Immobilienerwerb Spanien

Fertighaus – Neubau oder Kauf im Jahre 2025

Die Fertighausbauweise ist nicht nur in Erdbebengebieten oder auf der Insel La Palma mit dem Vulkanrisiko eine günstige und schnelle Option. Man kauft ein Baugrundstück und kann in 6-12 Monaten ein Fertighaus erstellen.

Was gilt nach den städtebaulichen Vorschriften als Fertighaus?

 Ein mobile Home ist kein Fertighaus, da ersteres beweglich ist und nicht festverbunden mit dem Boden.

Aktuelle Rechtsprechung:

Zu beachten ist, dass mit einer höchstrichterlichen Entscheidung entschieden wurde, dass auch ein Mobile Home auf einem Campingplatz (Katalonien) der Baugenehmigungspflicht unterliegt und damit wie eine Immobilie behandelt wird.

Diese Entscheidung ist jedoch auslegungsfähig, da das Gericht selbst feststellt, dass es auf den Zweck des Mobile Homes ankommt, sprich dauerhafte Wohnnutzung, oder Verbringen an verschiedene Campingplätze in kürzeren Zeiträumen.

Nach den städtebaulichen Vorschriften gilt ein Fertighaus immer als festes Bauwerk, das als Wohnraum genutzt werden soll und entweder temporär oder dauerhaft sein kann.

Diese Gebäude müssen die Anforderungen an die Bewohnbarkeit und die spezifischen Vorschriften jeder autonomen Gemeinschaft erfüllen.

Die Erstbelegung von Fertighäusern erfordert oft nur eine verantwortliche Erklärung anstelle einer Erstbezugsgegenehmigung, abhängig von den regionalen Vorschriften.

Anforderungen für die Erstbelegung

Welche Anforderungen müssen in verschiedenen autonomen Gemeinschaften für die Erstbelegung eines Fertighauses erfüllt werden?

Die Anforderungen für die Erstbelegung eines Fertighauses variieren je nach autonomer Gemeinschaft. In Asturien und auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) wird eine verantwortliche Erklärung vom Bauträger gegenüber der Gemeinde verlangt, die die Einhaltung der geltenden Vorschriften bestätigt. In Aragón ist ebenfalls eine verantwortliche Erklärung erforderlich . In Madrid wird eine vorherige Mitteilung benötigt, die das abschließende Bauzertifikat und den Berechtigungstitel enthält. In Katalonien müssen die Bedingungen für Bewohnbarkeit und Qualität erfüllt werden.

Garantien

Welche Garantien müssen die Bauträger beim Verkauf von im Bau befindlichen Fertighäusern bieten, um die Käufer zu schützen?

Die Bauträger müssen die Rückzahlung der vom Käufer im Voraus gezahlten Beträge garantieren, falls der Bau nicht beginnt oder nicht innerhalb der vereinbarten Fristen abgeschlossen wird. Dies wird durch einen Kautionsversicherungsvertrag oder eine solidarische Bürgschaft erreicht. Außerdem müssen die Beträge auf einem speziellen Konto hinterlegt werden, das von anderen Mitteln getrennt ist und nur für den Bau des Hauses verwendet werden darf.

Wie wird der Bau von Fertighäusern auf ländlichen oder geschützten Böden geregelt?

Der Bau von Fertighäusern auf ländlichen oder geschützten Böden unterliegt spezifischen Vorschriften, die Anforderungen an Standort und Nutzung stellen.

Im Allgemeinen ist der Bau auf als ländlich oder landwirtschaftlich klassifizierten Flächen erlaubt, sofern sie mit der landwirtschaftlichen Nutzung verbunden sind. Außerdem ist eine verantwortliche Erklärung für die Erstbelegung und Nutzung erforderlich, die die Einhaltung der städtebaulichen und umweltrechtlichen Vorschriften garantiert. Auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, spricht man auf ländlichem Gebiet von einem asentamiento rural.

