Immobilienkauf in Spanien – Lastenfreiheit

Die Lastenfreiheit bei einem Immobilienkauf ist als selbstverständlich für den Käufer anzusehen, doch in der Praxis werden von Notaren u.a. oft Lasten übersehen, weil sie zum Beispiel nicht im Grundbuch eingetragen sind und nur schuldrechtlichen Charakter haben.

Aus diesem Grunde ist es auch zu vermeiden, dass Immobilienkaufverträge ausserhalb Spaniens vor einem deutschen Notar geschlossen werden, da dieser nicht die Möglichkeiten haben, das Grundbuch zu prüfen.

Schwerwiegender ist zudem, dass die Übertragungswirkung des Eigentums einer ausländischen notariellen Kaufurkunde nicht gegeben ist, dagegen die vor einem spanischen Notar geschlossene Urkunde sehr wohl.

Tipp

Unser Service ist, dass wir mit Vollmachten den Immobilienverkäufer und Käufer in Spanien vertreten, und ohne deren Anwesenheit den Eigentumsübertrag in Spanien vornehmen. Damit sparen sich die Parteien die Anreise und haben einen rechtswirksamen Immobilienkauf abgeschlossen.

Beim Immobilienkauf ist die Lastenfreiheit die goldene Regel.

Lasten auf dem Immobilieneigentum in Spanien

1. Niessbrauchsrecht – Der Sohn verkauft die Immobilie auf Teneriffa, doch die niessbrauchsberechtigten Eltern leben noch und haben Niessbrauchsrecht. Die Last geht auf den Käufer über, und er kann die Immobilie nicht nutzen.
2. Dienstbarkeiten wie Wegerechte
3. Wohnrechte
4. Pacht mit jährlicher Zahlung
   • in Mallorca, Ibiza häufig als sogenanntes alodio, Art. 55 Baleares Zivilgesetzbuch anzutreffen
   • in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Sitges) als censo enfiteutico (Art.565-14), welches mit Vorkaufsrechten (fadiga) und Entschädigungszahlungen bei Verkauf (laudemio) verbunden sein kann.
5. Flächennutzungsrechte (derecho de superficie), typisch bei Solarstromanlagen auf Dachflächen oder Mobilfunkantennen.
6. Dingliche Pfandrechte zur Sicherung von Darlehen oder anderen Geldansprüchen aus einer Zwangsvolltreckung.
   • Hypothek
   • Pfand
   • Landpacht mit Grundbucheintragung (anticresis) 
     Hinweis
     In Spanien gibt es keine Grundschuld wie in Deutschland, sondern nur eine Hypothek. Es kann in Spanien vorkommen, dass die Hypothek im Grundbuch steht, obgleich sie wirtschaftlich schon gelöscht ist. Dies kommt daher, dass die spanischen Banken keinerlei Interesse zeigen, deren Hypothek zu löschen, obgleich das Darlehen an die Bank zurückgezahlt wurde.
7. Vorkaufsrecht des Nachbarn, Miteigentümers oder auch bei Kaufoption. 
   Beispiel
   Der Immobilienverkäufer in Malaga verkauft die Immobilie an einen Dritten, nachdem er zuvor eine Kaufoption einem ersten Käufer erteilt hat und dieser die 10%ige Anzahlung geleistet hat. Dieser Fall ist häufig in der Praxis und meist mit einem Rechtsstreit verbunden, wenn der Immobilienverkäufer gegenüber dem Optanten und dem zweiten Immobilienkäufer sich vertraglich zum Verkauf gebunden hat.
8. Steuerliche Vormerkungen (afecciones fiscales)
9. Belastungsvermerke im Grundbuch (anoteciones preventivas)
   Hier ist besondere Vorsicht geboten und ein Vermerk verhindert den Immobilienkauf bis zur Löschung des Vermerks.
    

Die Vermerke sind unterschiedlicher Natur:

• Vermerk eines anhängigen Gerichtsverfahrens
• Fehlerhafte Urkunden und Eintragungshindernis
• Verfügungsverbot, Beschlagnahme wegen Geldforderung Dritter
• Erbrechte im Rahmen einer Erbauseinandersetzung und die spanische Immobilie ist Teil der Nachlassmasse
• Vermächtnisanspruch auf die Immobilie
• Insolvenzvermerk
• Kreditsicherung beim Bau einer Immobilie (creditos refaccionarios)

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt und Abogado für spanisches Immobilienrecht, der Ihren Immobilienkauf auf Mallorca, Teneriffa, Barcelona, Costa Brava, Galizien, Madrid, Valencia, Almería, Málaga, Marbella, Cádiz, Huelva, Extremadura, Teneriffa, Gran Canaria, La Gomera und Fuerteventura in deutscher Sprache professionell begleitet.

Unser PLUS ist die vollständige Abwicklung des Immobilienkaufes in Spanien, mit den gesamten Behördengängen bei den Wasser-,  Strom-, und Gemeindebehörden und die nachfolgende langfristige steuerliche Betreuung.

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Immobilienkauf in Spanien – Grundbuch

Stand: 15.11.2018

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht und Steuerberater betreut Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit seinem Legalium Team in Barcelona, Mallorca, Ibiza, Denia, Salobreña, Malaga, Marbella, Cadiz, Huelva, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura und Madrid.
 

Wichtig

Das spanische Grundbuch ist nicht notwendig, um Eigentum an einer Immobilie zu erwerben.
Das ist der wesentliche Unterschied zum deutschen Immobilienrecht, da in Deutschland nur mit Grundbucheintragung das Eigentum erworben werden kann.
 

