Planung Immobilienkauf

Praxistipps und Expertenwissen von D. Luickhardt, Rechtsanwalt + Steuerberater Spanien zum spanischen Immobilienrecht mit Hinweisen aus der 20 jährigen Beratungspraxis bei der Immobilienkaufabwicklung, Streitigkeiten im Immobilien- und Baurecht in Spanien.

Stufenplanung beim Immobilienkauf in Spanien

Stufe 1:

Grundbuchprüfung – Lastenfreiheit – Freiheit von Wegerechten (servidumbre)

Tipp:

Steuerlastenfreiheit – Verdeckte Steuerlasten können sich in den sogenannten „afecciones fiscales“ verbergen.

Nicht bezahlte Erbschaftssteuern, Grunderwerbssteuer Nacherhebung, nicht bezahlte Dokumentensteuer beim Kauf einer neuen Immobilie u.a.

Stufe 2:

Prüfung der Gemeindelasten – Nichtbezahlte Grundsteuer aufgrund von Katasterwertänderungen u.a.

Stufe 3:

Steuerliche Günstigkeitsprüfung – direkter persönlicher Immobilienkauf versus Immobilienkauf mit einer spanischen SL (vergleichbar mit einer GmbH)

Stufe 4:

Erbschaftssteuerliche Problematik in Spanien – Immobilienkauf mit einer spanischen SL (GmbH) zur Erbschaftssteuerreduzierung nur bei hochwertigen Immobilien ab 250.000 EUR steuerlichen Verkehrswert.

Stufe 5:

Auswahl Ihres persönlichen Rechtsanwalts in Spanien für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes und Ihres Steuerberaters für die steuerliche Gestaltung, Betreuung beim Immobilienkauf und in den Jahren danach, während der Eigentumsdauer.

Empfehlung:

MEINRECHTINSPANIEN SL, Rechtsanwälte + Steuerberater in Spanien bietet Ihnen die individuelle Betreuung und verbindet spanisches und deutsches Fachwissen + Beratung auf deutsch länderübergreifend in ganz Spanien (Barcelona, Madrid, Mallorca, Ibiza, Teneriffa, Gran Canaria, La Palma, Fuerteventura, Almeria, Malaga, Alicante) und Deutschland (Hannover, Berlin, Tettnang am Bodensee).

Rechtliches Grundwissen beim Immobilienkauf in Spanien zur Schadensvermeidung

Fallstricke in notariellen Kaufvertragsurkunden und das Gebot Ihrer persönlichen Anwaltsvertretung beim Immobilienkauf, da der Notar nur Urkundsperson ist, aber keine der beiden Vertragsparteien berät.

In der Praxis häufig sind Gestaltungsfehler in den notariellen Kaufvertragsurkunden wie:

1. die Verwechslung des deutschen und spanischen Güterrechts beim Kauf von Immobilien durch Ehepartner.
2. Steuerlasten werden dem Käufer aufgelastet, obgleich sie dem Verkäufer anlasten.
3. Hypothekenlasten werden nicht zeitgleich gelöscht.
4. Ungewollter Gewährleistungsausschluss, so dass dem Käufer jede Mängelrüge abgeschnitten wird.
5. Steuervertretung in Spanien wird nicht genannt, obgleich obligatorisch, und zwar bei Nichtsteuerresidenten in Spanien für Verkäufer und Käufer der Immobilie – die fehlende Steuervertretung kann schwerwiegende Folgen haben, da die Finanzbehörde in Spanien nicht zustellen kann, werden Steuerbescheide ohne Verteidigungsmöglichkeit durch Bekanntmachung rechtskräftig und vollstreckt, und zwar mit Beschlagnahme von den Immobilien in Spanien und sogar Vollstreckung in deutsche Bankkonten durch die spanische Finanzbehörde im Rahmen der Amtshilfe durch Ihr Wohnortfinanzamt in Deutschland.
6. Obligatorischer Energiepass und Bewohnbarkeitsbescheinigung werden nicht verlangt.
7. Ungesehen wird dem Käufer eine Verzichtserklärung auf die Schuldenfreiheit und die Bescheinigung von der Eigentümergemeinschaft formuliert.
8. Ratenzahlungsvereinbarungen haben keinen Eigentumsvorbehaltschutz bei Nichtzahlung des Kaufpreises.
9. Vorkaufsrechte von Mietern und Nachbargrundstücken oder von Miteigentümern werden nicht beachtet, u.a.

