Immobilienkauf und Flächenabweichung

Vor jedem Immobilienkauf in Spanien ist eine rechtliche Vorkontrolle durchzuführen. Wenn diese positiv verläuft, eine Bauzustandskontrolle durch unsere Hausarchitektin.

In der Tat in der Praxis häufig sind folgende Fälle:

Praxisbeispiel 1

Der Immobilienkäufer möchte ein Einfamilienhaus mit Grundstück in El Trenc, Mallorca erwerben.

Im Kataster ist das Grundstück mit 250 qm und die Bebauung mit 120 qm eingetragen. Im Grundbuch ist das Grundstück aber mit 350 qm eingetragen und die Bebauung mit 110 qm. Die reale Vermessung durch die Architektin ergibt 250 qm für das Grundstück auf Mallorca und für die Bebauung 120 qm.

Damit ist das Kataster weitgehend korrekt, aber die Grundbucheintragung nicht

Es finden die Regelungen des Art.198 ss LH Anwendung, dort wird geregelt, dass eine Grundbucheintragung mit der Realität und dem Kataster übereinstimmen muss. Eine Abweichung von 10% ist zulässig.
Neuerdings müssen auch die Georeferenzen vorgelegt werden.

Im vorliegenden Falle muss geprüft werden, warum die Grundbucheintragung grösser ist und mit einem Vermessungsgutachten und dem Katastereintrag das Grundbuch zu berichtigen.

Der Immobilienkäufer muss den Kaufpreis neu verhandeln, da es sich um weniger Grundstücksfläche handelt.

Tipp

Unterschreiben Sie nicht voreilig Vorverträge, oder Kaufverträge über Immobilie in Spanien, da sich dort oftmals die Klausel „cuerpo cierto“ findet und Sie als Immobilienkäufer damit alle Gewährleistungsrechte verlieren, wenn die Fläche geringer ist, als im Grundbuch eingetragen.

Praxisbeispiel 2

Der Immobilienkäufer möchte eine Eigentumswohnung auf Fuerteventura kaufen und stellt fest, dass Grundbuch und Kataster übereinstimmen, doch eine Vermessung durch einen Architekten ergibt 100 qm mehr Wohnfläche.

Die oben genannten Regeln aus dem Art.199 ss LH finden auf spanisches Wohnungseigentum keine Anwendung.
In solchen Fallen hat der Bauträger bei Erstellung der Teilungserklärung des Mehrfamilienhauses einen Fehler begangen.

Der betroffene Eigentümer kann beim Präsidenten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Berichtigung der Teilungserklärung beantragen und wenn eine 3/5 Mehrheit in der Eigentümerversammlung erlangt wird, dann kann die Änderung vorgenommen werden.

Die Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses in Spanien muss eine allgemeine Gebäudebeschreibung vorweisen, als auch das Sondereigentum und die Quote des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer.

Zu beachten sind die Begrifflichkeiten in Spanien

superficie construida – überbaute Fläche: dies ist der gesamte umbaute Raum, mit Ausnahme des Aufzugschachtes u.a.

superficie util – Nutzbare Fläche, die betretbar ist.

In der Praxis sind die Unterschiede zwischen construida und util zwischen 15 und 25%.

Typische Fälle aus der Praxis für die nachträgliche Änderung einer Teilungserklärung in einem Mehrfamilienhaus:

Praxisbeispiele

Die Immobilie auf Teneriffa, Los Abrigos, hat eine Dachflächenbebauung ohne Legalisierung. Die Legalisierung wird durchgeführt und dann muss die Quotelung der Eigentumsverhältnisse geändert werden.

In Mallorca gibt es eine Immobilie mit dem sogenannten entresuelo (Stockwerk zwischen dem Keller und dem ersten Stock), der bislang nicht in der Teilungserklärung genannt werden.

In Torremolinos hat der Dacheigentümer (Atico) die Nutzung der Dachterrasse, aber sie ist Gemeinschaftseigentum, welche nunmehr dem Atico Eigentümer zugewiesen werden soll.

Haftung des Bauherr in Spanien.

