Grundstückskauf Spanien

Der Grundstückskauf in Spanien hat oftmals Fallstricke, die einer rechtlichen Prüfung erfordern.

Beispiele sind:

Immobilienkauf einer Finca auf Mallorca: Die Finca ist teilweise Ackerland (rustico) und der Boden wurde mit Beton versiegelt. Dies ist rechtswidrig, wenn keine Baugenehmigung vorläge.

Teneriffa, Gran Canaria, Andalusien Grundstückskauf mit sichtbarer Stromleitung: Die Liegenschaft wird von einer Mittelspannungsleitung des Stromverteilungsnetzes durchquert. Diese Art von Infrastruktur unterliegt einer Grunddienstbarkeit, d.h. das Grundstück, über das sie verläuft, unterliegt einer Reihe von Verpflichtungen und Beschränkungen gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 223/2008, das die Hochspannungsvorschriften und ihre ergänzenden technischen Anweisungen genehmigt.

Gemäß Artikel 57 des Gesetzes 24/2013 vom 26. Dezember über den Elektrizitätssektor, umfasst die Dienstbarkeit für obererdige Leitungen neben der Überquerung des Grundstücks auch die Errichtung von Masten, Türmen oder festen Stützen für die Verlegung von Stromkabeln, die um die festgelegten Sicherheitsabstände erhöht sind.

Dieser Abstand ist der Streifen der Dienstbarkeit für Freileitungen, er hat keine konstante Breite und wird im oben genannten Königlichen Erlass 223/2008 definiert. Konkret wird er unter Berücksichtigung der vertikalen Projektion der von den Leitern gebildeten Oberleitung bei seitlichen Winden von 120 km/h berechnet und um mindestens 2 Meter vergrößert (der letztgenannte Abstand wird in Abhängigkeit von der Spannungsebene der Leitung berechnet). Daher ist die Spannweite in der Mitte der Spannweite der Leiter am größten und stimmt mit der Breite der Querträger des Trägers/Turms an diesem Punkt überein.

Mit anderen Worten, es ergeben sich unter anderem die folgenden Auswirkungen:

Der Grundstückseigentümer kann innerhalb der Grunddienstbarkeit ohne Genehmigung kein Gebäude errichten oder große Bäume pflanzen.

Das Verteilungsunternehmen (Eigentümer der Mittelspannungsleitung) hat das Recht auf Zugang und Wartung in dem festgelegten Streifen.

Für die Einschränkung der Nutzung des Grundstücks zum Zeitpunkt der Festlegung dieser Grunddienstbarkeit kann eine Entschädigung festgelegt werden.

Diese Grunddienstbarkeiten gelten als „offenkundig“ und sind, obwohl sie normalerweise nicht im Grundbuch eingetragen werden, für den Eigentümer des Grundstücks, durch das sie verlaufen, verbindlich.

Belastung wegen Schutz von Infrastruktursmassnahmen

Beispiele

• Strassenbauerweiterungen
• Fuerteventura – Fahrradweb
• Teneriffa Nord – Strassenerweiterung, Autobahn
• Teneriffa Süd – Zugprojekt, Abwasserleitungsnetzerwerterung etc.

Nach den Bebauungsplänen kann selbst im Baulandsbereich (urbano) eine Infrastrukturmassnahme im Kataster vorgemerkt werden und diese muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, was oftmals von Notaren und  Rechtsanwälten übersehen wird.

Befindet sich die Liegenschaft, teilweise auf ländlichem Gebiet wie auch im Küstenschutzbereich, dann sind solche Beschränkungen häufig, da verhindert werden soll, dass diese Bereiche bebaut werden.

Nutzungsbeschränkungen:

Der Zweck des Infrastrukturschutzes Ländlicher Raum (Straßen) besteht darin, die ordnungsgemäße Entwicklung und Funktionsfähigkeit der Straßeninfrastrukturen zu gewährleisten, weshalb die Errichtung dauerhafter Gebäude oder Nutzungen, die diese Funktionsfähigkeit beeinträchtigen könnten, nicht zulässig sind.

Enteignungen und Dienstbarkeiten:

Für den Fall, dass die Planung künftige Maßnahmen in dem Gebiet vorsieht, könnte die Liegenschaft Gegenstand von Enteignungsverfahren oder Wegerechten sein, um den Zugang und die Instandhaltung der Infrastrukturen zu gewährleisten.