Unterschiede zum deutschen und spanischen Immobilienkauf

Immobilienkauf Deutschland

In Deutschland kümmert sich der Notar in der Regel um die gesamte Immobilienkaufabwicklung, dies ist historisch und rechtlich begründet. In rechtlicher Hinsicht unterscheidet man 2 Stufen bis zur Vollendung des Immobilienkaufes.

• Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde – hier werden der Kaufpreis, das Immobilienobjekt und die Vertragsparteien bestimmt, aber es findet noch nicht der Eigentumsübergang statt.
• Erst mit der sogenannten „Auflassung“, die mit der Grundbucheintragung abgeschlossen ist, erwirbt der Käufer das Immobilieneigentum.

Immobilienkauf Spanien

• Der Immobilienkaufvertrag kann privatschriftlich abgeschlossen werden, selbst ein mündlicher Kaufvertrag ist zum Immobilienerwerb in Spanien ausreichend, wohlgemerkt mit der Schlüsselübergabe (Besitzübergabe) kann damit der Käufer das Immobilieneigentum erwerben.
• Normalfall: Als Käufer erwerben Sie eine Immobilie, indem Sie beim Notar in Spanien den Kaufvertrag unterschreiben. Wohlgemerkt, die Grundbucheintragung ist nicht erforderlich, aber in der Praxis üblich und wichtig. Es gibt keine „Auflassung“.

Tipp:

Als Verkäufer einer spanischen Immobilie sollten Sie darauf achten, dass Sie den Kaufpreis bei der notariellen Unterschrift erhalten, da Sie mit der Unterschrift das Immobilieneigentum verlieren. In der Praxis wird mit einem bankbestätigtem Scheck bezahlt.

Hinweis:

Die Bankscheckzahlung ist meist mit hohen Gebühren bei der spanischen Bank verbunden, hier bieten wir mit unserer Hausbank in Spanien attraktive Alternativlösungen.

Als Käufer einer spanischen Immobilie sollten Sie auf der anderen Seite keinesfalls per Banküberweisung vor Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde bezahlen, da Sie damit in Vorleistung gehen und sollte der notarielle Kaufvertrag nicht geschlossen werden, haben Sie die Kaufpreiszahlung verloren, bzw. durch aufwändige gerichtliche Gerichtsverfahren muss der Kaufpreis als ungerechtfertigte Bereicherung wieder zurückverlangt werden.

Hinweis:

Vermeiden Sie als Käufer einer spanischen Immobilie auch die Anzahlung in privatschriftlichen Vorverträgen, da diese Anzahlung ungesichert ist. Sollte der Makler auf die Anzahlung pochen, dann sollten keinesfalls mehr als 10% des Endkaufpreises bezahlt werden und achten Sie darauf, dass die Anzahlung an den Verkäufer der Immobilie und nicht an den Makler bezahlt wird, der meist keine Inkassovollmacht hat.

Tipp:

Anstelle einer Anzahlung, empfehlen wir die treuhänderische Verwaltung (Prinzip des Anderkontos) der Anzahlung durch unsere Anwaltskanzlei bis zum Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde.

Stufen eines Immobilienkaufes in Spanien in rechtlicher Sicht

Stufe 1: Abschluss eines privatschriftlichen Vorvertrages.

In der Praxis häufig, wenngleich rechtlich nicht erforderlich, wird ein privatschriflicher VOR kaufvertrag geschlossen.

