Immobilienerwerb Spanien

Fertighaus – Neubau oder Kauf im Jahre 2025

Die Fertighausbauweise ist nicht nur in Erdbebengebieten oder auf der Insel La Palma mit dem Vulkanrisiko eine günstige und schnelle Option. Man kauft ein Baugrundstück und kann in 6-12 Monaten ein Fertighaus erstellen.

Was gilt nach den städtebaulichen Vorschriften als Fertighaus?

 Ein mobile Home ist kein Fertighaus, da ersteres beweglich ist und nicht festverbunden mit dem Boden.

Aktuelle Rechtsprechung:

Zu beachten ist, dass mit einer höchstrichterlichen Entscheidung entschieden wurde, dass auch ein Mobile Home auf einem Campingplatz (Katalonien) der Baugenehmigungspflicht unterliegt und damit wie eine Immobilie behandelt wird.

Diese Entscheidung ist jedoch auslegungsfähig, da das Gericht selbst feststellt, dass es auf den Zweck des Mobile Homes ankommt, sprich dauerhafte Wohnnutzung, oder Verbringen an verschiedene Campingplätze in kürzeren Zeiträumen.

Nach den städtebaulichen Vorschriften gilt ein Fertighaus immer als festes Bauwerk, das als Wohnraum genutzt werden soll und entweder temporär oder dauerhaft sein kann.

Diese Gebäude müssen die Anforderungen an die Bewohnbarkeit und die spezifischen Vorschriften jeder autonomen Gemeinschaft erfüllen.

Die Erstbelegung von Fertighäusern erfordert oft nur eine verantwortliche Erklärung anstelle einer Erstbezugsgegenehmigung, abhängig von den regionalen Vorschriften.

Anforderungen für die Erstbelegung

Welche Anforderungen müssen in verschiedenen autonomen Gemeinschaften für die Erstbelegung eines Fertighauses erfüllt werden?

Die Anforderungen für die Erstbelegung eines Fertighauses variieren je nach autonomer Gemeinschaft. In Asturien und auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) wird eine verantwortliche Erklärung vom Bauträger gegenüber der Gemeinde verlangt, die die Einhaltung der geltenden Vorschriften bestätigt. In Aragón ist ebenfalls eine verantwortliche Erklärung erforderlich . In Madrid wird eine vorherige Mitteilung benötigt, die das abschließende Bauzertifikat und den Berechtigungstitel enthält. In Katalonien müssen die Bedingungen für Bewohnbarkeit und Qualität erfüllt werden.

Garantien

Welche Garantien müssen die Bauträger beim Verkauf von im Bau befindlichen Fertighäusern bieten, um die Käufer zu schützen?

Die Bauträger müssen die Rückzahlung der vom Käufer im Voraus gezahlten Beträge garantieren, falls der Bau nicht beginnt oder nicht innerhalb der vereinbarten Fristen abgeschlossen wird. Dies wird durch einen Kautionsversicherungsvertrag oder eine solidarische Bürgschaft erreicht. Außerdem müssen die Beträge auf einem speziellen Konto hinterlegt werden, das von anderen Mitteln getrennt ist und nur für den Bau des Hauses verwendet werden darf.

Wie wird der Bau von Fertighäusern auf ländlichen oder geschützten Böden geregelt?

Der Bau von Fertighäusern auf ländlichen oder geschützten Böden unterliegt spezifischen Vorschriften, die Anforderungen an Standort und Nutzung stellen.

Im Allgemeinen ist der Bau auf als ländlich oder landwirtschaftlich klassifizierten Flächen erlaubt, sofern sie mit der landwirtschaftlichen Nutzung verbunden sind. Außerdem ist eine verantwortliche Erklärung für die Erstbelegung und Nutzung erforderlich, die die Einhaltung der städtebaulichen und umweltrechtlichen Vorschriften garantiert. Auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, spricht man auf ländlichem Gebiet von einem asentamiento rural.

Rechtliche Auswirkungen

Welche rechtlichen Auswirkungen hat es, wenn ein Fertighaus ohne die entsprechende Genehmigung gebaut wird?

Wenn ein Fertighaus ohne die entsprechende Genehmigung gebaut wird, liegt ein städtebauliches Vergehen vor, das zur Anordnung des Abrisses des nicht genehmigten Bauwerks führen kann, und mit strafrechtlichen Konsequenzen nach CP Art. 319.. Außerdem kann der Eigentümer mit Bussgeldern und der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Grundstücks konfrontiert werden. Das Fehlen einer Genehmigung kann auch die Gültigkeit von Kaufverträgen und die Erlangung von Bewohnbarkeitsbescheinigungen beeinträchtigen.

