Immobilienkauf in Spanien – 2025

Aktuelles im Jahre 2025 zum Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Gran Canaria, Katalonien, Andalusien, Mallorca

Ihr Rechtsanwalt für den Immobilienkauf in Spanien, D.Luickhardt nimmt Stellung zu den aktuellen Fragen 2025.

Frage: Wurde die NIE Nummer abgeschafft?

Diese Frage wurde aufgrund fehlerhafter Webinformationen vermehrt gestellt.

Antwort:

Nein, die NIE wurde nicht abgeschafft und ist für jeden Immobilienkauf in Spanien, als auch Erbschaft oder Firmengründueng oder andere Rechtsgeschaefte notwendig.
Die NIE ist die numero de identificación de extranjero + Identifizierungsnummer für Ausländer.
Desweiteren muss die NIE nach deren Erhalt bei der spanischen Finanzbehörde (AEAT) angemeldet werden, so dass sie in Rechtsgeschäften wie bei Immobilienkauf oder Erbschaft nutzbar ist, sprich vom elektronischen System der Finanzbehörde erkannt wird.
Nach der Anmeldung von der NIE spricht man von der NIF = Steueridentifikationsnummer.

Einholung NIE Nummer Spanien

Frage:

Soll ich den, vom Makler vorgelegten, Optionsvertrag vor dem Immobilienkauf unterschreiben?

Antwort:

In der Praxis beim Immobilienkauf wird fälscherlicherweise von Maklern noch immer ein Optionsvertrag als Formularvertrag genutzt. Der Optionsvertrag hat jedoch bei einem Immobilienkauf in Spanien rechtlich keinerlei Grundlage und sollte von keinem Immobilienkäufer unterschrieben werden.
Der richtige Vertrag ist ein Kaufvertrag, privatschriftlich geschlossen, mit einem Reuegeld, sogenannten Arras versehen. Dieses Reuegeld von 10% vom Kaufpreis hat zu Beginn einen Kautionscharakter. Der Käufer signalisiert damit, dass er sich verpflichtet, die Immobilie zu kaufen und wenn er nicht kauft, verliert er die Anzahlung von 10%, deshalb der Begriff Reuegeld. Nichterfüllung des Verkaufes durch den Verkäufer, bsp Verkauf an eine andere Person, dann muss der Verkäufer dem Käufer der Immobilie die 10% Anzahlung zurückzahlen und zudem 10% Schadensersatz.

TIPP:

Oftmals versuchen Makler die 10% auf deren Bankkonto zu kassieren, um deren Komissionsanspruch gegenüber dem Verkäufer zu sichern.
Doch diese Nutzung der 10% Anzahlung durch den Käufer ist eine Zweckentfremdung und selbst namhafte Makler müssen oftmals rechtlich belehrt werden, dass dieses Verhalten nicht dem Gesetzeswillen entspricht.

Schliesslich ist der Gesetzeswille, dass der Verkäufer die 10% erhalten solle, wenngleich bei nichtsteuerlich Ansässigen Immobilienverkäufern Vorsicht geboten ist und stets zu empfehlen ist, dass die 10% Anzahlung auf einem Treuhandkonto hinterlegt wird, sei es in unserer Kanzlei (kostenfrei) oder bei einem Notar. (Kosten je nach Wert 200-600 EUR)

Ausnahme:

Wann wendet man man eine Kaufoption im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf an?
Der Standardfall ist, dass ein Immobilienkäufer einen Mietkauf in Spanien vornimmt, sprich es wird die Immobilie für 3 Jahre angemietet und in diesen 3 Jahren hat der Mieter eine Kaufoption, die er jederzeit zu einem bestimmten Kaufpreis ausüben kann. Letztlich sei bemerkt, dass die Kaufoption an sich eine Grunderwerbssteuer auslöst, je nach Region zwischen 6-13% ITP und diese Steuerlast nicht auf die endgültige Grunderwerbssteuer angerechnet werden kann, obgleich die Optionsprämie auf den Kaufpreis der spanischen Immobilie anrechenbar ist.

Frage: Wer ist ein Precarista?