Rechtliche Varianten:

• Variante 1:

  Kaufoption – Dieser Vertrag gibt die Möglichkeit, dass der Käufer sich entscheiden kann, ob er zu einem bestimmten Preis, in einer bestimmten Frist eine bestimmte Immobilie erwirbt. Die Kaufoption kann durch eine Optionsprämie dem Verkäufer bezahlt werden, wenngleich in der Praxis keine Optionsprämie festgesetzt wird, sondern direkt der Optionspreis als Anzahlung auf den Endkaufpreis verrechnet wird. Klauselbeispiel: Der Optionsnehmer (Käufer) kann die oben genannte Immobilie zum Endkaufpreis von 100.000 EUR erwerben. Es wird ein Optionspreis von 10.000 EUR am heutigen Tage angezahlt und die Anzahlung wird auf den Endkaufpreis angerechnet. Die Option muss bis spätestens zum 31.12. xx ausgeübt werden, ansonsten erlischt sie, und der Verkäufer ist frei anderweitig an Dritte zu verkaufen. Gerichtsstand ist regelmässig der Lageort der Immobilie und es gilt spanisches Recht.

• Variante 2:

  Reservierungsvertrag: Bei der ersten Besichtigung der Immobilie verlangt der Makler eine Zahlung von 2.000 EUR. Dies wird meist als Reservierung bezeichnet.

  Dahinter steht rechtlich eine Absichtserklärung des Käufers eine Immobilie zu erwerben und seitens des Maklers, dass er die Immobilie nicht weiter anbietet.

  Tipp:

  Reservierungsverträge sollten vermieden werden, da die Makler meist keine Exklusivrechte und entsprechende Vollmachten haben, den Verkäufer zu beschränken, doch nicht anderweitig zu verkaufen.

  Weiterlesen: Reservierungsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien

• Variante 3:

  Kaufversprechen (promesa de venta o compra)

  Das Kaufversprechen ist vergleichbar mit einer Reservierung, oder auch als sogenannte qualifizierte Reservierung zu bewerten, da bereits die Immobilie, der Kaufpreis, Vertragsparteien, als auch Ausführungsfristen bestimmt werden.

  Tipp:

  Das Kaufversprechen findet sich oftmals beim Kauf von Immobilien im Bauprozess und damit in der sogenannten Planungsphase. Der Nachteil ist, dass der Verkäufer (Bauherr) noch jederzeit den Vertragsinhalt bis zum Abschluss des Kaufvertrages ändern kann. Bsp: Die Quadratmeterzahl der Immobilie vermindert sich von 100 qm auf 80 qm Wohnfläche.

• Variante 4:

  Kaufvertrag privatschriftlich – contrato de compraventa

  Verunglückt, aber in der Praxis häufig anzutreffen, ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag der Immobilie, der mit Vertragsstrafenklauseln versehen, als contrato de arras und Vorkaufvertrag bezeichnet wird.

  In rechtlicher Hinsicht, handelt es sich aber nicht um einen Vorvertrag, sondern der Verkäufer kann sogar seine Immobilie mit der Unterschrift unter diesen Vertrag verlieren, da in Spanien der privatschriftliche Kaufvertrag durchaus zur Immobilienveräusserung ausreicht, obgleich nicht der volle Kaufpreis bezahlt wurde.

  Der Verkäufer unterschreibt den Kaufvertrag und übergibt die Schlüssel der Immobilie. Damit hat der Verkäufer das Eigentum verloren, obgleich er möglicherweise nur 10% Anzahlung vom Endkaufpreis erhalten hat. Sollte der Käufer nicht zahlen, bleibt dem Verkäufer nur der Weg zum Gericht und zur Zahlungsklage bzw. Auflösungsklage und Rücktritt, aber solange der Gerichtsprozess anhängig ist, bleibt der Käufer im Besitz.

  Sollte es sich bei der verkauften Immobilie um ein Hotel handeln, dann kann der Käufer sogar den gewerblichen Ertrag abschöpfen, obgleich der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt wurde.

Stufe 2: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages

Tipp:

Mit Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde geht das Eigentum auf den Käufer über, achten Sie auf die Zug um Zug Leistung – Aushändigung des Kaufpreises gegen Unterschrift unter die notarielle Kaufvertragsurkunde.

