Immobilienkauf, Kaufoption oder Arras

Einfach erklärt für den Immobilienkauf in Spanien 

In der Praxis werden 3 verschiedene Vertragsarten genutzt. Der Immobilienkäufer in Spanien versteht nicht die wesentlichen und entscheidenden Unterschiede.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist in Art.1445 CC gesetzlich geregelt.

Wenn der Käufer entschlossen ist, eine Immobilie zu kaufen, dann ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag abzuschliessen, der in einer bestimmten Frist, meist 30-90 Tage, notariell beurkundet wird.

Vertragsinhalt

Es sind 3 Vertragsinhalte wesentlich.

• Bestimmung der Parteien
• Bestimmung der Immobilie
• Bestimmung des Kaufpreises

TIPP:

Die Immobilie muss ausführlich beschrieben werden, mit Grundbuchdaten und Katasterreferenz, was in der Praxis meist nicht ordnungsgemäss erfolgt.

Kaufoptionsvertrag ohne gesetzliche Regelung in Spanien

Es ist ein Vorvertrag und damit kein Kaufvertrag.

Der Immobilienkäufer ist noch nicht entschlossen, die Immobilie zu kaufen, aber der Immobilienverkäufer ist entschlossen. Folglich erhält der Käufer das Recht zu erwerben, ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers, zu einem bestimmten Preis, und in einer bestimmten Frist. Der Käufer zahlt eine Optionsprämie, die beim notariellen Kauf auf den Kaufpreis angerechnet wird. Kauft der Käufer die Immobilie nach einer bestimmten Frist, in der Regel 30-90 Tagen, nicht, dann verliert er die Optionspraemie.

WICHTIG:

Ein Kaufoptionsvertrag wird stets notariell beurkundet, da der Käufer nach Grundbucheintragung dieses Vertrages den Kauf ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers notariell ausführen kann.
Damit ist der Anwendungsbereich gering, im Verhältnis zur Häufigkeit, wie diese Vertragsart fälscherlicherweise Immobilienkaufinteressenten von Maklern vorgelegt werden.

Kaufoptionsvertrag – weiterlesen

Kaufversprechen (Arras)

Das Kaufversprechen wird in Art.1454 CC gesetzlich geregelt.

Auch der sogenannte Arras Vertrag ist ein Vorvertrag und in Spanien der traditionell typische Vorvertrag, der rechtlich ein Kaufversprechen darstellt, welches definiert wird.

„ Der Immobilienverkäufer verpflichtet sich zu verkaufen“ und der Immobilienkäufer verpflichtet sich zum Kauf.

Der Immobilienkäufer leistet eine Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises und wenn er nicht erwirbt, verliert er diese Anzahlung, sollte der Verkäufer diesen Vertrag nicht erfüllen und Eigentum an der Immobilie übertragen, muss er 20% als Vertragsstrafe zurückzahlen.

Optionskaufvertrag oder Kaufoption?

Empfehlung:

Immobilienkäufer in Spanien sollten den  Optionskaufvertrag oder Kaufoption meiden, oder nur mit anwaltlicher Betreuung durchführen.

Der Immobilienkauf in Spanien ist normalerweise mit einem Kaufvertrag durchzuführen. Der Normale Ablauf ist ein privater Kaufvertrag mit einem Reuegeld (sogenannte Arras oder 10% Anzahlung auf den Kaufpreis) und der anschliessende notarielle Kaufvertrag (escritura) zur Eigentums und Besitzuebertragung.

Nunmehr gibt es in der Praxis zahlreiche Vertragstypen, die von Laien und Makler genutzt werden und dem Grunde nach nicht geeignet sind, einen Immobilienkauf vertragsrechtlich unproblematisch abzuschliessen.

Kaufoption oder Optionskaufvertrag:

Dieser Vertragstyp ist nur ein Ausnahmefällen anwendbar, da er 3 stufige Vertragspflichten erfüllt und für den Käufer einer spanischen Immobilie mit Risiken verbunden ist.

1.Phase: Abschluss des Optionskaufvertrages

Der Käufer ist im Irrtum, dass er mit Abschluss dieser Option eine Immobilie erwirbt. Ganz im Gegenteil, der Käufer erwirbt nur eine Kaufoption.

2. Phase:

Vergisst der Käufer die Kaufoption auszuüben, dass heisst in der Frist dem Optionsgeber mitzuteilen, dass er kaufen möchte, verliert der Käufer seine Optionsprämie, was in der Praxis häufig vorkommt, sei es, dass plötzlich Lasten auf der Immobilie auftauchen, oder der Optionsgeber nicht der Verkäufer ist oder der Optionsgeber nicht mehr erreichbar ist.