Pflichten des Eigentümers:

Nutzungsunterlassung und Bebauungsuntersagung. Möglichkeit der Entschädigung: Im Falle einer Enteignung könnte der Eigentümer Anspruch auf eine Entschädigung gemäß den geltenden Vorschriften haben, die aber meist gering ist.

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Grundstückskauf Spanien – Bebaubarkeit

Wie bemisst sich die Bebaubarkeit?

Stand 17.06.2024

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Spanien ist kaufentscheidend bei

• Grundstückskauf zur späteren Bebauung mit einer Immobilie
• Erwerb einer Immobilie auf einem Baugrundstück mit geplanter baulicher Erweiterung (Pool etc)
• Erwerb eines ländlichen Grundstücks (finca rústica) mit Teilbebauung (legalisierbar)
• Erwerb eines ländlichen Grundstücks (rústico) mit beschränkter Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeit.
  

Wichtige Begriffe:

Brutto Bebaubarkeit: Die Brutto Bebaubarkeit ist die maximale Bebaubarkeit von ländlichen Grundstücken (rústico) oder Bauererwartungsland (urbanizable). „Brutto“ deshalb, da die Gemeinde Bauauflagen auferlegen kann, die zur wesentlichen Minderung der Bebaubarkeit führen.

Netto Bebaubarkeit: Hierbei handelt es sich um Bauparzelle, die schon erschlossen sind und damit die Bebaubarkeit, Grenzabstand, Bauhöhe, genau definiert sind.

TIPP:

Bei der Bebaubarkeit geht es nicht nur um Quadratmeterzahl, die bebaubar ist, sondern auch, ob unterkellert werden kann, und zu dem ist zu beachten, dass die Nutzung entsprechende Bebaubarkeit Quadratmeter zugewiesen bekommt.

Bsp: Bebaubarkeit zur Wohnnutzung oder andere Nutzung ( terciaria wie touristische Vermietung) oder gewerbliche Nutzung.

Wichtige Prüfungsunterlagen:

Bei der Gemeinde ist der sogenannte informe urbanistico anzufordern. Dort sind 8 wichtige Detailinformationen für jeden Bauherr verbrieft und die Gemeinde verpflichtet sich in der Regel für 6 Monate nach Erlass, sich daran verbindlich zu halten.

Bebaubarkeit:

Die dort genannte Bebaubarkeit ist mit einem Koeffizienten bemessen. Bei einer Parzelle von 100qm und einem Koeffizienten von 0.8, können 80qm bebaut werden.

Weiter ist entscheidend die Bauhöhe, Unterkellerung, etc.

Wenn von einer Ocupacion von 50% die Rede ist, dann könnte zwar eine Wohnflaeche von 80 qm gebaut werden, doch die maximale Quadratmeterzahl eines Stockwerkes nur 50 qm sein.

Nutzen Sie unser Servicepaket zur Abwicklung Ihres Grundstückskaufes in Spanien, sei es unbebaut oder bebaut. Unsere Haupttätigkeitsorte sind Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria, Mallorca, Katalonien, Valencia und Andalusien.
Darueberhinaus bieten wir auch die technische Kontrolle durch unseren Hausarchitekten an und betreuen baurechtlich und steuerrechtlich vor dem Kauf des Grundstücks, beim Kauf und im Bauprozess, bis hin zur Bauabnahme und Fertigstellung.
Beratend stehen wir auch für grössere Erschliessungsprojekte zur Verfügung.

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Bauen in Spanien

Festland – Katalonien, Almería

Balearen – Mallorca

Kanarische Inseln – Fuerteventura

Auf Mallorca und Fuerteventura gibt es noch ausreichend Angebot an Baugrundstücken, und im Festland in Gebieten wie Almeria.

Die Baupreise beginnen mit 1500 pro m2 und steigen je nach Qualitätsanspruch und anderen Faktoren wie

Bodenart

Man sollte stets nach Bauland (urbano) suchen und nicht nur Bauerwartungsland (urbanizable), da die Erschliessungskosten erhebliche Mehrkosten bedeuten. Des weiteren hat Bauland optimierte Bebauungsparameter, wie bei einer 500 m2 Parzelle 30% Bebaubarkeit.

Hat man dagegen ein Agrargrundstück (rustico), werden oftmals wie auf Mallorca 14.000 m2 verlangt, um überhaupt bauen zu können.

TIPP:

Nutzen Sie unser Servicepaket zum Grundstückskauf, so dass Sie sorglos mit Rechtssicherheit Ihr Grundstück in Spanien erwerben können. Später betreut Sie unsere Hausarchitektin und unsere Baurechtsanwalte bei der Bauvertragsgestaltung und Aufsetzung des Architektenvertrages und Kontrolle der notwendigen Unterlagen für die Bauversicherungen.