Hinweis:

Die notarielle Kaufvertragsurkunde ist Voraussetzung für die Einschreibung und Umschreibung des Immobilieneigentums im Grundbuch.

Stufe 3: Bezahlung der Grunderwerbssteuer in Spanien

In Deutschland beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5% und in Spanien je nach Region und Immobilienkaufpreis 6,5% – 13% vom Immobilienkaufpreis.

Tipp:

Die Unterverbriefung des Kaufpreises führt dazu, dass die Finanzbehörde der spanischen Region den steuerlichen Verkehrswert der Immobilie ansetzt und vom Käufer der Immobilie dann die Grunderwerbssteuer nacherhebt, und zwar mit Verzugszinsen, aber in der Regel ohne Bussgeld.

Hinweis:

Ratenzahlung oder Stundung des Kaufpreises verhindern nicht, dass die Grunderwerbssteuerzahlung im Ganzen über den gesamten Kaufpreis fällig wird.

Die Bezahlung der Grunderwerbssteuer im Steuererklärungsmodell 600 ist Voraussetzung für die Stattgabe der Grundbucheintragung.

Wichtig:

In der Steuerklärung ist ein Steuervertreter in Spanien anzugeben, so dass Nacherhebungssteuerbescheide zugestellt und entsprechend angefochten werden können.

Das Unterlassen kann schwerwiegende Folgen bis hin zum Verlust der Immobilie haben, wenn die Finanzbehörde die Steuerschuld vollstreckt.

Stufe 4: Eintragung Grundbuch (Registro de la Propiedad)

Rechtlich nicht erforderlich für den Eigentumserwerb in Spanien, aber gleichwohl empfehlenswert, um Dritten gegenüber den Eigentumserwerb sichtbar zu machen, und es dem Verkäufer unmöglich zu machen, anderweitig zu verkaufen, oder auch Gläubigern von dem Verkäufer zu verhindern, dass sie die Immobilie pfänden können.

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Immobilienkauf Mallorca

Nebenkosten Immobilienkauf auf Mallorca

Stand 02.11.2021

Beachten Sie den neuen Standort der Rechts- und Steuerkanzlei auf Mallorca – Llucmajor

CARRER MARISCS 9A

07639 SON BIELÒ – LLUCMAJOR

MALLORCA

Die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf auf Mallorca sind wie folgt:

Grunderwerbsteuer

Wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie und keinen Neubau handelt, wird die Grunderwerbsteuer gemäß der folgenden Tabelle berechnet.

Steuer Tipp:

Ab dem 01.01.2019 gibt es einen ermäßigten Grunderwerbsteuersatz, wenn es die Immobilie für den Erstwohnsitz ist und der Kaufpreis nicht über 200.000 EUR liegt.

Wenn nur eine Garage gekauft wird, dann gilt die folgende Tabelle zur Grunderwerbsteuer.

Zu beachten ist, dass der Kauf einer Wohnimmobilie mit bis zu 2 Garagen nach der erstgenannten Tabelle die Grunderwerbsteuer auf Mallorca, Ibiza berechnet.

Wichtig

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach Verkehrswert und nicht dem Kaufpreis, wenn dieser niedriger ist.
Die Balearische Regierung hat seit dem 01.01.2018 zahlreiche Verordnungen zur Berechnung dieses Verkehrswertes erlassen und hat die Kontrollen verschärft.

Unser Service

Wir begleiten nicht nur die Vollständige Abwicklung des Immobilienkaufes auf Mallorca, Ibiza oder Menorca, sondern berechnen auch den korrekten Steuerwert, so dass Sie nach Jahren nicht von der Finanzbehörde einen steuerlichen Nachschlag mit Bussgeld erhalten.

Immobilienkauf – Service der kompletten Abwicklung

Weitere Kosten des Immobilienkaufes

Notar, Grundbuchkosten, abhängig vom Kaufpreis, bis 200.000,00 EUR müssen Sie mit 1.200,00 EUR rechnen.

Honorar für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes

inkl. Einholung der obligatorischen NIE Nummer: 0,9% des Immobilienkaufpreises, mindestens 2.500,00 EUR, zzgl. MwSt.