Antwort:

Der precarista ist kein Hausbesetzer, aber besetzt eine Immobilie ohne Rechtstitel, ohne gültigen Mietvertrag.
Der wesentliche Unterschied zum ocupa = Hausbesetzer ist, dass der precarista den Besitz der Immobilie rechtmässig erworben hat, aber dann verliert.
Bsp: Ablauf der Mietvertragsdauer; oder nach einem Immobilienverkauf, bleibt der Verkäufer der Immobilie noch in der Immobilie im Besitz der Immobilie, obgleich er sich vertraglich verpflichtet hatte, die Immobilie nach 30 Tagen nach dem notariellen Verkaufstermin zu räumen.

Der Immobilieneigentuemer kann in jedem Fall eine Räumungsklage gegen den precarista einreichen und diese hat hohe Erfolgschancen.

TIPP:

Um eine gerichtliche Räumungsklage und deren Kosten zu vermeiden, empfehlen wir bei einem Immobilienkauf in Spanien stets einen Sicherungsrückbehalt vom Verkaufspreis bis die Immobilie geräumt ist, zusammen mit einer Vertragsstrafe bei jedem Tag der Überschreitung des Räumungstermins.

Besonderheiten bei einem Immobilienkauf in Katalonien (Barcelona, Sitges, Costa Brava)

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Rechtliche und steuerliche Informationen – Covid Krise 

Selbständige

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Flexibilisierung der Einstellung der Aktivität (Arbeitslosigkeit)

Für Selbstständige wird eine außerordentliche Leistung für die Einstellung der Tätigkeit (Arbeitslosigkeit) für Fälle festgelegt, in denen ihre Tätigkeit schwerwiegend durch die wegen des Covid- 19 getroffenen Maßnahmen beeinträchtigt wurde.

Selbstständige, deren Tätigkeit aufgrund des Alarmzustands ausgesetzt ist oder deren Umsatz, in dem Monat vor der Beantragung der Leistung, um mindestens 75% im Verhältnis zum durchschnittlichen Umsatz des vorangegangenen Halbjahres, zurückgegangen ist, können diese neue Leistung beantragen.

Diese Leistung beträgt 70% der Bemessungsgrundlage, auch wenn die Voraussetzungen für den Anspruch unter normalen Umständen nicht erfüllt wären.

Diese Leistung kann nicht neben anderen Leistungen der Sozialversicherung gewährt werden. Die Dauer dieser außerordentlichen Leistung beträgt einen Monat und kann bis zum letzten Tag des Monats verlängert werden, in dem der Alarmzustand endet.

Die Bezugsdauer der Leistung wird weiter angerechnet (als geleisteter Beitrag) und verkürzt nicht die Leistungszeiten für die Einstellung der Tätigkeit, auf die der Leistungsempfänger in Zukunft möglicherweise Anspruch hat.

Die Verwaltung und Bearbeitung dieser Leistung wird von der Genossenschaft (Mutua) durchgeführt. Selbstständige müssen sich also an ihre Genossenschaft (Mutua) wenden, um den Antrag zu stellen.

Selbstständige mit Angestellten müssen für diese die ERTE abwickeln und die außerordentliche Leistung wegen Aktivitätseinstellung beantragen.

Es wird erwartet, dass demnächst am die Bedingungen für den Zugang zu der außerordentlichen Leistung für die Beendigung der Tätigkeit geändert werden, sodass Selbstständige die Leistung in Anspruch nehmen können, ohne dass sie ihre Beendigung der Tätigkeit in der Sozialversicherung (SS) oder im Finanzamt (AEAT) bearbeiten müssen, sodass Arbeitnehmer unter dem Regime der Selbstständigen, auch wenn sie Unternehmen sind, Zugang zu der Leistung für die Beendigung in Höhe von 70% der gesetzlichen Grundlage haben.

Bis zur endgültigen Genehmigung werden weder die spezifischen Anforderungen bekannt sein, noch ob als Bemessungsgrundlage das Minimum für der Selbstständigen oder der aktuell geleistete Beitrag genommen wird.

Diese Maßnahme, deren Genehmigung noch aussteht, vermeidet den Verlust von Subventionen, die als „Flat Rate“ bekannt sind, und vermeidet die Rückzahlung von Subventionen, die an den Verbleib im System der Selbstständigen gebunden sind.

Wir beantragen für Sie die staatliche Hilfe, falls Sie als Selbständiger Ihren Betrieb wegen

dem Alarmzustand einstellen mussten. Kontaktieren Sie uns unter: info@legalium.com

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