Selbst bei Lasten müsste die Option ausgeübt werden, um vom Immobilienkäufer den Vertrag zu erfüllen. Schliesslich ist dann der Verkäufer in der 3. Phase verpflichtet die Lasten zu beseitigen.

3. Phase:

Nur wenn die Option fristgemäss ausgeübt wuerde, nur dann kommt ein Kaufvertrag über eine Immobilie zustande.

Zunächst kommt mit der Ausübung der Kaufoption ein privater Kaufvertrag zu Stande und dann muss der Verkäufer zum Notartermin geladen werden, so dass dieser den Kaufvertrag zum Verkauf der Immobilie unterschreibt.

Fazit:

Vermeiden Sie Kaufversprechen und Optionskaufverträge bei einem Immobilienkauf in Spanien, wenn Sie Käufer sind.
Als Verkäufer einer Immobilie kann eine Kaufoption in Frage kommen, zum Beispiel, wenn nach dem bestbietenden Käufer gesucht  wird und schon den ersten Anbieter zu binden, oder noch eine Erbschaft vor dem Verkauf abgewickelt werden muss.

Service: Immobilienkauf

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Immobilienkauf in Spanien – 2025

Aktuelles im Jahre 2025 zum Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Gran Canaria, Katalonien, Andalusien, Mallorca

Ihr Rechtsanwalt für den Immobilienkauf in Spanien, D.Luickhardt nimmt Stellung zu den aktuellen Fragen 2025.

Frage: Wurde die NIE Nummer abgeschafft?

Diese Frage wurde aufgrund fehlerhafter Webinformationen vermehrt gestellt.

Antwort:

Nein, die NIE wurde nicht abgeschafft und ist für jeden Immobilienkauf in Spanien, als auch Erbschaft oder Firmengründueng oder andere Rechtsgeschaefte notwendig.
Die NIE ist die numero de identificación de extranjero + Identifizierungsnummer für Ausländer.
Desweiteren muss die NIE nach deren Erhalt bei der spanischen Finanzbehörde (AEAT) angemeldet werden, so dass sie in Rechtsgeschäften wie bei Immobilienkauf oder Erbschaft nutzbar ist, sprich vom elektronischen System der Finanzbehörde erkannt wird.
Nach der Anmeldung von der NIE spricht man von der NIF = Steueridentifikationsnummer.

Einholung NIE Nummer Spanien

Frage:

Soll ich den, vom Makler vorgelegten, Optionsvertrag vor dem Immobilienkauf unterschreiben?

Antwort:

In der Praxis beim Immobilienkauf wird fälscherlicherweise von Maklern noch immer ein Optionsvertrag als Formularvertrag genutzt. Der Optionsvertrag hat jedoch bei einem Immobilienkauf in Spanien rechtlich keinerlei Grundlage und sollte von keinem Immobilienkäufer unterschrieben werden.
Der richtige Vertrag ist ein Kaufvertrag, privatschriftlich geschlossen, mit einem Reuegeld, sogenannten Arras versehen. Dieses Reuegeld von 10% vom Kaufpreis hat zu Beginn einen Kautionscharakter. Der Käufer signalisiert damit, dass er sich verpflichtet, die Immobilie zu kaufen und wenn er nicht kauft, verliert er die Anzahlung von 10%, deshalb der Begriff Reuegeld. Nichterfüllung des Verkaufes durch den Verkäufer, bsp Verkauf an eine andere Person, dann muss der Verkäufer dem Käufer der Immobilie die 10% Anzahlung zurückzahlen und zudem 10% Schadensersatz.

TIPP:

Oftmals versuchen Makler die 10% auf deren Bankkonto zu kassieren, um deren Komissionsanspruch gegenüber dem Verkäufer zu sichern.
Doch diese Nutzung der 10% Anzahlung durch den Käufer ist eine Zweckentfremdung und selbst namhafte Makler müssen oftmals rechtlich belehrt werden, dass dieses Verhalten nicht dem Gesetzeswillen entspricht.