Nach dem sogenannten Vorprojekt ist bei der Gemeinde der Antrag auf Baugenehmigung zu stellen.

Erforderlich sind:

• Anteproyecto: Vorprojekt
• Proyecto basico: Grundlagenprojekt
• Proyecto de ejecución: Basisprojekt

Mit diesen Projekten, die alle Berechnungen enthalten, kann ein Bauunternehmer gesucht werden, für den schlüsselfertigen Bau nach Festpreis oder nach Baumass.

Der Bauantrag bei der Gemeinde löst eine Bausteuer von 3-4% aus und eine Verwaltungsgebühr.

Die Baugenehmigungsvergabe kann von 3 Monaten bis zu einem Jahr in der Regel dauern, abhängig von der Gemeinde.

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Bauvorhaben Spanien

Autopromocion im Jahre 2024

Welche sind die wesentlichen Schritte?

Es gibt vielerorts noch zahlreiche Bauparzellen, die es ermöglichen, selbst als Bauträger aufzutreten, als sogenannter promotor, der Immobilien erbaut und dann verkauft oder aber sich selbst seine Traumimmobilie erstellt, um diese zu nutzen, die sogenannte autopromocion. 

• Mallorca (Calvia, Sa Rapita, Llucmajor, Campos)
• Ibiza, Menorca
• Katalonien (Girona, Figueres)
• Andalusien (Hinterland von Malaga)
• Fuerteventura

Vorgehensweise

• Grundstückssuche mit dem eigenen Maklerteam: https://www.immo-legalium.com/
• Rechtliche und steuerliche Abwicklung des Grundstückskaufes mit Hausnotaren auf Mallorca, Ibiza, Fuerteventura, Teneriffa, Gran Canaria, Málaga, Barcelona, Madrid, Figueres: Firmengründung
• Projektierung durch vertraute Architekten: Architektenvertrag
• Bauprozess: Baugenehmigung, Werkvertraege (GU Vertrag, Bauausführung)
• Neubauerklärung, Grundbucheintragung, Bausteuerverfahren

Alle unsere Leistungen koennen auch einzeln beauftragt werden und im folgenden eine Untergliederung der wichtigsten Aspekte.

I. Grundstückssuche

Hier sollte man sich auf Baugrundstücke konzentrieren, sogenannte solar (urbano), die bebaut werden dürfen. Sogenannte Rústico Grundstücke im Aussenbereich sind nur ausnahmsweise bebaubar.

Entscheidende Eckpunkte:

Positiv: Bebaubarkeit (Edificabilidad): Wenn man von 2m/m2 spricht, dann wäre eine Parzelle von 500 qm mit 1000 qm überbaubar. Dies ist ein entscheidender Wertfaktor.

HINWEIS:

Die Mindestgrösse nach dem örtlichen Bebauungsplan (PGOU) für eine mögliche Bebauung muss vorhanden sein.

Negativ: Erschliessungslasten (cargas urbanisticas) sind zu prüfen.

II. Steuerlicher Aspekt

Baugrundstücke werden in der Regel mit Umsatzsteuer verkauft.
Mallorca, Menorca, Ibiza, Andalusien: 21% IVA
Fuerteventura, Gran Canaria, Teneriffa: 7% IGIC

III. Projektierung

Zunächst werden dem Architekten die finanziellen Eckdaten mitgeteilt, die Bauart, Grundstück etc und der Architekt erstellt ein Estudio previo, welches dann in Fase 1 und 2 fortentwickelt wird.

Fase 1: Vorprojektierung (Anteproyecto)
Fase 2: Grundlagenprojektierung (Proyecto basico) für die Beantragung der Baugenehmigung: LICENCIA DE OBRA MAYOR.

Zuständig für den Antrag auf die Baugenehmigung ist die Gemeinde 

Gesetzesgrundlage: 

(Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), y Reglamento general de la LOUS, de 30 de abril de 2015)

Rechtsgrundlage: Örtlicher Bebauungsplan (PGOU)

Antragsstellung erfolgt elektronisch unter Vorlage folgender Dokumente

+ Basisprojekt
+ Grundbuchauszug
+ Katasterunterlagen
+ Bezahlung der Verwaltungsgebühr (1.35% der Baukosten im Jahre 2021 in Llucmajor).