Rechtliche Auswirkungen

Welche rechtlichen Auswirkungen hat es, wenn ein Fertighaus ohne die entsprechende Genehmigung gebaut wird?

Wenn ein Fertighaus ohne die entsprechende Genehmigung gebaut wird, liegt ein städtebauliches Vergehen vor, das zur Anordnung des Abrisses des nicht genehmigten Bauwerks führen kann, und mit strafrechtlichen Konsequenzen nach CP Art. 319.. Außerdem kann der Eigentümer mit Bussgeldern und der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Grundstücks konfrontiert werden. Das Fehlen einer Genehmigung kann auch die Gültigkeit von Kaufverträgen und die Erlangung von Bewohnbarkeitsbescheinigungen beeinträchtigen.

TIPP: Wir empfehlen stets unser Immobilienkaufservicepaket mit der juristischen Vorkontrolle, so dass spaetere gerichtliche Klageverfahren vermieden werden.

Unterschiede Fertighaus – Kauf einer Immobilie auf Plan 

Was sind die Unterschiede zwischen dem Kauf eines Fertighauses und dem Kauf einer zu bauenden Immobilie?

Beim Kauf eines Fertighauses kauft man in der Regel das Grundstück separat und bei Kauf einer im Bau befinlichen Immobilie, wird der Bau mit Grundstück erworben.

Wir empfehlen stets eine umfassende Kontrolle, da der Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie mit zahlreichen rechtlichen Verpflichtungen verbunden ist, bis hin zur Haftung für Sozialversicherungsschulden des Bauunternehmens, Baurechtliche Verletzungen etc.

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Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Mallorca, Katalonien, Andalusien

Bei einem Immobilienkauf in Spanien handelt es sich um eine erhebliche Investition. Selbst wenn es nur ein Apartment für 120.000 EUR ist, oder aber ein Chalet auf Mallorca für 2 Mio EUR, in beiden Faellen ist eine „due diligence“ durchzuführen und die Ausgangsfragen sind.

Ausgangsfragen

Wer ist der Verkäufer der Immobilie?

Eigentümer, Erbe, eine juristische Person wie ein Fond (Immobilien aus Versteigerungen) oder Immobilien von Banken.

Was für eine Immobilie ist es?

Apartment in einer Eigentümergemeinschaft (Wohnungseigentümergesetz)

Freistehendes Wohnhaus an der Küste (Küstenschutzgesetz)

Wohnhaus auf landwirtschaftlicher Fläche erbaut (Finca rustica) – illegal ?

Kaufpreis der Immobilie?

Überteuert – wie hoch ist der staatlich festgesetzte Referenzwert

Wer ist der Käufer?

• Ist der Kauf steuerlich günstiger als Privatperson oder mit einer spanischen SL (GmbH);
• Kaufen die Eheleute gemeinsam oder nur ein Ehegatte?
• Hat der Käufer eine NIE Nummer oder die spanische Nationalität?

Wenn diese Punkte abgefragt sind, dann kommt es zur ersten Stufe der Due Diligence – rechtlichen Kontrolle der Immobilie und des Grundstücks.

Nach erfolgreicher Kontrolle wird in Spanien ein sogenannter Vorkaufvertrag abgeschlossen.

Vorkaufvertrag

Dieser Vertrag wird in der Praxis sehr unheitlich beschrieben, teils fehlerhaft als Optionsvertrag, oder Handgeldvertrag, doch juristisch ist es nichts anderes als ein Kaufvertrag mit einer 10%igen Anzahlung und Rücktrittsrecht unter Verlust der Anzahlung. Dieser Vertrag wird als sogenannter „arras“ bezeichnet.

Unter Arras gibt es wiederum verschiedene Vertragstypen.

Vertragstypen

• Arras confirmatoria
• Arras penitencial – eine Vertragsversion, die risikobehaftet ist, da der Käufer die Anzahlung von 10% des Kaufpreises verliert, wenn er nicht bis zu einem bestimmten Datum die Immobilie notariell käuflich erwirbt.

