Niessbrauch Spanien

Miteigentum Immobilie und Niessbrauch in Spanien

Stand: 20.05.2023

Miteigentum an einer Immobilie in Spanien ist häufig und besteht, wenn mehr als ein Eigentümer eine Immobilie mit einem entsprechenden Quotenanteil im Eigentum hat.

Beispiel:

Ehegatten mit jeweils 50% oder Erbengemeinschaften mit 5 Erben, mit jeweils 20%.

Häufige Fragen zum Miteigentum

Frage:

Kann ein Eigentümer die Miteigentumsgemeinschaft verlassen ?

Antwort:

Ja, jederzeit kann jeder Eigentümer eine Teilungsklage und eine Teilungsversteigerung zu iniitieren, ohne die anderen Miteigentümer vorher zu fragen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Immobilie nicht real teilbar ist.

Frage:

Wer hat das Nutzungsrecht an der Immobilie ?

Antwort:

Jeder Miteigentümer hat das Nutzungsrecht und die Rechtsprechung hat entschieden, wenn sich die Miteigentümer nicht einigen können, dass diese sich in der Alleinnutzung abwechseln müssen. 

Frage:

Wer zahlt die Unterhaltungskosten und entscheidet über Reparaturen?

Antwort:

Es gilt das jeder Miteigentümer die Unterhaltungskosten nach seiner Quote anteilig mittragen muss und die Entscheidung über Herstellungsaufwand und substanzerhaltende Massnahmen muss mit Mehrheit beschlossen werden. Laufende Unterhaltsmassnahmen kann jeder Miteigentümer ohne Mehrheitsbeschluss durchführen und Aufwendungsersatz vom anderen Miteigentümer verlangen. 

In Spanien ist der Niessbrauch an einer Immobilie in Verbindung mit Miteigentumssituationen zu finden. 

Beispiel:

Der Vater verstirbt und die beiden Kinder werden Miteigentümer der Immobilie und die Witwe erhaelt das Niessbrauchsrecht lebenslang.

Dann ist zu den oben genannten Fragen zu beachten,

zu 1.

Es bleibt unveraendert, jedoch bleibt der Niessbrauch als im Grundbuch eingetragenes geschuetztes Recht bestehen, was die Versteigerung mit Zuschlag an einen Dritten erschwert. Wenn ein Miteigentuemer das volle sogenannte nackte Eigentum erwirbt, muss er das Niessbrauchsrecht weiterhin dulden.

zu 2.

Das Nutzungsrecht hat der Niessbrauchsberechtigte.

Zu 3.

Die gewöhnlichen Unterhaltskosten zahlt der Niessbrauchsberechtigte und er hat eine Unterhaltspflicht. Nur die Instandhaltungskosten, sogenannte reparaciones extraordinarias haben die Miteigentümer zu tragen und entsprechend mit Mehrheit zu beschliessen.

Nutzen Sie unsere Rechtsberatung und gerichtliche Begleitung bei Teilungsklage und Teilungsversteigerung in Spanien.

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Scheidung und Vermögensteilung

Teilungsklage – Hypothekendarlehenslast

Konsequenz:

In Zukunft haben beide geschiedenen Ehepartner zu gleichen Teilen das Hypothekendarlehen abzuzahlen, aufgrund des Miteigentums an der Immobilie.

Eine zu begrüssende Entscheidung, da schliesslich das Immobilieneigentum beiden Parteien zu gleichen Teilen gehört und folglich auch bei einem Verkauf der Gewinn jeweils den geschiedenen Ehepartner zu gleichen Teilen zufliesst.

Die Instanzgerichte hatten 80% der Zahllast und Tilgung des Hypothekendarlehens dem Ehegatten aufgrund seines grösseren Einkommens und damit höheren Leistungsfähigkeit aufgebürdet, ungeachtet der gemeinschaftlichen Haftung im Darlehensvertrag.

Das oberste Gericht führt dagegen aus, dass bei dem spanischen gesetzlichen Güterstand der sociedad ganancial, beiden Ehegatten die Immobilie gemeinsam gehört und eben auch die sociedad ganancial die Schuld bezahlen muss.