Sollte es sich nicht um Bauland handeln, sondern um „rustico“, ist die Abschreibung von der Mutterparzelle durch einen historischen Grundbuchauszug nachzuweisen und eine Projektbeschreibung zur Integration des Gebäudes in das Landschaftsbild nach DL9/2020.

Es kann mit dem Basisprojekt auch gleich, dass für Fase 3 vorgesehene Bauausführungsprojekt bei der Gemeinde eingereicht werden, zusammen mit:

+ Benennung des Architekten
+ Technischen Architekten
+ Abfallbeseitigungsproktierung
+ Bankbuergschaft ueber 125% der Kosten der Abfallbeseitigung
+ Bezahlung der Bausteuer von 3.5% von den gesamten Baukosten.

III.Bauausführungsprojekt

Baubeginn und Bauüberwachung (direccion de obra):

Typische Probleme in der Phase sind Baumängel und Baufristenüberschreitung. Für ein Einfamilienhaus rechnet man in der Regel vom sogenannten „acta de replanteo“ als Baubeginn und bis zur Bauabnahme 12-14 Monate.

Baumangel Nachbesserungspflichten und Teilzahlungen, als auch Baufristüberschreitungen und Vertragsstrafen sind im Bauträgervertrag bzw Bauausführungsvertrag (contrato de ejecucion de obra) zu regeln.

Zu empfehlen sind stets Festpreisvereinbarungen (precio cerrado gemaess Art.1593 CC) oder nach Quadratmeter überbauter Fläche. Jede Unidad de obra – Baueinheit, muss dann nach Quadratmeter abgerechnet werden. 

IV. Neubauerklärung

Nach der erfolgten Bauabnahme werden bei der Gemeinde die Erstbewohnbarkeitsbescheinigung beantragt und nach Erhalt, Strom, Wasser angemeldet.

Mit der Erstbewohnbarkeitsbescheinigung kann die notarielle Neubauerklärung erstellt werden und die Dokumentensteuer bezahlt (1,5% Mallorca, Menorca, Ibiza ); (1% Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura); (1,5% Andalusien, Malaga, Katalonien; Girona, Figueres) und dann das Gebäude in das Grundbuch eingetragen werden, was letztlich der Abschluss des Neubaues in rechtlicher Hinsicht darstellt. 

Kompetent und zuverlässig begleiten wir Sie bei Ihrer Investitionsentscheidung und deren Umsetzung.

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Mallorca Immobilienkauf im Jahre 2022

Immobilienkauf auf Plan in Spanien und Fristen

Neubauprojekte finden sich zur Zeit im Jahre 2021 in der Projektphase und Fertigstellungsphase für das Jahr 2022 vor allen Dingen auf Mallorca, aber auch in der Gegend von Alicante (Valencia) und vereinzelt in  Katalonien (Roses, Figueres, Llanca).

Beachtenswert für den Immobilienkäufer eines Neubauprojektes sind

1. Baufristen
2. Nichterfuellung des Käufers und Art.1504 CC (spanisches Zivilgesetzbuch)

Punkt 1.

ist hervorzuheben, dass Formulierungen wie “voraussichtliche Fertigstellung bis….” Nicht ausreichend sind und nach der aktuellen Rechtsprechung die Übergabefrist als sogenannter wesentlicher Vertragsbestandteil ausformuliert werden muss, und nur dann der Immobilienkäufer bei einer Fristüberschreitung von 3 Monaten und mehr Schadensersatz verlangen kann, oder gar vom Kaufvertrag zurücktreten kann.

Punkt 2.

In Standardverträgen wird oftmals der Art.1504 CC zitiert, mit dem sich praktisch nur der Verkäufer absichert, dass wenn der Käufer mit seinen Teilzahlungen auf den Kaufpreis im Verzug ist, der Verkäufer ohne weiteres, d.h. ohne gerichtliche Klage, den Kaufvertrag aufloesen kann und die bisherigen Zahlungen des Käufers als Entschädigung einbehalten kann.

Solche Vertragsgestaltungen sind rechtsmissbräuchlich, insbesondere auch dann, wenn die Zustelladresse im Vertrag vom Käufer nicht genannt wird, oder aber nicht wenigstens eine notarielle Zustellung und Zahlungsaufforderung fuer die Vertragsaufloesung verlangt wird.

