Immobilienkauf Spanien

Immobilienerwerb mit deutscher GbR

(Gesellschaft bürgerlichen Rechts)

Stand: 30.11.2022

Kann eine deutsche GbR eine Immobilie in Spanien erwerben?

Ja, eine deutsche GbR kann eine Immobilie in Spanien erwerben, Voraussetzung hierfür ist, dass:

• die Gründung in Deutschland belegt werden kann und
• die GbR eine spanische Steuernummer innehat     

Zu beachten ist, dass in Spanien die sogenannte sociedad civil (mit der deutschen GBR vergleichbar) nur mit einem gewerblichen Zweck als juristische Person anerkannt wird und damit eine eigene Steuernummer hat.

Folglich kann eine vermögensverwaltende GbR in Spanien keine Steuernummer erlangen und die Immobilie wird durch die Gesellschafter als Miteigentümer erworben.

Die Alternative hierzu wäre, dass die Gesellschafter eine spanische GmbH (SL) gründen und damit die Immobilie in Spanien erwerben.

Die steuerlichen Vor- und Nachteile in der Vermögenssteuer und Erbschaftssteuer müssen im Einzelfall im Rahmen einer steuerlichen Beratung abgewogen werden.

Voraussetzungen für die GbR Gründung in Deutschland

• Mind. 2 Gründer
• Maximaler Umsatz i.H.v. 250.000€
• Gesellschaftervertag
• Anmeldung beim Gewerbeamt
• Fragebogen zur steuerlichen Erfassung beim Finanzamt
• Erhalt der Steuernummer
• Beantragung einer Betriebsnummer bei der Agentur für Arbeit (sofern Mitarbeiter eingestellt werden sollen)
• Anmeldung bei der IHK (bei Handwerkern: HWK)
• Anmeldung bei der zugehörigen Berufsgenossenschaft Kein Mindestkapital
• Keine Eintragung ins Handelsregister
• Keinen vom Notar zu beurkundenden Gesellschaftsvertrag

Abgrenzung vermögensverwaltende GbR

Eine vermögensverwaltende GbR ist eine Personengesellschaft, die im Bereich der Überschusseinkünfte tätig ist.

Das bedeutet, dass die GbR keinen wirtschaftlichen Gewerbebetrieb i.S.d. § 14 AO betreibt.

Eine Tätigkeit ist i.d.R. dann vermögensverwaltender Natur, wenn beispielsweise Kapitalvermögen angelegt oder unbewegliches Vermögen – also Immobilien – vermietet oder verpachtet werden (§ 14 AO). .

Eine vermögensverwaltende GbR ist so lange eine vermögensverwaltende GbR, bis sie ihre Einkünfte durch land-/forstwirtschaftliche oder gewerbliche/freiberufliche Tätigkeiten erzielt.

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Immobilienkauf Mallorca

Niessbrauch oder GbR mit Freiheit

in Erbschaftssteuer und Vermögenssteuer

Stand: 27.10.2021

Der Niessbrauch kann beim Immobilienkauf festgelegt werden und löst keine weiteren Steuerlasten auf.

Unter vielen Vorteilen sei dieser genannt: Keine Erbschaftssteuer auf Mallorca beim Todesfall des Niessbrauchsberechtigten; und er bietet die Möglichkeit, Vermögenssteuer zu vermeiden;

Bei einem Immobilienkauf auf Mallorca gilt spanisches Immobilienrecht, deshalb richtet sich der Niessbrauch, der im Grundbuch eingetragen wird, nach dem spanischen Zivilgesetzbuch und den Normen des Art.468 CC.

Niessbrauch

Lebenslanger Niessbrauch zur Vermeidung der Vermoegenssteuer auf Mallorca:

Berechnungsbeispiel

Jede Person hat 700.000 Euro Freibetrag in der Vermögenssteuer.

Der Vater kauft die Immobilie mit seinen 2 volljährigen Kindern.

• Kaufpreis Immobilie: 1.8 Mio Euro.
• Vater und Niessbrauchsberechtigter: 56 Jahre alt
• Niessbrauchswert: 33% des Gesamtkaufpreises

Damit ist der Niessbrauchswert 600.000 Euro und vermögenssteuerfrei. Wenn jedes Kind ebenso ein Drittel erwirbt, dann haben alle Beteiligten einen Wert, der vermögenssteuerfrei ist.

Weiterer Vorteil der Niessbrauchskonstellation:

Zu Lebzeiten hat der Vater das alleinige Nutzungsrecht und hat auch alle Kosten wie Steuern, Strom, Wasser etc zu tragen. Er kann selbst vermieten und muss entsprechend die Steuerlasten tragen.

Der Niessbrauch ist gesetzlich geregelt, nichtsdestotrotz können die Parteien untereinander Abweichungen vereinbaren.

Mögliche Sondervereinbarungen:

Zeitlich befristeter Niessbrauch, statt lebenslang – Erhaltungs und Herstellungsaufwand kann unter den Parteien vereinbart werden; u.a.

Deutsche Gbr

Die deutsche Gbr als vermögensverwaltende Familiengesellschaft hat zum Ziel, dass die Kinder schon am Immobilienvermögen beteiligt werden, aber den Eltern noch die Leitungsmacht, Verfügungsmacht und wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit bleibt. Derr Übergang erfolgt durch das Ausscheiden der Eltern durch Tod. 

Die deutsche Gbr wird nach dem Rechtstypenvergleich in Spanien der sogenannten Sociedad civil gleichgestellt, die im spanischen Zivilgesetzbuch in Art.1665 ff geregelt ist.

Zu beachten ist, dass diese Gesellschaftsform in Spanien steuerlich transparent ist, gemäss Art.35.4. LGT, und wenn sie keine gewerbliche Tätigkeit ausübt, auch keine spanische Steuernummer erhält und nicht körperschaftssteuerpflichtig ist.

Letztlich sind die Gesellschafter persönlich steuerpflichtig. Das blosse Halten einer spanischen Immobilie durch Familienmitglieder ist damit keine eigenständige Rechtsform, sondern in Spanien wird sie als Miteigentumsgemeinschaft (comunidad de bienes) bezeichnet, und damit kann die deutsche GbR nicht direkt Immobilie in Spanien erwerben, wenn sie nicht gewerblich tätig ist.

Damit rückt die Niessbrauchskonstellation wieder in den Vordergrund, in der die Eltern die Nutzung und Entscheidungsgewalt über die Immobilie haben und damit der Zweck der GbR hinsichtlich der spanischen Immobilie auf Mallorca umgesetzt werden kann.

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