Immobilienkauf Spanien Region Valencia

Bewohnbarkeitsbescheinigung

Cédula de habilidad

Stand: 12.12.2022

Der Immobilienkauf in Spanien unterscheidet sich vom Immobilienkauf in Deutschland, nicht nur in wesentlichen rechtlichen Grundprinzipien, wie dem Direkterwerb in der notariellen Kaufurkunde, ohne Auflassun.

Auch die notwendigen Unterlagen als Voraussetzungen für einen rechtlich mangelfreien und erfolgreichen Immobilienkauf in Spanien unterscheiden sich von deutschen Gegebenheiten.

Erschwerend kommt hinzu, dass in Spanien jede Region, die sogenannte „comunidad autonoma“ eigene Rechtsnormen hat, die bei einem Immobilienkauf zu Besonderheiten führen kann.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung – cedula de habitabilidad – ist in Katalonien verpflichtend für jeden Immobilienkauf, wogegen diese Verpflichtung weder in Mallorca noch in Valencia besteht.

In Valencia ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung aufgrund der Wichtigkeit nicht wegzudenken und bei jeder rechtlichen Vorkontrolle zu prüfen.

Bewohnbarkeitsbescheinigung ist zur Bestätigung der

Bewohnbarkeit der Immobilie notwendig für

• Antrag auf touristische Vermietungslizenz
• Bei Vermietung jeder Art
• Antrag auf Strom und Wasseranschluss, als auch Telefonie etc
  

Zu unterscheiden sind

• Erstaustellung bei Erstbezug nach Baufertigstellung (primera ocupacion) mit einer Gültigkeit von 15 Jahren (Gesetzliches Dekret 161/1989, Bauliche Anforderungen in der Verordnung vom 7.12.2009)
• Ausstellung einer Folgebescheinigung (segunda ocupacion)
• Ausstellung einer Erstbescheinigung, nach Legalisierung eines nicht mit Baugenehmigung erstellten Gebäudes oder später baulich renoviertem Gebäude (cedula de rehabilitacion)

Desweiteren ist das Antragsverfahren zu entscheiden:

Zustimmungs- und Duldungsverfahren zu dem früheren Genehmigungsverfahren.

Seit dem Jahre  2014 gilt nicht mehr das klassische Antragsverfahren:

Antrag auf Ausstellung bei der Gemeinde, dann Genehmigung und Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung durch die Gemeinde

Im Jahre 2014 wurde in der Region Valencia ein neues Verfahren eingeführt zur Beschleunigung der Verwaltungsverfahren, es wird als „Verantwortlichkeitserklärung“ declaracion responsable bezeichnet.

Dieses Zustimmungsverfahren hat die Eigenheit, dass der Bürger gegenüber der Behörde erklärt, dass die Immobilie die technischen Bebaubarkeitsvorschriften erfüllt und er eigenverantwortlich handelt.

Die Behöde muss auf diesen Antrag nicht antworten. Solange keine Prüfung oder Antwort erfolgt, hat der Bürger mit diesem Antrag eine „Bewohnbarkeitsbescheinigung“, mit der er die touristische Vermietungszustimmung, ebenso im Verantwortlichkeitserklärungsverfahren, erlangen kann. Die maximale Gueltigkeit ist 10 Jahre.

HINWEIS:

Obgleich der Antrag auf die touristische Vermietbarkeit einer Immobilie ebensowenig keine Antwort der Behörde verlangt, um touristisch vermieten zu  dürfen, ist zu beachten, dass weitere Antragsvoraussetzung ist, dass die Gemeinde eine Bescheinigung der Kompatibilität der Bebauungsplannormen erlässt.

Damit hat die Gemeinde ein Entscheidungsrecht, in welchem Ortsteil neben der Wohnnutzung auch touristisch vermietet werden kann.

Genauso wie bei der Verantwortlichkeitserklärung der touristischen Vermietung, gilt bei der Verantwortlichkeitserklärung der Bewohnbarkeit, dass bei einem Erstbezug die Immobilie gemäss der Baugenehmigung den Bauvorschriften erbaut wurde, und bei Folge oder Rehabilitationsbescheinigung, dass ein Architekt die Erfuellung der technischen Bauvorschrifte und Bewohnbarkeit bestätigt.

Typische Inhalte sind:

• Wohnung: Mindestquadratmeterzahl, Belüftung, Lichtzufluss, etc
• Gebäude: Parkplätze, Zugänge, Wasser, Abwasserentsorgung, etc

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