TIPP:

Wir empfehlen zudem, dass unsere Anwaltskanzlei als Zustelladresse genannt wird, wenn Sie unser Mandant sind, da dadurch sicher gestellt wird, dass die Zustellung auch in der Tat erfolgen kann

Desweiteren ist darauf zu achten, dass auch die Nichterfüllung durch den Verkäufer, d.h. nicht nur die Fristüberschreitung, sondern die mangelbehaftete Übergabe der neugebauten Immobilie und erfolgloser Nachbesserung, der fehlende Nachweis der Bauversicherung oder Anzahlungsversicherung und schliesslich die fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung zu einem Rücktrittsrecht mit Schadensersatzanspruch zu Gunsten des Käufers im Vertrag formuliert wird.

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Baurecht Mallorca – Bodenqualifikation

Die Bodenqualifikation ist bei jedem Immobilienkauf entscheidend, um die rechtlichen Baumöglichkeiten und Nutzungsmöglichkeiten gemäß einem gemeindlichen Bauordnungsplan einordnen können.

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Immobilienkauf Extremadura – Bodenrecht – Baurecht

Bodenrechtliche Qualifizierungen in der Extremadura aktuell und wissenswert für jeden Grundstückskauf mit Bauabsicht oder Immobilienkauf auf einem laendlichen Grundstück (suelo rustico)

Nicht nur auf Mallorca wurde im Mai 2020 das Bodenrecht verschärft, so dass Ackerland (rustico) nicht als Bauland preiswert mit Siedlungen versplittert wird, auch in der weitflächigen Extremadura, in der grossflächige Fincas zum Kauf angeboten werden, wurden am 25.05.2020 bodenrechtliche Bestimmungen geschaffen.

Übergangsrechtliche Regelung für alle Arten von Boden und Verfahren

LOTUEX disp.trans. 2ª redacc DL Extremadura 10/2020, DOE 25-5-20

Die folgende allgemeine Regelung gilt für Gemeinden, deren Stadtentwicklungspläne und -instrumente zum Zeitpunkt 25.05.2020 in Kraft sind:

• Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern – LOTUEX art.61 – 78 (Extremadura Bauordnungsrecht)
• Gemeinden mit 10.000 oder mehr Einwohnern – In ihrer Planung vorgesehenes Landregime und darin enthaltener ländlicher Landbedarf, sofern sie nicht gegen LOTUEX art.64 – 71 verstoßen.

Es gelten die folgenden besonderen Regeln im Bauplanungsrecht, die bei jedem Grundstückskauf in der Extremadura, Spanien, zu beachten sind.

Das Verfahren für die Änderungen ist das in LOTUEX vorgesehene, aber es ist keine dokumentarische Unterscheidung zwischen strukturellen und detaillierten Bebauungsplänen erforderlich.

Es kann als ein einziges Dokument mit interner Zweigliederung bearbeitet werden, das den Inhalt der Änderung mit dem aktuellen Planungsinstrument in einem Plan enthält.

Die Zuständigkeit für die endgültige Genehmigung wird an die Länderregierung übertragen und für bauplanungsrechtliche Detailfragen an die Gemeinde.

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Bauen ohne Baugenehmigung

Abrissverfügung und fehlende Baulizenz – Kanarische Inseln

Die Bauerlaubnis in Spanien ist erforderlich, um einen Bau beginnen zu dürfen. Dies wird grundlegend in der ständigen Rechtsprechung wiederholt.

Was passiert, wenn Sie ohne Bauerlaubnis bauen?

Die Konsequenzen werden regelmässig in den regionalen Gesetzen geregelt. Auf den Kanarischen Inseln ist es das Dleg 1/2000.

Im Art.176 ss. wird beschrieben, dass die Umweltschutzbehörde (Agencia de Proteccion del Medio Urbano y Naturaleza) die sofortige Baueinstellung zu verfügen hat. Die Baustelle soll versiegelt werden. Zu bemerken ist, dass der Siegelbruch strafrechtliche Konsequenzen nach sich zieht und die Behörde kann den Weiterbau durch Beschlagnahme der Baufahrzeuge verhindern.

Desweiteren kann Zwangsgeld bis zu 10 mal 1.200 EUR verhängt werden.

Letztlich wird dem Bauherr der Rückbau angeordnet, und wenn dieser nicht erfüllt, kann die Behörde den Abriss vornehmen.

Bauen im Naturschutzgebiet

Zu beachten ist, dass bei Bauwerken in Naturschutzgebieten, nicht nur die gemeindliche Baugenehmigung einzuholen ist, sondern auch in Teneriffa, von der Aufsichtsbehörde, Cabildo de Tenerife, die sogenannte calificacion territorial als Zustimmungsakt.