In dem Arras Vertrag wird in der Regel eine Frist von 90 Tagen festgeschrieben, bis zum Notartermin.

Notarielle Kaufurkunde

Die notarielle Kaufurkunde sollte die wesentlichen Vertragsbestandteile des Arras Vertrages regeln, wenngleich zum Beispiel Moebel oftmals nur im Arras Vertrag genannt werden.

Mit dem Notartermin findet der Eigentumserwerb statt, nicht erst mit Grundbucheintragung und die Grunderwerbssteuer ist innerhalb eines Monats abzuführen.

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Kaufoption Immobilie Spanien

Notwendiger Vertragsinhalt

Der Vertrag einer Kaufoption über eine Immobilie auf Mallorca oder Teneriffa findet sich häufig, da Makler dieses Vertragsmodell nutzen, um schnell ihre Kommission zu sichern und den Parteien zu suggieren, dass zwar ein Vertrag über eine Immobilie geschlossen wird, aber dieser dann nicht verbindlich sei.

Juristisch ist diese Vorgehensweise verfehlt, aber als Marketing und Verkaufsstrategie durchaus häufig auf den Inseln wie Mallorca und Teneriffa, als auch Gran Canaria zu finden.

Professionelle Makler mit einer ordentlichen Ausbildung, als sogenannte API mit Zulassung in der Kammer der Immobilienmakler, oftmals in Katalonien (Barcelona, Roses, Sitges) zu finden, arbeiten mit einem Kaufvertrag mit einer sogenannten Arras Klausel -Anzahlung mit Vertragsstrafcharakter, wenn Käufer oder Verkäufer zurücktreten, müssen diese entsprechend beim Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlen und der Käufer verlöre die Anzahlung.infor

Ungeachtet der Einleitung, kurz einen Überblick über einen Kaufoptionsvertrag, der in Praxis vorkommt, aber stets juristisch geprüft und in der Regel ausgebessert werden muss.

Kaufoptionsvertrag im Überblick mit Tipp zur Ausübung

• Vertragsparteien mit Nie, Personalausweis, Beruf, Familienstand, Anschrift, Zustelladresse
• Vertragsgegenstand: Immobilie – Daten von Grundbuch und Kataster, Anschrift, Lasten und Schuldenfreiheit!
• Optionspreis (oftmals 10% des Kaufpreises)
• Kaufpreis: Kaufoptionsnutzung mit Anzahlungsverrechnung der Kaufoption
• Frist zur Ausübung der Kaufoption – in der Regel nicht länger als 3 Monate
• Folgen der Verspätung oder Nichtausübung der Option – Käufer hat den Verlust des Optionspreises zu dulden. Ebenso sollte der Verkäufer den Optionspreis doppelt zurückzahlen.
• Anwendbares Recht: Stets spanisches Recht, da die Immobilie in Spanien belegen ist.
• Gerichtsstand: Ort der Immobilie

TIPP Optionsausübung

Hier gibt es verschiedenste Möglichkeiten.

In Katalonien kann eine Anzahlung notariell hinterlegt werden und sogar die Kaufoption in das Grundbuch eingetragen werden.

Der Verkäufer erteilt Vollmacht an den Käufer, so dass dieser alleine mit Kaufoptionsausübung den notariellen Kaufvertrag gegen Restkaufpreiszahlung vollziehen kann, ohne Anwesenheit der Verkäufer.

Andere Möglichkeiten sind durchaus, dass der Käufer 10 Tage vor dem gewünschten Notartermin und vor Fristablauf den Verkäufer auffordert vor dem Notar zu erscheinen, mit allen fehlenden Unterlagen (Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiepass, Schuldenfreiheitsbescheinigung WEG etc)

HINWEIS:

Die Kaufoption ist nur ein Vorvertrag und ändert ohne Grundbucheintragung nicht die Grunderwerbssteuerlast beim notariellen Kauf.