Wichtig zu bemerken ist, dass der Immobilienmakler stets vom Verkäufer zu bezahlen ist. Die sogenannte Honorarteilung zwischen Verkäufer und Käufer ist weder in Spanien, noch auf Mallorca oder Ibiza anwendbar.
Schließlich kann der Verkäufer die Maklerkosten bei seiner Gewinnsteuererklärung steuermindernd geltend machen.

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Kostenplanung Immobilienkauf

Mandant von MEINRECHTINSPANIEN zu sein, bietet rechtsicher und langfristig umfassend gut in Spanien getreut zu werden.

• Dauerhafte steuerliche Vertretung in Spanien durch einen deutschen Steuerberater
• Flexibilität: Gerichtliche Zulassung in ganz Spanien und Prozessführung in ganz Spanien ohne Reisekostenzuschlag
• Überregionale Kompetenz durch langjährige Abwicklung von Immobilienkäufen in ganz Spanien, mit Kontakten zu Gemeinden, Grundbuchämtern und Notaren.
• Verwaltungsrechts, Steuerrechts- und Immobilienrechtsspezialisten in einer Kanzlei.

Überlegungen vor einem Immobilienkauf in Spanien

Die Planung des Immobilienkaufes ist wesentlich, um ein interessantes Invest tätigen zu können, sei es zum Wiederverkauf oder auch als Ferienimmobilie.

Immobilienkauf in Spanien -Planung

Was bezwecke ich mit dem Immobilienkauf in Spanien?

Ferienimmobilie, Wiederkaufsobjekt oder Rendite aus Vermietung

Wo erwerbe ich die Immobilie am günstigsten?

Nutzen Sie unseren kanzleiinternen Immobiliensuchservice. Sie erhalten von un seine Auswahl von Immobilien, die rechtlich in Ordnung und vorgeprüft sind. Sie ersparen sich den teuren Makler, da wir lediglich 3,5% vom Immobilienkaufpreis inclusive rechtlicher und steuerlicher Immobilienkaufabwicklung berechnen.

Immobilien in Spanien

Sollten Sie eine Immobilie selbst gefunden haben, berechnen wir nur 0,9% vom Kaufpreis
(Mindesthonorar: 2.500,00 EUR)

Immobilienservicekaufpaket

Wir wickeln für Sie den gesamten Immobilienkauf in Spanien rechtssicher und mit Steuervertretung ab, und zwar in jeder Stadt in Spanien, ohne dass Sie Reisekosten für den deutschen Anwalt bezahlen, der Sie begleitet.

• Grundbuchkontrolle
• Kontrolle der Lastenfreiheit und Verfügungsberechtigung des Eigentümers
• Gestaltung eines privaten Vorkaufvertrages oder Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde mit käuferfreundlicher Klauselierung des Kaufvertrages zu Ihrem Schutze bei verdeckten Mängel etc.
• Eröffnung eines Bankkontos mit Hausratsversicherungsoption
• Beratung bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde oder Vollvertretung auf Wunsch, wenn Sie nicht anwesend sein können
• Übernahme der Steuervertretung
• Erstellung der Grunderwerbssteuererklärung 600 und Nichtresidentensteuererklärung 211
• Eintragungsverfahren vor dem Grundbuchamt
• Verfahren vor der Gemeinde (Ummeldung Grundsteuer, Abfall), u.a. Wasser, Strom

Unser Honorar Immobilienservicekaufpaket: 0,9% vom Kaufpreis der Immobilie
(Mindesthonorar 2.500,00 EUR)

Auslagen wie Notar, Grundbuch und Steuern werden separat abgerechnet.

Nichtresidentensteuererklärung in Spanien

Anschliessend erstellen wir jährlich für Sie die Steuererklärung.

Unser Honorar: 107,00 EUR.

Sollten Sie vermieten, ist die Steuererklärung vierteljährlich abzugeben.