Bussgeldverfahren

In der Regel gibt es neben der Abrissverfügung auch Bussgelder und diese Bussgeldverfahren dürfen nicht länger als 6 Monate dauern, ansonsten ist das Verfahren von der Behörde einzustellen. Dies ist regelmässig bei der Rechtsmittelbearbeitung vorzutragen.

Bussgelder werden an den Baukosten bemessen. Bei Bauverstössen in Naturschutzgebieten, können bis zu 200% der Baukosten als Bussgelder verhängt werden.

Unser Service – Gerichtsvertretung

Verteidigung in Verwaltungsverfahren zum Baurecht, Bauordnungsrecht, Abrissverfügungen und Bussgeldbescheiden in ganz Spanien.

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Immobilienkauf – Baumangel

Vorbeugung, Beseitigung, Schadensersatz

Nutzen Sie unseren kanzleieigenen Architektenservice zur Baumangelkontrolle vor dem Immobilienkauf.

 

Dies gilt insbesondere, wenn Sie eine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung erwerben, dann sollte in jedem Fall der Bauzustand durch Besichtigung unseres Architekten abgeklärt werden, da der Art.1489 CC bei einem Immobilienerwerb durch eine gerichtliche Versteigerung dem Erwerber keinen Schadensersatzanspruch wegen Baumängel zugesteht.

Ein Baumangel ist in der Regel ein Fehler in der Konstruktion der Immobilie. Es können Planungsfehler und Berechnungsfehler sein, Bauausführungsfehler wie Bodenschichten (Lavagestein) werden nicht sondiert, Senkungen des Fundaments sind die Folge und Risse bis hin zum Einsturz und Mängel beim Bauabschluss.
Klassiche Baumängel sind Abdichtungsmängel und daraus folgende Feuchtigkeitsschäden.

Schadensersatzanspruch aus Baumängel – Verjährung

Ein Schadensersatzanspruch des Immobilienkäufers nach den Artikeln des spanischen Zivilgesetzbuches und des Kaufrechtes verjährt in der Regel nach 6 Monaten und nach dem Art. 1591 CCC, Bauordnungsgesetz (LOE) nach maximal 10 Jahren bei ruinösen Schäden, nach Bauabnahme.

Das Bauordnungsgesetz spricht im Art.18 LOE von einer Regelverjährung von 2 Jahren fuer die gerichtliche Geltendmachung nach Erkennen des Baumangels.

Verdeckte Mängel an einer spanischen Immobilie – spanische

Rechtssprechung

Verdeckte Mängel (vicios ocultos) sind mit einer Verjährungsfrist von 6 Monaten nach dem Immobilienkauf (Besitzübergabe Art.1490 CC) geltend zu machen, ansonsten geht der Schadensersatzanspruch verloren, oder aber zur Vermeidung dieser kurzen Verjährungsfrist im Falle von erheblichen Mängeln wird eine Nichterfüllung des Kaufvertrages auf der Grundlage angenommen, dass eine Immobilie verkauft wurde, die nicht zum Wohnen genutzt werden kann.

Hier gilt die kurze Verjährungsfrist nicht, sondern die 15 jährige Vertragserfüllungspflicht.

Der Schadensersatzanspruch umfasst

1. Reparaturkosten bis zur vollständigen Mängelbeseitigung
2. Nutzungsausfallentschädigung
3. Wiederaufbaukosten bei ruinösen Baumängeln, die zum Einsturz und zu einer erheblichen Gefährdung der Bewohnbarkeit führen würden.

Tipp für Immobilienkäufer, die den verdeckten Mangel nach Erwerb

bemerken:

1. Erstellen einer Mängelliste
2. Fotografische Erfassung der Mängel
3. Beauftragung eines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der Schadensursache
4. Kontaktaufnahme mit unserer Anwaltskanzlei, zur Erstellung eines Mahnschreibens gegenüber dem Immobilienverkäufer, um in erster Linie eine Fristhemmung der Verjährung zu erreichen, und die Kostenlast bei einem Prozess dem Beklagten auflegen zu erlassen.

Schliesslich erstellen wir für Sie die Klageschrift und führen den Prozess in allen Gerichtsinstanzen in Spanien und Deutschland durch.

Sollte die Immobilie ein Neubau sein, können auch Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunternehmer und Architekten bestehen, die je nach Bauleistung zwischen 1,2 und 5 Jahren nach Bauendabnahme verjähren. Hier greift auch oftmals die sogenannte 10 Jahresbauversicherung. (seguro decenal).

