Immobilienverkauf Spanien

Besteuerung

Besteuerung und Befreiung im Jahre 2025

Immobilienverkauf und Immobilienkauf können verknüpft werden, und damit können erhebliche Steuervorteile in Spanien erzielt werden.

Ein Immobilienverkauf in Spanien ist stets in der Einkommensteuer anzugeben und zu versteuern.

Fall 1:

Sie sind nicht steuerlich ansässig in Spanien und verkaufen die spanische Immobilie mit Gewinn.

Gewinn= Verkaufpreis

– Anschaffungskosten-Bauliche Erweiterungen (mejoras)

– Nebenkosten

Steuerlast = 19% EU Bürger, Schweizer) auf den Gewinn

Wie kann man Steuern sparen?

Das Aufbewahren von Baurechnungen für Herstellungsaufwand kann zu einer erheblichen Steuerersparnis sparen. Im Einzelfall prüfen wir alle Rechnungen auf deren Absetzbarkeit.

Fall 2:

Sie leben in Spanien, Katalonien, Teneriffa, oder Mallorca und verkaufen Ihre Erstwohnsitzimmobilie, um nach Deutschland zurückzukehren und dort mit dem gesamten Veräusserungserlös eine neue Immobilie für den Erstwohnsitz zu erwerben.

Steuertipp:

Steuerfreiheit, wenn die Erstwohnsitzimmobilie in Spanien 3 Jahre lang als solche genutzt wurde, und dann innerhalb von 2 Jahren nach Verkauf in eine neue Erstwohnsitzimmobilie, auch im Ausland, investiert wird.

Fall 3:

Wegzug aus Deutschland nach Spanien.

Steuertipp:

Sie sollten vermeiden, Immobilien in Deutschland zu verkaufen, wenn Sie schon in Spanien steuerlich ansässig sind. Dies kann zur ungünstigen steuerlichen Situation führen, dass Sie in Deutschland nach Art.23 EstG wegen dem Ablauf der Spekulationsfrist oder der Eigennutzung steuerfrei sind, aber in Spanien dann mit dem Gewinn von 19-28% besteuert werden.

Steuerliche Beratung:

Sollten Sie den Steuertipp nicht beachten haben, gibt es verschiedenste Möglichkeiten, trotzdem eine Steuerfreiheit in Spanien zu erlangen.

Der spiegelbildliche Ansatz zum Fall 2 wäre, dass man seine Erstwohnsitzimmobilie in Deutschland veräussert, und schon in Spanien steuerlich ansässig war, und mit dem Erlös aus dem Immobilienverkauf aus Deutschland dann eine Erstwohnsitzimmobilie in Spanien erwirbt.

Voraussetzungen für eine Steuerfreiheit in Spanien sind u.a.:

•  3 Jahre Erstwohnsitz in der deutschen Immobilie
• Zuzug nach Spanien und in maximal 2 Jahren nach Auszug aus der Erstwohnsitzimmobilie in Deutschland, muss die deutsche Immobilie verkauft werden. Es sind die Fristen nach Art.41 RIRPF (spanische Einkommensteuerverordnung) zu beachten.
• Vollständiges Verkaufserlös aus Deutschland muss in eine spanische Erstwohnsitzimmobilie investiert werden, auch wieder spätestens in 2 Jahren nach der Veräusserung und die Erstwohnsitzimmobilie in Spanien muss in einem Jahr nach Erwerb als Erstwohnsitzimmobilie dauerhaft bewohnt werden.

Beispiel:

Kauf einer Immobilie auf Teneriffa, oder Mallorca im Jahre 2025 und dort wird der Erstwohnsitz und die steuerliche Ansässigkeit begründet. Verkauf der deutschen Erstwohnsitzimmobilie im Jahre 2026 in Deutschland und der Veräusserungserlös wird genutzt, um die neue Immobilie in Spanien zu bezahlen.

Nutzen Sie unsere Servicepakete, so dass Sie in Steuer und Recht in Spanien auf der sicheren Seite sind, sei es beim Immobilienkauf in Spanien oder auch beim Verkauf.