Grunderwerbssteuer Teneriffa: 6.5%

Grunderwerbssteuer Mallorca: 8-13%

Grunderwerbssteuer Katalonien: 10-11%

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Immobilienkauf in Spanien

Kaufpreiszahlung

Hinterlegung Anzahlung (Arras)

Die Kaufpreiszahlung ist beim Immobilienkauf in Spanien ein wesentlicher Aspekt und nichtsdestotrotz oftmals problematisch und streitanfällig.

Der Notar hat in Spanien kein Anderkonto, da es keine Auflassung gibt, sondern der Immobilieneigentumserwerb findet direkt bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde statt und nicht erst beim Grundbucheintrag.

Letztlich hat sich jedoch aufgrund des Handelsbrauchs der Anzahlung von 10% des Kaufpreises bei Unterschrift eines Vorkaufvertrages oder privatschriftlichen Kaufvertrages eine Notwendigkeit ergeben, diesen Betrag vor dem Notartermin zum eigentlichen Kauf sicher zu hinterlegen.

Der Normalfall ist bei:

1. Immobilienkauf Spanien: gebrauchte Immobilie

2. Immobilienkauf Spanien: Neubau

zu 1. gebrauchte Immobilie

Kaufpreisvereinbarung- seit dem 01.01.2022 darf der Referenzwert nicht unterschritten werden.

Diesen Wert ermitteln wir im Rahmen der rechtlichen Vorkontrolle als Teil unseres Immobilienkaufservicepakets zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes in Spanien, Katalonien, Figueres, Roses, Costa Brava, Mallorca, Valencia, Andalucia, Teneriffa, Gran Canaria und Fuerteventura.

Privatschriftlicher Kaufvertrag mit 10% Anzahlung (arras)

Hinterlegung der 10% Anzahlung ist in folgender Weise zu empfehlen, um Risiken als Immobilienkäufer in Spanien auszuschliessen, bzw zu minimieren.

Die folgende Empfehlung vom geringsten zum höchsten Risiko bei Nichterfüllung des Verkäufers zwischen dem Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrages und des notariellen Kaufvertrages.

1. Kein Risiko ohne zusätzliche Kosten: Hinterlegung in unserer Kanzlei Legalium
2. Geringes Risiko mit zusätzlichen Kosten wertabhängig: Notarielle Hinterlegung
3. Erhöhtes Risiko: Zahlung an den Verkäufer der Immobilie
4. Hohes Risiko: Zahlung an den Makler

Merke:

Die notarielle Hinterlegung ist gesetzlich nicht geregelt, und jeder Notar kann frei entscheiden, ob er Gelder des Käufers akzeptiert.

Während es auf Mallorca und Teneriffa, Gran Canaria weit verbreitet ist, dass der Notar die Gelder annimmt, ist es in Andalusien, Katalonien und Valencia eher die Ausnahme.

Der Notar hat für die Geldeinnahme 3 Handlungsalternativen:

• Annahme des Geldes und Unterschrift eines sogenannten acta de depósitos (Hinterlegungsurkunde) mit sich selbst als Notar
• der Käufer unterschreibt die Hinterlegungsurkunde vor oder nach der Hinterlegung
• es wird keine Hinterlegungsurkunde unterschrieben – eher selten der Fall, nur im Kaufvertrag wird die Geldhinterlegung vermerkt.

Notarieller Kaufvertragstermin:

Bei diesem Termin erwirbt der Immobilienkäufer das Eigentum und die Vollzahlung des Kaufpreises erfolgt.