Das Gericht differenziert zu den Unterhaltungskosten, die auch nach der Scheidung von dem Ex- Ehegatten zu tragen sind, der die Immobilie nutzt, es sei denn, er erhält Unterhalt vom anderen Ex Ehegatten wegen seiner Bedürftigkeit oder im vorliegenden Fall wegen der Kindesbetreuung der minderjährigen Kinder durch die Mutter.

Was passiert nach Auseinandersetzung des Güterstandes ?

Dies wird in dem Urteil nur in soweit ausgeführt, dass die Auflösung des Güterstandes auch die Regelung mit sich bringt, wer Eigentümer wird und damit die Lasten trägt.
Wie sieht es bei einer Situation der ehevertraglichen Gütertrennung oder bei einer deutsch-spanischen Ehe und dem gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft aus?

Der Grundsatz, der oben genannt wurde, dürfte Anwendung finden, wer das Eigentum an der Immobilie hat, auch wenn nur hälftig, hat auch die Lasten zu tragen, sprich die Schulden mitzubezahlen.

Damit wird auch der Verkauf der Immobilie oder die Teilungsversteigerung forziert, da beide Ex Ehegatten den Gewinn aus der Immobilie erhalten wollen und die Miteigentumssituation genauso wie die Ehe bestrebt sein werden, zu beenden.

In der Praxis kommt es jedoch sehr häufig vor, dass sich ein Ehegatte vehement gegen den freihändigen Verkauf der gemeinsamen Immobilie in Spanien wehrt.

Dann empfehlen wir die Vorbereitung einer Teilungsklage und anschliessenden Teilungsversteigerung, um die Miteigentumssituation zu beenden.

Scheidung durch unser Anwaltsteam im deutsch-spanischen Familienrecht, spezialisiert auf Scheidungen und Zugewinnausgleich bei deutsch-spanischen Ehen.

Unser Service bieten wir in folgenden Städten an:

Madrid, Barcelona, Valencia, Mallorca, La Palma, Teneriffa, Gran Canaria, Hannover, Frankfurt, Berlin und Friedrichshafen.

Fall Beispiel:

Die deutschen Ehegatten haben ein Apartment in Spanien auf beider Namen gekauft. In der Kaufurkunde der Immobilie steht, „se compra por mitades indivisas“

In rechtlicher Hinsicht besteht Miteigentum, da der deutsche gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft das getrennte Privatvermögen eines jeden Ehegatten zulässt.

Die ehemaligen Ehegatten stellen sich die Frage, wie sie die letzte Verbindung, das Apartment in Spanien, aufteilen.

Verkauf der Immobilie an Dritte

Unser Service

Wir wickeln für Sie den Verkauf der Immobilie beim Notar und Grundbuch ab, und vertreten Sie vor der Steuerbehörde.

Steuertipp:

Die Wertdifferenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis sollte marktgerecht, aber auf der anderen Seite möglichst gering gehalten werden, da die Differenz einer Besteuerung von 19-21 % unterliegt, wenngleich beim Notar nur 3% als Steuervorauszahlung vom Käufer einbehalten werden.

Verkauf der Miteigentumshälfte an den Ex Ehegatten

Damit wird ein Ex Ehegatte Volleigentümer der Immobilie.

Unser Service:

Sie sollten unsere Steuerberatung in Anspruch nehmen, da bei einer fehlerhaften Gestaltung, statt 1% Dokumentensteuer, 6,5 – 10%% Grunderwerbssteuer vom Verkehrswert der Miteigentumshälfte gezahlt werden muss.

Teilungsklage:

Streit unter den Ex Ehegatten über die Nutzung und Vermögensteilung der Immobilie

Sie sind sich nicht einig, ob die Immobilie an Dritte verkauft werden soll oder ein Ehegatte das Volleigentum übernimmt.

In dieser Situation reichen wir für Sie die Teilungsklage in Spanien ein. Der Gerichtsort ist dort, wo die Immobilie ihren Standort hat.

Während der Teilungsklage, hat jeder Miteigentümer noch die Möglichkeit das Verfahren zu beenden, indem er einen Käufer findet oder selbst erwirbt.

Nach der Teilungsklage folgt die Versteigerung der Immobilie, und die Miteigentümer teilen den Erlös.

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