Sollte der Bauherr die fehlerhafte Teilungserklärung verschuldet haben, dann ist dieser in Haftung zu nehmen. Im Urteil des Berufungsgerichtes von Zaragoza 271/2012 wurde der Bauherr verurteilt, die Käufer der Garagenplätze zu entschädigen, da die Gemeinde die Bewohnbarkeitsbescheinigung versagte, da die Garagenplätze nicht die notwendigen Abstände einhielten.

Folglich mussten die Garagenplätze in der Teilungserklärung kleiner ausgewiesen werden und entsprechend die Eigentümer entschädigt werden. Auch die Kosten zur Änderung der Teilungserklärung muss der Bauherr übernehmen.

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Immobilienkauf in Spanien – Kataster

Welche Funktion hat das Kataster in Spanien?

HINWEIS

Für den Immobilienmarkt gilt es in erster Linie, sich zu entscheiden und dem Grundbuchamt gegebenenfalls Fragen zur baurechtlichen Situation zu stellen und die Steuern dem Grundbuchamt nachzuweisen.

Was ist der ausführliche Katasternachweis einer Immobilie?

Der ausführliche Katasternachweis einer Immobilie ist eine vom Grundbuchamt ausgestellte amtliche Bescheinigung, die über die im Grundbuch ermittelten physischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Daten einer Immobilie informiert.

Welche Informationen enthält diese Bescheinigung?

• Katasternummer
• Beschreibende Daten der Immobilie
  • Katasterwert des Grundstücks
  • Katasterwert des Grundstücks
  • Katasterwert des Bauwerks
  • Standort
  • Klasse
  • Hauptnutzung
  • Bebaute Fläche
  • Jahr der Errichtung
  • Eigentümer der Immobilie:
    • Nachname und Vorname/ Firmenname
    • NIE/NIF
    • Recht oder Eigentum
    • Steuerliche Anschrift
  • Bestimmung und Fläche (in m2) jedes Stockwerks des Gebäudes
• Katasterparzelle
  • Grafische Fläche
  • Grafik des Grundstücks im Maßstab 1/1000
• Liste der angrenzenden Grundstücke
  • Katasterreferenz
  • Standort
  • Eigentumsverhältnisse

Wozu dient das Katasterzertifikat?

Das Katasterzertifikat ist, wie die DNI/NIE einer Person, die Identifizierung einer Immobilie. Es dient dazu, alle Aspekte in Bezug auf die Immobilie zu erfahren:

• Katasterreferenz
• Baujahr
• Katasterwert der Immobilie sowie den Wert des Grundstücks und der Konstruktion
• Informationen zum Grundstück – städtisch, bebaubar oder nicht bebaubar
• Hauptnutzung der Immobilie
• Bebaute Fläche des Grundstücks und die grafische Fläche
• Eigentumsverhältnisse und der prozentuale Anteil am Eigentum der Immobilie
• Darüber hinaus kann man die Liste der angrenzenden Grundstücke einsehen.

Dieses Katasterzertifikat ist nützlich für Verfahren wie:

• Kauf und Verkauf einer Immobilie
• Vererbung
• Änderungen einiger Merkmale der Immobilie, wie z. B.
  • Eigentum.
  • Fläche
  • wenn das Grundstück von bebaubar in städtisch umgewandelt wurde
  • Katasterwert

Wo und wie kann man das ausführliche Katasterzertifikat beantragen und erhalten?

Für die Beantragung des detaillierten Katasterzertifikats empfehlen wir die Installation einer digitalen Unterschrif, da das Verfahren sehr viel einfacher ist.

Wir empfehlen Ihnen, ein digitales Zertifikat zu besitzen, da Sie damit alle behördlichen Verfahren über das Internet sehr einfach durchführen können.

Digitale Unterschrift Spanien

Wir betreuen Ihren Immobilienkauf in unseren Kanzlei in Spanien: Mallorca – Ibiza – Barcelona-Madrid – Teneriffa – Gran Canaria – Fuerteventura und beraten Sie mit fachlicher Kompetenz im Immobilienrecht, spanischen Steuerrecht, sowie in Grunderwerbssteuer – Grundsteuer – Gemeindliche Wertzuwachssteuer – Schenkungssteuer – Erbschaftsteuer

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