Hier gibt es verschiedene Varianten:

• In der Praxis üblich: Zahlung per spanischen Bankscheck. Nicht nur die 10% Anzahlung, sondern der gesamte Kaufpreis kann über unsere Kanzlei Legalium in der Zahlungsabwicklung erfolgen. Wir bringen bei Unterschrift des notariellen Kauftermin den Bankscheck zum Notartermin mit.
• Sollte die Hinterlegung beim Notar erfolgen, dann hat der Notar den Bankscheck auszustellen.
• Zahlung per OMF Überweisung über die spanische Zentralbank: Diese Zahlungsweise bekommt in der Praxis immer mehr an Bedeutung. Sie funktioniert jedoch nur, wenn der Verkäufer in Spanien ein Bankkonto hat und die Zahlung muss von einem spanischen Bankkonto erfolgen. Die OMF Ueberweisung hat den Vorteil, dass in der Regel in 24 Stunden das Geld beim Immobilienverkäufer auf seinem spanischen Bankkonto eingeht.

zu 2. Neubau

Beim Neukauf einer Immobilie, werden die Zahlungen in der Regel an den Bauträger geleistet, wobei hier in jedem Falle eine besondere Versicherung oder eine Bankbürgschaft, gesetzlich vorgeschrieben, vom Bauträger vorzulegen ist.

Die üblichen Zahlungsstaffelungen zwischen Reservierungsvertrag, privatschriftlichen Kaufvertrag und notariellen Kauftermin erreichen in der Regel 50% des Kaufpreises und der Restkaufpreis wird bei Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde bezahlt.

Auch hier gilt das oben Gesagte, sprich die Zahlung kann über unser Kanzlei Legalium Konto erfolgen.

Die Informationen ersetzten keine Beratung im Einzelfall, da jeder Einzelfall in Bezug auf die Zahlungen, Besonderheiten hat, von dem Mietvertrag mit Kaufoption, Leibrentenvertraege, Immobilienkauf mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL (GmbH) oder Immobilienkauf mit einer Hypothek einer spanischen Bank.

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Planung Immobilienkauf

Praxistipps und Expertenwissen von D. Luickhardt, Rechtsanwalt + Steuerberater Spanien zum spanischen Immobilienrecht mit Hinweisen aus der 20 jährigen Beratungspraxis bei der Immobilienkaufabwicklung, Streitigkeiten im Immobilien- und Baurecht in Spanien.

Stufenplanung beim Immobilienkauf in Spanien

Stufe 1:

Grundbuchprüfung – Lastenfreiheit – Freiheit von Wegerechten (servidumbre)

Tipp:

Steuerlastenfreiheit – Verdeckte Steuerlasten können sich in den sogenannten „afecciones fiscales“ verbergen.

Nicht bezahlte Erbschaftssteuern, Grunderwerbssteuer Nacherhebung, nicht bezahlte Dokumentensteuer beim Kauf einer neuen Immobilie u.a.

Stufe 2:

Prüfung der Gemeindelasten – Nichtbezahlte Grundsteuer aufgrund von Katasterwertänderungen u.a.

Stufe 3:

Steuerliche Günstigkeitsprüfung – direkter persönlicher Immobilienkauf versus Immobilienkauf mit einer spanischen SL (vergleichbar mit einer GmbH)

Stufe 4:

Erbschaftssteuerliche Problematik in Spanien – Immobilienkauf mit einer spanischen SL (GmbH) zur Erbschaftssteuerreduzierung nur bei hochwertigen Immobilien ab 250.000 EUR steuerlichen Verkehrswert.

Stufe 5:

Auswahl Ihres persönlichen Rechtsanwalts in Spanien für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes und Ihres Steuerberaters für die steuerliche Gestaltung, Betreuung beim Immobilienkauf und in den Jahren danach, während der Eigentumsdauer.

Empfehlung:

MEINRECHTINSPANIEN SL, Rechtsanwälte + Steuerberater in Spanien bietet Ihnen die individuelle Betreuung und verbindet spanisches und deutsches Fachwissen + Beratung auf deutsch länderübergreifend in ganz Spanien (Barcelona, Madrid, Mallorca, Ibiza, Teneriffa, Gran Canaria, La Palma, Fuerteventura, Almeria, Malaga, Alicante) und Deutschland (Hannover, Berlin, Tettnang am Bodensee).

