Touristische Vermietung in Katalonien

Aktuell 07.11.2023 – neue Verordnung bei der touristischen Vermietung in Kraft

Der Immobilienkauf in Katalonien ist nach wie vor für Deutsche und Schweizer interessant, da mit dem Auto erreichbar und die Immobilienpreise im Vergleich zu den Balearen und den Kanarischen Inseln noch moderat sind.

Desweiteren bieten sich auch die Möglichkeiten der touristischen Vermietung, die teilweise erleichtert erlangt werden kann, mit einem elektronischen Antragsverfahren, auf der anderen Seite eindeutig von den Gemeinden in bestimmten Bezirken verboten, wo die touristische Vermietung nicht mit der dauerhaften Bewohnung von Immobilien vereinbar ist. 

TIPP:

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket für Katalonien mit der rechtlichen Kontrolle, ob die Immobilie lastenfrei, mieterfrei und ohne Steuerschulden ist und im Zweifel touristisch vermietbar ist, bis zur zweisprachigen Kaufvertragsgestaltung und vollständigen steuerlichen Abwicklung mit der Nachlassplanung in erbschaftsteuerlichen Hinsicht. 

Stets auf dem laufenden mit den gesetzlichen Änderungen, hier die aktuellen Änderungen zum 18.03.2023 in Bezug auf das katalanische Gesetz zur touristischen Vermietung:

Es wird die sogenannte „estancia de temporada“ definiert mit einer Vermietungsdauer bis zu 31 Tage. Der Vermieter wohnt in derselben Wohnung und vermietet zimmerweise. In keinem Falle darf die Anzahl touristischen Gäste 4 überschreiten. 

TIPP:

In Spanien wird das Wohnungsgesetz / Ley de viviendas im Jahre 2023 reformiert und wer mehr als 5 Wohnungen im Eigentum hat und vermietet, kann statt 60% bis zu 90% Steuerbefreiung auf die Mieteinnahmen erlangen, wenn der Vermieter die Miete um 5% senkt und die Wohnung in einer Gegend liegt, die durch eine Wohnungsknappheit (zona tensionada) geprägt ist.

Die Reform des Wohnungsgesetzes bringt auch eine nachteilige Regelung, dass Gemeinden jetzt den Leerstand von mehr als 2 Jahren von Wohnungen mit einem Bussgeld belegen können.  

AKTUELLES AUS DER RECHTSPRECHUNG DGRN 07.02.2023

Touristische Vermietung in Gemeinschaften (WEG) ist erlaubt, solange diese nicht einstimmig verboten wird.  

Eine Eigentümergemeinschaft benötigt eine Einstimmgkeit, um die touristische Vermietung in einer Gemeinschaft zu verbieten, die 3/5 Mehrheit recht nur aus, zu besschränken aber nicht zu verbieten.

Die  gesetzliche Regelung zur touristischen Vermietung in Katalonien hat folgende Grundregeln, nach dem Gesetz 75/2020

TIPP:

Nicht zu vergessen, wenn Deutschland das steuerliche Heimatland ist, dann ist im Folgejahr auch in Deutschland eine Anlage V und AUS für die spanische Immobilie an die deutsche Einkommensteuererklärung anzulegen. Die in Spanien bezahlte Steuerlast kann in Deutschland angerechnet werden.

Im Gesetz gelten für die Genehmigungsfähigkeit der touristischen Vermietbarkeit in Katalonien folgende 

Voraussetzungen

• die Immobilie ist im Zonen-Bebauungsplan der Gemeinde, der für die  touristische Vermietung freigegeben ist;
• In der Wohnungseigentumsgemeinschaft darf die  touristische Vermietung nicht untersagt sein;
• die Immobilie in Katalonien hat eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und einen Energiepass
• die Immobilie in Katalonien ist möbliert, und auch mit Elektrogeräten ausgerüstet, die eine Bewohnbarkeit möglich machen
• Notrufnummer für den touristischen Mieter
• die  Immobilie in Katalonien muss regelmässig  geputzt  und renoviert werden

Anmeldeverfahren

Das Anmeldeverfahren ist bei der Gemeinde durchzuführen.

Es bedarf einer elektronischen Unterschrift, die wir für Sie einholen, und nach Erlangung der Genehmigung und der Zulassungsnummer, ist  das Kennzeichnungsschild an die Haustür anzubringen.

Jeder Tourist ist polizeilich zu melden, ab dem 01.10.2024 tritt die Meldung über die Webseite des Innneministeriums in Kraft. Die Immobilie ist vorab über die elektronische Unterschrift auf der Webseite zu melden.

Die steuerliche Meldung für die  Kurtaxe ist  durchzuführen und die Abgaben sind halbjährlich abzuführen.

Die Gewinnsteuererklärung für nicht steuerlich Ansässige in Spanien ist einmal jährlich abzugeben und die 19% Steuern auf den Gewinn einzuzahlen.