Beachten Sie, dass ein Baumangel auch rechtlicher Natur sein kann, bsp. kann als Baumangel oder Mangel einer spanischen Neubauimmobilie auch die fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung sein, folglich die Immobilie zwar fertiggestellt ist, aber nicht bewohnt werden darf, da die Bauausführung von der Baugenehmigung abweicht.

Fallbeispiele aus der Praxis: Immobilienkauf in Spanien mit Baumangel

1. Landgericht Zaragoza (17.7.2014) – Prospektabweichung bei Bauausführung
2. Landgericht Pontevedra (16.7.2014) – Verjährung von 2 Jahren des Klagerechtes auf Beseitigung des Baumangels oder Schadensersatzanspruch
3. Oberste Rechtsprechung Madrid: Bundesgericht TS vom 31.3.2005: Gesamtschuldnerhaftung zwischen Bauunternehmer, Architekten, Bauingenieur wegen Berechnungsfehler im Bauprojekt, die zu einem Baumangel an der Immobilie führen.
4. Oberste Rechtsprechung Madrid: Bundesgericht TS vom 12.2.1985:Immobilienerwerb bei einer gerichtlichen Versteigerung schliessen die üblichen Schadensersatzansprüche aus den gesetzlichen Regelungen zum Immobilienkauf aus, aber nicht nicht die Haftung der am Bau Beteiltigten, aufgrund von Art.1591 CC.

Nutzen Sie unser Immobilieservicekaufpaket mit dem Architektenservice zur Baumangelkontrolle vor dem Kauf der Immobilie

Servicepaket Immobilienkauf

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Selbst bauen in Spanien

1. Allgemeines
2. Bauvertragstypen
3. Beteiligte bei der Ausführung eines Bauprojektes
4. Baugenehmigung
5. Wesentliche Vertragsklauseln im Bauvertrag

1. Allgemeines

    

   Im folgenden wird das Erstellen einer Immobilie in Spanien und die verschiedenen Bauvertragsvarianten mit den verschiedenen Beteiligten dargestellt, so dass Sie entscheiden können, ob Sie sich zutrauen, Bauherr zu werden, oder doch schliesslich den Kauf eines fertiggestellten Hauses vorziehen. Letzteres ist mit Sicherheit mit weniger Aufwand verbunden, jedoch birgt ebenso Risiken in sich.

   Die Abwicklung eines Hauskaufes ist ein Geschäft, dass einer gründlichen Vertragsvorbereitung bedarf. Denn schliesslich können Sie sich nicht auf den beurkundenden Notar verlassen, der in Spanien keine Beratung leistet und damit stets einen Standardvertrag von Ihnen unterzeichnen lässt. Dieser Standardvertrag schützt Ihre Rechte nicht, sondern benachteiligt Sie als Käufer regelmässig in der Kostentragungspflicht. Ganz zu schweigen von der fehlenden Überprüfung der Eigentümerposition des Verkäufers.

 

2. Verschiedene Typen von Bauverträgen

    

   1. Eigentümer eines Grundstücks möchte dieses bebauen oder bebauen lassen. Er bedient sich einem Architekten, Bauunternehmern oder einzelnen Bauhandwerkern.

    

   2. Ein Bauträger (promotor) baut auf seinem Grundstück eine Immobilie, um sie später zu verkaufen. Verkauft er sie schon vor Baubeginn, um den Bau zu finanzieren, spricht man vom Immobilienkauf gemäss dem Bauplan (sobre plano). Verkauft er die Immobilie nach Fertigstellung, spricht man von schlüsselfertigem Bauen (llave a mano). Hierbei gibt es die Variante, dass schon vor Fertigstellung ein Reservierungsvertrag geschlossen wird und damit eine stufenweise Abzahlung geleistet wird.

3. Beteiligte bei der Ausführung eines Bauprojektes

    

   1. Projekt-Ersteller (proyectista) erstellt die Baupläne und Leistungsbeschreibung. Meist ist es der Architekt, der später die Bauarbeiten überwacht. Desweiteren ist es die Pflicht des Architekten, einen Baugenehmigungsantrag zu stellen. Wenn dies die Baugenehmigungsbehörde verlangt, muss der Architekt die formellen Mängel beseitigen. Der Architektenvertrag kann auch mündlich zustande kommen. Ein schriftlicher Auftrag (hoja de encargo) ist nicht erforderlich.