Rechtliches Grundwissen beim Immobilienkauf in Spanien zur Schadensvermeidung

Fallstricke in notariellen Kaufvertragsurkunden und das Gebot Ihrer persönlichen Anwaltsvertretung beim Immobilienkauf, da der Notar nur Urkundsperson ist, aber keine der beiden Vertragsparteien berät.

In der Praxis häufig sind Gestaltungsfehler in den notariellen Kaufvertragsurkunden wie:

1. die Verwechslung des deutschen und spanischen Güterrechts beim Kauf von Immobilien durch Ehepartner.
2. Steuerlasten werden dem Käufer aufgelastet, obgleich sie dem Verkäufer anlasten.
3. Hypothekenlasten werden nicht zeitgleich gelöscht.
4. Ungewollter Gewährleistungsausschluss, so dass dem Käufer jede Mängelrüge abgeschnitten wird.
5. Steuervertretung in Spanien wird nicht genannt, obgleich obligatorisch, und zwar bei Nichtsteuerresidenten in Spanien für Verkäufer und Käufer der Immobilie – die fehlende Steuervertretung kann schwerwiegende Folgen haben, da die Finanzbehörde in Spanien nicht zustellen kann, werden Steuerbescheide ohne Verteidigungsmöglichkeit durch Bekanntmachung rechtskräftig und vollstreckt, und zwar mit Beschlagnahme von den Immobilien in Spanien und sogar Vollstreckung in deutsche Bankkonten durch die spanische Finanzbehörde im Rahmen der Amtshilfe durch Ihr Wohnortfinanzamt in Deutschland.
6. Obligatorischer Energiepass und Bewohnbarkeitsbescheinigung werden nicht verlangt.
7. Ungesehen wird dem Käufer eine Verzichtserklärung auf die Schuldenfreiheit und die Bescheinigung von der Eigentümergemeinschaft formuliert.
8. Ratenzahlungsvereinbarungen haben keinen Eigentumsvorbehaltschutz bei Nichtzahlung des Kaufpreises.
9. Vorkaufsrechte von Mietern und Nachbargrundstücken oder von Miteigentümern werden nicht beachtet, u.a.

Unterschiede zum deutschen und spanischen Immobilienkauf

Immobilienkauf Deutschland

In Deutschland kümmert sich der Notar in der Regel um die gesamte Immobilienkaufabwicklung, dies ist historisch und rechtlich begründet. In rechtlicher Hinsicht unterscheidet man 2 Stufen bis zur Vollendung des Immobilienkaufes.

• Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde – hier werden der Kaufpreis, das Immobilienobjekt und die Vertragsparteien bestimmt, aber es findet noch nicht der Eigentumsübergang statt.
• Erst mit der sogenannten „Auflassung“, die mit der Grundbucheintragung abgeschlossen ist, erwirbt der Käufer das Immobilieneigentum.

Immobilienkauf Spanien

• Der Immobilienkaufvertrag kann privatschriftlich abgeschlossen werden, selbst ein mündlicher Kaufvertrag ist zum Immobilienerwerb in Spanien ausreichend, wohlgemerkt mit der Schlüsselübergabe (Besitzübergabe) kann damit der Käufer das Immobilieneigentum erwerben.
• Normalfall: Als Käufer erwerben Sie eine Immobilie, indem Sie beim Notar in Spanien den Kaufvertrag unterschreiben. Wohlgemerkt, die Grundbucheintragung ist nicht erforderlich, aber in der Praxis üblich und wichtig. Es gibt keine „Auflassung“.

Tipp:

Als Verkäufer einer spanischen Immobilie sollten Sie darauf achten, dass Sie den Kaufpreis bei der notariellen Unterschrift erhalten, da Sie mit der Unterschrift das Immobilieneigentum verlieren. In der Praxis wird mit einem bankbestätigtem Scheck bezahlt.