Tipp

Trotzdem empfehlen wir die Grundbucheintragung in jedem Fall, da damit der Verkäufer der Immobilie nicht anderweitig verkaufen kann und Sie als Käufer der Immobilie gegenüber Dritten geschützt sind. Dies ist der sogenannte ÖFFENTLICHE GLAUBE des spanischen Grundbuchs.

Das Grundbuch ist durch das spanische Hypothekengesetz aus dem Jahre 1946 geregelt und im Besonderen in Katalonien (Barcelona, Costa Brava) als auch in Andalusien.
 

Rechtsmittel

Es kann vorkommen, dass Grundbucheintragungen von Immobilienkäufen nicht vollzogen werden.

Vorsicht bei Immobilienkäufen in Spanien aus Erbschaften: Ein typischer Fall ist es, dass ein Erbfall eingetreten ist und die Erben die Immobilie verkaufen.

Der Käufer möchte seinen Kaufvertrag in das Grundbuch eintragen und das Grundbuchamt lehnt die Eintragung ab.

Dann bleibt nur die Heilung dieses Mangels, der fehlenden Grundbucheintragung des Erben, und Herstellung des sogenannten tracto sucesivos oder ein Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes vor dem Grundbuchamt und bei fehlender Abhilfe vor der Aufsichtsbehörde, der sogenannten DGRN (Direccion General de los Registros y del Notariado)
 

Eintragungsfähige Rechte im spanischen Grundbuch

Eigentum an einer Immobilie aufgrund eines Immobilienkaufes, einer Erbschaft oder eines Zuschlages in einer Zwangsversteigerung.
 

Beispiel

Sie kaufen mit einer spanischen SL (GmbH) die Immobilie, dann wird diese im Grundbuch eingetragen und nicht Sie als Immobilienkäufer. Sie sind dann mittelbarer Eigentümer, da Sie die Geschäftsanteile der SL halten.
 

Dingliche Rechte und Lasten (Wegerechte, Hypotheken etc)

Auch Beschränkungen durch das Küstenschutzgesetz finden sich im Grundbuch, die sogenannten Eintragungen der servidumbre de transito o dominio publico.

Sollten Sie solche Eintragungen in einem Grundbuchauszug sehen, sollten Sie uns als fachkundige Rechtsanwälte kontaktieren, da das Küstengesetz schwerwiegende Nutzungseinschränkungen oder gar den Abriss einer Immobilie rechtlich regelt.
 

Sonstige Rechte, die eingetragen werden können:

• Konzessionen des Staates, bspw im Küstenbereich
• Mietverträge
• Optionskaufverträge
• Verfügungsverbote, d.h. der Verkäufer ist nicht berechtigt, die Immobilie zu verkaufen
• Neubauerklärungen – Praxistipp: Sollten Sie ein Grundbuch einsehen und dort nur das Grundstück und nicht die bestehende Immobilie eingetragen sein, dann wurde die Immobilie möglicherweise ohne Baugenehmigung gebaut, hier sollten Sie uns und RA D.Luickhardt anfragen.
• Immobilien können auch nachträglich geteilt werden, diese sogenannten segregaciones werden dann auch im Grundbuch eingetragen.

Nutzen Sie unser Immobilienservicekaufpaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben und eine kompetente Grundbuchkontrolle ist wesentlich für jeden Immobilienkauf in Spanien.

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Immobilienkauf Spanien
 

Grundbuch – übersehene Lasten

Stand: 28.08.2018
 

Die sogennanten afecciones fiscales (steuerliche Vormerkungen) werden im Grundbuch in Spanien eingetragen, um die Forderungsrechte der spanischen Finanzbehörde gegen die Immobilienkäufer durchsetzen zu können.

Selbst Notare unterschätzen diese Gefahr fuer den Immobilienkäufer in Spanien.

Anhand der aktuellen Rechtsprechung vom 05.06.2018 wird die Ernsthaftigkeit vor Augen geführt.
 

Fallbeispiel

Es gibt eine Erbschaft in Malaga von einer Immobilie. Der Erbe kann die Erbschaftsteuer nicht bezahlen und die Finanzbehörde trägt in das Grundbuchblatt der Immobilie die Vormerkung (afeccion fiscal) ein, dass die Immobilie 5 Jahre für die Steuerschuld haftet.

Ein Dritter kauft die Immobilie. Der Erbe und Immobilienverkäufer wird von der spanischen Finanzbehörde insolvent erklärt und die Haftung durch Verwaltungsakt auf den Immobilienkäufer umgekehrt.

Der Immobilienkäufer in Malaga wehrt sich gegen die Forderung der Finanzbehörde, da er schliesslich den Immobilienkaufpreis bezahlt hat.

Doch letztlich bekommt die Finanzbehörde recht, und zwar deshalb, da nach Art. 79 LGT (spanische Abgabenordnung) und Art.9 RISD – spanische Erbschaftsteuer Verordnung die Haftung auf den Immobilienkäufer übergeht, wenn im Grundbuch der Immobilie die Vormerkung eingetragen war.

Gerichtlich streitig war, ob für die gesamte Erbschaftsteuerschuld vom Immobilienkäufer in Malaga haften sollte oder nur für den Anteil der Schuld, der als Teil der Nachlassmasse auf die Immobilie fiel.

Richtig ist, dass nur für die Erbschaftsteuerschuld gehaftet wird, die auf die Immobilie fällt.
 

Unser SERVICE

RA D.Luickhardt und Legalium bieten Ihnen die komplette Immobilienkaufabwicklung mit Rechtssicherheit in Spanien. Nutzen Sie den Service, da gerade der Immobilienkauf in Spanien aus einer Erbschaft rechtlich problematisch ist.
 

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