TIPP: Wir empfehlen stets unser Immobilienkaufservicepaket mit der juristischen Vorkontrolle, so dass spaetere gerichtliche Klageverfahren vermieden werden.

Unterschiede Fertighaus – Kauf einer Immobilie auf Plan 

Was sind die Unterschiede zwischen dem Kauf eines Fertighauses und dem Kauf einer zu bauenden Immobilie?

Beim Kauf eines Fertighauses kauft man in der Regel das Grundstück separat und bei Kauf einer im Bau befinlichen Immobilie, wird der Bau mit Grundstück erworben.

Wir empfehlen stets eine umfassende Kontrolle, da der Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie mit zahlreichen rechtlichen Verpflichtungen verbunden ist, bis hin zur Haftung für Sozialversicherungsschulden des Bauunternehmens, Baurechtliche Verletzungen etc.

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Reservierung Immobilie Kauf Spanien 

Einseitig oder Vertrag

In der Praxis werden von Maklern oftmals einseitige Reservierungserklärungen von den Immobilienkäufern in Spanien verlangt. Die Anzahlungen können bis 5.000 EUR erreichen.

Es ist abzuraten, solche Erklärungen zu unterzeichnen. Es kommt kein Vertrag zu Stande, da meist nur ein Makler für den Verkäufer unterschreibt, ohne Vollmachten nachzuweisen. Der Käufer bindet sich damit sich einseitig, ohne das Ziel der Verkäuferbindung zu erlangen. Zudem wird die Reservierungssumme an eine dritte Person bezahlt, die sich nicht durch eine notarielle Vollmacht ausgewiesen hat.

Ein Bauträger vermarktet auf Teneriffa, Fuerteventura, Galizien, Marbella und auf Mallorca Eigentumswohnungen. Bevor das Bauprojekt gebaut wird, werden Immobilienkäufer gesucht, die dann einen Reservierungsvertrag und nicht nur den einseitigen Antrag unterzeichnen.

Reservierungsvertrag

Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Reservierungsvertrag und nicht nur um einen einseitigen Antrag. Der Vorteil ist, dass sich der Bauträger und der Immobilienkäufer verpflichten, innerhalb einer bestimmten Frist einen privatschriftlichen Kaufvertrag abzuschließen. Später nach Fertigstellung der Immobilie wird beim Notar das Volleigentum der reservierten Immobilie erworben.

Typische Daten eines Reservierungsvertrages

• Bauträger und Eigentümer
• Käufer
• Projektbeschreibung
• Finca registral
• Wohnung
• Nutzbare Wohnfläche  (zu unterscheiden von überbauten Flaeche)
• Erwerb: Frei von Lasten, Frei von Mietern
• Katasterreferenz der Parzelle. 1-2 Jahre nach Fertigstellung wird die Gemeinde jeder Wohnung eine Katasterreferenz geben und entsprechend die Grundsteuer erheben.
• Beschreibung der baurechtlichen Situacion (urbanistica):
• Baugenehmigung: muss vorliegen
• Zustand der Bebauung
• Verpflichtung des Bauträgers eingehalten: Bauversicherung und Anzahlungsversicherung
• Konkrete Vertragsbedingungen der Kaufreservierung der Immobilie
  
• Kaufpreis: Zahlungsweise
• Anzahlung mit Reservierung
• Restzahlung bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde,

Sollten die folgenden Klauseln im Vertragsentwurf erscheinen, dann sollten Sie unsere Kanzlei zu Rate ziehen:

Der Kunde bestätigt das Projekt zu kennen ! (Ausstattung, Plan etc)
Der Bauträger behält sich vor Änderungen vorzunehmen, und die Bauqualität beizubehalten.

Besonderheiten im Reservierungsvertrag

Rücktrittsrecht: sie können jederzeit bis zur Unterschrift des privaten Kaufvertrages den Rücktritt vom Vertrag erklären.

Hinweis:

Sie müssen mitwirken bei der Erfüllung der Bestimmungen des Geldwäschegesetzes und die Herkunft des Geldes nachweisen.

Merke:

Der Reservierungsvertrag sollte schon alle wesentlichen Vertragspunkte für den späteren Kaufvertrag beinhalten, (Ausstattung, Bauqualität, Fertigstellungsdatum, Bauverzug etc)
Wenn dies nicht der Fall ist, empfehlen wir Ihnen unser Immobilienkaufservicepaket, so dass wir den Vertrag modifizieren und Sie von Beginn an mit Rechtssicherheit die Immobilie in Spanien erwerben.

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