Hinweis:

Die Bankscheckzahlung ist meist mit hohen Gebühren bei der spanischen Bank verbunden, hier bieten wir mit unserer Hausbank in Spanien attraktive Alternativlösungen.

Als Käufer einer spanischen Immobilie sollten Sie auf der anderen Seite keinesfalls per Banküberweisung vor Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde bezahlen, da Sie damit in Vorleistung gehen und sollte der notarielle Kaufvertrag nicht geschlossen werden, haben Sie die Kaufpreiszahlung verloren, bzw. durch aufwändige gerichtliche Gerichtsverfahren muss der Kaufpreis als ungerechtfertigte Bereicherung wieder zurückverlangt werden.

Hinweis:

Vermeiden Sie als Käufer einer spanischen Immobilie auch die Anzahlung in privatschriftlichen Vorverträgen, da diese Anzahlung ungesichert ist. Sollte der Makler auf die Anzahlung pochen, dann sollten keinesfalls mehr als 10% des Endkaufpreises bezahlt werden und achten Sie darauf, dass die Anzahlung an den Verkäufer der Immobilie und nicht an den Makler bezahlt wird, der meist keine Inkassovollmacht hat.

Tipp:

Anstelle einer Anzahlung, empfehlen wir die treuhänderische Verwaltung (Prinzip des Anderkontos) der Anzahlung durch unsere Anwaltskanzlei bis zum Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde.

Stufen eines Immobilienkaufes in Spanien in rechtlicher Sicht

Stufe 1: Abschluss eines privatschriftlichen Vorvertrages.

In der Praxis häufig, wenngleich rechtlich nicht erforderlich, wird ein privatschriflicher VOR kaufvertrag geschlossen.

Rechtliche Varianten:

• Variante 1:

  Kaufoption – Dieser Vertrag gibt die Möglichkeit, dass der Käufer sich entscheiden kann, ob er zu einem bestimmten Preis, in einer bestimmten Frist eine bestimmte Immobilie erwirbt. Die Kaufoption kann durch eine Optionsprämie dem Verkäufer bezahlt werden, wenngleich in der Praxis keine Optionsprämie festgesetzt wird, sondern direkt der Optionspreis als Anzahlung auf den Endkaufpreis verrechnet wird. Klauselbeispiel: Der Optionsnehmer (Käufer) kann die oben genannte Immobilie zum Endkaufpreis von 100.000 EUR erwerben. Es wird ein Optionspreis von 10.000 EUR am heutigen Tage angezahlt und die Anzahlung wird auf den Endkaufpreis angerechnet. Die Option muss bis spätestens zum 31.12. xx ausgeübt werden, ansonsten erlischt sie, und der Verkäufer ist frei anderweitig an Dritte zu verkaufen. Gerichtsstand ist regelmässig der Lageort der Immobilie und es gilt spanisches Recht.

• Variante 2:

  Reservierungsvertrag: Bei der ersten Besichtigung der Immobilie verlangt der Makler eine Zahlung von 2.000 EUR. Dies wird meist als Reservierung bezeichnet.

  Dahinter steht rechtlich eine Absichtserklärung des Käufers eine Immobilie zu erwerben und seitens des Maklers, dass er die Immobilie nicht weiter anbietet.

  Tipp:

  Reservierungsverträge sollten vermieden werden, da die Makler meist keine Exklusivrechte und entsprechende Vollmachten haben, den Verkäufer zu beschränken, doch nicht anderweitig zu verkaufen.

  Weiterlesen: Reservierungsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien

• Variante 3:

  Kaufversprechen (promesa de venta o compra)

  Das Kaufversprechen ist vergleichbar mit einer Reservierung, oder auch als sogenannte qualifizierte Reservierung zu bewerten, da bereits die Immobilie, der Kaufpreis, Vertragsparteien, als auch Ausführungsfristen bestimmt werden.