Schliesslich ist der Gesetzeswille, dass der Verkäufer die 10% erhalten solle, wenngleich bei nichtsteuerlich Ansässigen Immobilienverkäufern Vorsicht geboten ist und stets zu empfehlen ist, dass die 10% Anzahlung auf einem Treuhandkonto hinterlegt wird, sei es in unserer Kanzlei (kostenfrei) oder bei einem Notar. (Kosten je nach Wert 200-600 EUR)

Ausnahme:

Wann wendet man man eine Kaufoption im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf an?
Der Standardfall ist, dass ein Immobilienkäufer einen Mietkauf in Spanien vornimmt, sprich es wird die Immobilie für 3 Jahre angemietet und in diesen 3 Jahren hat der Mieter eine Kaufoption, die er jederzeit zu einem bestimmten Kaufpreis ausüben kann. Letztlich sei bemerkt, dass die Kaufoption an sich eine Grunderwerbssteuer auslöst, je nach Region zwischen 6-13% ITP und diese Steuerlast nicht auf die endgültige Grunderwerbssteuer angerechnet werden kann, obgleich die Optionsprämie auf den Kaufpreis der spanischen Immobilie anrechenbar ist.

Frage: Wer ist ein Precarista?

Antwort:

Der precarista ist kein Hausbesetzer, aber besetzt eine Immobilie ohne Rechtstitel, ohne gültigen Mietvertrag.
Der wesentliche Unterschied zum ocupa = Hausbesetzer ist, dass der precarista den Besitz der Immobilie rechtmässig erworben hat, aber dann verliert.
Bsp: Ablauf der Mietvertragsdauer; oder nach einem Immobilienverkauf, bleibt der Verkäufer der Immobilie noch in der Immobilie im Besitz der Immobilie, obgleich er sich vertraglich verpflichtet hatte, die Immobilie nach 30 Tagen nach dem notariellen Verkaufstermin zu räumen.

Der Immobilieneigentuemer kann in jedem Fall eine Räumungsklage gegen den precarista einreichen und diese hat hohe Erfolgschancen.

TIPP:

Um eine gerichtliche Räumungsklage und deren Kosten zu vermeiden, empfehlen wir bei einem Immobilienkauf in Spanien stets einen Sicherungsrückbehalt vom Verkaufspreis bis die Immobilie geräumt ist, zusammen mit einer Vertragsstrafe bei jedem Tag der Überschreitung des Räumungstermins.

Besonderheiten bei einem Immobilienkauf in Katalonien (Barcelona, Sitges, Costa Brava)

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Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Mallorca, Katalonien, Andalusien

Bei einem Immobilienkauf in Spanien handelt es sich um eine erhebliche Investition. Selbst wenn es nur ein Apartment für 120.000 EUR ist, oder aber ein Chalet auf Mallorca für 2 Mio EUR, in beiden Faellen ist eine „due diligence“ durchzuführen und die Ausgangsfragen sind.

Ausgangsfragen

Wer ist der Verkäufer der Immobilie?

Eigentümer, Erbe, eine juristische Person wie ein Fond (Immobilien aus Versteigerungen) oder Immobilien von Banken.

Was für eine Immobilie ist es?

Apartment in einer Eigentümergemeinschaft (Wohnungseigentümergesetz)

Freistehendes Wohnhaus an der Küste (Küstenschutzgesetz)

Wohnhaus auf landwirtschaftlicher Fläche erbaut (Finca rustica) – illegal ?

Kaufpreis der Immobilie?

Überteuert – wie hoch ist der staatlich festgesetzte Referenzwert

Wer ist der Käufer?

• Ist der Kauf steuerlich günstiger als Privatperson oder mit einer spanischen SL (GmbH);
• Kaufen die Eheleute gemeinsam oder nur ein Ehegatte?
• Hat der Käufer eine NIE Nummer oder die spanische Nationalität?

Wenn diese Punkte abgefragt sind, dann kommt es zur ersten Stufe der Due Diligence – rechtlichen Kontrolle der Immobilie und des Grundstücks.

Nach erfolgreicher Kontrolle wird in Spanien ein sogenannter Vorkaufvertrag abgeschlossen.

Vorkaufvertrag

Dieser Vertrag wird in der Praxis sehr unheitlich beschrieben, teils fehlerhaft als Optionsvertrag, oder Handgeldvertrag, doch juristisch ist es nichts anderes als ein Kaufvertrag mit einer 10%igen Anzahlung und Rücktrittsrecht unter Verlust der Anzahlung. Dieser Vertrag wird als sogenannter „arras“ bezeichnet.

Unter Arras gibt es wiederum verschiedene Vertragstypen.