Alternativen zum Immobilienkauf

• Erwerb aus einer Erbschaft Sie können aus einer Erbschaft direkt die Immobilie erwerben. Die Risiken liegen hier in der vorab getätigen erbschaftssteuerlichen Abwicklung, da die Immobilie für die Erbschaftssteuer haftet. Der Verkäufer wird uns Vollmacht erteilen, dass wir den Kaufpreisanteil zurückbehalten können, und Sie damit rechtssicher die Immobilie erwerben, nämlich lastenfrei.
• Immobilienerwerb aus einer Zwangsversteigerung:
  Hier bietet unsere Anwaltskanzlei den Bieterservice an. Wir agieren mit Vollmacht für Sie, wickeln die Zuschlagserteilung, Grunderwerbssteuerbegleichung und Grundbucheintragung ab, ohne dass Sie bei der Zwangsversteigerung anwesend sein müsen.
• Immobilienerwerb aus einer Insolvenz: Hier werden meist ganze Gebäubekomplexe angeboten. Achtzugeben ist hierbei insbesondere, dass die Insolvenzen durchaus die erstrangigen Hypotheken zu beachten haben. Hier führen wir die komplexen Verhandlungen mit Banken und Insolvenzverwalter. Meist sind hier im Vorfeld Vorkaufverträge erforderlich
• Immobilienerwerb mittels einer spanischen GmbH (SL) Die spanische SL bleibt interessant, wenn die Immobilie erworben werden soll, ohne dass Dritte im Grundbuch sofort erkennen können, wem die Immobilie gehört. Dies verleiht einen gewissen Gläubigerschutz. Bei Immobilien mit einem Kaufpreis von 150.000,00 EUR lohnt sich der Erwerb mittels einer spanischen SL nur bedingt.Aber bei den günstigen Kostenkonditionen unserer Kanzlei ist selbst bei geringwertigen Immobilie die SL Konstellation zu empfehlen.Unser Honorar für die Gründung der SL: 1.000,00 EUR zzgl Mwst.Einmal jährlich für die Bilanz – und Körperschaftssteuererklärung: 600,00 EUR zzgl. Mwst.Erbschaftssteuer Spanien: Obgleich umstritten, bleibt die SL noch immer die Erbschaftssteuerlösung schlechthin, insbesondere wenn die SL Anteile mit einer deutschen GmbH oder Schweizer AG gehalten werden und die Erben schon als Geschäftsführer bei der Gründung eingesetzt werden.

Kostenplanung beim Immobilienkauf Spanien

Die billigsten Regionen in Bezug auf die Steuerbelastung beim Immobilienkauf sind die Kanarischen Inseln, Teneriffa und Gran Canaria mit 6,5% Grunderwerbssteuerbelastung.

Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 250.000,00 EUR müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen.

• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,00 EURAbhängig vom Immobilienkaufpreis und der Örtlichkeit – Spitzenpreise auf Ibiza und Barcelona, Niedrigspreise auf Teneriffa, Extremadura
• Grunderwerbssteuer: 16.250,00 EUR
• Unser Kanzleihonorar: 2.500,00 EUR

Immobilienkauf in notarieller Urkunde

Normalerweise wird die Immobilie in notarieller Kaufurkunde erworben und damit ist der gesamte Kaufpreis zur Zahlung fällig, da mit Unterschrift unter die notarielle Kaufurkunde der Verkäufer das Eigentum verliert und der Käufer das Eigentum erwirbt. Es gibt keine Auflassung wie im deutschem Immobilienkaufrecht.
 

Praxistipp:

Als Käufer sollten Sie den Kaufpreis mit bankbestätigtem spanischen Bankscheck bezahlen, da damit Sicherheit besteht, dass erst mit Eigentumserwerb auch der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Der Verkäufer hat im Gegenzug mit dem bankbestätigtem Scheck gleich Bargeld ein rechtssicheres Zahlungsmittel erhalten.

Risiko vermeiden:

Sie sollten Überweisungen des Kaufpreises vor dem Notartermin zur notariellen Kaufvertragsurkunde vermeiden, da dieses Geld nur gerichtlich zurückverlangt werden kann, wenn der Verkäufer in letzter Minute nicht verkauft.