NUTZEN Sie unser  Service aus einer Hand: Rechtliche und steuerliche Begleitung beim Immobilienkauf + Antrag  auf die touristische Vermietungsgenehmigung  Katalonien+ Dauerhafte steuerliche Betreuung und steuerliche Vertretung in Spanien und Katalonien.

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Touristische Vermietung in Spanien

Kanarische Inseln

Aktuell 04.02.2025

Melderegister für Kurzzeitvermietung Pflicht ab 01.07.2025

Aktuell 10.01.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025, sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

Aktualisierter Text des Gesetzesentwurfs zur Regulierung der touristischen Vermietung

Kleineigentümer, die bereits Ferienhäuser auf den Kanarischen Inseln betreiben, können diese nach der Verabschiedung des Gesetzes auf unbestimmte Zeit weiterführen.

Dies ist eine der Änderungen, die in den Entwurf des Gesetzes über die touristische Nutzung von Ferienimmobilien auf den Kanarischen Inseln aufgenommen wurden.

• Kleineigentümer, die bereits Ferienhäuser auf den Kanarischen Inseln betreiben, können dies auf unbestimmte Zeit tun, wenn sie sich an das Gesetz halten.
• Betreiber der Vermietungsaktivität, die keine Eigentümer sind, dürfen die nur für 5 Jahre tun
• Diese können um weitere fünf Jahre verlängert werden (oder bis zu 20 Jahre, wenn sie die gleiche Anzahl von Immobilien auf herkömmliche Weise vermieten).
• Die Verordnung sieht auch eine „Lockerung“ der technischen Anforderungen vor, die in einem ersten Entwurf der Verordnung zu Beginn dieses Jahres angekündigt worden waren, so dass für die Errichtung einer Ferienwohnung nicht mehr ein Ladegerät für Elektrofahrzeuge, ein befestigter Straßenzugang oder die Verpflichtung zur Einhaltung von Energieeffizienzkriterien erforderlich sind.
• Ebenso wird die Mindestnutzfläche, die für die touristische Nutzung einer Immobilie zulässig ist, von 39 Quadratmetern auf 25 Quadratmeter gesenkt, vorausgesetzt, die betreffende Immobilie erfüllt mindestens eine der in der Verordnung festzulegenden Bedingungen, wie z. B. einen mit dem Ferienhaus verbundenen Parkplatz, einen privaten oder gemeinschaftlichen Swimmingpool.
• Es sind zwei Übergangsbestimmungen in der Verordnung geplant, die darauf abzielen, differenzierte Fragen für diejenigen zu regeln, die bereits Ferienhäuser betreiben, je nachdem, ob sie Eigentümer der betreffenden Immobilie sind oder nicht.
• So richtet sich die erste Übergangsbestimmung an Eigentümer, die ihre Immobilien für touristische Zwecke nutzen. Für sie wird festgelegt, dass sie den Betrieb auf unbestimmte Zeit fortsetzen können, solange sie nachweisen können, dass sie alle Vorschriften einhalten.
• Dieses Recht ist „nicht übertragbar“ ist, d.h. es erlischt, wenn die Immobilie verkauft oder die Tätigkeit aufgegeben wird, und unterliegt dann den neuen Vorschriften.
• Für Betreiber, die Wohnungen verwalten, die ihnen nicht gehören, wird eine Betriebsdauer von fünf Jahren festgelegt, die um den gleichen Zeitraum verlängert werden kann, wenn sie zum Zeitpunkt der Abgabe ihrer Eigenverantwortungserklärung das neue Gesetz einhalten.
• Die Betriebsdauer kann in diesem Fall bis zu 20 Jahre betragen, sofern der Betreiber die gleiche Anzahl von Ferienhäusern, die er verwaltet, langfristig vermietet.
• Alle neuen touristischen Vermietungsbetriebe, die sich nach der Verabschiedung des Gesetzes niederlassen wollen, müssen die neue Verordnung einhalten.
• Den Gemeinden wird die Freiheit eingeräumt, innerhalb eines gesetzlichen Rahmens die Maßnahmen zu regeln und anzuwenden, die sie für ihre Besonderheiten für am besten geeignet halten.
• Alle  Gemeinden haben sechs Monate Zeit, um ihre jeweiligen Pläne für die Kontrolle von Ferienhäusern zu erstellen, die innerhalb von vier Jahren umgesetzt werden müssen.

Ein Standardmietvertrag ist auf englisch und spanisch zu erstellen und der Behörde vorzulegen. Der Mietzins ist genau zu bezeichnen. Ebenso ist Umsatzsteuer – 7% IGIC, auszuweisen und abzuführen. Der Zeitrahmen ist zu definieren und die Personenanzahl, die die Ferienwohnung maximal bewohnen darf.