Rechtliche und steuerliche Information in Spanien durch Rechtsanwalt, Steuerberater D.Luickhardt:

Rechts – Steuer – Gestoría – Makler und Architektenservice auf deutsch und aus einer Hand in ganz Spanien

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Immobilienverkauf Spanien

Immobilienverkauf Spanien Auflösung SL

Steuer und Recht 

Nutzen Sie unseren Service der Vollabwicklung des Immobilienverkaufes in Spanien, in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht, als natürliche Person oder als Inhaber einer spanischen GmbH (SL) – Katalonien, Andalusien, Valencia, Gran Canaria, Teneriffa, Fuerteventura.

Sollte vor dem Verkauf noch eine Erbschaft abzuwickeln sein, wir erledigen dies ebenso, als auch den Immobilienverkauf mit einer Immobilie durch eine spanische SL gehalten, mit der entsprechenden Auflösung der SL und der steuerlichen Vergleichsberechnung, ob die Auflösung der SL sinnvoll ist.

Wie wird der steuerliche Gewinn versteuert?

Bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf gilt die Regel.

Verkaufpreis – Anschaffungspreis – Nebenkosten = Besteuerungsgrundlage

multipliziert mit dem Steuersatz von 19%

(Nichtsteuerlich Ansässiger in Spanien)

Steuer TIPP:

Oftmals vergessen zur Steuerminderung, werden die Investitionen und Verbesserungen der Immobilie oder bei einer spanischen SL (GmbH) Kapitalerhöhungen, die die Steuerlast mindern.

Typische Beispiele

• Erschliessungskosten für das Grundstück
• Baugenehmigungskosten
• Entschädigungskosten des Mieters für den Auszug aus der Immobilie, um verkaufen zu können.
• Rohbauerstellung und Teilabriss mit Neuaufbau
• Baukosten eines Pools
• Gerichtskosten in Bezug auf Grenzstreitigkeiten der Immobilie
• Sollte eine spanische GmbH (SL) verkauft werden, gelten als Anschaffungskosten nicht nur das Stammkapital, sondern auch Kapitalerhöhungen, sonstige Kapitaleinlagen des Gesellschafters, Erlassen einer Verbindlichkeit der SL durch den Gesellschafter etc.

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Spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf ohne Grundbuch

Pflicht zur Grundbucheintragung

Stand 05.08.2022

In der Praxis nicht selten kann es bei einem Grundsückskauf oder auch Immobilienkauf vorkommen, dass keine Grundbucheintragung vorliegt.

Eine Grundbucheintragung ist für den Eigentumserwerb in Spanien an unbeweglichen Vermögen nicht unbedingt notwendig. Schliesslich kann Eigentum durch einen privatschriftlichen Kaufvertrag mit Nachweis der Kaufpreiszahlung und Besitzübergang (Schlüsselübergabe) erworben werden. Jedoch ist die Grundbucheintragung die Voraussetzung eines Immobilienkaufes.

Der Grund ist die Schutzwirkung des Grundbuches.

Das Grundbuch gibt Zeugnis darüber, wer Eigentümer ist, und dass keine Lasten bestehen.

Ein typisches Beispiel ist, dass ein Immobilieneigentümer verstirbt und dieser Todesfall nicht im Grundbuch eingetragen wird. Es handelt sich um ein Ehepaar und die Witwe möchte die Immobilie verkaufen. Ein Verkauf ist nicht möglich, da der verstorbene Ehegatte noch im Grundbuch steht.

Lösung

Ist die Witwe die Alleinerbin, dann kann das Grundbuch mit der Vorlage folgender Dokumente berichtigt werden:

internationale Sterbeurkunde + Erbschein mit Apostille

oder

europäisches Nachlasszeugnis + Erbschaftssteuererklärung + Steuererklärung zur gemeindlichen Wertzuwachssteuer

Die Witwe steht dann als Alleineigentümerin im Grundbuch und kann die Immobilie verkaufen.

Komplexer wird die Erbschaftsabwicklung wenn:

• Mehrere Erben vorhanden sind, da dann zunächst in Spanien eine Erbschaftsannahme und Aufteilung in öffentlicher Urkunde durchgeführt werden muss.
• Oder gar der Verstorbene länger als 6 Monate vor seinem Tod in Spanien gelebt hat, dann ist ein Erbenfeststellungsverfahren in Spanien duchzuführen.

