía vom Kaufpreis notwendig und der Käufer muss die Steuererklärung einreichen, um die Grundbucheintragung zu erlangen.


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