Als Nichtsteuerresident in Spanien, müssen Sie einmal järhlich (aktuell 01.01.2024) die Nettoeinnahmen in Spanien versteuern

• Steuersatz 2024: 19%

Unser Service:

 Wir prüfen schon vor dem Immobilienkauf, ob Sie diese touristisch vermieten können – Nutzen Sie unser Servicepaket Vollabwicklung Immobilienkauf mit Rechtssicherheit auf den Kanarischen Inseln.

Wir erstellen Ihnen den Standardmietvertrag, der auf spanisch und englisch sein muss und der die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Ebenso geben wir die regelmässigen Umsatzsteuererklärungen, Nichtsteuerresidentenerklärungen für Sie ab.

Touristische Vermietung Schritt für Schritt

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Immobilienkauf Spanien 2022

Mallorca Touristische Vermietung (ETV)

Bevor man auf Mallorca mit der touristischen Vermietung beginnen kann, ist zu prüfen, ob die sogenannte zonificacion der Örtlichkeit die Genehmigungsfähigkeit der touristischen Vermietbarkeit (ETV) zuweist. 

TIPP:

Wir empfehlen, dass schon bei der juristischen Vorkontrolle des Immobilienkaufes auf Mallorca als Bestandteil unseres Immobilienkaufservicepakets Sie diese Option wählen.

Wenn die Zonificacion die touristische Vermietung zulässt, dann kann die Bettenanzahl gemäss der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad)in der sogenannten bolsa turistica (plaza turistica) erworben werden.

Die Anzahl richtet sich nach der Personenanzahl in der Bewohnbarkeitsbescheinigung. 

Verantwortlichtkeitserklärung

Dann wird die sogenannte DRIAT – Verantwortlichkeitserklärung abgegeben und nach polizeilicher Meldung kann dann mit der touristischen Vermietung geworben und schliesslich begonnen werden.
Der DRIAT muss ein Modernisierungsplan angelegt werden.  

WICHTIG

Wenn Sie die touristische Vermietung vor Abgabe der DRIAT beginnen, können Bußgelder von 40.000 – 400.000 Euro verhängt werden.

Was ist ein plan de modernización? 

Obgleich Sie die DRIAT abgegeben haben und die Zulassungsnummer ETV erhalten haben, müssen Sie nicht nur zu Beginn, sondern in regelmäßigen Perioden die Modernisierung nachweisen. Dies ist in Art.79 ss Gesetz 8/2012 vorgeschrieben. 

Es ist kein Modernisierungsplan nachzuweisen, wenn

1. seit dem Jahre 2015 ein Modernisierungsplan eingereicht wurde, und dies nicht länger als 3 Jahre zurückliegt.
2. eine amtliche Prüfung in den letzten 6 Jahren durchgeführt wurde

WICHTIG

Wer als Lizenzinhaber nicht den Modernisierungsplan einreicht, verliert die Vermietungslizenz.

Die Behörde muss ein Entzugsverfahren einleiten. Es gibt damit keinen stillschweigenden Entzug, aber um Bußgelder zu vermeiden, sollte der Modernisierungsplan stetig alle 3 Jahre erneuert werden.

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Touristische Vermietung Mallorca, Ibiza (Balearen)

Das Antragsverfahren ist zwar nur eine verkürzte Mitteilungspflicht (comunicacion previa), aber zum Eintrag in das touristische balearische Tourismusregister sind zahlreiche Dokumente vorzulegen.

Sie müssten als Vermieter und Betreiber der touristischen Vermietung, auch nur Apartmentvermietung, bei der Consejeria de Turismo ein Antragsverfahren auf die touristsche Vermietung einleiten und eine Verantwortlichkeitserklärung abgeben (Art.15).

Mit dem Antrag (DRIAT) koennen Sie schon tätig werden, müssten jedoch die geltenden Gesetze einhalten und zumindest griffbereit im Tourismusbetrieb vorhalten.

1. Beschwerdebuch (hoja de reclamacion)
2. gültige Preisliste im Aushang mit AGBs
3. Ausweis der Kategorie – hierzu ist die Eintragung in das Register der Unternehmen im Tourismusbereich der Balearen – Mallorca erforderlich.

Eintrag im Tourismusregister der balearischen Regierung

Folgende Unterlagen sind beizufügen.

• Erklärung DRIAT
• Rechtsform und Vertretungsvollmacht des Antragsstellers
• Beschreibung des touristischen Betriebes – Kategorie, Grundstücksfläche, Überbaute Fläche, Wohneinheiten mit Quadratmeterangabe, Terasse, Bad, Küche. Gemeinschaftsflächen, Poolanlagen
• Nachweis über keine anderweitig bestehende Tourismuslizenz
• Plan der Bebauung

Zur Klassifizierung der touristischen Vermietung gibt es verschiedene Kategorien wie folgt:

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