  Tipp:

  Das Kaufversprechen findet sich oftmals beim Kauf von Immobilien im Bauprozess und damit in der sogenannten Planungsphase. Der Nachteil ist, dass der Verkäufer (Bauherr) noch jederzeit den Vertragsinhalt bis zum Abschluss des Kaufvertrages ändern kann. Bsp: Die Quadratmeterzahl der Immobilie vermindert sich von 100 qm auf 80 qm Wohnfläche.

• Variante 4:

  Kaufvertrag privatschriftlich – contrato de compraventa

  Verunglückt, aber in der Praxis häufig anzutreffen, ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag der Immobilie, der mit Vertragsstrafenklauseln versehen, als contrato de arras und Vorkaufvertrag bezeichnet wird.

  In rechtlicher Hinsicht, handelt es sich aber nicht um einen Vorvertrag, sondern der Verkäufer kann sogar seine Immobilie mit der Unterschrift unter diesen Vertrag verlieren, da in Spanien der privatschriftliche Kaufvertrag durchaus zur Immobilienveräusserung ausreicht, obgleich nicht der volle Kaufpreis bezahlt wurde.

  Der Verkäufer unterschreibt den Kaufvertrag und übergibt die Schlüssel der Immobilie. Damit hat der Verkäufer das Eigentum verloren, obgleich er möglicherweise nur 10% Anzahlung vom Endkaufpreis erhalten hat. Sollte der Käufer nicht zahlen, bleibt dem Verkäufer nur der Weg zum Gericht und zur Zahlungsklage bzw. Auflösungsklage und Rücktritt, aber solange der Gerichtsprozess anhängig ist, bleibt der Käufer im Besitz.

  Sollte es sich bei der verkauften Immobilie um ein Hotel handeln, dann kann der Käufer sogar den gewerblichen Ertrag abschöpfen, obgleich der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt wurde.

Stufe 2: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages

Tipp:

Mit Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde geht das Eigentum auf den Käufer über, achten Sie auf die Zug um Zug Leistung – Aushändigung des Kaufpreises gegen Unterschrift unter die notarielle Kaufvertragsurkunde.

Hinweis:

Die notarielle Kaufvertragsurkunde ist Voraussetzung für die Einschreibung und Umschreibung des Immobilieneigentums im Grundbuch.

Stufe 3: Bezahlung der Grunderwerbssteuer in Spanien

In Deutschland beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5% und in Spanien je nach Region und Immobilienkaufpreis 6,5% – 13% vom Immobilienkaufpreis.

Tipp:

Die Unterverbriefung des Kaufpreises führt dazu, dass die Finanzbehörde der spanischen Region den steuerlichen Verkehrswert der Immobilie ansetzt und vom Käufer der Immobilie dann die Grunderwerbssteuer nacherhebt, und zwar mit Verzugszinsen, aber in der Regel ohne Bussgeld.

Hinweis:

Ratenzahlung oder Stundung des Kaufpreises verhindern nicht, dass die Grunderwerbssteuerzahlung im Ganzen über den gesamten Kaufpreis fällig wird.

Die Bezahlung der Grunderwerbssteuer im Steuererklärungsmodell 600 ist Voraussetzung für die Stattgabe der Grundbucheintragung.

Wichtig:

In der Steuerklärung ist ein Steuervertreter in Spanien anzugeben, so dass Nacherhebungssteuerbescheide zugestellt und entsprechend angefochten werden können.

Das Unterlassen kann schwerwiegende Folgen bis hin zum Verlust der Immobilie haben, wenn die Finanzbehörde die Steuerschuld vollstreckt.

Stufe 4: Eintragung Grundbuch (Registro de la Propiedad)

Rechtlich nicht erforderlich für den Eigentumserwerb in Spanien, aber gleichwohl empfehlenswert, um Dritten gegenüber den Eigentumserwerb sichtbar zu machen, und es dem Verkäufer unmöglich zu machen, anderweitig zu verkaufen, oder auch Gläubigern von dem Verkäufer zu verhindern, dass sie die Immobilie pfänden können.

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