Hinweis:

Aus dem gleichen Grund, sollten auch Vorauszahlungen im Rahmen eines Vorkaufvertrages über einen Immobilienkauf in Spanien nicht 10% des Endkaufpreises ueberschreiten.

Kostenplanung – Zahlungsfristen

Anzahlung des Kaufpreises auf einen privatschriftlichen Kaufvertrag über eine spanische Immobilie sollte nicht 10% überschreiten und die Frist zur Unterschrift der notariellen Kaufurkunde nicht 90 Tage überschreiten.

Beim Notartermin zur notariellen Beurkundung der Kaufurkunde über die Immobilie ist der Restkaufpreis zur Zahlung fällig.

Der Verkäufer hat dann 30 Tage Zeit die gemeindliche Wertzuwachssteuer zu zahlen.

Praxishinweis:

Wir empfehlen dem Käufer die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal) gleich vom Kaufpreis einzubehalten und bei der Gemeinde einzubezahlen, da neuerdings die Grundbuchaemter den Zahlungsnachweis fordern.
Der Notar ist in der Regel vom Käufer zu zahlen und bei einem Immobilienwert von 250.000,00 EUR, muss zur Zeit mit einer Notarrechnung von 1.000,00 EUR gerechnet werden.
Die Notarrechnung ist in den ersten 3 Tagen nach dem Immobilienkauf in notarieller Urkunde zu bezahlen.
Dann folgt die Grunderwerbssteuer, die je nach Region und Immobilienkaufpreis in Spanien von 6,5% bis 13% vom Immobilienkaufpreis variiert.
Beim Kauf einer neuen Immobilie wird die Grunderwerbssteuer ersetzt durch die spanische Umsatzsteuer und eine Dokumentensteuer von 1-1,2% je nach Region.
Die Frist für die Zahlung der Grunderwerbssteuer beträgt 30 Kalendertage, nicht wie bisher 30 Tage Werktage.
In dieser Frist ist auch die Nichtresidentensteuer im Modell 211, in Höhe von 3% vom Kaufpreis zu bezahlen.
 

Beachten Sie,

dass dieser Rückbehalt von 3% vom Kaufpreis zurückbehalten wird, sprich der Käufer zahlt an den nichtsteuerresidenten Verkäufer nur 97% des Kaufpreises.
Nach 30 Tagen müssen Sie auch das Grundbuchamt bezahlen, welches in der Regel nicht mehr als 300,00 EUR kostet.
 

Hinweis zur Hypothekenlöschung.

Sollte die zu erwerbende Immobilie mit einer Hypothek belastet sein, dann ist diese Hypothek beim Immobilienkauf zu löschen, und zwar bei Unterschrift der notariellen Urkunde.
Beachten Sie, dass in der Regel 800,00 EUR vom Kaufpreis zurückzuerhalten, sind, da der Käufer in seinem Interesse sich um die Hypothekenlöschung kümmern muss, und so oft auf den Kosten verbleibt, wenn der Verkäufer in sein Heimatland zurückkehrt.
 

Merke:

Rückbehalte vom Käufer schützen den Käufer, deshalb halten Sie als Käufer zurück:

• 3% IRNR – Vorauszahlung Nichtresidentensteuer
• Gemeindliche Wertzuwachssteuer – vorberechnet durch unsere Kanzlei
• Hypothekenlöschungskosten

Sonstige Erwerbsarten von Immobilien

1. Aus Erbschaft – Hier ist die Erbschaftssteuer vom Kaufpreis zurückzuhalten und in Madrid bei dem spanischen Zentralfinanzamt einzuzahlen, wenn der Verkäufer und der Verstorbene Nichtsteuerresident in Spanien ist.Hier erhöhen sich die Notarkosten und Grundbuchkosten um ca. 50%.
2. Aus Zwangsversteigerungen – TeilungsversteigerungenHier ist die Grunderwerbssteuer meist höher, so ist auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) die Grunderwerbssteuer beim normalen Immobilienkauf 6,5% und bei einer Versteigerung 7% (aktuell seit dem 1.1.2013)

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