    

   2. Bauüberwachung durch einen Architekten (director de obra) als erster Bauleiter.
       

      Seine Pflichten sind:

       

      1. Das Bauprojekt muss auf Durchführbarkeit und Fehlerfreiheit untersucht werden.

       

      2. Führung eines Anweisungs- und Ausführungsbuches (libro de ordenes y asistencias)

       

      3. Im Übrigen ist er derjenige, der den Bau beginnt und abschliesst, und zwar mit der Bauabnahmebescheinigung (certificado final de obra). Letztere ist Voraussetzung für die Beantragung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad). Technische Bauüberwachung (director de la ejecución de obra) ist der Architekt, der als 2. Bauleiter zu bezeichnen ist, da er dem director de obra untersteht. Ein technischer Architekt übernimmt diese Aufgabe. Die Bauabnahme (recepción de la obra) gehört zu seiner wesentlichen Aufgabe. Daneben ist die Qualitätsprüfung der verwendeten Baustoffe seiner Verantwortlichkeit zuzurechnen.

       

      4. Der Bauunternehmer ist für die Bauausführung zuständig. Die einen liefern Material, die anderen führen nur die Bauarbeiten durch. Er haftet für alle Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen. Subunternehmer können daneben für ihre Fehler haftbar gemacht werden. Der Bauunternehmer unterzeichnet ebenso die Abnahme. Seine Haftung wird durch die Versicherung von 1, 3 und 10 Jahren abgesichert.

       

      5. Der Bauträger erstellt eine Immobilie auf seinem Grundstück, um sie später zu verkaufen. Er ist Vertragspartner, aller am Bau Beteiligter und deshalb auch stets haftbar, zumindest als Gesamtschuldner.

       

      6. Der Subunternehmer hat einen Bauvertrag mit dem Bauunternehmer, der Generalunternehmer oder auch nur Generalübernehmer ist. Trotzdem kann er direkt gegen den Bauherrn auf Vergütung seiner Leistung klagen.

       

      7. Der Baustofflieferer hat pünktlich zu liefern, und der Baustoff muss mangelfrei sein. Der Bauunternehmer genauso wie der erste und zweite Bauleiter haften dafür, dass nur mangelfreie Baustoffe verwendet werden.

   3. Baugenehmigung

       

      Die Baugenehmigung wird als licencia de edificación oder licencia de obra bezeichnet. Sie wird auf Antrag erteilt. Der Antrag ist schriftlich bei der Baubehörde (oficina de urbanismo) zusammen mit einem schriftlichen Bauprojekt, durch einen zugelassenen Architekten erarbeitet, einzureichen. In der Regel wird innerhalb eines Monats die Baugenehmigung erteilt oder abgelehnt.

    

   4. Wesentliche Vertragsklauseln im Bauvertrag

       

      Wesentliche Klauseln eines Werkvertrages für den Bau einer Immobilie mit Materiallieferung:
       

      1. Baulagebeschreibung
      2. Datum der Fertigstellung der Immobilie. Eine Vertragsstrafe für Verspätungen kann vereinbart werden.
      3. Preis und Zahlungsweise. Es gibt verschiedene Preisgestaltungsvarianten:
          

         – Einheitspreis nach Aufmass (precio cierto)- Preis, den ein Sachverständiger bestimmt

         – Preis nach Vorlage der Rechnungen des Bauunternehmers, kombinierbar mit Abschlagzahlungsvereinbarungen nach festgelegten Teilabschnitten

         – Pauschalpreis (alzado fijo)

         – Preisvereinbarung nach Stundenabrechnung

         Zu bemerken ist, dass der Pauschalpreis nicht in jedem Fall unveränderbar ist. Ein Beispiel ist eine Planänderung aufgrund von gewünschten Änderungen, die wiederum andere Änderungen zwingend erforderlich machen.

      4. Versicherungen von seiten des Bauunternehmers von 1, 3, 10 Jahren. Die abgestuften Gewährleistungszeiten ergeben sich aus dem verschiedenen Bezug auf bestimmte Eigenschaften. Haftpflichtversicherungen zum Schutz von Nachbargebäuden.
      5. Zurückbehaltungsrechte bis zur Mangelbeseitigung.
      6. Vereinbarung von Sicherheiten, zugunsten des Bauunternehmers, der Baumaterial in ein fremdes Grundstück einbaut. (crédito refaccionario)

   Bauvertragsüberprüfung als auch Baubetreuung sollten Sie Ihrem Rechtsanwalt überlassen. Unsere Rechtsanwaltskanzlei mit dem uns angeschlossenen Architekten steht Ihnen gerne zur Verfügung.

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