Vertragstypen

• Arras confirmatoria
• Arras penitencial – eine Vertragsversion, die risikobehaftet ist, da der Käufer die Anzahlung von 10% des Kaufpreises verliert, wenn er nicht bis zu einem bestimmten Datum die Immobilie notariell käuflich erwirbt.

In dem Arras Vertrag wird in der Regel eine Frist von 90 Tagen festgeschrieben, bis zum Notartermin.

Notarielle Kaufurkunde

Die notarielle Kaufurkunde sollte die wesentlichen Vertragsbestandteile des Arras Vertrages regeln, wenngleich zum Beispiel Moebel oftmals nur im Arras Vertrag genannt werden.

Mit dem Notartermin findet der Eigentumserwerb statt, nicht erst mit Grundbucheintragung und die Grunderwerbssteuer ist innerhalb eines Monats abzuführen.

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Reservierung Immobilie Kauf Spanien 

Einseitig oder Vertrag

In der Praxis werden von Maklern oftmals einseitige Reservierungserklärungen von den Immobilienkäufern in Spanien verlangt. Die Anzahlungen können bis 5.000 EUR erreichen.

Es ist abzuraten, solche Erklärungen zu unterzeichnen. Es kommt kein Vertrag zu Stande, da meist nur ein Makler für den Verkäufer unterschreibt, ohne Vollmachten nachzuweisen. Der Käufer bindet sich damit sich einseitig, ohne das Ziel der Verkäuferbindung zu erlangen. Zudem wird die Reservierungssumme an eine dritte Person bezahlt, die sich nicht durch eine notarielle Vollmacht ausgewiesen hat.

Ein Bauträger vermarktet auf Teneriffa, Fuerteventura, Galizien, Marbella und auf Mallorca Eigentumswohnungen. Bevor das Bauprojekt gebaut wird, werden Immobilienkäufer gesucht, die dann einen Reservierungsvertrag und nicht nur den einseitigen Antrag unterzeichnen.

Reservierungsvertrag

Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Reservierungsvertrag und nicht nur um einen einseitigen Antrag. Der Vorteil ist, dass sich der Bauträger und der Immobilienkäufer verpflichten, innerhalb einer bestimmten Frist einen privatschriftlichen Kaufvertrag abzuschließen. Später nach Fertigstellung der Immobilie wird beim Notar das Volleigentum der reservierten Immobilie erworben.

Typische Daten eines Reservierungsvertrages

• Bauträger und Eigentümer
• Käufer
• Projektbeschreibung
• Finca registral
• Wohnung
• Nutzbare Wohnfläche  (zu unterscheiden von überbauten Flaeche)
• Erwerb: Frei von Lasten, Frei von Mietern
• Katasterreferenz der Parzelle. 1-2 Jahre nach Fertigstellung wird die Gemeinde jeder Wohnung eine Katasterreferenz geben und entsprechend die Grundsteuer erheben.
• Beschreibung der baurechtlichen Situacion (urbanistica):
• Baugenehmigung: muss vorliegen
• Zustand der Bebauung
• Verpflichtung des Bauträgers eingehalten: Bauversicherung und Anzahlungsversicherung
• Konkrete Vertragsbedingungen der Kaufreservierung der Immobilie
  
• Kaufpreis: Zahlungsweise
• Anzahlung mit Reservierung
• Restzahlung bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde,

Sollten die folgenden Klauseln im Vertragsentwurf erscheinen, dann sollten Sie unsere Kanzlei zu Rate ziehen:

Der Kunde bestätigt das Projekt zu kennen ! (Ausstattung, Plan etc)
Der Bauträger behält sich vor Änderungen vorzunehmen, und die Bauqualität beizubehalten.

Besonderheiten im Reservierungsvertrag

Rücktrittsrecht: sie können jederzeit bis zur Unterschrift des privaten Kaufvertrages den Rücktritt vom Vertrag erklären.

Hinweis:

Sie müssen mitwirken bei der Erfüllung der Bestimmungen des Geldwäschegesetzes und die Herkunft des Geldes nachweisen.

Merke:

Der Reservierungsvertrag sollte schon alle wesentlichen Vertragspunkte für den späteren Kaufvertrag beinhalten, (Ausstattung, Bauqualität, Fertigstellungsdatum, Bauverzug etc)
Wenn dies nicht der Fall ist, empfehlen wir Ihnen unser Immobilienkaufservicepaket, so dass wir den Vertrag modifizieren und Sie von Beginn an mit Rechtssicherheit die Immobilie in Spanien erwerben.

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