Grundbuchauszug online bestellen

Immobilienkauf Spanien – Lastenfreiheit – Schliessen Sie Haftungsrisiken und Vermögensschäden aus

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Verkauf Immobilie Spanien

Doppelverkauf – Schadensersatz

 
Mit dem Urteil des obersten spanischen Zivilgerichts vom 28.05.2019 wird uns vor Augen gefueührt, wie einfach ein Doppelverkauf einer spanischen Immobilie erfolgen kann und der Immobilienkäufer dies nicht bemerkt.

In Deutschland wäre dies nicht möglich. Ein Immobilienkaufgeschäft ist nur dann wirksamt, wenn es notariell beurkundet wird und die Auflassung – sprich Grundbucheintragung- zum Eigentumserwerb führt, so aber nicht in Spanien.

In Spanien kann eine Immobilie in einem privaten Kaufvertrag verkauft werden. Der Eigentumsübergang erfolgt durch Besitzübergabe (Schlüsselübergabe). Wenn eine Immobilie in notarieller Kaufurkunde verkauft wird, dann erwirbt der Immobilienkäufer mit Unterschrift der notariellen Kaufurkunde die Immobilie.

Fall aus der Praxis

In dem oben zitierten Urteil hat der Verkäufer der Immobilie einen Grundstücksteil abgetrennt und in privater Kaufurkunde verkauf. Kurz darauf hat er nochmals das gesamte Grundstück an eine andere Person verkauft.

Der zweite Immobilienkäufer wusste nicht von dem ersten Teilverkauf. Er konnte dies auch nicht wissen, da im Grundbuch nur die gesamte Immobilie – Grundstück eingetragen war.

Im vorliegenden Falle hat der zweite Immobilienkäufer recht bekommen, da er zuerst im Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstücks eingetragen wurde.

Der erste Käufer musste damit den Verkäufer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

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Immobilienverkauf Spanien

Vermietung mit Vorkaufsrechten

Beachten Sie, dass nach spanischem Mietrecht, der Mieter stets ein Vorkaufsrecht auf die Immobilie hat.

Dies gilt für alle spanische Mietverträge vor dem 06.06.2013.

Mit der Mietrechtsreform besteht jetzt die Möglichkeit, dass der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Ist dieser Verzicht nicht vertraglich formuliert, bleibt nur die Kündigung des Mietverhältnisses, bevor die spanische Immobilie verkauft wird.

Ausnahme zum Vorkaufsrecht des Mieters:

Sollten mehrere Eigentumswohnungen in einem Wohngebäude gleichzeitig an denselben Käufer verkauft werden, dann hat der Mieter kein Vorkaufsrecht Sollte weder der Ausnahmefall vorliegen, noch der Mieter ordentlich gekündigt worden sein, ist wie folgt zu verfahren.

1. der Mieter ist aufzufordern, ob er innerhalb von 30 Tagen sein Vorkaufsrecht ausüben möchte. Es ist zu empfehlen, dass diese Aufforderung vor dem Immobilienverkauf stattfindet.
2. Sollte der Mieter nicht antworten, hat er sein Vorkaufsrecht verwirkt und Sie können Ihre spanische Immobilie frei verkaufen. Sollte sich der Verkauf der Immobilie um mehr als 180 Tage verzögern, ist dem Mieter erneut das Vorkaufsrecht anzubieten.

Beachten Sie, dass der Mieter die verkaufte Immobilie nachträglich (retracto) erwerben kann, wenn Sie nicht das oben beschriebene Verfahren eingehalten haben, oder nicht den wirklichen Verkaufspreis der Immobilie angegeben haben.

Besonders zu beachten ist, dass der Mieter zum Kaufpreis in der notariellen Kaufurkunde erwerben kann, und damit möglicherweise zum unterverbrieften Wert erwirbt, obgleich der Immobilienverkäufer einen höheren Kaufpreis erhalten hatte.

Letztlich empfehlen wir unsere Beratung in Deutschland oder an unseren Kanzleistandorten in Spanien, insbesondere für den Immobilienverkäufer, der einen erheblichen Schaden erleiden kann, wenn das Vorkaufsprecht nicht adäquat beachtet bzw ausgeschaltet wird. Hierzu gibt es noch weitere andere Möglichkeiten, wie die Zwischenschaltung eines Optionskaufvertrages mit dem Immobilienkäufer u.a.

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